| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Договір пайової участі в будівництві і виникнення права власності на об'єкт пайового будівництва |
||
|
Вище вже порушувалося питання про природу договору пайової участі в будівництві в зв'язку з проблемою договору про інвестування. Але питання заслуговує окремого обговорення. З приводу договору пайової участі у будівництві, що укладається відповідно до ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості" висловлені самі різні, хоча в цілому досить передбачувані, судження. Однак виникають у судовій практиці труднощі показують, що юридична освоєння виникають у сфері пайової участі відносин далеко від завершення. Наведу таку справу. У 2004 - 2006 рр.. ТОВ "Моноліт" в якості забудовника, отримавши земельну ділянку під забудову, дозвіл на будівництво на цій ділянці і потім дозвіл на введення збудованого об'єкта в експлуатацію, здійснило будівництво нежитлового (офісно-торгового) будівлі за адресою: м. Тамбов, вул. Державінська, д. 16а. До будівництва будівлі ТОВ "Моноліт" були залучені інші особи (пайовики), які уклали з ТОВ "Моноліт" ідентичні за змістом договори пайової участі. Дозвіл на будівництво будівлі було отримано ТОВ "Моноліт" 30 березня 2005 р., тобто до набрання чинності ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...". Відповідно до зазначених договорами пайової участі пайовик зобов'язався сплатити ТОВ "Моноліт" встановлену договором ціну ("сума інвестиційного вкладу", згідно з названими договорами), а ТОВ "Моноліт" зобов'язалося реалізувати проект будівництва будівлі і по його закінченні передати дольщику для оформлення в його власність певне договором приміщення. Одночасно з будівлею і для його обслуговування зводилася трансформаторна підстанція, що представляє собою самостійний об'єкт нерухомості і призначена для постачання електроенергією, крім будівлі, і декількох інших будівель, розташованих в тому ж самому кварталі. 16 листопада 2006 будівлю було введено в експлуатацію у встановленому порядку. Приміщення, які ТОВ "Моноліт" зобов'язалося передати пайовикам відповідно до укладених з ними договорів, були пайовиками отримані ще в кінці 2005 р. і з того часу знаходяться у їх володінні та користуванні. Наприкінці червня 2006 року ТОВ "Моноліт" звернулося в УФРС по Тамбовської області із заявою про реєстрацію права власності на будівлю (але не на приміщення в ньому) за собою, і 24 липня 2006 УФРС по Тамбовської області внесло відповідний запис про право власності до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. І. та К., які є пайовиками, порушили суперечку з ТОВ "Моноліт", посилаючись на наступне: - договори пайової участі, укладені між ними та ТОВ " Моноліт ", є договорами про спільну діяльність, і тому пайовики, крім обумовлених договорами пайової участі приміщень, також мають право і на" нерозподілені корисні площі в будівлі ", а також на зазначену вище трансформаторну підстанцію; - реєстрація права власності на будівлю за ТОВ "Моноліт" є розкраданням чужого майна, у зв'язку з чим проти керівництва ТОВ "Моноліт" було порушено кримінальну справу за ст. 159 КК РФ за заявою І. та К. Крім цього, між ТОВ "Моноліт" і пайовиками І. та К. є суперечка про приналежність об'єктів загального користування в будівлі (ліфти, вентиляція, сходові марші , комунікації тощо). При цьому пайовики посилаються, зокрема, на умова вчинених ними з ТОВ "Моноліт" договорів, відповідно до якого "сторони беруть до уваги і погоджуються з тим, що пайовик одночасно з правом власності на приміщення набуває частку в праві власності на об'єкти загального користування в будівлі ". Необхідно, однак, відзначити, що подібні умови існують не в усіх договорах з пайовиками. Суперечка придбав затяжний характер і виявив труднощі у кваліфікації відносин, хоча цілком очевидно, що вони цілком типові. Спробуємо розібратися у виниклих питаннях. Перш за все слід дати загальну оцінку договорів, укладених ТОВ "Моноліт" з І. та К., з позицій ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...". Хоча, як випливає з фактичних обставин, дозвіл на будівництво будівлі було отримано ТОВ "Моноліт" 30 березня 2005 р., тобто до набрання чинності названого Закону, і тому ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." непридатний до відносин сторін за вказаними договорами, загальна їх оцінка з позицій цього Закону все ж повинна бути дана вже хоча б тому, що в момент укладання договорів і тим більше - під час виникнення спору ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." розглядається як та модель, на яку повинна орієнтуватися практика будівництва із залученням коштів широкого кола громадян - як для споживчих цілей, так і для інших. Досі численні спроби кваліфікації договору пайової участі, тобто того договору, який описаний в ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." (1), зводилися або до ототожнення його з одним з договорів, передбачених ЦК, або до оголошення його договором, ЦК не передбаченим. --- (1) Надалі цей договір позначається скорочено як ДДУ. Ще до прийняття ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." досить часто відстоювалася позиція, згідно з якою договір пайової участі (інвестиційний договір) - це не договір про спільну діяльність (простого товариства) (1). До яких меж діють ці висновки, втім, не ясно, якщо врахувати, що договори інвестування взагалі не існує і інвестиції можуть вноситися як у формі сіналлагматіческій договору, так і у формі простого товариства. --- (1) Див, наприклад: Мошкина Л.Н. Договір про пайову участь в інвестуванні будівництва і договір простого товариства / / Юрист. 2002. N 2. Після прийняття зазначеного Закону питання суттєво спростився. Замість інвестиційного контракту або договору пайової участі, за якими могли ховатися договори різної природи, був створений цілком певний договір (ДДУ, як ми домовилися його позначати), якому закон надавав досить багато властивостей, що роблять зрозумілою його природу. Неважко помітити, що цей договір не є договором простого товариства (1). Власне кажучи, цей негативний висновок часто грунтується на тому не зовсім вірному уявленні, що раніше існував якийсь певний договір пайової участі і цей відомий договір був договором простого товариства, але йому на зміну прийшов зовсім інший договір під тією ж назвою. Насправді раніше не було такого певного договору, як сьогодні немає певного інвестиційного договору, і договір пайової участі до 2004 р. міг мати різну природу, як сьогодні можуть мати різну природу інвестиційні контракти. --- (1) Такі погляди висловлені багатьма юристами. Див: Соловйов Д.