Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

3. Термін оренди

Як вже зазначалося, термін володіння і користування орендарем зданим в оренду майном завжди визнавався істотною умовою договору оренди (майнового найму).
У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору (див., напр., Ст. 12 Основ законодавства про оренду, ст. 85 Основ цивільного законодавства). При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір вважався неукладеним.
ГК, в свою чергу, передбачає, що договір оренди укладається на термін, визначений договором, проте допускає укладення договору і без зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений термін. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це іншої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці (пп . 1, 2 ст. 610).
Законом можуть бути передбачені граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку, незалежно від того, вказали Чи боку будь-якої термін оренди в договорі, після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою (п. 3 ст. 610 ЦК).
Враховуючи терміновий характер орендних зобов'язань, одним з найгостріших у правовому регулюванні договору оренди є питання про право орендаря на поновлення орендних відносин. Нагадаємо, що відповідно до Основ законодавства про оренду (ст. 13) при відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення терміну оренди він вважався продовженим на той же строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Однак з 3 серпня 1992 діяло інше правило: якщо орендар продовжував користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважався поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. При цьому кожна зі сторін мала право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону не менше ніж за три місяці. Орендарю, належним чином виконував свої обов'язки, при інших рівних умовах було надано переважне перед іншими особами право на поновлення договору оренди (ст. 86 Основ цивільного законодавства).
Дані законоположення активно застосовувалися в арбітражно - судовій практиці в цілях захисту прав і законних інтересів добросовісних орендарів, у чому можна переконатися, ознайомившись з деякими роз'ясненнями Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації.
Так, на одній з нарад, що відбулися у Вищому Арбітражному Суді РФ, розглядалося питання про підвідомчості арбітражному суду спорів про спонукання орендодавця поновити договір оренди з орендарем, сумлінно виконують свої зобов'язання за договором. За підсумками наради було дано таке роз'яснення.
Відповідно до Основ законодавства про оренду після закінчення терміну договору орендодавець має право на поновлення договору.
Пунктом 3 ст. 86 Основ цивільного законодавства Союзу РСР і республік, введених в дію на території Російської Федерації з 3 серпня 1992 р., передбачено, що орендар, який належно виконував свої обов'язки, після закінчення терміну дії договору оренди має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на поновлення договору.
Зазначене право орендаря на поновлення договору оренди має бути захищене в судовому порядку. Тому арбітражним судам необхідно приймати до провадження справи за позовами орендарів про захист їх прав на переважне перед іншими особами поновлення договору оренди.
Для обгрунтування вимог позивач - орендар зобов'язаний подати документи, що підтверджують намір орендодавця здати іншому орендарю майно, яка раніше перебувала у позивача в оренді за договором, термін якого закінчився, або передачу цього майна в оренду іншому орендарю. Крім того, позивач повинен довести, що він не порушував умов договору оренди, і дати згоду відновити договір оренди на умовах, на яких орендодавець уклав чи припускав укласти договір оренди з іншою орендарем.
Якщо арбітражний суд встановить, що орендодавець вже уклав договір оренди з іншою орендарем, слід залучити останнього в якості третьої особи. При підтвердженні зазначених позивачем вимог арбітражний суд робить заміну орендаря, який уклав договір оренди, вказуючи про це в рішенні.
У тих випадках, коли при розгляді справи буде виявлено, що орендодавець не здавав і не має наміру здавати спірне майно в оренду, зобов'язувати орендодавця відновити договір з колишнім орендарем підстав немає "*".
---
"*" Див: Вісник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104 - 105.
В іншому роз'ясненні Вищого Арбітражного Суду РФ про правомірність проведення конкурсу на право укладати договір оренди нежитлового приміщення до закінчення терміну дії раніше укладеного договору оренди цього приміщення містилася наступна інформація.
Чинним законодавством не заборонено проведення конкурсу для укладення договору оренди нежитлового приміщення до закінчення терміну дії раніше укладеного орендного договору. Однак при проведенні орендодавцем такого конкурсу в умовах його проведення має бути зазначено, що новий договір може бути укладений тільки після закінчення терміну дії початкового договору. Якщо ж на конкурс виставлено майно, обтяжене відповідними зобов'язаннями, але без цього застереження, орендар має право пред'явити до суду вимога про визнання конкурсу недійсним.
При проведенні конкурсу орендодавець повинен поставити до відома його учасників про те, що орендар, який має з орендодавцем договір, володіє переважним перед іншими особами правом на його відновлення.
Оскільки, відповідно до п. 3 ст. 86 Основ цивільного законодавства, орендар, який належно виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на поновлення договору, він має право вимагати від орендодавця відновити з ним договір на умовах, на яких договір міг бути укладений з переможцем конкурсу, незалежно від того, чи був орендар учасником конкурсу або не був.
