Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 1: Загальна частина, 2008 - перейти до змісту підручника

4. Майнові комплекси

Особливим різновидом нерухомості є комплекси взаємопов'язаних нерухомих і рухомих речей, що використовуються за загальним призначенням як єдине ціле. До них відносяться підприємства і кондомініуми.
Термін "підприємство" використовується в нашому законодавстві і для позначення деяких видів юридичних осіб - суб'єктів цивільного права. Однак в нормальному майновому обороті підприємства є об'єктами, а не суб'єктами права (докладніше про це див п. 1 § 5 гл. 8 цього томи підручника).
Як об'єкт цивільного обороту підприємство представляє собою не єдину річ і не просту сукупність речей, а цілий майновий комплекс, що включає в свій склад поряд з нерухомістю (земельними ділянками, будівлями, спорудами) і рухомістю (обладнанням, інвентарем, сировиною, готовою продукцією) зобов'язальні права вимоги та користування і борги (обов'язки), а також деякі виняткові права (на фірмове найменування, товарний знак тощо) (ст. 132 ЦК).
У розвинених правопорядках до складу підприємств включають також клієнтелу (goodwill), тобто стійкі господарські зв'язки із споживачами продукції або послуг, вельми важливі в умовах конкурентного ринкового господарства. Тому діюче підприємство (підприємство "на ходу", бізнес) зазвичай коштує дорожче, ніж проста сукупна балансова вартість його готівкового майна або чистих активів. Наявність клієнтели складає вельми важливу особливість підприємства як майнового комплексу.
Зрозуміло, суб'єктом відповідних прав і обов'язків є юридична особа (або інший власник), а не майно. Тому закон передбачає під підприємством як об'єктом насамперед майно унітарних підприємств. Однак самостійним об'єктом цивільного обороту може стати і частина підприємства (наприклад, майно цеху), і виробнича одиниця, яка має цивільної правосуб'єктності (наприклад, невеликий магазин, кафе, готель, ательє чи інше підприємство сфери обслуговування). У випадках продажу, оренди, застави або укладення інших угод з такими майновими комплексами їх власник (яким, зокрема, може бути як комерційна організація, так і індивідуальний підприємець) відповідно до умов договору передає набувачеві або іншому контрагенту не тільки входять до їх складу нерухомі та рухомі речі, а й належні до них свої права, обов'язки і навіть клієнтелу (СР п. 2 ст. 132 і ст. ст. 559, 656 ЦК).
Як майновий комплекс підприємство не обов'язково включає до свого складу об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди). Воно є нерухомістю не за своєю природою, а в силу спеціальної вказівки закону. Особливість його правового режиму полягає не тільки в необхідності державної реєстрації угод з цим майном, а й у тому, що воно являє собою майновий комплекс, причому складається як з речей, так і з прав, обов'язків та інших нематеріальних об'єктів, сукупна вартість яких і визначає вартість даного об'єкта майнового обороту, і зумовлює доцільність здійснення угод з ним саме як з майновим комплексом, а не як з простою сукупністю речей та інших об'єктів.
Іншим різновидом майнових комплексів є кондомініум (від лат. Con - загальний, спільний і dominium - власність, тобто спільна власність).
Кондомініум визнається комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку і розташоване на ньому житловий будинок, в якому окремі житлові приміщення знаходяться в приватній (або також у публічній) власності конкретних власників, а решта частини - в їх загальній часткової власності (ст. ст. 289 і 290 ЦК, ч. 7 ст. 1 Закону про основи федеральної житлової політики) (1).
---
(1) Див також: ч. 5 ст. 1 та ст. 5 Федерального закону від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла" / / СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1 (частина I). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.