С. Договір пайової участі в будівництві і договір про спільну діяльність (просте товариство): проблеми спільного і різного в теорії та судовій практиці / / Арбітражний і цивільний процес. 2007. N 7; Чуркін Н. Договір участі в частковому будівництві / / Законність. 2006. N 12; Фоков А.П. Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості / / Нотаріус. 2005. N 2. Аналогічні погляди висловлюють Ю.А. Свірін, А.Н. Кайль, О.Н. Садиков та ін Рідше договір пайової участі за ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." зіставляється з іншими договорами, наприклад підрядом, і робиться цілком очевидний висновок, що підряду тут немає (1). --- (1) Див, наприклад: Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. 2006. N 1. Ще менше підстав вбачати в ДДУ договір про надання послуг (комісії, доручення та ін.) (1). Дійсно, забудовник діє у своєму інтересі. Пайовик оплачує не послуги, а об'єкт нерухомого майна, який до передачі дольщику знаходиться у власності забудовника. --- (1) Фоміна Є.В. Правова природа договору пайової участі у будівництві / / Правові питання нерухомості. 2007. N 1; Резцова Є.В. Правова природа договору пайової участі в житловому будівництві: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. Неможливо вважати ДДУ попереднім договором (1), так як він виконується шляхом передачі грошей і майна, не можна вважати і змішаним. --- (1) Фоков А.П. Указ. соч.; та ін Тим часом, за очевидної пізнавальної корисності таких розвідок вельми часто упускається з виду чи не головний практично питання ДДУ - про спосіб придбання права власності. Як видно з наведеного вище справи, саме питання про те, хто і коли стає власником, що є об'єктом цієї власності, виявляються чи не найбільш конфліктним. З огляду на це, спробуємо визначити місце договору про участь у пайовому будівництві так, як він врегульовано в ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", серед підстав виникнення права власності. Тим самим ми отримаємо грунт для більш вірною кваліфікації та договорів ТОВ "Моноліт" з І. та К. Відповідно до ст. 218 ГК РФ право власності виникає двома різними способами: або шляхом створення (будівництва) нової речі (об'єкта) для себе (п. 1 ст. 218), або шляхом придбання речі за договором (п. 2 ст. 218). Ці способи несумісні: не може бути придбання частково первісного і частково похідного. Саме тому якщо нову річ (об'єкт) створюють кілька осіб, вступаючи в договір, то виникає проблема розрізнення договору про придбання об'єкта (п. 2 ст. 218 ГК РФ) і договору про створення об'єкта (п . 1 ст. 218 ГК РФ). У тому випадку, якщо мова йде про створення об'єкта кількома особами для себе, можна вказати на ряд обов'язкових ознак таких відносин. Це, насамперед, наявність спільної для всіх учасників мети - створення речі. Оскільки в п. 1 ст. 218 ГК РФ говориться про те, що річ створюється для себе, то саме ця мета і стає необхідною ознакою цього способу набуття права власності як для однієї особи, так і для декількох осіб. Відповідно, якщо цілі у учасників різні, скажімо, у одного - отримання грошей, а у іншого - отримання у власність об'єкта нерухомості, то доводиться визнати, що спільної мети в учасників немає і їхні стосунки не охоплюються поняттям створення речі для себе (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Іншими словами це обставина може бути виражене в такому положенні: ніхто не вступає в договір з іншою особою, щоб створити річ для себе. (Вище це питання вже обговорювалося.) Якщо ж мета створення речі (однієї і тієї ж речі!) Єдина у декількох учасників, то їх відносини охоплюються п. 1 ст. 218 ГК. У цьому випадку для цілей п. 1 ст. 218 ГК декількох учасників слід розглядати як то одна особа, для якого створюється річ. Аналогічним чином ми вводимо фікцію одного власника, що має єдину волю, для спільної власності, з якої й виникає правило про консенсус співвласників (п. 1 ст. 246 ЦК). (Принципово цей підхід допускає і прийняття рішень більшістю (що практично зручніше), хоча тут штучність побудови посилюється - більшість, тобто свідомо не все, виступає як всі і як одне.) Наявність загальної мети - однієї і тієї ж для всіх - спричиняє виникнення таких наслідків: Оскільки мета учасників - створення однієї речі, то виникає спільна власність на цю річ після її створення. У процесі створення речі всі ризики, що зачіпають загальну мету, у учасників - загальні, а не роздільні. Єдність мети передбачає і єдність дій, тобто прийняття всіх рішень, що стосуються спільної речі, спільно. Неважко помітити, що тим самим описані ознаки договору простого товариства. Насправді договір простого товариства - природна і неминуча форма для створення об'єкта кількома особами для себе. Більше того, можна впевнено сказати, що це - єдиний договір, придатний для такого способу набуття права власності на новостворюваний об'єкт, якщо такий об'єкт створюється не одним, а кількома особами. Приватним висновком з цих суджень буде той, що договір простого товариства не відноситься до числа договорів про придбання речі, зазначених у п. 2 ст. 218 ГК. Продовжуючи наші міркування, ми можемо дати оцінку так званим інвестиційним контрактами (договорами), тим більше що це питання традиційно обговорюється в зв'язку з ДДУ. Вже говорилося, що інвестиційний договір не існує як особливий договір з певними ознаками, крім деяких податкових наслідків (1). Як випливає з п. 1 ст. 8 Федерального закону від 25 лютого 1999 р. N 39-ФЗ "Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень", інвестиційний договір - це один з договорів, передбачених ЦК РФ. --- (1) Про податкову стороні цих відносин див.: Сенчіщев В.І. Право власності на об'єкти пайового будівництва / / Право власності: Актуальні проблеми / Відп. