| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Форма та державна реєстрація договору оренди |
||
|
Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю (ст. 164 ЦК), підлягає державній реєстрації. Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК). Такі договори повинні укладатися в формі, передбаченої для договору купівлі - продажу відповідного майна. У гол. 30 ГК спеціальні вимоги до форми договору встановлені лише щодо продажу нерухомості (ст. 550) та продажу підприємств (ст. 560). Суть цих вимог зводиться до того, що договір оренди нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а якщо предметом продажу виступає підприємство, до договору мають бути додані акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також перелік усіх боргів, що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог. Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця, а також договір продажу підприємства підлягають державній реєстрації. Що стосується договору оренди рухомого майна, що містить умову про право орендаря на його викуп, то такий договір може бути укладений у будь-якій формі, передбаченої для здійснення угоди, оскільки в гол. 30 ГК відсутні будь-які спеціальні правила, що регулюють форму договору купівлі - продажу рухомого майна (п. 1 ст. 434). Відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У цьому сенсі "інше" встановлено щодо договорів оренди таких об'єктів нерухомості, як будівлі або споруди, які підлягають державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо вони укладені на термін не менше року, а в інших випадках для їхнього вступу в силу досить укладання договору в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст. 651 ЦК). Практичне значення державної реєстрації договору оренди нерухомого майна полягає в тому, що за загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 3 ст. 433 ЦК). Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно. У ГК є положення, що дозволяють визначити як загальні ознаки об'єктів нерухомого майна, так і приблизний перелік об'єктів нерухомості. Відповідно до ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі у ЦК і є самостійними основними об'єктами нерухомості. Зазначені об'єкти нерухомості в юридичній літературі нерідко відносяться до так званої нерухомості по природі "*". --- "*" Див, напр.: Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. 1998. N 8. С. 91. Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, щодо яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь у майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах. Тому об'єктами договору оренди в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. У силу особливої суспільної значимості обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само як і зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах. Так само, як і земельні ділянки, самостійними об'єктами нерухомості визнаються ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони так само, як і земельні ділянки, є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю "*". Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно їх діє презумпція державної власності: відповідно до п. 2 ст. 214 ЦК природні ресурси, не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безхазяйними. --- "*" Див: Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М., 1998. С. 273. Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження, відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів з зазначеними об'єктами як нерухомим майном (тобто з переходом відповідних прав на земельну ділянку) слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли, наприклад, продаються "ліс на корені" або зрубані дерева. В останньому випадку норми ЦК про угоди з нерухомістю не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна "*". --- "*" У юридичній літературі висловлювалася точка зору, згідно з якою ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і ліси знаходяться практично в рівному положенні по відношенню до землі і однаково характеризуються з точки зору можливості (або неможливості) їх переміщення, оскільки жоден із зазначених природних об'єктів немислимий у відриві від землі (див.: Сиродоев Н.А. Указ. соч. С. 91). Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Дана норма ГК породила дискусії в юридичній літературі щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва). На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим "*". --- "*" Див, напр.: Цивільне право: Підручник: У 2-х т. / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 1998. С. 304. Однак, на наш погляд, після введення в дію Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. "*" дане питання вирішується однозначно: згідно п . 2 ст. 25 Закону у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єктів нерухомого майна (у встановлених випадках на підставі проектно - кошторисної документації), а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. --- "*" СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав "" * ". Дана Постанова включає в себе роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на не завершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно та укладення угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на не завершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними. --- "*" Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 14 - 21. Спірний характер носить також питання про віднесення до нерухомого майна нежитлових приміщень усередині будинків. Справа в тому, що норми ГК, що регулюють відносини, пов'язані з обігом об'єктів нерухомості, не мали на увазі в якості таких нежитлові приміщення. Разом з тим Кодекс допустив можливість віднесення до нерухомості федеральним законом і інших об'єктів, не передбачених ГК. У Федеральному законі "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" до переліку об'єктів нерухомого майна включені нежитлові приміщення. Отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню в повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень. Інша справа, що віднесення нежитлових приміщень усередині будинків до об'єктів нерухомості не викликалося необхідністю і на практиці породжує досить парадоксальні ситуації, коли, наприклад, орендар будівлі на термін менше року, розташовуючи правом передачі окремих приміщень (наданим їй договором оренди) в суборенду, здає третій особі на пару днів зал для проведення наради чи конференції і такий договір оренди вимагає державної реєстрації, незважаючи на те що сам договір оренди будівлі не реєструвався. Однак це питання швидше за частиною компетенції законодавця, який поширив на угоди з нежитловими приміщеннями режим нерухомого майна. З цієї ж серії й інше запитання: що підлягає державній реєстрації, коли мова йде про оренду нерухомого майна? ГК встановив, що в цьому випадку підлягає державній реєстрації договір оренди нерухомості (п. 2 ст. 609). Звідси і чітке юридичне наслідок: договір оренди нерухомого майна вважається укладеним з моменту його державної реєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК). Разом з тим Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" включає в себе ст. 26, яка має назву "Державна реєстрація ПРАВА ОРЕНДИ нерухомого майна" (виділено нами. - В.В.) і встановлює правило, згідно з яким право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації. Мабуть, це непорозуміння. Державній реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди. Згідно п. 1 ст. 131 ЦК державна реєстрація здійснюється щодо права власності та інших речових прав (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, сервітуту тощо), до числа яких зобов'язальне право оренди, природно, не відноситься. Оренда не створює для орендаря речового права, а, навпаки, обтяжує чуже речове право (орендодавця). Про це, до речі, прямо говориться і в п. 3 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": "Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення)". Необхідно враховувати також положення, що міститься в п. 2 ст. 13 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", згідно з яким реєстрація договору оренди об'єкта нерухомого майна можлива тільки за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав "*". --- "*" Разом з тим не можна не погодитися з думкою Н.А. Сиродоева про те, що законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним не містить чітких відповідей на питання про те, в яких випадках потрібна державна реєстрація угод, яка її юридична природа, в якому співвідношенні знаходяться реєстрація прав на нерухоме майно та реєстрація угод з ним (див.: Сиродоев Н.А. Указ. соч. С. 92 - 93). Оскільки з державною реєстрацією договору оренди нерухомості законодавець пов'язує момент укладення договору, важливо нагадати про те, якими правовими засобами захисту володіє кожна зі сторін договору при ухиленні контрагента від державної реєстрації договору оренди нерухомості. Мається на увазі норма, яка міститься у п. 3 ст. 165 ЦК, відповідно до якої якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4. Форма та державна реєстрація договору оренди" |
||
|
||