Така ситуація звичайно складається при приватизації житла в багатоквартирних будинках, коли приватні власники окремих квартир повинні спільно експлуатувати знаходяться в їх спільній власності сходові майданчики і сходи, ліфти, дахи і підвали, електричне, сантехнічне та інше обладнання , обслуговуюче житловий будинок в цілому, а також прибудинкову територію (земельну ділянку). Особливість юридичного режиму кондомініуму становить неможливість для власника житлового приміщення відчужити своєї частки у спільному майні кондомініуму окремо від права власності на житлове приміщення (п. 2 ст. 290 ЦК, п. 3 ст. 8 Закону про товариства власників житла), як, втім , і навпаки. Тим самим право власності на квартиру (інше житло) нерозривно пов'язується з часткою у праві власності на майно кондомініуму (спільне майно будинку).
Кондомініуми стали способом вирішення питання про приналежність загальних частин і обладнання багатоквартирних житлових будинків, в ході приватизації яких окремі квартири і навіть житлові кімнати стали розглядатися законом як самостійних об'єктів права власності. Саме по собі дане рішення не можна визнати найбільш вдалим, бо такі квартири і кімнати не призначені для самостійної експлуатації, будучи найтіснішим чином пов'язаними і один з одним, і з іншими частинами будинку. Ігнорування цієї зв'язку спричинило необхідність встановлення спеціального правового режиму для загальних частин і устаткування житлових будинків (оголошених об'єктом спільної часткової власності всіх власників приміщень) і створення для їх експлуатації спеціальних юридичних осіб - товариств власників житла.
Разом з тим сам будинок (будинок у цілому) перестав бути єдиним об'єктом нерухомості. Більш того, самостійними речами, по суті, перестали бути і загальні частини будинку, оскільки вони позбавлені оборотоспособности поза зв'язку з обсуговується ними житловими приміщеннями. При цьому на практиці власники-мешканці не відчувають серйозного інтересу в підтримці у стані місць загального користування (сходів та сходових майданчиків, ліфтів тощо), зосереджуючи всі зусилля на експлуатації тільки "свого осередку" (квартири або кімнати) <1 >.
---
(1) Тим часом якщо хто-небудь з них по будь-якої причини не матиме частки у праві власності на спільне майно будинку (наприклад, під'їзду і сходів), то просто не зможе нормально користуватися належним йому житловим приміщенням. Вже сама можливість такої парадоксальної ситуації свідчить про недоліки конструкції кондомініуму. Для нежитлових (наприклад, офісних) приміщень, де вимога обов'язкового створення кондомініуму і експлуатує його товариства власників в законі відсутня, такі ситуації в ряді випадків, на жаль, стали реальністю. Все це свідчить на користь визнання об'єктом нерухомості будинку (будівлі) в цілому, а не знаходяться в ньому окремих житлових та (або) нежитлових приміщень.
Більш ефективним, як показує досвід деяких розвинених правопорядков, було б визнання багатоквартирного житлового будинку юридично неподільної річчю і тим самим - об'єктом часткової власності мешканців. Останні в цьому випадку отримують у користування (або на обмеженому речовому праві) припадають на їх частки квартири і в цій же частці несуть всі необхідні витрати з утримання будинку в належному стані (1). Тоді ситуація спрощується і виключається потреба у створенні і кондомініумів, і товариств власників житла, а мешканці отримують прямий інтерес в належному утриманні всього будинку, а не тільки своєї квартири. На жаль, вітчизняне законодавство в цьому питанні пішло іншим шляхом, породивши досить складні юридичні та практичні питання (2).
---
(1) В австрійському праві даний підхід отримав назву житлової власності. Докладніше про це див, наприклад: Koziol H., Welser R. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Wien, 2000. S. 264 - 268.