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008. С. 415. Відповідно, якщо спільною метою інвестицій для декількох інвесторів стає створення об'єкта, то інвестиційний договір, швидше за все, виявиться договором простого товариства. В інших випадках можуть бути інші договори, передбачені ГК РФ. Попутно потрібно нагадати, що договір простого товариства не змішується ні з яким іншим договором. Отже, позначення якого-небудь договору як інвестиційного анітрохи не зумовлює природи цього договору, але вимагає додаткових зусиль по його кваліфікації. Більш того, спроби ухилитися від точної кваліфікації договору, в тому числі і договору, в назві якого згадується пайову участь, за допомогою вказівок на його "інвестиційну природу" або "інвестиційні риси" слід визнати помилковими і неприпустимими. Цілком очевидно також, що будь-які спроби пов'язати інвестиційний договір сам по собі з нормами ЦК про придбання права власності - ідея зовсім безнадійна. Попередньо потрібно ввести той чи інший договір, який сторони назвали інвестиційним, в рамки відомих цивільному законодавству. Якщо мета придбання майна у власність є тільки у однієї особи, а у іншого - мета відчуження майна за гроші (або безоплатно), наявності договір про придбання / відчуження майна, найбільш характерним прикладом якого є договір купівлі-продажу. Такі договори вказані в п. 2 ст. 218 ГК РФ як підстави набуття права власності. Договорами про відчуження / придбання майна (п. 2 ст. 218 ЦК) притаманні такі риси. Продавець (або інша особа, що відчужує річ) передає набувачеві річ у власність. Передача речі, оскільки інше не зазначено в договорі, знаменує собою перехід права власності. Для нерухомості моментом переходу права власності є момент державної реєстрації права, хоча передача об'єкта нерухомості проте обов'язкове. Відчужуваний об'єкт належить продавцю (іншій отчуждателю) до його передачі, хоча отчуждатель може і не мати об'єкта в момент укладення договору, що допускається нормою п. 2 ст. 455 ГК РФ (1). --- (1) Придбання або створення речі в майбутньому обов'язково прямо обмовляється, але ніяк не мається на увазі в такому договорі. У цьому відношенні необхідно відрізняти договір про продаж майбутньої речі, передбачений п. 2 ст. 455 ГК, від продажу чужої речі. Якщо перший договір є цілком законним і означає, що сторони - покупець і продавець - домовилися саме про те, що річ буде продана після того, як продавець створить або набуде її, а в момент укладення договору її ще немає, то продаж чужої речі є по нашому праву незаконної (це ясно випливає із ст. ст. 302 і 305 ГК РФ), а будь-які угоди про продаж речі, яка вже є у володінні продавця, але належить третій особі, - є недійсними. Потрібно, однак, зауважити, що придбання (створення) речі здійснюється продавцем самостійно, за рамками договору, що відрізняє продаж за п. 2 ст. 455 ГК, скажімо, від підряду або комісії. Ризик випадкової загибелі речі за загальним правилом до її передачі лежить на відчужуватися особі, а після передачі - на набувача. Ні в який момент договору сторони не несуть загального ризику. Набувач виплачує власнику ціну речі (об'єкта), причому збитки і доходи, які з договору, для кожної з сторін різні і не можуть бути спільними. Виходячи з викладеного вище, можна визначити місце договору пайової участі у будівництві, відповідного ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", серед підстав набуття права власності. Навряд чи можуть бути сумніви в тому, що цей договір не відноситься до числа договорів про спільне створення об'єкта кількома особами (простого товариства) в порядку п. 1 ст. 218 ГК РФ. Цей висновок випливає, зокрема, з такого. В учасників такого договору не є загальною для них мети - створення об'єкту для себе. Якщо одні учасники (пайовики) мають своєю метою придбання різних об'єктів пайового будівництва для себе, то інший учасник, забудовник, має на меті будівництво за гроші пайовиків. Його мета, отже, - отримання грошей. У кожного з пайовиків виникає право на свій особливий, відмінний від інших, об'єкт пайового будівництва, так що не мається об'єкта, спільного для всіх учасників договору. Відповідно, висловлювання деяких юристів, що в ДДУ є безліч кредиторів і боржників на стороні пайовиків, не відповідає дійсності. Безліч у зобов'язанні означає певну спільність, яка визначається, як правило, предметом зобов'язання (1). Тим часом пайовики виступають кожен окремо від іншого, не утворюючи множинності. Кожен з них вимагає свого, відмінного від інших, об'єкта пайового будівництва, і ніхто з них окремо, так само як і всі вони разом, не вимагають передачі будівлі. Отже, до ДДУ незастосовні правила ст. ст. 321 - 326 ЦК. --- (1) Детальніше див: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського цивільного права. Т. 2. М., 2005. С. 21 і сл.; Сарбаш С.В. Виконання договірного зобов'язання. М., 2005. С. 234 і сл.; Та ін Ризики випадкової загибелі об'єкта (об'єктів) весь час розділені: до передачі об'єктів вони лежать на забудовника, після передачі - на пайовиків. Ні в один момент будівництва не мається загальних ризиків. Відсутня загальне управління будівництвом. Пайовики не приймають в ньому участі, в той час як забудовник на свій ризик і своїм піклуванням веде керівництво будівництвом, відповідаючи за прострочення передачі об'єктів будівництва. У той же час цей договір відповідає ознакам договору про відчуження / придбання майна (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Найбільш близький цей договір до договору купівлі-продажу майбутньої речі, тобто речі, якої в момент укладення договору у продавця немає, але яка буде створена їм у майбутньому (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Є заперечення, спрямовані проти ототожнення ДДУ з договором про продаж майбутньої речі. Зокрема, говорять про те, що ДДУ на відміну від купівлі-продажу спрямований не тільки на передачу кінцевого результату (Є.В. Резцова) (1); предмет договору не може бути визначений з тією точністю, якої вимагає ст. 554 ЦК (О.Н. Садиков та ін.) --- (1) Резцова Є.