| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
8. Договір обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму |
||
|
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право здійснити обмін цього приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншому наймачеві (ч. 1 ст. 72 ЖК). Метою такого обміну зазвичай є зміна (поліпшення) житлових умов наймача та (або) членів його сім'ї: наближення житла до місця роботи або проживання інших родичів і близьких осіб, зміна поверху, на якому розташоване житлове приміщення в багатоквартирному будинку, зміна району проживання за іншими міркувань і т.д. У колишньому правопорядок, коли житлові потреби переважної більшості городян задовольнялися шляхом безкоштовного надання їм державного житла за договором житлового найму, обмін представляв собою важливий додатковий спосіб поліпшення житлових умов громадян. Воно досягалося, наприклад, за допомогою переселення сформованих чи сімей, що розпалися в окремі житлові приміщення, шляхом деякого збільшення розміру займаного житла при обміні на велику житлову площу і т.п. Сприяючи цьому процесу, держава поступово стало допускати можливість обміну наданого їм громадянам у користування житла на житло, що належить на праві власності іншим громадянам або житловим (житлово-будівельним) кооперативам, тобто допустило обмін житловими приміщеннями, що відносяться до різних житловим фондам. У зв'язку з цим розширювалося значення договору обміну, норми про який склалися в відособлений інститут житлового права. Проте в даний час роль обміну житлом, що перебуває у договірному користуванні громадян, значно скоротилася. З одного боку, наймачами за договором соціального найму тепер можуть стати, як правило, лише незаможні громадяни, що не мають можливості придбати житло у власність (у тому числі в порядку перестала бути безкоштовною приватизації) та нести постійно збільшується тягар його змісту. Тим більше вони не в змозі також сплатити і решту внеску за придбану в порядку обміну кооперативну квартиру. З іншого боку, для відносно забезпечених людей, які не вправі претендувати на безкоштовне отримання у користування житла за договором соціального найму, з'явилися нові різноманітні можливості його придбання у власність з розстрочкою оплати (зокрема, шляхом отримання іпотечного кредиту під заставу майбутнього житла) і, навпаки, втрачено можливості приватизації житла, отриманого при обміні. Все це не тільки істотно знижує привабливість обміну житловими приміщеннями, що відносяться до різних житловим фондам, але й змушує державу скоротити сферу його застосування. В результаті чинне житлове законодавство тепер допускає обмін житлових приміщень, займаних громадянами за договорами соціального найму, тільки між їх наймачами за даними договорами - у межах житлового фонду соціального використання, тобто виключно в рамках державного і муніципального житла (1). Чи не передбачається більш можливості обміну житлового приміщення, використовуваного за договором соціального найму, на житлове приміщення, що перебуває у приватній власності (включаючи кооперативне житло, за яку не повністю виплачений відповідний пайовий внесок). Обмін же житловими приміщеннями між їх власниками оформляється традиційним цивільно-правовим договором міни (2), а не розглядаються договором обміну житловими приміщеннями. --- (1) Обмін жилого приміщення, використовуваного за договором соціального найму, на спеціалізоване (зокрема, "відомче") житлове приміщення, також надане за договором його найму (ч. 1 ст. 100 ЖК), виключається з причин цільового та тимчасового (термінового) характеру відносин найму спеціалізованих житлових приміщень. Терміновий характер носить і договір комерційного найму (ч. 1 ст. 683 ЦК), не кажучи вже про розмір оплати комерційного житла, що також виключає можливість його обміну на житло, надане за договором соціального найму. (2) Детальніше про це договорі див. § 1 гл. 44 цього томи підручника. Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму (далі - обмін житловими приміщеннями), можна розглядати як один з елементів суб'єктивного права наймача житлового приміщення - його право на обмін. Обмін можна трактувати і як один з випадків зміни зобов'язального відносини соціального найму житлового приміщення або навіть його припинення. Слід погодитися з висловленою в літературі думкою, що обмін не можна повністю підвести ні під один з цих випадків (1). --- (1) Див: Толстой Ю.К. Житлове право. С. 64. Договір обміну житлових приміщень - це угода їх наймачів, відповідно до якого наймач за договором соціального найму зобов'язується передати займане ним жиле приміщення іншому аналогічному наймачеві, який в свою чергу зобов'язується передати першому натомість займане ним жиле приміщення . Отже, при такому обміні від одних наймачів до інших передаються займані ними за договорами соціального найму житлові приміщення. Але разом з тим обмін передбачає і взаємну передачу відповідних прав і обов'язків на ці приміщення. При цьому припинення прав на житлове приміщення у одних учасників обміну означає їх одночасне виникнення у інших учасників. Обидві зазначені боку обміну нерозривно пов'язані: не можна передати за договором обміну тільки житлове приміщення без передачі прав на нього, але рівним чином неможливо передати і одні права - без передачі житлового приміщення. Якщо, наприклад, після взаємної передачі сторонами документально підтверджених прав і обов'язків виявиться, що одного з обмінюваних приміщень не існує в натурі, це спричинить визнання угоди обміну недійсною через відсутність предмета договору, незважаючи на що відбулася передачу прав і обов'язків. Викладене дозволяє не погодитися з широко поширеним поглядом на обмін як на угоду про взаємну передачу його учасниками один одному своїх прав і обов'язків з користування житловими приміщеннями (1): в кожному угоді про обмін в першу чергу визначається, які житлові приміщення повинні бути передані одним учасником обміну іншому, що і характеризує предмет цього договору. --- (1) Див, наприклад: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Житлове право. М., 1956. С. 145; Чигир В.