| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Договори продажу нерухомості та підприємства і кваліфікуючі їх ознаки |
||
|
1. Єдина ознака, кваліфікуючу договір продажу нерухомості, - відчужується об'єкт (предмет договору), тобто нерухоме майно (нерухомість). Предметом договору продажу нерухомості може бути будь-яка нерухомість, включаючи її частини і частки у праві. Ніякі інші ознаки (суб'єктний склад, мети використання придбаного товару тощо) тут значення не мають. Згідно ст. 130 ЦК предметом даного договору є: a) стаціонарні об'єкти нерухомості - тобто об'єкти, міцно пов'язані із землею і переміщення яких неможливе без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі земельні ділянки, ділянки надр, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва та інші об'єкти (див. абз. 1 п. 1), б) інші - нестаціонарні - об'єкти, тобто об'єкти, що підлягають державній реєстрації і визнані законом як об'єктів нерухомості, в тому числі повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інше майно в силу прямої вказівки закону (див. абз. 2 п. 1). Особливе місце серед стаціонарних об'єктів займають житлові приміщення - житлові будинки (їх частини); квартири (їх частини); кімнати, тобто ізольовані приміщення, придатні для постійного проживання громадян (що відповідають встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства) і призначені для їх проживання (див. п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК). 2. Договір продажу підприємства також кваліфікує відчужується об'єкт (предмет договору), яким є підприємство, тобто майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності і в цілому визнається нерухомістю (див. п. 1 ст. 132 ЦК). Підприємство володіє принаймні такими двома специфічними ознаками - змістовним і функціональним. Підприємство - майновий комплекс, а тому складна річ, що складається з різнорідних речей, що використовуються за загальним призначенням (див. ст. 134 ЦК). Однак підприємство - особлива складна річ. Як відомо, дія угоди з приводу складної речі за загальним правилом (якщо інше не передбачено договором) поширюється на всі її складові частини (див. ч. 2 ст. 134 ЦК). Угоди з підприємством підпорядковуються спеціальним правилам (див. п. 2, 3 ст. 559, п. 2 ст. 656 ЦК). До складу підприємства як майнового комплексу можуть входити всі види майна, призначені для його діяльності, в тому числі нерухоме та рухоме майно (див. п. 2 ст. 132 ЦК), проте конкретне підприємство може і не мати в своєму складі нерухомості, що, однак, не перешкоджає визнанню його законом в цілому (як майнового комплексу) як об'єкта нерухомості (див. п. 1 ст. 132 ЦК). Підприємство - комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, з чого можна припустити, що продавець і покупець підприємства - не будь-які учасники цивільного обороту, а підприємці, інакше - звідки у продавця підприємство і навіщо воно потрібне покупцеві ? Однак саме визначення договору продажу підприємства, інші правила § 8 гл. 30 ГК, а також інші правила ЦК такий висновок виключають. Так, продавцем підприємства може бути і не підприємець, а, наприклад, особа, яка отримала його в спадщину (див. ст. 1178 ЦК). Широке коло осіб може бути і на боці покупця підприємства (крім хіба що громадян). Так, релігійна організація може купити книжковий магазин для торгівлі спеціальною літературою. Продавцями і покупцями підприємств можуть бути і громадські організації (див. гл. 5 ЦК). Отже, § 7 і 8 гл.30 ДК особливо регулюють продаж нерухомості, для якої, взагалі кажучи, характерні: a) "приземленість" (міцний зв'язок із землею), б) індивідуальна визначеність і юридична незамінність * (82), в) фізична неподільність (крім земельних ділянок); г) висока вартість; д) підвищена економічна і (або) соціальна значимість; е) необхідність кадастрового обліку та державної реєстрації прав (а в ряді випадків - і угод) (див. Закон про кадастр нерухомості, Закон про реєстрацію * (83)). Проте в системі об'єктів цивільних прав нерухомість неоднорідна. Єдиною ознакою стаціонарної нерухомості є міцний зв'язок із землею і неперемещаемость без невідповідного збитку її призначенням, при цьому акт державної реєстрації при визнанні таких об'єктів як об'єктів нерухомості вирішальним не є, що підтверджує сам закон * (84). Навпаки, нестаціонарні об'єкти нерухомості в силу прямої вказівки закону (див. абз. 2 п. 1 ст. 130 ЦК) підлягають державній реєстрації, за умови і в момент якої вони і стають об'єктами нерухомості. Нарешті, за всяким підприємством статус об'єкта нерухомості прямо визнає закон, при цьому державна реєстрація стосується тут відповідного підприємця (суб'єкта), а самого підприємства (об'єкта) - тільки у випадках його продажу (іншого відчуження) як майнового комплексу та переходу права на нього (як на комплексний об'єкт). Звідси випливає, що для поширення на об'єкт спеціального правового режиму нерухомості реєстрація має за загальним правилом правоподтверждающее значення і тільки щодо нестаціонарних об'єктів нерухомості - правовстановлююче. І як вірно те, що § 7 гл. 30 ГК охоплює продаж всіх об'єктів нерухомості (крім підприємств - див. § 8 гл. 30 ЦК), справедливо й інше: на іншому по об'єктному підході засновані Закон про кадастр нерухомості та Закон про реєстрацію. Закон