В. Указ. соч. Думаю, це не так. Предмет, звичайно, цілком може бути точно визначений, і навряд чи можуть бути сумніви, що остільки, оскільки в п. 2 ст. 455 ЦК йдеться про створення (а не про придбання) речі в майбутньому, і остільки, оскільки приміщення взагалі може бути ідентифіковано, воно завжди може бути описане з тією точністю, яку вимагає закон і в якій зацікавлений покупець (інакше доведеться визнати, що п. 2 ст. 455 ЦК не призначений для придбання нерухомості, а це не так). Що стосується прав пайовиків до отримання ними об'єкта, то ці права виражаються в підвищених гарантіях покупцю (дольщику) (1), причому гарантії забезпечують саме "передачу кінцевого результату", тому вони не змінюють предмет договору. Власне кажучи, саме якість і кількість гарантій, наданих пайовикам, і змусило законодавця створити цю різновид договору. --- (1) Мається на увазі, звичайно, не тільки ст. 7 зазначеного Закону, а все його зміст. Тому співвідношення договору про купівлю-продаж речі в майбутньому і ДДУ полягає в тому, що, відштовхуючись від договору про купівлю-продаж речі в майбутньому, законодавець створив новий договір, надавши йому ряд умов, спрямованих на підвищений захист інтересів пайовика. Але місце договором, якби довелося обговорювати, чи, втім, має практичний сенс, пропозицію про включення ДДУ в ГК, знайшлося б, мабуть, в главі 30. Однак детальне регулювання ДДУ спеціальним законом робить фактично зайвим звертання до загальних норм ЦК. Практика вимагає розвитку саме спеціального регулювання, тобто введення більш точного балансу гарантій прав учасників, а не звернення до загальних положень. Отже, питання класифікації ДДУ самі по собі навряд чи мають велике практичне значення. Набагато важливіше, як уже говорилося, визначитися з проблемою виникнення права власності при виконанні ДДУ, ломлячи умови цього договору через положення норм про придбання права власності. Зокрема, в цьому договорі у сторін не загальна мета, а зустрічно спрямовані різні цілі: у набувача (учасника пайового будівництва) - придбати за гроші об'єкт нерухомості, а у забудовника (продавця) - отримати гроші в рахунок передачі набувачеві побудованого об'єкта нерухомості (об'єкта пайового будівництва). Ризик випадкової загибелі об'єкта розподіляється між сторонами в залежності від того, кому належить об'єкт: до передачі об'єкт належить забудовнику, і він несе ризик, а після передачі - учаснику пайового будівництва, якому і передається ризик випадкової загибелі об'єкта. За договором виплачується ціна, яка і є способом та мірою розмежування ризиків і протиставлення цілей сторін договору. Як відомо (про це вже говорилося), в договорі простого товариства ціни немає (іноді лише вказується вартість) і, у всякому разі, ціна не виплачується саме тому, що ризики не розмежовані, а мета спільна. Необхідно відзначити, що, на відміну від купівлі-продажу готової речі (об'єкта), купівля-продаж майбутньої речі не вимагає обов'язкової наявності права власності на річ у продавця. Взагалі кажучи, і в силу п. 1 ст. 454 ГК РФ продавець передає річ у власність покупцеві, що не тотожне передачі речі з власності продавця. Для договору купівлі-продажу майбутньої речі ця обставина виявляється в тому, що продавцю необов'язково попередньо оформляти річ у свою власність; достатньо, щоб власність виникла у покупця. Тому правильно говорити про приналежність речі продавцю як достатній умови її відчуження, розуміючи під приналежністю, по-перше, правомірне володіння і витікаючу з володіння можливість передачі речі і, по-друге, таке право на об'єкт, яке містить право на його відчуження (1) . --- (1) В.І. Сенчіщев само собою зрозумілим вважає, що "продавець не може не бути власником речі" (Указ. соч. С. 419, 426) і бачить тільки в цьому (якщо не вважати норм про держреєстрацію, які автор цілком обгрунтовано дорікає в непослідовності) перешкоди до кваліфікації договору пайової участі як договору продажу майбутньої речі. Однак, на мій погляд (в різних місцях книги я торкався цього питання детальніше), тільки якщо мова йде про купівлю-продаж чужої речі, тобто якщо десь є власник речі, наявність права власності (опущу випадки продажу по правомочию) у продавця є імперативною вимогою для продажу. І це випливає не з суті купівлі-продажу (адже генетично купівля-продаж - договір про володіння, а не про власність), а з правопорядку в цілому, що забороняє розпоряджатися правом (не тільки правом власності) крім його власника. А якщо річ тільки створюється і ніде немає і не може бути її невідомого власника, то ця вимога втрачає імперативність і не може вже бути безумовним забороною до продажу. Власність в цьому випадку створюється (не обов'язково передається) відповідним складним складом, в якому договір є тільки одним з фактів. У той же час якщо в силу певних причин в процесі будівництва виникне необхідність реєстрації права власності на об'єкт, то таке право власності виникатиме саме у забудовника. Так, в силу п. 2 ст. 13 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." при державній реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва такий об'єкт вважається які у заставі у учасників пайового будівництва. При реєстрації права власності забудовника на завершені будівництвом об'єкти (можливість чого передбачена, зокрема, п. 3 ст. 13 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...") - житлові та нежитлові приміщення (ці об'єкти взагалі не можуть виступати як не завершені будівництвом) - останні також будуть перебувати в заставі в учасників пайової участі у будівництві. Тим часом право застави - це право на чужу річ. Саме по собі право застави означає, що заставодержатель не має права власності на предмет застави, бо за ЦК РФ неможливо мати в заставі власну річ. Отже, житлові та нежитлові приміщення в будівлі, право власності на які зареєстровано за забудовником до передачі їх учасникам пайового будівництва, належать на праві власності забудовнику, а на праві застави - учасникам, які сплатили їх будівництво. З цих положень Закону можна зробити наступний висновок: для цілей договору про пайову участь у будівництві, підлеглого ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", необов'язково реєструвати право власності на об'єкт пайового будівництва за забудовником; достатньо його фактичної передачі