Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

5. Припинення договору оренди

Головною підставою припинення зобов'язань з договору оренди є закінчення його терміну. Однак якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ЦК) (1).
---
(1) Відзначаючи нелогічність цього правила, Д.І. Мейер вказував, що якщо договір поновлюється на тих же умовах, то і умова про термін має бути відновлена ??в новому договорі (див.: Мейер Д.І. Російське громадянське право. Ч. 2. С. 270).
Від договору, укладеного на невизначений строк, орендодавець і орендар має право відмовитися у будь-який час, попередивши про це іншу сторону при оренді рухомого майна за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці (п . 2 ст. 610 ЦК). Для окремих видів договорів оренди законодавець може встановити інші строки. Наприклад, орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за 10 днів (п. 3 ст. 627 ЦК).
Попередження про відмову від договору має бути адресовано контрагенту і дійсно лише тоді, коли воно їм отримано. Воно дійсно і в тому випадку, якщо не дійшло до контрагента не з вини застережливого особи (1). У законі (п. 2 ст. 610 ЦК) нічого не говориться про форму, в якій повинні здійснювати попередження про відмову від договору його сторони. Тому вона повинна підкорятися загальним нормам про форму угоди та наслідки її порушення (ст. ст. 158 - 163 ЦК), а також п. 1 ст. 609 ЦК про форму договору оренди.
---
(1) Див: Цивільний кодекс радянських республік. Текст і практичний коментар / За ред. А. Малицького. С. 255 (автор коментаря - А.Є. Семенова).
Якщо орендар, не попередивши в належному порядку орендодавця, фактичними діями (наприклад, виїздом з орендованого приміщення, припиненням експлуатації устаткування і ін) припиняє договір, то за відсутності згоди орендодавця на таке припинення орендар залишається пов'язаним усіма орендними зобов'язаннями, зокрема зобов'язанням щодо внесення орендних платежів протягом вищезгаданих термінів - місячного або тримісячного.
Якщо орендодавець, не попередивши в належному порядку орендаря, фактичними діями (наприклад, вилученням орендованого обладнання, здачею приміщення іншій особі тощо) припиняє договір оренди, то за відсутності згоди орендаря на таке припинення орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю всі викликані цим збитки і виплатити неустойку, передбачену договором. При цьому орендар має право вимагати від орендодавця надання йому можливості використовувати предмет оренди протягом вищевказаних місячного або тримісячного строків.
Договір оренди, укладений на певний строк, як термінова угода може бути розірваний тільки з підстав, передбачених законом або визначеним у договорі відповідно до закону.
Згідно ст. 619 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар:
1) користується майном, допускаючи істотні або неодноразові порушення умов договору або призначення майна;
2) істотно погіршує майно;
3) не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу;
4) не виробляє капітального ремонту майна в строки, встановлені договором оренди, а за їх відсутності в договорі - в розумні терміни, у випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Згідно ст. 620 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендаря у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору ;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) в силу обставин, за які орендар не відповідає, майно виявиться в стані, непридатному для використання.
Наведений перелік підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін не є вичерпним. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ЦК) допускає, що договором оренди можуть бути встановлені інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. За загальним правилом, підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін, встановлені в ньому відповідно до ч. 2 ст. 619 та ч. 2 ст. 620 ГК, можуть бути і не пов'язані з будь-якими порушеннями, допущеними іншою стороною (1). Разом з тим якщо договір оренди укладається на певний строк з метою здійснення його сторонами підприємницької діяльності, то умови його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін, встановлені в ньому відповідно до ч. 2 ст. 619 та ч. 2 ст. 620 ГК, не повинні суперечити суті цього договору як термінової угоди (ст. 310 ЦК). Тому якщо в такому договорі буде присутній умова, що орендар чи орендодавець має право в односторонньому порядку, завчасно, у визначені терміни, попередивши контрагента, відмовитися від договору, то така умова потрібно визнати нікчемним як суперечить сутності термінового зобов'язання, що переслідує підприємницькі цілі.
---
(1) Судова практика вважає, що підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, встановлені в договорі відповідно до ч. 2 ст. 619 ГК, можуть бути і не пов'язані з якими порушеннями з боку орендаря (п. 25 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою").
