| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Рухомі і нерухомі речі |
||
|
Нерухомість (як і рухоме майно) являє собою юридичну, а не фізичну (технічну) категорію. З одного боку, сучасний рівень техніки давно дозволяє "рухати" практично будь-які об'єкти, включаючи будівлі, споруди і навіть землю. З іншого боку, наприклад, самовільно збудований об'єкт, навіть будучи тісно пов'язаним із землею, що не буде визнаний нерухомістю і не зможе стати об'єктом майнового обороту (ст. 222 ЦК). Мова, отже, йде про особливий вид об'єктів цивільних прав, нормальний обіг яких неможливий або утруднений у відсутність їх державної реєстрації. До нерухомості закон відносить насамперед земельні ділянки, ділянки надр і всі речі, міцно пов'язані із землею, тобто невіддільні від неї без невідповідного збитку їх господарським призначенням (житлові будинки та інші будівлі та споруди, багаторічні насадження і ліси, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і т.п.). Це так звані "нерухомості по природі", в основу виділення яких покладено фактичний критерій: тісний зв'язок з землею (необхідна для їх кваліфікації як нерухомості навіть після їх переміщення в просторі). ЦК закріплює не вичерпний, приблизний перелік об'єктів "нерухомості по природі". У зв'язку з цим стає можливим віднесення до них такого своєрідного об'єкта, як "незавершене будівництво" (1). --- КонсультантПлюс: примітка. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (під ред. П.В. Крашеніннікова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - Спарк, 2001 (2 - е видання, виправлене і доповнене). (1) Необхідність у цьому зазвичай виникає у випадках зупинення та консервації будівництва (див. п. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів , пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав "/ / Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 19). Див також: Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. П.В. Крашеніннікова. М., 1999. С. 192 (автор коментаря - М.І. Брагінський). Оскільки такі об'єкти невідривно від місця їх знаходження, а операції з ними можуть відбуватися і в іншому місці, набувачам та іншим учасникам обороту необхідно точно знати правовий режим конкретного об'єкта (наприклад, чи не знаходиться цей будинок або земельну ділянку в заставі, чи є у кого-небудь права користування ним і т.д.), так як це впливає на ціну та інші умови угод. Дізнатися все це можна за результатами спеціальної державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею, яка передбачена законом (ст. 131 ЦК) (1). Така реєстрація є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухомість і служить головним доказом існування зареєстрованих прав. Зареєстровані права можуть бути оскаржені лише в судовому порядку. --- (1) Див також: Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244 (далі - Закон про реєстрацію прав на нерухомість). Крім того, закон поширює режим нерухомості на деякі об'єкти, рухомі в природно-фізичному сенсі, наприклад на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Це - нерухомості в силу закону, які виділяються не за фактичним, а за формально-юридичному критерію: спеціальна вказівка закону, який вважає доцільним надання цим речам такого правового режиму. Тому дані об'єкти також підлягають державній реєстрації, але в особливих реєстрах у відповідності зі спеціальними правилами (1). --- (1) Так, відповідно до ст. 33 Кодексу торгового мореплавання Російської Федерації (СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2207; 2001. N 22. Ст. 2125; 2003. N 27 (частина I). Ст. 2700) державна реєстрація морських суден, у тому числі як об'єктів нерухомості, здійснюється в Державному судновому реєстрі або в інших реєстрах судів РФ. Нарешті, до нерухомих речей закон може віднести і інше майно (абз. 2 п. 1 ст. 130 ЦК). Так, житлове законодавство відносить до об'єктів нерухомості квартири і інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання, а також "елементи інфраструктури житлової сфери" (1), тобто, по суті, складені (несамостійні) частини нерухомих об'єктів. --- (1) Стаття 1 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. N 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" / / Відомості СНР і ЗС РФ. 1993. N 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 147; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876; N 25. Ст. 3042; N 28. Ст. 3485; 2002. N 52 (частина I). Ст. 5135; 2003. N 19. Ст. 1750 (далі - Закон про основи федеральної житлової політики). Дане положення відкриває шлях до виділення третьої категорії нерухомості - нерухомості в силу призначення, під якою розуміються рухомі речі, поміщені власником на ділянку землі для його обслуговування та експлуатації або "назавжди приєднані" до нього власником (ст . 