учаснику пайового будівництва. Крім того, законодавець не виключає можливості реєстрації права на об'єкт будівництва за забудовником в процесі будівництва без шкоди договірним зобов'язанням сторін. Очевидно при цьому, що протягом усього періоду будівництва споруджуваний об'єкт належить забудовнику, а інтереси учасників договору пайової участі у будівництві захищаються за допомогою заставних прав. Необхідно також відзначити, що всі відносини, пов'язані з реєстрацією прав власності на об'єкти пайового будівництва, знаходяться за рамками власне договору пайової участі у будівництві. Забудовник вважається виконав свої зобов'язання за договором пайової участі, оскільки він передав: об'єкт пайового будівництва - учаснику пайового будівництва, а документи, зазначені в п. 3 ст. 16 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", - до органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Наступні спори, що виникають у зв'язку з реєстрацією прав власності, з визнанням прав власності тощо, є речовими спорами і розглядаються за рамками договору пайової участі у будівництві. Ці висновки випливають як із того, що, взагалі кажучи, право на реєстрацію права власності або іншого речового права не є зобов'язальним правом, так і, зокрема, з того, що права пайовика за договором, які можуть бути їм відступлені (т.е . зобов'язальні права), припиняються з моменту підписання сторонами передавального акта (п. 2 ст. 15 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..."). Але остільки, оскільки пайовик не має зобов'язального права, він не є кредитором, а забудовник - боржником, за змістом ст. 307 ГК РФ, і, отже, він не несе перед пайовиком договірних зобов'язань. Цей висновок, звичайно, не є специфічним для ДДУ. І в інших випадках придбання нерухомого майна відносини, що виникають у зв'язку з реєстрацією, не можуть кваліфікуватися як громадянське зобов'язання (ст. 307 ЦК). І якщо виникають у сфері реєстрації права і обов'язки не можуть бути предметом цесії, відступного, новації, заліку і т.д., що цілком очевидно, то доводиться слідувати цій логіці до кінця, допускаючи, зокрема, і односторонні дії з реєстрації (що не властиво зобов'язанням) (1), та інші рішення, що не випливають з норм про зобов'язання. --- (1) Так, що виникла в практиці ситуація неможливості реєстрації права власності на продане і передане нерухоме майно після ліквідації продавця вирішується не засобами зобов'язального права, а відповідною зміною права публічного. Висновки, зроблені вище, безпосередньо відносяться до договорів пайової участі у будівництві, підлеглим ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...". Як вже говорилося, договори, укладені ТОВ "Моноліт" з І. та К., не належать до числа таких договорів. Правова природа даних договорів, втім, така, що їх також слід віднести до числа договорів про відчуження / придбання майна. Про це говорять наступні ознаки зазначених договорів. У сторін немає спільної мети. Метою пайовика є отримання від забудовника у власність у встановлений договором строк визначеного договором нежитлового (офісного) приміщення, що прямо зазначено в договорах. Метою ж забудовника є отримання від пайовика в обумовлений договором строк визначеної договором грошової суми (ціни). При цьому в даних договорах немає скільки задовільного опису будівлі в цілому, не вказані ні його загальна площа, ні розміри, ні вартість; що безперечно свідчить про те, що його будівництво не охоплюється загальною метою сторін договору. Пайовик не має жодних прав з управління будівництвом, і всі його права обмежені отриманням приміщення і його обробкою за свій рахунок і своїми силами. За умовами договорів ризики сторін розподілені і не є ні одного загального ризику. Таким чином, розглянуті договори належать до числа договорів, згаданих в п. 2 ст. 218 ГК РФ. Відносини сторін не є угодою про створення об'єкта спільними силами і засобами, як це передбачено договором простого товариства. Отже, зобов'язання сторін полягають в обов'язки забудовника передати дольщику у власність обумовлену договором пайової участі нежитлове (офісне) приміщення, яке входить до складу будівлі, а обов'язок пайовика - виплатити забудовникові визначену договором пайової участі грошову суму. Віднесення цього договору до числа договорів про придбання / відчуження майна є, звичайно, вирішальним висновком. Всі інші спірні пункти повинні вирішуватися з цих позицій. Зокрема, потрібно виходити з того, що договори про придбання / відчуження майна можуть бути тільки пойменованими. Справа в тому, що ці договори є підставою набуття права власності, так як створювані ними наслідки важливі для всіх учасників обороту. Тому неможливо створити у кого-небудь права власності за договором, якому не надано якість відчуження / придбання власності позитивним законом, тобто за договором, який не відомий будь-якому учаснику обороту в такій якості. Отже, для відчуження / придбання власності сторони не вправі створювати договір, не відомий ГК. Виходячи з цього, ми повинні кваліфікувати договори, укладені між ТОВ "Моноліт" та І. і К., як договори купівлі-продажу речі, яка буде створена продавцем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). А договір пайової участі у будівництві, підлеглий ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", будучи договором аналогічної природи, буде, звичайно, саме договором пайової участі за ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." - Для того і приймався цей Закон, щоб створити особливий, пойменований договір. Як було сказано вище, забудовник (ТОВ "Моноліт") зареєстрував за собою право власності на будівлю в цілому. Тепер необхідно відповісти на питання: чи можна розцінювати такі дії як порушення прав пайовиків (порушення умов договору) і які наслідки реєстрації права власності на будівлю в цілому за забудовником? Насамперед, згадаємо, що реєстрація прав власності на об'єкт знаходиться за рамками договору. Для застосування в цьому випадку положень ст. 16 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ..." немає підстав, так як дані договори, як уже говорилося, не є договорами, що під дію цього Закону. Отже, ми можемо грунтуватися