За загальним правилом, якщо інше не передбачено договором, при достроковому припиненні договору оренди припиняється і укладений відповідно з ним договір суборенди. У цьому випадку суборендар має право вимагати від орендодавця укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК).
При припиненні орендних зобов'язань також припиняються заставу права оренди та зобов'язальні відносини, що виникли у зв'язку з внесенням права оренди до статутного капіталу юридичної особи (в силу зникнення предмета цих угод).
Коли договір оренди припиняється, то відповідно до норм ст. 622 ГК орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Якщо за несвоєчасне повернення орендованого майна сторони встановили неустойку, то збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойки, якщо інше не передбачено договором. Тобто неустойка за несвоєчасне повернення орендованого майна, за загальним правилом, носить штрафний характер.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 5. Припинення договору оренди "
  1. § 2. Оренда
    припинення може бути встановлений законом (наприклад, для прокату) або договором. Для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна максимальні (граничні) строки можуть встановлюватися законом. При цьому, якщо термін оренди договором не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення певного терміну, встановленого законом, договір після закінчення
  2. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    припинення (або невиникнення) самих майнових відносин (див.: Іоффе О.С. Розвиток цивілістичної думки в СРСР. Ч. 1. Л., 1975. С. 96). В.Г. Вердніков також відзначав, що організаційні відносини виступають лише як елемент, сторона майнових відносин або як початкова стадія їх становлення і тому не можуть бути визнані самостійним видом суспільних відносин. Деякі
  3. § 1. Загальна характеристика договору оренди
    припинення договору оренди. Наприклад, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо триваліший строк не встановлений федеральним законом або договором оренди ділянки, за винятком
  4. § 3. Зміст договору оренди
    припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ст. 613 ЦК). У ряді випадків орендар, дізнавшись про права третіх осіб на майно, не пішов би на укладення договору оренди (наприклад, якщо треті особи мають право користування ним чинності сервітуту або в силу іншого договору оренди). Отже, він має право розраховувати на те, що його попередять про можливі "дефектах" переданого йому
  5. § 4. Припинення договору оренди
    припинення договору, тим самим мовчазно погоджуються на продовження договору на колишніх умовах. Поновлення договору на невизначений строк не означає надання йому властивості безстроковість: кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Дані терміни попередження (з різницею
  6. § 6. Договір оренди транспортного засобу
    припинення договору оренди транспортного засобу. Обов'язки орендодавця за договором оренди транспортного засобу з екіпажем мають наступну специфіку. По-перше, орендодавець зобов'язаний надати орендарю транспортний засіб у стані, придатному для його негайної експлуатації за призначенням відповідно до умов договору, та укомплектувати транспортний засіб екіпажем. В
  7. § 7. Договір оренди будівлі та споруди
    припинення договору оренди будівлі та споруди. Порівняно із загальними правилами про договір оренди норми про зміст договору оренди будівлі та споруди не зазнали істотних змін. Специфіка полягає лише в способах виконання деяких обов'язків. У число загальних обов'язків орендодавця, як відомо, входить надання орендарю майна в стані, що відповідає умовам
  8. § 8. Договір оренди підприємства
    припинення договору оренди підприємства. Обов'язки орендодавця за договором оренди підприємства мають очевидну специфіку в порівнянні з відповідними обов'язками наймача за звичайним договором оренди. По-перше, орендодавець зобов'язаний підготувати підприємство до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, за свій рахунок, якщо інше не передбачено договором
  9. ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
    припинення правоздатності. Неотчуждаемость правоздатності та неможливість її обмеження. Правоздатність іноземців та осіб без громадянства. Дієздатність громадян (фізичних осіб). Неотчуждаемость дієздатності. Різновиди дієздатності. Дієздатність неповнолітніх громадян. Емансипація. Випадки та умови обмеження дієздатності громадян. Визнання громадянина недієздатним.
  10. 4. Зміст і здійснення прав орендаря з користування найнятим майном
    припинення договору оренди, якщо інше не передбачено самим договором. Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, не підлягає відшкодуванню, якщо інше не передбачено законом. Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є
© 2014-2020  yport.inf.ua