524 Цивільного кодексу Франції), тобто складові елементи (частини) його господарства, яке ведеться на даній ділянці. До числа недвижимостей французький ГК, дотримуючись традицій римського права, у ст. 526 відносить також деякі речові права (узуфрукт і сервітути). Німецький ГК у § 96 розглядає права, "пов'язані з власністю на земельну ділянку", в якості його складових частин, тобто частин нерухомості (1). Аналогічне правило містить ст. 813 ГК Італії. Найбільш широке поняття нерухомості міститься в англо-американському праві, де "real property" (реальне майно) охоплює як нерухомі речі, так і пов'язані з ними права зобов'язального, а не тільки речового характеру. Таким чином, в зарубіжному праві поняття нерухомості, на відміну від російського права, не зв'язується тільки з речами (2). --- (1) Німецьке право визнає нерухомістю тільки земельну ділянку, розглядаючи знаходяться на ній будівлі, насадження та інші нерухомі і навіть рухомі речі як його "істотні складові частини" (абз. 1 § 94 ГК Німеччини), тобто прирівнює їх до нерухомості. У цьому випадку виникає "фізична єдність" землі і її "складових частин", причому останні "не можуть бути предметом особливих прав" (§ 93 ЦК Німеччини), бо входять до складу єдиного об'єкта нерухомості. Див про це: Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts. 16. Aufl. Munchen, 1992. S. 10 - 12. (2) Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. М., 1998. С. 275 - 276. Державна реєстрація прав на нерухомі речі та угод з ними складає основну особливість їх правового режиму. Діючий цивільний закон в багатьох випадках не потребує нотаріальної форми угод з нерухомістю поряд з їх державною реєстрацією, бо це без необхідності ускладнило б процедуру їх здійснення і призвело б до невиправданих додаткових витрат для учасників. Разом з тим у багатьох ситуаціях він передбачає й інші особливості правового режиму нерухомості в порівнянні з рухомими речами (наприклад, при зверненні стягнення на заставлене майно, при визначенні обсягу правомочностей унітарних підприємств на закріплене за ними майно публічного власника та ін.) Державній реєстрації підлягають речові права, а також права оренди та довірчого управління та операції з земельними ділянками, ділянками надр або відокремленими водними об'єктами, лісами і багаторічними насадженнями, будівлями, спорудами, житловими приміщеннями, підприємствами та кондомініумами як майновими комплексами. При цьому реєстрація угод поряд з реєстрацією виникли на їх основі прав видається зайвою. Вона не враховує ту обставину, що в консенсуальних угодах по відчуженню (переходу) нерухомості правостворюючі значення має їх виконання, а не висновок (яке тим не менше зазвичай і підлягає обов'язковій реєстрації). У зв'язку з цим реєстрацію угод з нерухомістю пропонується скасувати як надлишкову і не спричинюється необхідністю (1). --- (1) Див: Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. М., 2003. С. 45 - 48, 50 - 53. Реєстрація здійснюється установами юстиції з реєстрації прав на нерухомість (нині - Федеральна реєстраційна служба Міністерства юстиції РФ) в Єдиному державному реєстрі та засвідчується видачею свідоцтва про державну реєстрацію прав на нерухомість. Однак реєстраційна запис є не самостійним правостворюючі юридичним фактом, а необхідним елементом складного фактичного складу, що породжує відповідний цивільно-правовий результат і перетворює його в публічно достовірний. Відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухомість, мають відкритий характер і можуть бути надані будь-якій особі по будь-якому об'єкту нерухомості. Відмова у державній реєстрації може бути оскаржена до суду. Державну реєстрацію прав на нерухомість, що має цивільно-правове значення, не слід змішувати з кадастровим і іншим технічним урахуванням (інвентаризацією) самих об'єктів нерухомості, який має фіскальне чи інше публічно-правове значення. Така реєстрація або облік нині здійснюється Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості Мінекономрозвитку Росії (раніше це були різні державні органи, провідні земельний кадастр, територіальні бюро технічної інвентаризації Держбуду Росії щодо житлових і нежитлових приміщень тощо) поряд з державною реєстрацією прав на нерухомість (п. 2 ст. 131 ЦК). Вона не має правостворюючі значення і не впливає на дійсність зроблених угод. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3. Рухомі і нерухомі речі " |
||
|
||