(2) Цей шлях, пов'язаний з визнанням індивідуальної власності на частину житлового будинку (поверх, квартиру, кімнату) і загальної власності - на "загальні частини єдиної споруди", також відомий в європейських країнах під назвою "поверхової власності" (Венедіков П. Ново речове право. другого видавництва. Софія, 1999. С. 116 - 117; Дабовіч-Анастасовска J. етажного сопственост. Зборник під чес на Асен Групче. Скопjе, 2001). Його головним недоліком якраз і є встановлення різного правового режиму для тісно пов'язаних один з одним приладдя і головної речі, при якому єдиний за юридичною природою об'єкт нерухомості припиняє існування (Schreiber K. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82 - 83).
Іноді висувається також ідея про визнання єдиним об'єктом (майновим комплексом) земельної ділянки і перебуває на ній будівлі (будівлі, споруди тощо), з тим щоб забезпечити єдність їх юридичної долі. Такий підхід заснований на помилковому розумінні класичного принципу "superficies solo cedit" (все що знаходиться на земельній ділянці, належить власнику цієї ділянки), який в римському праві забезпечував єдність прав власника на різні об'єкти, хоча і тісно пов'язані один з одним в якості головної речі ( земельної ділянки) та речі (будинку) (про це діленні речей див. далі). Крім того, його визнання безпідставно перешкоджало б зведенню і використанню будівель, що знаходяться на чужій землі (наданої на обмеженому речовому праві, орендованій тощо) (1).
---
(1) Детальніше про суперечливий підході російського законодавства до вирішення цього питання див.: Козир О.М., Маковська А.А. "Єдина доля" земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомого майна (реальність і перспективи) / / Вісник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 і сл. Слід зазначити, що відмова від принципу "superficies solo cedit" мав місце і в ряді східноєвропейських, зокрема балканських, країн, що сприйняли свого часу соціалістичний шлях розвитку (хоча і не відмовилися повністю від приватної власності на землю). З відмовою від цього шляху принцип "юридичної єдності нерухомості" був законодавчо відновлений (див., наприклад: Гавела Н. Новото Хрватскі стварно право / / Зборник під чес на Асен Групче. Скопjе, 2001. С. 32).
Разом з тим є необхідність у визнанні особливим об'єктом нерухомості технологічних майнових комплексів (газопроводів з компресорними станціями і тому подібним обладнанням, установок з переробки нафти та іншого сировини тощо). Від підприємства цей комплекс відрізняється тим, що до його складу входять тільки речі, але не права і обов'язки. При цьому складові його речі різнорідні (нерухомість - земельна ділянка, будівлі, споруди; рухомість - обладнання тощо), але об'єднані єдиним господарським призначенням, що робить доцільним його використання як єдиного об'єкта майнового обороту (1).
---
(1) Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 8, 29 - 30.
В якості майнових комплексів Закон розглядає також пайові інвестиційні фонди (ПІФи), що знаходяться в довірчому управлінні спеціально створених для цього акціонерних товариств (керуючих компаній) (1). Названі фонди являють собою майно (головним чином у вигляді грошових коштів), що перебуває у спільній власності осіб, що заснували довірче управління ним і що отримали від керуючої компанії цінні папери - інвестиційні паї. Власники таких цінних паперів має право вимагати від керуючої компанії погашення паїв (тобто припинення договору і відповідних виплат) або в будь-який час (відкритий ПІФ), або протягом встановленого договором строку (інтервальний ПІФ), або тільки після закінчення терміну дії договору ( закритий ПІФ). Лише в закриті ПІФи власники паїв можуть вносити не тільки грошові кошти, а й інше майно, завдяки чому тільки ці ПІФи і можна вважати майновими комплексами в строгому сенсі слова. Крім того, на відміну від звичайних співвласників, власники паїв не має права вимагати розділу ПІФів, виділу з них своєї частки або переважного придбання паїв інших учасників.
---
(1) Частина 2 ст. 1 та абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закону від 29 листопада 2001 р. N 156-ФЗ "Про інвестиційні фонди" / / Відомості Верховної. 2001. N 49. Ст. 4562. Необхідно підкреслити, що всі юридичні конструкції, пов'язані з пайовими інвестиційними фондами, повністю запозичені нашим законодавцем з американського права, чим і пояснюються всі особливості їх правового режиму.
