Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

3. Особливості виконання договору оренди підприємства

Виконання зобов'язань за договором оренди підприємства вимагає від орендодавця вчинення певних дій, не властивих іншим договірним зобов'язанням. Зокрема, якщо інше не буде передбачено договором, орендодавець за свій рахунок повинен підготувати підприємство до передачі орендарю, скласти і подати на підписання орендарю передавальний акт. У передавальному акті в обов'язковому порядку повинні знайти відображення відомості про повідомлення кредиторів про здачу підприємства в оренду, дані про склад і вартість майна підприємства.
Підготовка підприємства до передачі орендарю та складання проекту передавального акта вимагають від орендодавця проведення інвентаризації всіх матеріальних цінностей, що входять до складу підприємства, а також складання балансу, що відображає активи (включаючи права вимоги до дебіторів) і пасиви ( в тому числі борги за зобов'язаннями) даного підприємства. Проект передавального акта повинен складатися орендодавцем на основі результатів інвентаризації підприємства та відомостей, що містяться в балансі. Крім того, проект передавального акта повинен включати розшифровку кредиторської та дебіторської заборгованості орендодавця, пов'язаної з діяльністю підприємства. Зокрема, орендодавець зобов'язаний скласти перелік усіх кредиторів, вказати розмір заборгованості або обсяг невиконаних (негрошових) зобов'язань, а також внести в проект передавального акта перелік боржників орендодавця за зобов'язаннями, пов'язаними з підприємством, щодо яких передбачається здійснити поступку прав вимог орендарю.
Зобов'язання орендодавця з передачі орендарю зданого в оренду підприємства вважається виконаним з моменту фактичної передачі орендарю майна, що входить до складу підприємства, та посвідчення даного факту шляхом підписання передавального акта обома сторонами договору оренди.
Належне виконання зобов'язань за договором оренди підприємства на боці орендаря передбачає насамперед користування орендованим підприємством відповідно до його призначення, передбаченим договором. Відмінною особливістю договору оренди підприємства в порівнянні з іншими видами оренди майна є наділення орендаря значно ширшим колом правомочностей щодо розпорядження майном, що входять до складу орендованого підприємства. Дана обставина пояснюється специфікою об'єкта оренди: орендар отримує у володіння і користування діюче підприємство ("підприємство на ходу"), експлуатація якого неможлива без реалізації частини майна, що входить до складу підприємства, і придбання нового майна.
При аналізі містяться в ЦК положень, що регулюють порядок використання орендарем майна зданого йому в оренду підприємства (ст. 660 ЦК), звертає на себе увагу диспозитивним норма, що наділяє орендаря чималими правами щодо цього майна. Орендар, зокрема, має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства. Не вимагає згоди орендодавця також здача зазначених матеріальних цінностей в суборенду або передача орендарем його прав і обов'язків щодо таких матеріальних цінностей іншій особі. У певному сенсі обмеженням названих правомочностей орендаря є заборона вчиняти дії, що тягнуть зменшення вартості орендованого підприємства в цілому або порушують умови договору оренди. Крім того, відмічені правомочності орендаря не поширюються на землю та інші природні ресурси.
У ГК (§ 5 гл. 34) не передбачено будь-спеціальні наслідки порушення орендарем установлених законом або договором обмежень у розпорядженні майном, що входять до складу орендованого підприємства, або особливі способи захисту в такій ситуації прав орендодавця як власника зазначеного майна. Тому в даному випадку підлягають застосуванню загальні положення ЦК про відповідальність боржника за невиконання або неналежне виконання зобов'язання (насамперед ст. 393 ЦК про відшкодування збитків), а також про способи захисту суб'єктивних цивільних прав (ст. 12 ЦК). Зокрема, у разі відчуження майна зі складу орендованого підприємства, яке спричинило зменшення вартості орендованого підприємства в цілому, за позовом орендодавця відповідна угода може бути визнана недійсною, а відчужене майно буде повернуто до складу орендованого підприємства.
Крім того, якщо порушення орендарем умов договору носить істотний характер, орендодавець не позбавлений права вимагати розірвання договору в судовому порядку (ст. 619, п. 2 ст. 450 ЦК).
Що стосується дій, спрямованих на збільшення вартості майна орендованого підприємства шляхом зміни складу майнового комплексу, його реконструкції, технічного переозброєння тощо, то орендар вільний їх здійснювати без згоди орендодавця, якщо інше не передбачено договором (ст. 660 ЦК).
Наділення орендарів широкими правами щодо використання майна взятого в оренду підприємства, аж до відчуження зазначеного майна за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства, обумовлено, як правильно відзначає Г.С. Шапкина, "необхідністю створити їм можливість для самостійного ведення виробничо - господарської, підприємницької діяльності, достатньої свободи маневрування ресурсами, подальшого розвитку виробництва" "*".
---
"*" Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій. С. 244.
Надання орендареві чималих можливостей щодо розпорядження майном, яке входить до складу орендованого підприємства, поєднується з покладанням на нього практично всіх обов'язків по утриманню підприємства та несення витрат з його експлуатації. Це теж відмінна риса договору оренди підприємства як окремого виду договору оренди майна. При оренді інших видів майна зазначені обов'язки зазвичай розподіляються між обома сторонами договору. Зокрема, здійснення капітального ремонту зданого в оренду майна, в тому числі і при оренді будівель і споруд, за загальним правилом покладається на орендодавця (п. 1 ст. 616 ЦК). У процесі виконання договору оренди підприємства підтримання протягом усього терміну дії договору цього підприємства в належному технічному стані, здійснення як поточного, так і капітального ремонту є обов'язком орендаря. Саме орендар несе всі витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства і з сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661 ЦК).