лише на загальних положеннях чинного законодавства. Як вже говорилося, оскільки інше не випливає з самих розглянутих нами договорів, до них застосовні правила п. 2 ст. 455 ГК РФ про купівлю-продаж речі, яка буде створена продавцем у майбутньому. Тлумачення правила ст. 455 ГК РФ в її зв'язку зі ст. 454 ГК призводить до очевидного висновку, що продавець зобов'язаний передати річ у власність покупцеві. Передача речі полягає в фактичне встановлення володіння покупцем у процесі отримання речі від продавця. Оформляється передача складанням акта прийому-передачі об'єкта, який має значення докази і служить підтвердженням того, що договір виконаний і об'єкт знаходиться у володінні покупця. Норми ст. ст. 549 - 557 ГК РФ про продаж нерухомості не містять спеціальних правил для продажу нерухомості в порядку п. 2 ст. 455 ГК. Отже, застосовні зазначені норми. Необхідно відзначити, що дії продавця щодо створення (придбання) речі, яка підлягає продажу в порядку п. 2 ст. 455 ГК РФ, не охоплюється власне договором купівлі-продажу. Адже створення (придбання) речі, що підлягає продажу, продавець здійснює для себе, своїм розсудом і на свій ризик. І в тому випадку, коли продавець будує будинок для майбутнього продажу, в процесі будівництва він все ж діє на свій ризик і за своїм розсудом. Після завершення будівництва продавець для набуття права власності на відчужується об'єкт реєструє це право відповідно до п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ. Потім річ передається покупцеві за правилами ст. 551 ГК РФ, причому в разі ухилення однієї із сторін від державної реєстрації переходу права власності спір може бути переданий до суду. Зі змісту ст. 551 ГК РФ випливає, що продавець має зареєстрованим правом власності. Ймовірно, можуть бути й інші випадки, але вони повинні так чи інакше спиратися на відповідні норми закону. Мабуть, продавцю у всякому випадку доведеться зареєструвати за собою право власності тоді, коли створюваний ним об'єкт нерухомості відрізняється від того, який він зобов'язався продати в порядку п. 2 ст. 455 ГК РФ. Так, якщо продавець будує будівлю, але має зобов'язання про продаж окремого приміщення в цій будівлі, то він ніяк не може зареєструвати за собою право власності на це приміщення з тієї простої причини, що приміщення не може бути створене в процесі будівництва подібно будівлі або споруди. Зокрема, тому, що містобудівне законодавство не знає такого об'єкта будівництва, як приміщення (див., наприклад, п. 10 ст. 1 Містобудівного кодексу). Доводиться визнати, що приміщення виникає як об'єкт права лише в результаті угод, тобто похідним способом (1). --- (1) Проведений В.І. Сенчіщевим аналіз показує, що механізм отримання права власності на об'єкти пайового будівництва, якщо його розглядати як початкове придбання права власності, містить багато суперечностей (Указ. соч. С. 425 - 436). З цим аналізом слід погодитися. Цей не позбавлений парадоксальності висновок стає можливим в кінцевому рахунку через відому фантомність (1) самого приміщення як об'єкта. Так, якщо будівництво представити як процес прикріплення речі до землі, то легко помітити, що приміщення не вписується в цей процес, так як воно не прикріплене до земельної ділянки. --- (1) Є більше обережне, але в кінцевому рахунку виражає ту ж ідею колективно вироблене визначення: "Приміщення - це річ виключно в юридичному сенсі цього слова" (Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / За заг ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М., 2004. С. 49). Залишаючи питання про природу приміщення для більш детального обговорення, продовжимо наші міркування. Слідом за висновком, згідно з яким підставою права власності на приміщення може бути тільки договір про придбання приміщення, ми приходимо до іншого висновку: якщо відчужувач є забудовником, то це ще не означає, що він тим самим є власником приміщення. Для реєстрації права власності на приміщення за набувачем, стало бути, необхідно і достатньо пред'явити договір про придбання приміщення та ті підстави, які дають отчуждателю (продавцю) право на відчуження приміщення. Наступним виникає питання: як співвідноситься право власності на будівлю і на що знаходяться в ньому приміщення? У ст. ст. 128, 130 ЦК РФ приміщення не зазначені як об'єкти цивільних прав; є вказівка тільки на будівлі, споруди та об'єкти незавершеного будівництва. Разом з тим приміщення залучені в цивільний оборот і в силу інших законів, передусім Житлового кодексу РФ, визнані об'єктами цивільних прав. Не можна виключити вчинення правочинів і виникнення цивільних прав і відносно нежитлових приміщень. Таким чином, закон одночасно визнає як об'єктів цивільних прав як будівлі, так і входять до складу цієї будівлі приміщення (бо приміщень поза будівлями не буває). Взагалі кажучи, це, звичайно, - різні об'єкти як за способом походження (будівля будується, а приміщення виникає в силу угоди), так і за природою (будівля існує об'єктивно, а приміщення - тільки в юридичному сенсі, тільки як фікція). Тому в принципі можливе регулювання, побудоване на різній природі цих об'єктів, що допускає їх одночасне співіснування. Зрозуміло, що це було б досить складно. Тому запропоновано інше рішення - виключити одночасне існування будівлі та приміщень. Ще раз підкреслимо, що до тих пір, поки приміщення не виникло як об'єкт цивільного права, а це можливо, як показано вище, тільки в силу угоди, приміщення взагалі не існує як об'єкт права, в тому числі права власності. Реєстрація права власності на приміщення може відбуватися, як це випливає зі ст. 17 ФЗ "Про участь у пайовому будівництві ...", і крім реєстрації права власності на будівлю. Такий порядок слід вважати винятком, що випливають із закону (про виникаючі при цьому протиріччях вже згадувалося). Загальним порядком є протилежний (і він повинен застосовуватися в обговорюваному справі, оскільки договір не є ДДУ). У загальному порядку спочатку реєструється будівлю як об'єкт нерухомості, що виникає в результаті будівництва (п. 1 ст. 218, ст. 219 ЦК). Тільки після цього, як випливає з п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ від 23 липня 2009 р. N 64, у разі виділення зі складу