| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Приміщення як об'єкт права |
||
|
У главі про спільну власність вже порушувалося питання про природу приміщення як об'єкта права. Це цілком природно, тому що тільки через конструкцію спільної власності можна найбільш правильно влаштувати взаємовідносини власників будівлі. Однак розвиток, як відомо, поки йде по шляху протиставлення приміщення та будівлі. У зв'язку з цим доводиться обговорювати природу такого об'єкта права, як приміщення. Є судження, що приміщення є звичайною нерухомої річчю: воно пов'язане із землею, хоча і "опосередковано" (вживається таке, не відоме закону, слово), при переміщенні руйнується, що і є головною властивістю нерухомої речі. У нього є об'єктивне якість - ізольованість і т.д. Враховуючи, що подібні погляди мають досить широке поширення (і при цьому мало обгрунтовуються, швидше виникають стихійно), потрібно зупинитися на їх аналізі. По-перше, зауважу, що ніякої опосередкованої зв'язку з землею ні ЦК, ні теорія цивільного права не знають. Це висловлювання представляється позбавленим юридичного та економічного сенсу. Як вже говорилося, будівництво може бути представлено з погляду відносин власності як прикріплення речі, а точніше, речей до землі. У процесі такого прикріплення колишні речі, будівельні матеріали та конструкції гинуть як об'єкти права (і тим самим право власності на будматеріали припиняється) і виникає новий об'єкт права власності - будова, будівля, споруда. Ось саме воно і пов'язане із землею. Ніякої опосредованности тут немає. Не можна уявляти собі (і розповідати про це іншим), що тільки нижній цегла (або камінь фундаменту) пов'язаний із землею, а цеглу другого ряду пов'язані вже не з землею, а з нижніми цеглою, і тому, мовляв, з землею пов'язані опосередковано. Це не так тому, що в процесі будівництва цеглу як об'єкти права гинуть, право власності на них припиняється, а виникає новий об'єкт - не стінка, не кілька стінок чи інших складних конструкцій, а будівля, будівля, споруда. Не випадково в ст. 130 ЦК йдеться тільки про зв'язок із землею. Цей зв'язок охарактеризована як міцна, але ні в якому разі не як опосередкована. Закон набагато легше зрозуміти, якщо не замінювати слова, які є в законі, на ті, яких у ньому немає. По-друге, приміщення не здатні до переміщення. Відразу зауважимо, що головна (і єдина в більшості правових систем) нерухома річ - земельна ділянка (1) - взагалі не може бути переміщена; навіть якщо буде усунутий (переміщений) грунт на будь-яку глибину, земельна ділянка проте залишиться (а переміщений грунт, що ще більш важливо, ніякого нової ділянки створити не зможе). Тому тільки земельну ділянку і є істинно нерухомим. --- (1) Так, Німецьке цивільне укладення навіть не оперує окремим поняттям "нерухомість" чи похідними від нього, закріплюючи, що тільки земельна ділянка має самостійне існування, а все інше лише його складова частина (§ 94 - 96). Конструкція нерухомості та в Цивільних кодексах Франції та Каліфорнії також грунтується виключно на земельній ділянці (ст. ст. 518, 524 ФГК; ст. 658 ЦК Каліфорнії). Можливість і наслідки переміщення обговорюються лише стосовно до складових частин, поліпшень земельної ділянки, які з відомих причин стали в нашому законодавстві речами поряд з ділянкою. Якщо будова було прикріплено до землі в ході будівництва, то воно, стало бути, може бути і від'єднано від землі. Значить, завжди існує можливість його переміщення. Залишається обговорювати лише господарські наслідки такого переміщення. Але чи можна те ж саме сказати про приміщення? Для цього нам потрібно бути впевненим, що приміщення прикріплюється до землі або хоча б ще до чогось - до підлоги, стінок, стелі. І потім уявити собі, чи можна його від'єднати. Але ж не можна такого сказати. Ні до чого воно не кріпиться. І ні від чого не від'єднується. Можна навести приклад із судової практики. Два сусіда сперечалися про приналежність суміжних приміщень в підвалі. Один вночі розібрав загальну стінку. Після цього при огляді підвалу приміщення, що належало іншому сусідові, вже не