Таким чином, пайовий інвестиційний фонд як майновий комплекс відрізняється тим, що його співвласники - часткові власники цього майна - обов'язково передають його в довірче управління спеціальної комерційної організації, отримуючи натомість особливі цінні папери. Як єдиний комплекс це майно виступає тільки у вигляді об'єкта договору довірчого управління, що укладається його співвласниками з керуючою компанією.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 4. Майнові комплекси "
  1. § 1. Поняття і види підприємців
    майново зацікавлена ??в успіху, - все ж купець буде той, від імені кого ведеться справа »[8]. При цьому, зрозуміло, що в певних випадках представник також може бути підприємцем, наприклад, повірений, що діє як підприємець. До основних видів представництва в сфері підприємництва відносяться: представництво, здійснюване службовцями комерційної організації,
  2.  § 1. Об'єкти речових прав підприємця
      майнових прав передбачає їх розподіл на права речові та зобов'язальні. До речових прав відносять такі суб'єктивні права, об'єктами яких виступають речі, до зобов'язальних же - права на вчинення певних дій або права на пред'явлення до контрагента вимог про вчинення ним певних дій. Для здійснення речових прав суб'єкту - носію таких прав в цілому ряді
  3.  § 2. Правовий режим речей
      майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємства як єдиний майновий комплекс відповідно до ст. 132 ГК визнається нерухомістю. У цій якості Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 156 підприємство в цілому, а також його частини можуть бути предметом таких
  4.  § 5. Об'єкти інтелектуальної власності підприємця
      майнових правовідносин, а за класифікацією ГК - як немайнове право, яке має грошову оцінку. Виключне право власника товарного знака може бути використано ним також при формуванні статутного або складеного капіталу господарських товариств і товариств, це право може бути предметом договорів комерційної концесії (або франшизи, франчайзингу), за якими предметом угоди
  5.  § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
      майновому обороті, зокрема у сфері підприємницької діяльності За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). Сторонами договору купівлі-продажу можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи. Разом з тим
  6.  § 2. Оренда
      майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Орендодавцем у договорі оренди є власник майна, тобто будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником
  7.  § 8. Довірче управління майном
      майнові комплекси (п. 1 ст. 130, ст. 132 ЦК), цінні папери і права, засвідчені бездокументарними цінними паперами, виняткові права (п. 1 ст. 1013 ЦК). Вирішуючи питання про те, які види майна можуть бути об'єктом довірчого управління, слід пам'ятати, що майно не передається у власність і підлягає поверненню. Таким чином, нематеріальні блага (гл 8 ЦК) не можуть бути
  8.  § 2. Способи та механізм захисту прав та інтересів підприємця
      майнової цивільно-правової відповідальності, а неустойка, крім того, виконує функції одного із способів забезпечення зобов'язань, тому їх застосування можливе при порушенні зобов'язань за участю підприємців, але з урахуванням як загальних, так і спеціальних правил, встановлених для Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький
  9.  § 2. Об'єкти і суб'єкти приватизації державного та муніципального майна
      майнові комплекси (ст. 132 ЦК). До числа рухомого майна відносяться в першу чергу акції відкритих акціонерних товариств (ВАТ), перетворених з унітарних підприємств, а також закріплення за державою частки в товариствах з обмеженою відповідальністю. Всі об'єкти приватизації Програмою прива-тизації класифіковані за такими рубриками. 1. Майно, приватизація якого
  10.  § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
      майновий комплекс або якщо в якості об'єкта приватизації виступають акції відкритого акціонерного товариства, які складають більше ніж 50% його статутного капіталу. До числа соціальних умов можуть ставитися наступні: збереження певного числа робочих місць або створення додаткових, перепідготовка або підвищення кваліфікації працівників, збереження існуючої системи охорони праці та