Ф. Радянське житлове право. Мінськ, 1968. С. 144; Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. М., 1990. С. 210; Кічіхін А.І., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 263. Сторонами договору обміну житловими приміщеннями є тільки громадяни - наймачі житла за договорами соціального найму. У цій якості не можуть виступати не тільки піднаймачеві і тимчасові мешканці, що не мають самостійного права на житлове приміщення, а й члени сім'ї наймача. Останні лише дають наймачеві свою згоду на обмін, а також має право вимагати від нього примусового обміну (розміну) займаного ними житлового приміщення на інші житлові приміщення, що знаходяться в різних будинках або квартирах (ч. ч. 1 - 3 ст. 72 ЖК). Предметом договору обміну можуть бути житлові приміщення, розташовані як в одному, так і в різних населених пунктах на території РФ, причому кількість учасників обміну не обмежується (ч. 5 ст. 72 ЖК) - важливо лише , щоб всі вони були наймачами житла за договорами соціального найму. Як виняток предметом договору обміну за певних умов може бути не тільки окрема квартира або кімната, але і частка загальної площі житлового приміщення (тобто по суті, наприклад, частина кімнати). Згідно з раніше діючим житловим законодавством (ст. 70 ЖК РРФСР) повнолітній член сім'ї наймача був вправі з письмової згоди наймача та інших членів сім'ї обміняти що припадає на його частку житлову площу на житлову площу іншої особи за умови, що в'їжджає в порядку обміну вселяється як член сім'ї наймача цього приміщення. Такий обмін отримав в практиці назву "спорідненого" або "внутрісімейного". Представляється, що такий обмін не виключається і новим житловим законодавством. Головною передумовою укладення даного договору є отримання письмової згоди осіб, на житлові права та інтереси яких обмін може зробити істотний вплив. Йдеться насамперед про які проживають спільно з обмінюються наймачами членах їхні сім'ї (включаючи і тимчасово відсутніх, оскільки за ними також зберігається право на житлове приміщення). Якщо серед останніх є неповнолітні, недієздатні або частково дієздатні громадяни, то необхідно попередню згоду на обмін органів опіки та піклування (навіть за наявності у таких осіб законних представників, наприклад батьків). На вчинення обміну необхідно також письмову згоду наймодавця. Іншою передумовою обміну є наявність в користуванні у обмінюються учасників житлових приміщень такої площі, щоб у результаті обміну на одного члена сім'ї кожного з наймачів припадала б площа житлового приміщення не менше облікової норми (тобто не відбувалося б навмисного погіршення житлових умов з метою придбання права перебувати на обліку в якості потребують отримання житла). Закон вичерпним чином передбачає умови, за яких обмін жилими приміщеннями між їх наймачами не допускається (ст. 73 ЖК). Мова йде про випадки, коли: - до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору соціального найму житлового приміщення; - право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку ; - обмінюване житлове приміщення в установленому порядку визнано непридатним для проживання; - житловий будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або переобладнанню ("реконструкції") для використання в інших цілях; - житловий будинок, в якому знаходиться обмінюване житлове приміщення, підлягає капітальному ремонту з перебудовою і (або) переплануванням знаходяться в ньому житлових приміщень; - в результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у переліку, затвердженому федеральним урядом. За наявності будь-якого з названих умов наймодавець може відмовити у згоді на вчинення обміну, причому його відмова в будь-якому випадку може бути оскаржено в суді. Договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання та підписання наймачами єдиного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК). Кожному з наймодавців надається примірник договору для отримання їх згоди на здійснення обміну. При наявності згоди наймодавців раніше укладені ними з обмінюються громадянами договори соціального найму расторгаются і одночасно полягають нові договори соціального найму з відповідними наймачами, зазначеними у договорі обміну житловими приміщеннями. Ніяких обмінних ордерів або винесення наймодавцями спеціального спільного вирішення про обмін житловими приміщеннями закон не передбачає. Разом з тим відбувся договір обміну, як і всяка цивільно-правова угода, може бути визнаний недійсним на підставі загальних правил цивільного права про дійсність угод, у тому числі в разі його вчинення з порушенням вимог Житлового кодексу (ч. 1 ст. 75 ЖК). Так, в практиці є випадки визнання договорів обміну житловими приміщеннями недійсними як скоєних під впливом помилки, що має істотне значення (ст. 178 ЦК), або під впливом обману, насильства, погрози (ст. 179 ЦК). Учасники договору обміну, визнаного недійсним, повертаються в початкове положення, тобто підлягають переселенню в раніше займані ними житлові приміщення. Якщо ж договір обміну визнаний недійсним внаслідок неправомірних дій однієї зі сторін, на неї відповідно до ч. 3 ст. 75 ЖК покладається обов'язок відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли у зв'язку з недійсністю обміну (наприклад, витрати по переїзду, ремонту та перебудови квартири тощо). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 8. Договір обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму " |
||
|
||