було виявлено. Але воно нікуди не перемістилося. І проте зникло. Або залишилося? Але як його відшукати тоді? Уявімо іншу картину. Глядачі прийшли до приміщення цирку шапіто і багато в ньому раділи. Через місяць цирк згорнув свої намети. Куди поділося приміщення? Воно залишилося в складках брезенту? Або зникло в тому ж брезенті, зазнавши суттєвих збитків? Перейдемо до більш важких матерій, ніж брезент. Пам'ятник культури, як це водиться в нашій столиці, раптово згорів. На його місці, старанно повторюючи планування, побудували новий і назвали це відтворенням пам'ятника. Зрозуміло, що будівлі більше немає (хоча з точки зору Закону про пам'ятки культурної спадщини це може бути і не так (1)). Але от приміщення в будівлі (абсолютно ідентичні і точно там же розташовані, як випливає з проекту) виникли знову чи це колишні приміщення? Якщо нові, то що в них змінилося? Адже всі нові якості належать не приміщенням, а будівлі. --- (1) Детальніше див: Скловський К. Реконструкція пам'ятника культури. Питання власності / / Господарство право. 2009. N 8. Та й які якості приміщення, відмінні від якостей будівлі, можуть бути у них? Неважко переконатися, що приміщення як свої власні якості має лише просторові характеристики, тобто обсяг, виражений числом (1). Власне кажучи, це і не якість, а кількість. Усі якості цього обсягу (кількості) належать тому будовою, в якому приміщення, тобто даний простір, знаходиться. При переміщенні або руйнуванні будови (а також намети, павільйону та інших об'єктів, що містять приміщення) втрачаються або погіршуються якості самої будови, споруди. Приміщення ж залишається на старому місці, оскільки простір в принципі не здатне до переміщення, адже переміщення відбувається не інакше як у просторі. Простір служить мірою переміщення, але саме до переміщення не здатна. --- (1) Іноді говорять про такий обов'язковому якості приміщення, як ізольованість, мабуть, сприймаючи емпіричний результат важкого розвитку радянського житлового законодавства як завоювання теорії. Але це, по-перше, чи не властивість (якість) самого приміщення, але властивості (планування) будівлі, а друге, не обов'язковий атрибут корисності приміщення, що перетворює його на об'єкт права. Скажімо, плавальний басейн, ізольований від душових і роздягалень, втрачає свої корисні якості, не перестаючи все ж таки бути приміщенням. Можна навести масу інших прикладів, коли ізольованість позбавляє приміщення корисності (склади, цехи тощо). Поширений спосіб позбавити суперника фактичної (іноді і юридичної) можливості отримувати користь з приміщення і взагалі володіти приміщенням складається, як відомо, в ізоляції приміщення від інших приміщень і об'єктів. Від ізольованості слід відрізняти наявність кордонів (стін, насамперед), розуміючи, що Відмежованістю не тотожна ізольованості. У практичному відношенні я б вельми і вельми рекомендував утриматися від визнання ізольованості як неодмінної ознаки приміщення на нормативному рівні хоча б тому, що це дозволяло б будь-якому охочому анулювати об'єкт (і тим самим право власності на нього) одним тільки пристроєм наскрізного проходу в нього. Залишається, здається, лише одна ознака, одна властивість - можливість повноцінної господарської експлуатації приміщення. Ця корисність (похідна, звичайно, від якостей будівлі) визначається волею учасників обороту і відображається в кінцевому рахунку в угоді про придбання (передачі в користування) приміщення. Втім, можна встановити законом деякі об'єктивні вимоги до приміщення, маючи на увазі, скажімо, мінімально можливе приміщення. Деяким аналогом є кімната як житлове приміщення. Труднощі пов'язані також з критерієм максимально можливих приміщень та об'єднань приміщень. Точно так же не здатний до переміщення та земельну ділянку, з чого ми і почали. Говорячи про земельну ділянку як речі, не можна все ж не помітити істотних особливостей цієї речі. Якщо тіло має такі якості, як колір, тип поверхні (гладка або шорстка), матеріал і пр., то земельна ділянка всього цього позбавлений. Якщо звернутися до вельми корисною тут аристотелевской