|
На закінчення даної роботи слід виявити проблеми та надати пропозиції щодо вдосконалення законодавства у галузі розвитку ринку нерухомості.
Перспективи розвитку ринку нерухомості багато в чому визначаються станом законодавства, що регулює операції з нерухомістю.
Аналіз норм Цивільного кодексу Російської Федерації і Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію прав на нерухомість) дозволяє виділити наступні ключові проблеми діючої системи реєстрації прав на нерухоме майно:
- проблема внутрішніх протиріч "змішаної" системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, яка не забезпечує захист прав добросовісного набувача;
- проблема юридичної роз'єднаності земельної ділянки та будівлі ("розірваність" прав);
- відсутність принципу "земельну ділянку - головна річ", включаючи питання реєстрації прав.
Розглянемо ці проблеми докладніше.
Проблема внутрішніх протиріч "змішаної" системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Створена в Російській Федерації правова конструкція не захищає майнових прав добросовісних набувачів нерухомого майна, оскільки законодавство Російської Федерації не гарантує права сьогоднішніх власників на нерухоме майно. Росія сьогодні є унікальною країною, де продекларована і реалізується "поєднана" система реєстрації та прав та угод.
У рамках існуючої системи, права добросовісного набувача, який користується відомостями установи юстиції з реєстрації прав, можуть бути серйозно ущемлені попередніми правами осіб, не зареєстрованих і практично не піддаються виявленню.
Проблема має три можливих рішення: (1) покласти всі ризики, пов'язані з помилкою, на власника; (2) покласти всі ризики на покупця; (3) усунути всі ризики, зробивши за допомогою системи реєстрації та обліку права явними і перевіряються.
Проблема гарантій прав добросовісних набувачів нерухомого майна.
Сформована система гарантій щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно не забезпечує навіть адекватного грошового відшкодування (не враховує труднощі, а частіше неможливість отримання "добросовісним набувачем" грошей від колишнього продавця, особливо коли майно поміняло кілька власників) .
Проблема юридичної роз'єднаності земельної ділянки та будівлі ("розірваність" прав).
В даний час законодавством закріплена правова конструкція, при якій земельна ділянка і будинок, що перебуває на ньому, визнаються різними об'єктами нерухомого майна.
У разі, коли суб'єкту будівля належить на праві власності, а земельна ділянка (на якій розташована ця будівля) на праві оренди, то його право на передачу в іпотеку перебуває у власності будівлі повністю залежить від волі орендодавця . Чи можна за такої ситуації назвати суб'єкта повноправним власником будівлі як об'єкта нерухомості? Звичайно, ж, немає. Важливо відзначити, що, незважаючи на те, що закон говорить про "власності" на будівлю, насправді це не власність, а деякий більш обмежене право. Власник будівлі, якому не належить земельна ділянка, не може бути повноправним власником.
Відсутність принципу "земельну ділянку - головна річ".
Проблеми б не існувало, якби закон більш чітко встановлював, що всі новостворені об'єкти, приєднані до земельної ділянки, стають власністю власника земельної ділянки після закінчення терміну, на який надано право користування земельною ділянкою, без компенсації власнику об'єкта, якщо інше не передбачено договором про користування землею. Що стосується вже існуючих будівель, необхідно зробити ще одну спробу щодо об'єднання прав власності на землю і будівлю шляхом приватизації земельних ділянок під усіма під усіма приватизованими об'єктами нерухомості.
|
- § 13. Інші форми безпосереднього здійснення населенням місцевого самоврядування та участі у його здійсненні.
Укладенні угод; про заходи, що вживаються для ліквідації надзвичайних подій, що загрожують життю і здоров'ю людей. Також з метою подання інформації про результати роботи органів місцевого самоврядування їх керівникам доцільно забезпечувати підготовку та публікацію в засобах масової інформації щорічної доповіді за результатами діяльності очолюваних ними органів.
- § 2. Система муніципальних правових актів
укладення трудового договору з керівниками муніципальних підприємств та установ; положення про порядок надання муніципальними підприємствами і установами звітів про використання майна, закріпленого за муніципальним підприємством чи установою; положення про порядок матеріально-технічного та організаційного забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;
- § 5. Правотворческий процес.
Укладення даної особи. Тут слід зазначити, що на розгляд представницького органу муніципального утворення вносяться, звичайно ж, проекти нормативних правових актів. Відповідно, закінчення глави місцевої адміністрації дається на проект відповідного нормативного правового акта. Дача такого висновку є однією з найважливіших форм взаємодії керівника виконавчої
- § 1. Муніципальне майно.
Укладення трудового договору з керівниками муніципальних підприємств і установ виробляються різними способами. Нерідко призначення на посаду керівників муніципальних підприємств і установ провадиться за конкурсом головою муніципального освіти у порядку, встановленому рішенням представницького органу муніципального утворення. При цьому організація та проведення конкурсу на
- § 2. Муніципальна посаду. Муніципальний службовець.
Укладення трудового договору. Дискримінація громадян Російської Федерації в доступі до муніципальної службі заборонена. Громадяни Російської Федерації мають рівний доступ до муніципальної службі незалежно від статі, раси, національності, мови, походження, майнового і посадового становища, місця проживання, ставлення до релігії, переконань, належності до громадських об'єднань. На
- § 2. Взаємовідносини органів місцевого самоврядування з органами державної влади суб'єктів Російської Федерації
укладення угод про взаємодію та координації діяльності; взаємного представництва сторін; прийняття спільних нормативно-правових актів; передачі частини своїх повноважень відповідно до Конституції РФ, федеральним і регіональним законодавством. Реалізація законодавчої ініціативи представницькими органами місцевого самоврядування в законодавчому (представницькому)
- § 4. Адміністративна відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування
укладання державних або муніципальних контрактів на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для державних або муніципальних потреб (ст. 7.29 Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення); надання, опублікування або розміщення недостовірної інформації про розміщення замовлення на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для державних або
- § 2. Повноваження органів місцевого самоврядування у сфері економіки.
Укладанні договорів без урахування встановлених законодавчими або іншими нормативними актами Російської Федерації пріоритетів; необгрунтовано перешкоджати створенню нових господарюючих суб'єктів у якій-небудь сфері діяльності; необгрунтовано надавати окремим господарюючому суб'єкту або декільком господарюючим суб'єктам пільги, що ставлять їх у переважне становище стосовно
- § 5. Повноваження органів місцевого самоврядування в галузі містобудування, житла, транспорту та зв'язку.
Укладення на проект такої схеми; розглядати проект схеми територіального планування Російської Федерації в частині врахування у пропозиціях, що містяться в зазначеному проекті, положень про територіальне планування, що містяться в документах територіального планування муніципальних утворень, обліку правил землекористування і забудови, пропозицій про зміну меж земельних ділянок,
- § 6. Повноваження органів місцевого самоврядування в інших сферах і галузях управління.
Висновків комісій з відновлення прав реабілітованих жертв політичних репресій, що також є окремим фрагментом в системі норм про повноваження органів влади і управління. Спеціальною компетенцією можуть наділятися і окремі органи місцевого самоврядування, наприклад органи опіки та піклування муніципального освіти. Так, на прохання неповнолітніх осіб органи
|