У процесі експлуатації майна орендованого підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні поліпшення цього майна (дозвіл орендодавця на це не потрібно). Вартість таких поліпшень повинна бути відшкодована орендареві за рахунок орендодавця. Лише в одному випадку орендодавець може бути звільнений судом від відшкодування вартості поліпшень майна орендованого підприємства, вироблених орендарем. Для цього він повинен довести, що ці "покращення" за своєю вартістю неспіврозмірні реального поліпшення якості та експлуатаційних властивостей майна або що вони зроблені орендарем без урахування принципів добросовісності та розумності (ст. 662 ЦК). І в даному випадку законодавець визнав можливим сформулювати стосовно договору оренди підприємства спеціальне правило, яке виключає дію одного із загальних положень про оренду, передбачають, що вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, орендареві не відшкодовується (п. 3 ст. 623 ЦК). І тут воля законодавця спрямована на те, щоб стимулювати діяльність орендаря щодо поліпшення виробничої бази і підвищенню ефективності роботи орендованого підприємства.
Враховуючи специфіку договору оренди підприємства і його особливе соціально - економічне значення, законодавець істотно обмежив права сторін щодо зміни або розірвання договору та застосуванню до нього норм про наслідки недійсності угоди.
Положення ГК про зміну або розірвання договору, а також про наслідки недійсності угод, що передбачають повернення або стягнення в натурі переданого (отриманого) за договором, можуть застосовуватися до договору оренди підприємства за умови, що такі наслідки не порушують істотно прав і охоронюваних законом інтересів кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст. 663 ЦК).
Повернення орендованого підприємства у зв'язку з припиненням договору оренди повинен бути проведений орендарем з дотриманням правил, встановлених для передачі підприємства в оренду, з тією лише різницею, що обов'язки з підготовки майна, складання передавального акта та поданням його на підписання цього разу покладені на орендаря (ст. 664 ЦК).
Про припинення договору оренди орендар повинен письмово повідомити своїх кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю орендованого підприємства. Кредитори, в свою чергу, має право вимагати від орендаря припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування завданих цим збитків. Після повернення підприємства орендодавцю орендар разом з орендодавцем несе солідарну відповідальність за боргами, які були переведені на орендодавця без згоди кредиторів орендаря.
Зобов'язання орендаря щодо повернення підприємства орендодавцю вважається виконаним з моменту підписання обома сторонами відповідного передавального акта.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Особливості виконання договору оренди підприємства "
  1. § 1. Поняття і види підприємців
    Поняття підприємця. Юридичне поняття підприємця грунтується на цивілістичної вченні про осіб. Суб'єктами цивільного права є особи: фізичні і юридичні. Як зазначалося раніше, приватні особи в ламанні до підприємництва отримують додаткову характеристику, виступають в комерційному обороті не просто як приватні (фізичні та юридичні) особи, а як
  2. § 7. Некомерційні організації, що здійснюють підприємницьку діяльність
    Перелік некомерційних організацій міститься у п. 3 ст. 50 ГК РФ, а також у спеціальному законодавстві про некомерційні організації. До некомерційних організацій належать споживчі кооперативи, громадські або релігійні організації (об'єднання), соціальні, благодійні та інші фонди, фінансовані власником установи, некомерційні партнерства, автономні
  3. § 1. Поняття договору у сфері підприємництва
    Договір у сфері підприємництва (торгова угода) за своєю юридичною природою є особливим різновидом цивільно-правового договору (загальногромадянської угоди). Тому його поняття грунтується на тому визначенні договору, яке закріплене в Цивільному кодексі Російської Федерації. Відповідно до нього «договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну
  4. § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
    Принципи укладання договорів у сфері підприємництва. Визнання за угодою торгового характеру підкоряє її не тільки загальним нормам цивільного права, але і в першу чергу спеціальним нормам комерційного права. До висновку і виконання торговельних угод застосовуються спеціальні норми комерційного права, не діють стосовно звичайних цивільних угод. Особливості регулювання
  5. § 3. Виконання зобов'язань
    Принципи виконання зобов'язань. Особливості правової регламентації відносин, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, відображені в нормах, присвячених зобов'язального права і, зокрема, виконанню зобов'язань. Цивільний кодекс Російської Федерації закріплює єдиний принцип виконання зобов'язань - належне виконання. Його суть полягає в тому, що
  6. § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
    Поняття і способи забезпечення зобов'язань. Виконання прийнятих на себе зобов'язань учасники підприємницької діяльності в переважній більшості випадків здійснює добровільно. Однак в умовах ринкового господарювання завжди є ризик невиконання боржником своїх зобов'язань. Це може статися як через несумлінне поведінки боржника, так і Комерційне право. Ч. I. Під
  7. § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
    Купівля-продаж. Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових договорів, що застосовуються в майновому обороті, зокрема у сфері підприємницької діяльності За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
  8. § 2. Оренда
    Оренда. За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Орендодавцем у договорі оренди є власник майна, тобто будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника. Орендодавцями можуть бути також особи,
  9. § 2. Розрахунки і кредитування
    Загальна характеристика і система договорів у сфері розрахунків і кредитування. Розрахункові операції являють собою акти виконання зобов'язань. Умова про платіж входить у зміст будь-якого возмездного договору про продаж товарів, виконанні робіт, наданні послуг. Але платежі в безготівковій формі, а в ряді випадків і платежі готівкою, обумовлюють необхідність укладення спеціальних
  10.  § 8. Довірче управління майном
      Поняття договору довірчого управління майном. Майно зазвичай отримується у власність для задоволення інтересів власника. Для цього закон наділяє власника правомочностями щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном. Але в цілому ряді випадків виникають ситуації, при яких сам власник ефективно використовувати це майно не може, наприклад, не володіє