системі категорій, то можна, мабуть, назвати земельну ділянку тілом геометричним, на відміну від фізичного тіла (1). Ділянка тоді буде об'єктом матеріальним, але не тілом. Матеріальність меж ділянки рішуче не дозволяє вважати його явищем ідеальним (нематеріальним), що іноді робиться. Головне якість речі, яке безумовно є у ділянки, полягає в тому, що ділянка може бути об'єктом володіння, тобто об'єктом виняткової фактичної влади - ділянку можна ізолювати, обгородити, охороняти, маючи на нього доступ виключно на власний розсуд власника і не допускаючи на нього ніяких третіх осіб поза волею власника. Оскільки ділянка може бути об'єктом володіння, його все ж слід визнати річчю. --- (1) Див: Аристотель. Соч. У 4 т. / Ред. З.М. Мікеладзе. Т. 2. М., 1978. С. 603. Взагалі кажучи, є, звичайно, підстави для зіставлення земельної ділянки та приміщення, що дозволяють знайти в них деякі спільні риси (наприклад, ні той, ні інший об'єкт не можуть бути побудовані, на відміну від всіх інших нерухомих речей) (1). Але, залишаючи осторонь такі їх відмінності, як тривимірність приміщення і двомірність ділянки (що знаходиться за рамками власне господарських якостей цих об'єктів), можна помітити, що ділянка передбачається річчю сам по собі (тобто сам по собі має корисні господарські якості) , тоді як приміщення передбачає наявність деякого споруди, не обов'язково капітального (і не обов'язково об'єкта нерухомості), що дозволяє поміщатися в ньому і вести певну господарську діяльність. Свої якості приміщення отримує від цієї споруди. --- (1) Такий, також загальний приміщенню і ділянці, спосіб створення (припинення) об'єкта, як розділ (з'єднання), є не будівництвом, що не виробництвом в сенсі створення речей (п. 1 ст. 218 ЦК), а угодою (це питання розглядалося вище). В якості угоди він може оцінюватися з точки зору юридичних наслідків. Зокрема, розділ (з'єднання), вироблений проти волі власника, є нікчемним. Щоб стати об'єктом права, приміщення вимагає наявності неодмінно будови або іншого об'єкта нерухомості. При цьому я не бачу ніякого сенсу в пошуках відмінностей, втім досить очевидних, між приміщеннями в рухомих об'єктах і нерухомих. Той факт, що об'єктами права стали приміщення в нерухомих об'єктах, пояснюється виключно конкретними соціально-економічними обставинами останніх десятиліть нашої історії, а не засобами теорії. Складовою частиною будівлі є стіни, дах і тому подібні конструкції. Поки вони залишаються складовими частинами, вони не можуть бути речами, об'єктами права, але як тільки відокремлюються від будівлі, то відразу стають речами. Це цілком зрозуміло. Але зрозуміло також і те, що приміщення не можуть бути складовими частинами будівлі, вже хоча б тому, що вони ніяк не можуть бути відокремлені від будівлі і існувати поза будівлею. Не можуть приміщення бути і "різнорідними речами", що утворюють складну річ - будівлю (ст. 134 ЦК), хоча спроби такої кваліфікації часто робляться. По-перше, приміщення, якби вони були речами, то були б, речей не різнорідними; а, мабуть, однорідними, по-друге, речі, складові складну річ (скажімо, бібліотеку або табун коней), що не втрачають своїх якостей речі і після вибуття з складної речі, тоді як приміщення в принципі не може виділитися з будівлі, як це може зробити кінь у табуні або книга в бібліотеці. Отже, приміщення саме по собі, поза будови (споруди), не здатна до переміщення, а значить, і обговорювати, що з ним відбувається при переміщенні, сенсу немає. Для того щоб перемістити приміщення, потрібно змінити його природу, зробити його річчю. Це добре видно на прикладі контейнера (по-русски його можна охарактеризувати як приміщення або, точніше, вмістилище). Щоб перемістити приміщення, доводиться зробити спеціальну річ. Переміщується річ і разом з нею - приміщення. До речі, саме контейнер відповідає не тільки фізичним, але і юридичним ознаками речі, з яких основним є, як уже говорилося, здатність бути об'єктом володіння (1), тобто фактична можливість людині здійснювати повне панування над річчю. Зрозуміло, що контейнер і тому подібні об'єкти, що