будівлі одного або декількох приміщень за рішенням власника, одночасно з внесенням до реєстру записів про освіту самостійних об'єктів нерухомості припиняється право власності на будівлю в цілому. Хоча в п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ є відсилання до ст. 24 Закону про державний кадастр нерухомості, там, мабуть, йдеться про іншій ситуації - про виділ у натурі з об'єкта нерухомості, що швидше пов'язано з відносинами спільної власності. Втім, при обговоренні Концепції розвитку цивільного законодавства подібне правило було визнано бажаним для всіх випадків виникнення прав на приміщення в будівлі. Тому відсилання до Закону про кадастр має вимушений і, можливо, тимчасовий характер, до зміни відповідних норм ЦК. У цьому правилі знайшла крайнє вираження та ідея, що приміщення, будучи фіктивної річчю, несумісне з іншою річчю, хоча б нефіктивного, - будівлею. Адже строго логічно неможливо вважати, що одна річ - будівля складається з інших речей - приміщень. Якщо неможливо з причин соціально-політичним відмовитися від приміщення, доведеться відмовитися від будівлі. Існуючі досі компромісні моделі вимагають значного, ймовірно, надмірного, напруги від юристів і найчастіше просто невірно застосовуються, як це було показано вище. На мій погляд, рішення Пленуму ВАС РФ, вельми логічне, натрапить на дві перешкоди. По-перше, з точки зору здорового глузду (1) важко обгрунтувати той факт, що будівля, безсумнівно існуючи в реальності вагомо, грубо і зримо, зникає з права як річ і як зникає як об'єкт права - річ нерухома. Тому слід очікувати спротиву психологічного. --- (1) Відомо, що здоровий глузд і логіка не завжди збігаються. Логічні висновки в даному випадку випливають з факту визнання приміщення річчю всупереч здоровому глузду. Всі наступні з цієї посилки логічні наслідки з потреби будуть противитися здоровому глузду, поки не стануть звичними. По-друге, це рішення, наступне за фантомом приміщення, потребує подальших законодавчих рішеннях, причому переважно у формі норм імперативних. Адже фікція, вимагаючи первісного закріплення законом, і розвиватися далі може лише нормативним шляхом. Наприклад, доведеться передбачити процедуру примусового, в тому числі шляхом позовної вимоги, позбавлення власника права на будівлю, в якому виникли приміщення (виникати вони можуть лише в силу угоди; до речі і виділ з речі, що знаходиться у спільній власності, - це угода). Крім того, потрібно буде створити імперативні норми про порядок експлуатації будівлі, його реконструкціях тощо, оскільки при зникненні права власності на будівлю стають непридатними відносно будівлі загальні правила про тягаря утримання речі, про ризики її загибелі т.д. (Ст. ст. 210 - 211, 136 ЦК та ін.) Загалом потрібно визнати це рішення неминучим, вимушеним, але й не позбавленим перспектив повернення до більш адекватного регулювання. Розуміючи, що приміщення є фіктивними речами, ми повинні все ж думати про побудову системи об'єктів права, цілком відповідає господарським уявленням про нерухомості. Більш адекватний лад прав на об'єкти припускає, що власник (власники) об'єкта нерухомості - земельної ділянки з перебувають на ньому будівлею (будовою) є (є) єдиним власником (власниками). Тоді приміщення використовуються в силу права спільної власності на об'єкт, а це означає, що співвласники користуються ними чинності договору про порядок користування (для цього достатньо чинного ЦК), а самі приміщення зникають як об'єкт права, даючи їх власникам право спільної власності на будівлю. У цьому відношенні рішення, запропоноване в п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ N 64, може в кінцевому рахунку швидше інших шляхів привести саме до спільної власності на будівлю. Адже якщо зникає власник будівлі, а залишаються тільки власники приміщень, то вакантне місце власника будівель може бути в будь-який момент просто заміщено безліччю співвласників. Це стає і неминучим, якщо мова йде, скажімо, про отримання земельної ділянки, про прибудовах будівлі та її розширенні і тому подібних випадках. Як стимулювати власників приміщень до цього чисто юридичній кроці - найважливіше завдання найближчих років. Повертаючись до нашої справи, ми можемо тепер прийти до висновків про те, що: - Реєстрація права власності на будівлю, вироблена забудовником, в даному, розглянутому, випадку - ТОВ "Моноліт", не перешкоджає реєстрації права власності на приміщення в цій будівлі в силу відповідних договорів, що дають право на придбання таких приміщень. З урахуванням п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ N 64 така реєстрація, по-перше, цілком регульована і очікувана ситуація, а по-друге, виникнення права власності на приміщення хоча б у одного пайовика спричинить припинення права власності на будівлю (від чого ТОВ " Моноліт "не збирався ухилятися); - Реєстрація права власності на будівлю, вироблена забудовником, не є дією неправомірним і не може розглядатися сама по собі як порушення будь-яких прав пайовиків, якщо при цьому забудовник вживає необхідних заходів до виконання передбачених договором зобов'язань. Порушень публічного права у зазначених діях забудовника не вбачається. Зокрема, дії забудовника не є посяганням на майнові права пайовиків, у тому числі не є розкраданням. Адже якщо розкраданням є корисливе заволодіння чужим майном, то в діях забудовника немає користі, так як, здійснюючи дії, спрямовані на реєстрацію за собою права власності на будівлю, він не переслідував мети збагачення, оскільки до того вже передав приміщення пайовикам і в результаті реєстрації не отримав ніякої вигоди: ні володіння приміщеннями (вони вже передані, і зворотне їх стягнення неможливо), ні будь-яких прав на ці приміщення, оскільки, як уже говорилося, будівлю і приміщення - різні об'єкти права. У діях забудовника немає заволодіння чужим майном, так як приміщення їм передані у володіння пайовикам, саме вони заволоділи приміщеннями, а не забудовник. У діях забудовника немає і отримання прав на приміщення, так як він має право на будівлю, але не вжив жодних кроків до отримання прав на приміщення. Мабуть, припущення про наявність в діях забудовника ознак розкрадання і викликано