Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

9. Зміна зобов'язань з договору соціального найму житлового приміщення

У житловому правовідношенні, що виникло з договору соціального найму житлового приміщення, в період його дії можуть відбуватися зміни (трансформація) окремих його елементів при збереженні самого правовідносини. Такі випадки прийнято трактувати як зміна договору соціального найму. Зміна розглянутого житлового правовідносини може стосуватися таких його елементів, як предмет, суб'єкти, права та обов'язки сторін, і відбуватися з різних юридичних підстав: згодою сторін, одностороннім волевиявленням однієї з них та ін Разом з тим для зміни договору житлового найму необхідна згода всіх осіб , на яких поширюється його дія, - наймача, членів його сім'ї і наймодавця. Проте законом передбачено випадки, коли наймач та члени його сім'ї мають право вимагати зміни договору і без згоди наймодавця. Іноді договір може бути змінений і з ініціативи наймодавця при дотриманні встановлених гарантій прав громадян, які проживають в даному приміщенні.
Зміна договору соціального найму можливо на вимогу громадян, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання їх в одну сім'ю (наприклад, при вступі в шлюб, усиновлення) (ч. 1 ст. 82 ЖК). Зміна правовідносини найму виражається тут у тому, що замість кількох договорів найму з будь-ким з членів сім'ї (за їх згодою) полягає один договір на всі займані ними приміщення (через часте в колишньої практики відсутності письмового договору житлового найму ця ситуація отримала назву "об'єднання особових рахунків"). При цьому змінюються суб'єкти, предмет і, можливо, деякі умови договору найму. Відмова наймодавця в укладенні одного договору найму може бути оскаржений у судовому порядку.
Допускається зміна договору найму шляхом заміни наймача в раніше укладеному договорі дієздатним членом його сім'ї (наприклад, батько бажає перевести права наймача на свого сина). Для такої зміни договору потрібна згода наймача та інших членів його сім'ї, а також згода наймодавця (ч. 2 ст. 82 ЖК). У разі вибуття наймача або його смерті зобов'язальні відносини теж, як правило, не припиняються, оскільки наймачем стає будь-хто з дієздатних членів його сім'ї. Якщо єдиним особою, яка має право на займане жиле приміщення, виявиться неповнолітній, договір укладається від його імені опікуном чи піклувальником (1). Заміна наймача в принципі не впливає на обсяг прав і обов'язків членів сім'ї, бо всі вони як учасники житлового правовідносини мають однакові права і обов'язки. Однак якщо наймач помер або вибув, може змінитися розмір плати за користування житловим приміщенням.
---
(1) Див: п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 N 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" / / БВС РРФСР. 1985. N 3 (з послід. Зм.). Діти-сироти та залишилися без піклування батьків можуть бути поміщені для проживання в різні освітні та соціальні заклади, по виході з яких вони отримують позачергове право на надання за договором соціального найму раніше займався ними житла (пп. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК) .
Правовідносини соціального найму може змінитися в результаті перебудови та перепланування житлового приміщення з ініціативи наймача або наймодавця. У першому випадку вони допускаються лише за згодою наймодавця (ч. 2 ст. 678 ЦК) і на підставі позитивного рішення органу місцевого самоврядування, відмова якого може бути оскаржений у суді (ч. 1 ст. 26 і ч. 3 ст. 27 ЖК) . Самовільне перебудова або перепланування житла, проведені за відсутності рішення органу місцевого самоврядування або з порушенням їх проекту, затвердженого в установленому порядку, тягнуть для наймача обов'язок привести житлове приміщення в попередній стан. У свою чергу, її невиконання стає підставою для судового розірвання договору соціального найму і виселення наймача і членів його сім'ї (якщо тільки суд з урахуванням прав і законних інтересів громадян та відсутності загрози їх життю або здоров'ю не прийме рішення про збереження житлового приміщення в перебудовані або перепланованому стані).
З ініціативи наймодавця можливе проведення капітального ремонту або реконструкції житлового будинку. При цьому на час проведення відповідних робіт може знадобитися переселення наймачів та членів їх сімей в інші житлові приміщення без розірвання укладених з ними договорів соціального найму. У цьому випадку їм за договором найму спеціалізованого житла на час ремонту або реконструкції надаються житлові приміщення маневреного фонду (ч. 2 ст. 106 ЖК), причому їх переселення в ці житлові приміщення і назад здійснюється за рахунок наймодавця (при відмові від переселення воно може бути здійснено за рішенням суду в примусовому порядку) (ч. 1 ст. 88 ЖК, пп. 1 ст. 95 ЖК). За згодою наймача та членів його сім'ї можливо і надання їм іншого благоустроєного жилого приміщення з укладенням нового договору соціального наймання та розірванням договору щодо раніше займаного приміщення.
Після завершення капітального ремонту або реконструкції житлового будинку раніше займане наймачем і членами його сім'ї житлове приміщення може не тільки зберегтися в покращеному вигляді, але і змінитися за площею як у бік збільшення, так і убік зменшення або навіть зовсім зникнути. Якщо площа даного приміщення зменшиться настільки, що наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або, навпаки, істотно перевищить норму надання на кожного члена сім'ї наймача або дане приміщення взагалі не буде збережено, наймачу та членам його сім'ї ще до початку капітального ремонту або реконструкції має бути надано інше житлове приміщення з укладенням нового договору соціального найму. Однак наймач та члени його сім'ї, з яких-небудь причин побажали проживати в колишньому будинку, має право вселитися в уменьшившееся за загальною площею житлове приміщення (ч. 4 ст. 88 ЖК), що також спричинить певну зміну правовідносини соціального найму (у частині предмета, розміру оплати тощо).