вміщають "простір", саме здатністю бути в повній владі окремої людини, здатністю стати об'єктом володіння і відрізняються від приміщення в будівлі, яким не можна насправді володіти. Адже, щоб підійти до приміщення, потрібно мати доступ в будівлю, тобто потрібно вступати в юридичні (відносні) відносини з власником будівлі, потрібно просити у власника будівлі доступ до приміщення. А це свідомо виключає можливість володіння приміщенням. Таке володіння завжди буде умовним, неповної владою, тобто НЕ буде володінням. Адже володіння, як всяка влада, - виключно, але не відносно. Отже, приміщення в будівлі не має головного властивості речі - бути об'єктом володіння. Неабиякою мірою саме цією обставиною пояснюється відома (але не нашому праву) юридична конструкція, коли для того, щоб бути об'єктом права, приміщення, частина будинку, поверх повинні неодмінно мати зв'язок із земельною ділянкою. Адже тоді з'являється можливість незалежного доступу до об'єкта і тим самим - володіння ним. --- (1) Детальніше це питання розглядалося в рецензії на книгу В.А. Лапачо "Система об'єктів цивільних прав: Теорія і судова практика" (Господарство право. 2004. N 6). Приміщення в будівлі - річ уявна. У зв'язку з цим цікаво звернутися до полеміки між Локком і Лейбніцем з приводу співвідношення тіла і простору, викладеної в творі Г.В. Лейбніца "Нові досліди про людське розуміння" у формі спору - Філалета (погляди Локка) і Теофіла (Лейбніц). На зауваження Філалета про те, що протяг тіла завжди є щось відмінне від протягу простору, Теофіл відповів: "... хоча при поданні тіла ми уявляємо собі щось більше, ніж простір, звідси не випливає, що існують два протягу - протяг простору і протяг тіла. Стверджувати це - все одно що стверджувати, ніби при поданні декількох речей одночасно ми уявляємо собі щось більше, ніж число, а саме res numerates, а між тим не існує двох множин: одного - абстрактного, тобто безлічі числа, іншого - конкретного, тобто безлічі перерахованих речей. Таким же чином не слід уявляти собі двох протяжений: одного - абстрактного, протягу простору, іншого - конкретного, протягу тіла, так як конкретне протяг є таким лише завдяки абстрактного. І подібно до того, як тіла переходять з одного місця простору на інше, тобто змінюють свій порядок, так і речі переходять з одного місця порядку, або від одного числа, до іншого, коли, наприклад, перший стає другою, друга - третій і т.д. .. " (1). --- (1) Лейбніц Г.В. Соч. У 4 т. Т. 2. М.: Думка, 1983. С. 126. Добре висловив ту ж думку І. Бродський: "Саме об'єкт робить нескінченність приватної" (Brodsky J. Watermark). Якщо замість безкінечності (infinity) поставити простір, а така заміна майже завжди, і, звичайно, тут теж, мається на увазі, ми отримуємо те ж саме співвідношення речі і простору, що дозволяє його приручити, подолати, привласнити допомогою речі - в уяві, через фікцію речі або реально, створюючи річ з підручного матеріалу. Оскільки приміщення - просторове якість будівлі, будівлі, реальність ніколи не може дійти до того, щоб допустити переміщення якості будівлі окремо від будівлі. Це можна зробити лише абстрактно, в уяві людини, причому, як і говорить Лейбніц, уявляється саме перемещающееся тіло. Переміщення простору уявити неможливо. Але як це часто відбувається, і не тільки у юристів, уяву творить реальність більш реальну, ніж справжня. Так, замість просторових якостей будівлі в думках юриста з'являється простір (приміщення) у вигляді самостійного об'єкта, початківця існувати як тіло. Приміщення є, звичайно, феноменом матеріальним, матеріальним якістю будівлі (бо простір, як відомо, - атрибут матерії). Але це - не тіло і не річ. Не будучи в дійсності річчю, приміщення може бути річчю тільки в якості фікції речі (або річчю "виключно в юридичному сенсі цього слова"). Присвоєння приміщенню якостей речі за допомогою юридичної фікції необхідно для того, щоб надати приміщенню якості речі нерухомої. Але фіктивність приміщення як речі, у всякому разі, не дозволяє без застережень застосовувати всі відомі норми про речі до приміщення (речі подільні та неподільні, складні і складені і т.