Якщо з переможцем конкурсу договір оренди ще не укладено, а орендодавець ухиляється від укладення договору з колишнім орендарем, останній має право звернутися до арбітражного суду з позовом про зобов'язання орендодавця укласти з ним договір оренди на умовах, запропонованих переможцем конкурсу. При доведеності вимог орендаря вони підлягають задоволенню.
У випадку, коли з переможцем конкурсу вже укладено договір оренди, колишній орендар має право пред'явити відповідний позов про відновлення з ним договору оренди. При цьому в якості третьої особи залучається переможець конкурсу, з яким укладено договір. При підтвердженні вимог колишнього орендаря суд робить заміну орендаря, який уклав договір оренди, вказуючи про це в рішенні "*". Дані роз'яснення не втратили свого значення і в даний час.
---
"*" Див: Вісник ВАС РФ. 1995. N 10. С. 68 - 69.
ГК зберіг за орендарем, належним чином виконував свої обов'язки, переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621). Однак орендар може скористатися своїм правом лише за умови письмового повідомлення їм орендодавця про бажання укласти новий договір оренди до закінчення терміну колишнього договору. Таке письмове повідомлення набуває вирішального значення у випадках, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору на новий термін і разом з тим укладає договір оренди з іншою особою. У подібній ситуації орендар отримує право вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором оренди і плюс до цього відшкодування збитків, заподіяних йому у зв'язку з відмовою орендодавця в укладенні договору на новий термін. Якщо ж до цього моменту орендар втратив інтерес до відновлення орендних відносин, він може вимагати від орендодавця тільки відшкодування збитків.
У випадках, коли по закінченні терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір вважатиметься поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менше ніж за три місяці (ст. 610 ЦК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Термін оренди "
  1. § 3. Виконання зобов'язань
    Принципи виконання зобов'язань. Особливості правової регламентації відносин, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, відображені в нормах, присвячених зобов'язального права і, зокрема, виконанню зобов'язань. Цивільний кодекс Російської Федерації закріплює єдиний принцип виконання зобов'язань - належне виконання. Його суть полягає в тому, що
  2. § 2. Оренда
    Оренда. За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Орендодавцем у договорі оренди є власник майна, тобто будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника. Орендодавцями можуть бути також особи,
  3. § 6. Договір оренди транспортного засобу
    Загальна характеристика договору оренди транспортного засобу. Договір оренди транспортного засобу являє собою договір оренди окремого виду майна. Очевидним підставою для його виділення послужила необхідність в особливому правовому регулюванні тимчасового надання за плату у володіння і користування специфічного майна - транспортних засобів. Надання транспортного
  4. § 7. Договір оренди будівлі та споруди
    Загальна характеристика договору оренди будівлі та споруди. За договором оренди будівлі та споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК). Даний договір являє собою договір оренди окремого виду майна і виділяється законодавцем зважаючи на специфіку його предмета: будівлі та споруди
  5. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    1. Ad hoc [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. Ad referendum [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A fortiori [а фортіорі] - тим більше 4. A posteriori [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A priori [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. Bona fide [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. Causa [кауза] -
  6. 16. Передача земельної ділянки власником в оренду кооперативу
    У п. 3 ст. 38 ФЗ «Про сільськогосподарську кооперацію» говориться опередаче земельної ділянки власником в оренду кооператіву.Такая передача не може розглядатися як пайовий внесок. Між орендарем та орендодавцем укладається договір оренди, який підлягає реєстрації в установленому порядку на місцях в комітетах із земельних ресурсів та землеустрою. Причому орендодавцями можуть
  7. 39. Порядок надання земельних ділянок для створення фермерського господарства та здійснення його діяльності
    У ст. 12 ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство» указанпорядок надання земельних участковіз земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, для створення фермерського господарства та здійснення його діяльності. Громадяни, які зацікавлені в наданні їм земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення,
  8. 2. Істотні умови договору оренди
    Єдиним істотним умовою договору оренди, що випливають із закону, є умова про предмет оренди. Згідно п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається
  9. 2. Договір оренди транспортного засобу з екіпажем
    За договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ч. 1 ст. 632 ЦК). Згідно з правилами чинного ЦК договір оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та
  10. 2. Права на земельну ділянку при оренді будови
    Характер взаємозв'язку прав орендаря будови з правами на земельну ділянку виражений в п. 1 ст. 652 ГК, згідно з яким за договором оренди будівлі (споруди) орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Інакше кажучи, наймаючи будова,