До числа інших випадків зміни правовідносини найму житлового приміщення можна віднести зміну суб'єктного складу цього правовідносини, а також окремих прав і обов'язків внаслідок вселення в житлове приміщення нових членів сім'ї і, навпаки, в результаті вибуття членів сім'ї на постійне проживання в інше місце.
Одним з поширених випадків зміни договору соціального найму житлового приміщення раніше був розділ житлових приміщень, оскільки повнолітній член сім'ї наймача мав право вимагати укладення з ним окремого договору найму на виділене йому в квартирі ізольоване житлове приміщення (зрозуміло, при можливості його виділення і згоді на це інших членів сім'ї і наймодавця). При цьому змінювався предмет договору, суб'єктний склад правовідносин найму і деякі його істотні умови, наприклад про плату за користування житлом, оскільки надана одній сім'ї окрема квартира перетворювалася на комунальну (з урахуванням можливості подальшого обміну виділеної кімнати з іншим наймачем). Нове житлове законодавство не передбачає більш даної можливості, замінюючи її правом члена сім'ї наймача вимагати від нього примусового обміну (розміну) житлового приміщення на інші (ч. 2 ст. 72 ЖК), при якому спочатку надане за договором соціального найму житлове приміщення залишається єдиним об'єктом .
Зміна правовідносини соціального найму може бути пов'язано з передачею багатоквартирного житлового будинку з державного житлового фонду в муніципальний, наприклад при передачі відомчих будинків у муніципальний фонд, тобто з державної власності в муніципальну. Згідно ст. 64 ЖК і ст. 675 ЦК це не тягне розірвання або зміни договору соціального найму. Але хоча в даному випадку умови укладеного договору залишаються незмінними, проте змінюється один з його суб'єктів - наймодавець, а наймач може відчути зміну ситуації у порядку виконання новим наймодавцем своїх обов'язків і в пред'явленні ним відповідних вимог до наймача.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 9. Зміна зобов'язань з договору соціального найму житлового приміщення "
  1. § 3. Умови дійсності і види недійсних угод
    Загальні положення. Для того щоб угода призвела до тих правових наслідків, яких бажають досягти її учасники, необхідний ряд умов, яким вона повинна відповідати. По-перше, здійснювати угоди можуть лише особи, що володіють такою складовою частиною дієздатності, як сделкоспособность. По-друге, потрібно, щоб особа дійсно бажало здійснити операцію і правильно висловило зовні волю на її
  2. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    Право приватної власності громадян на земельні ділянки. У складі об'єктів права власності громадян найбільше значення набувають земельні ділянки, які використовуються громадянами в самих різних цілях: для будівництва житлового будинку, ведення особистого підсобного або дачного господарства, організації селянського (фермерського) господарства (крім господарства при будинку), здійснення іншої
  3. § 2. Види цивільно-правових договорів
    Загальні положення. Складність соціальних явищ зумовлює і множинність класифікацій цих явищ. Це міркування повною мірою можна застосувати і до договору. Багатоаспектний характер договору як правового інституту тягне безліч класифікаційних критеріїв, на підставі яких виділяються різні види договорів. Найбільш значимі види договорів отримали закріплення в цивільному
  4. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    1. AD HOC [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. AD REFERENDUM [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A FORTIORI [а фортіорі] - тим більше 4. A POSTERIORI [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A PRIORI [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. BONA FIDE [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. CAUSA [кауза] -
  5. § 1. Загальна характеристика договору оренди
    Поняття договору оренди. Договір оренди є одним з різновидів договорів про передачу майна у користування. Законодавче визначення договору міститься в ст. 606 ЦК: "За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування". Як видно,
  6. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    Виникнення права на житлову площу в будинках державного і муніципального житлового фонду, що надається за договорами соціального найму. З прийняттям нового ЖК умови та порядок надання громадянам житлової площі, що входить до складу державного та муніципального фондів, істотно змінилися. Протягом багатьох десятиліть житлова площа зі складу цих фондів надавалася всім
  7. § 5. Користування житловими приміщеннями
    Користування жилим приміщенням за договором соціального найму в будинках державного і муніципального житлового фонду. За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і користування для проживання в ньому
  8. § 7 . Припинення житлових правовідносин
    Припинення житлових правовідносин власника і членів його сім'ї. Припинення житлових правовідносин у зв'язку з різноманітністю останніх охоплює широке коло питань, які стосуються самих власників житлових приміщень, членів їх сімей, наймачів за договорами комерційного та соціального найму і т.д. При цьому якщо стосовно до власникам житлових приміщень йдеться про припинення права
  9. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    1. Ad hoc [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. Ad referendum [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A fortiori [а фортіорі] - тим більше 4. A posteriori [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A priori [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. Bona fide [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. Causa [кауза] -
  10. ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
    --- --- У текст програми, опублікованій в цьому томі підручника раніше (у 2004, 2005, 2006 рр..), внесено зміни і доповнення, обумовлені зміною і розвитком сучасного законодавства у сфері житлових відносин, а також в галузі електроенергетики, капітального будівництва, транспортної діяльності та деяких інших, які зажадали оновлення та