д.). Те, що приміщення, на відміну від звичайної речі, виникає не інакше як в результаті операції, ми вже відзначали. Але на першому плані знаходяться питання співвідношення фіктивної нерухомої речі - приміщення - і натуральній нерухомої речі (1) - будівлі (2). --- (1) Втім, натуральність речі слід розуміти все ж з низкою застережень: річ це явище не фізики, а права (економіки), тому її натуральність має джерело в людині, в його господарській діяльності, а не виключно в природі. Це питання вже обговорювалося. (2) Спроби розглядати будівлю і приміщення як явища одного порядку на тій підставі, що будівля (будова, будинок) може бути розділене (подільність будинку - питання саме по собі дискусійний, втім) на частини, будуть, однак, безуспішними. Будинок ділиться на дві або три частини (рідко більше), навіть поверхи, але все одно ніколи не ділиться на приміщення. Навпаки, розділені частини, окремі "нерухомості", за висловом А.Л. Кассо (Кассо А.Л. Русское поземельное право. М., 1906. С. 13), все одно будуть включати в себе приміщення. Тому неможливо припущення, що будинок, будова можуть бути розділені на приміщення як "окремі нерухомості". Послідовність вимагає, щоб був зроблений вибір між приміщенням і будівлею. Іноді ця логічна проблема представляється як неможливість одночасного існування частини будівлі і самої будівлі. Ця логіка, однак, наштовхується на те, що деякі частини будівлі, скажімо, будівельні конструкції, дахи, стіни, сходові марші і т.д., самі по собі не отримують якостей речі. Тому точніше все ж інше. Приміщення (приміщення), будучи по суті якістю будівлі і, ймовірно, головною якістю (адже будівля будується саме для того, щоб відгородити деяку частину простору і створити в цьому відгородженому просторі ті умови, які необхідні для певної господарської чи іншої діяльності і які недосяжні в відкритому просторі), набуває відомим нам і частково описаним вище способом самостійне уявне існування. На цьому грунті й формується юридична фікція речі. І ця фікція витісняє дійсну річ - будівлю. Вони стають несумісними, оскільки одна річ не може бути частиною (а точніше, властивістю, якістю) іншої речі. Звідси - реалізоване сьогодні рішення: як тільки виникає приміщення в будівлі, сама будівля як об'єкт права має зникнути. Розвиток цього правила не може не привести до різноманітних ускладнень, деякі з яких ми навіть не уявляємо. На першому плані, скажімо, таке: якщо власник відчужує одне приміщення в п'ятиповерховій будівлі, він зобов'язаний все інше будівлю перетворити в одне приміщення або в декілька? І де шукати критерії? Чи є приміщення результатом планування, або господарських якостей і способів експлуатації, або, нарешті, умов угоди? Зрозуміло, що ніяк неможливо виходити з того, що будь-яке ізольоване приміщення - об'єкт права. Це невірно юридично і безглуздо з господарської точки зору. Крім того, такий хибний підхід стане перешкодою договорами про з'єднання різних приміщень в одне (які вже сьогодні досить широко представлені в економіці) або іншим способам об'єднання приміщень, коли власнику або власникам так зручно. Немає сумнівів, що виникнення такої перешкоди, абсурдного по суті, стане ще одним шкідливим наслідком з самої конструкції приміщення як об'єкта права. Виходити потрібно з протилежного і заохочувати об'єднання приміщень в один об'єкт права, стимулюючи тим самим тенденцію до спільної власності на будівлю. Дозволю на закінчення висловити надію, що період експансії приміщень у нашому правопорядок не буде вічною і що в недалекому майбутньому ми знайдемо можливості повернутися до більш природною і більш вірною системі об'єктів права. Першим кроком на цьому шляху має стати встановлення відносин спільної власності в тій чи іншій комбінації з правами на приміщення, як це робиться в інших країнах (1). --- (1) Огляд іноземного законодавства див.: Єгоров А.В., Церковников М.А. Права на простір в будівлі / / Вісник ВАС РФ. 2010. N 2. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Приміщення як об'єкт права" |
||
|
||