тим, що не проведено відмінності між будівлею і приміщеннями, не кажучи вже про те, що після фактичної передачі приміщень пайовикам привласнити їх яким завгодно чином в рамках існуючої системи права вже неможливо. Іншими словами, при будь-якої кваліфікації майнових прав забудовника на будівлю присвоєння приміщень він не здійснював і здійснити свідомо не може. На закінчення слід зупинитися на питанні про права на об'єкти загального користування в будівлі (ліфти, вентиляція, сходові марші, комунікації тощо). В силу ст. 290 ГК РФ ці об'єкти знаходяться у спільній власності власників квартир у багатоквартирному будинку. Відповідні норми є і в інших законах. Особливістю цієї спільної власності є те, що вона не дає права на виділ (розділ), слід за юридичною долею приміщення тощо Фактично створено режим, що не відомий ГК. Але головне - в тому, що ці об'єкти не є за своєю природою об'єктами права, оскільки не виступають ні як житлові чи нежитлові приміщення, ні як будівлю. Їх можна представити як конструктивну частину будівлі; але частина речі, що цілком очевидно, не може бути річчю, тобто не може виступати як об'єкт цивільного права, у тому числі права спільної власності. Відповідно, об'єкти загального користування в нежилому будинку не реєструються в якості об'єктів речових прав, з ними не відбуваються угоди про відчуження, а та спільна власність, про яку говорить закон стосовно об'єктів загального користування в багатоквартирному будинку, також не може стати предметом реєстрації з- за відсутності об'єкта права. Договір, що встановлює право спільної власності на об'єкти загального користування в нежилому будинку, слід визнати юридично сумнівним, бо в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ договір може створювати спільну власність тільки на ділене майно. Однак об'єкти загального користування в нежилому будинку не є ні майном (тобто річчю), ні ділимими без втрати свого господарського призначення. Стало бути, правило п. 4 ст. 244 ГК РФ перешкоджає встановленню спільної власності на ці об'єкти в силу договору. Крім того, вказівка сторонами в договорі на виникнення спільної власності може означати тільки застосування ними режиму, встановленого ст. ст. 244 - 255 ГК РФ. Тим часом норми ст. ст. 244 - 255 ГК РФ, безперечно, незастосовні для зазначеного майна, що саме по собі підтверджує неможливість встановлення договором права спільної власності на об'єкти загального користування в будівлі. Тому можна зробити висновок, що тільки в силу закону може виникнути спільна власність на об'єкти загального користування в нежилому будинку, причому одночасно закон встановлює такі її особливості, які по суті виводять цей правовий режим за рамки ст. ст. 244 - 255 ГК РФ. Саме так і вирішується це питання в Постанові Пленуму ВАС РФ N 64 (1): у п. 1 говориться про те, що власникові окремого приміщення у всіх випадках належить частка у праві спільної власності на спільне майно будівлі. Іншими словами, це питання не може бути предметом договору, а якщо договір і ув'язнений, то він в цій частині нічого змінити не може, тобто не має юридичного значення. --- (1) Постанова пропонує застосовувати за аналогією норми про право спільної власності в багатоквартирному будинку до відносин в будівлі з нежитловими приміщеннями (п. 1). До цього така аналогія недопускалася арбітражної практикою. Водночас забудовник і набувач приміщення можуть одночасно з відчуженням приміщення (або разом з ДДУ) (1) обумовити в договорі порядок користування та експлуатації майна загального користування, що буде означати виникнення між ними договірних (зобов'язальних) відносин, але не відносин спільної власності , регульованих гол. 16 ГК РФ, або інших речових прав або їх обтяжень (обмежень). --- (1) Якщо передбачається більше двох власників приміщень, то договір повинен бути загальним для всіх. На мій погляд, допустимі всі ж приватні угоди про порядок користування будівлею між власниками приміщень (якщо, скажімо, не продані всі приміщення в будівлі), що не мають, проте, сили для третіх осіб, у тому числі інших власників приміщень. Подібним чином вирішується ситуація і в п. п. 6 і 7 Постанови Пленуму ВАС РФ N 64. Одночасно Постанова N 64 в п. 9 допускає позов про визнання права спільної власності на будівлю, вказуючи лише один випадок - коли до реєстру внесено запис про право індивідуальної власності на зазначене майно (1). --- (1) Можна припустити, з деяким ризиком невизначеності, що можливий і суперечка у формі позову про визнання права спільної власності, в якому сторони розходяться в кваліфікації певного приміщення як приміщення загального користування. Скажімо, позивач вважає, що мансарда, зайнята відповідачем (на думку якого це - приміщення житлове), є горищем (на думку позивача - приміщення загального користування). Така суперечка, мабуть, можливий незалежно від того, як зареєстровано право на горище / мансарду і чи є така реєстрація. Але реєстрація може дати власникові захист по терміну позовної давності (ч. 3 п. 9 Постанови N 64). Це, мабуть, можливо внаслідок помилки, коли до реєстру внесено майно, яке не є об'єктом права (під'їзд, дах і т.д.), або мова йде про окремих приміщеннях, обслуговуючих інші приміщення (підвал, веранда і т.д.) , які раніше з якихось причин опинилися у власності у окремих осіб. Але, у всякому разі, тут неможливо говорити про ту ситуацію, коли зареєстровано право власності на будівлю в цілому. По-перше, будівля в цілому і приміщення загального користування - це не одне і те ж. Перше є об'єктом права, а друга немає і саме по собі не може бути предметом реєстрації інакше, як помилково, про що вже сказано. По друге, в силу п. 8 того ж Постанови, якщо виникло право власності на приміщення, то реєстрація права власності на будівлю анулюється і суперечку з власником будівлі про приміщеннях загального користування тим самим стає неможливим. Стало бути, підходи, запропоновані в Постанові N 64, допомогли б правильно вирішити нашу суперечку саме таким чином, як нами і пропонувалося. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Договір пайової участі в будівництві і виникнення права власності на об'єкт пайового будівництва " |
||
|
||