про кадастр нерухомості (див. ст. 1) регулює відносини у зв'язку з веденням Державного кадастру нерухомості (ГКН), здійсненням державного кадастрового обліку нерухомості та кадастрової діяльності. ГКН - систематизований звід відомостей про враховану нерухомості, а також про проходження кордонів (Російської Федерації, її суб'єктів, муніципальних утворень, населених пунктів і інш.). Державний кадастровий облік нерухомості - дії уповноваженого органу щодо внесення в ГКН відомостей, які підтверджують існування (припинення) нерухомості і індивідуалізують її, а також інших відомостей. Кадастрова діяльність - вид інженерної діяльності щодо нерухомості з підготовки документів, що містять необхідні відомості про об'єкт нерухомості для здійснення його кадастрового обліку. У свою чергу Закон про реєстрацію (див. ст. 1, п. 1, 2 ст. 2, п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 9, п. 2, 3 ст. 12, п. 3 ст. 13, ст. 14, 22, п. 1 ст. 33) присвячений питанням реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. Якщо кадастровий облік носить технічний характер, реєстрація прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухомість згідно з Цивільним кодексом, який є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Реєстрація здійснюється підвідомчими Мін'юсту Росії органами Росреєстрації * (85) за допомогою внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), невід'ємна частина якого-справи, що включають в себе правовстановлюючі документи на нерухомість, і книги обліку документів. Реєстрація носить відкритий характер, відомості з ЕГРП можуть бути надані будь-якій особі. Зареєстроване право може бути оскаржене лише у суді. Реєстрації підлягають: a) права власності та інші речові права на нерухомість, б) обмеження (обтяження) цих прав (в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда). Реєстрація права на об'єкт нерухомості проводиться протягом одного місяця з дня подачі документів (включаючи за загальним правилом, якщо інше не передбачено законом або договором, - і реєстрацію отчуждательного договору). Реєстрація договору здійснюється за допомогою учинения на договорі спеціального запису, реєстрація прав засвідчується відповідним свідоцтвом. 1. Об'єктами кадастрового обліку є: a) земельні ділянки; б) будівлі та споруди; в) приміщення; г) об'єкти незавершеного будівництва, і відповідно не є: a) ділянки надр; б) суду (повітряні, морські, внутрішнього плавання) і космічні об'єкти ; в) підприємства як майнові комплекси. Підземні об'єкти - об'єкти кадастрового обліку, якщо інше не передбачено федеральним законом. 2. У свою чергу, об'єкти реєстрації прав - це: a) земельні ділянки, б) ділянки надр; в) всі об'єкти, пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе (у тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення); г) підприємства як майнові комплекси. У той же час Закон про реєстрацію протиставляє один одному: a) реєстрацію угоди з підприємством як майновим комплексом та переходу права на підприємство і б) реєстрацію угод з окремими об'єктами нерухомості, що входять до складу підприємства, і переходу прав на дані об'єкти. Принципова різниця - в рівні реєструючого органу: угоди з підприємствами і перехід права на підприємство (а також угоди і перехід права на об'єкти нерухомості, розташовані на території більше одного реєстраційного округу) - компетенція федеральної служби Росреєстрації, навпаки, реєстрація прав на інші об'єкти нерухомості (в тому числі у складі підприємства) - компетенція її територіальних органів у межах реєстраційного округу за місцем знаходження об'єкта. Державна реєстрація угоди з підприємством і переходу права на нього - підстава для внесення до ЕГРП необхідних змін по кожному об'єкту нерухомості, що входить до складу даного підприємства, територіальними органами за місцем знаходження такого об'єкта * (86). Закон про реєстрацію не поширюється на судна (повітряні, морські, внутрішнього плавання) і космічні об'єкти, щодо яких надалі до прийняття відповідних федеральних законів, заснованих на положеннях п. 1 ст. 131 ЦК, застосовується діючий порядок реєстрації прав. Реєстрація повітряних суден здійснюється в Державному реєстрі цивільних повітряних суден РФ, який веде уповноважений орган у сфері цивільної авіації, або в Державному реєстрі цивільних повітряних суден іноземної держави, а в деяких випадках (йдеться про надлегких цивільних повітряних судах авіації загального призначення і про державних повітряних судах) - у спеціально встановленому уповноваженим органом порядку (див. ст. 33 ВК). Реєстрація морських суден залежить від типу судна і ведеться в: a) Державному судновому реєстрі РФ, або б) судновий книзі, або в) бербоут-чартерному реєстрі, або г) Російському міжнародний реєстр суден. Її здійснюють капітани морських торговельних (рибних) портів або органи технічного нагляду (див. ст. 33, 35, 37 КТМ). Реєстрація суден внутрішнього плавання також залежить від типу судна і ведеться в: a) Державному судновому реєстрі РФ або б) судновий книзі, або в) реєстрі орендованих іноземних судів. Її здійснюють державні річкові судноплавні інспекції басейнів або капітани річкових портів, розташованих в гирлах річок (або капітани морських торговельних портів), або інші уповноважені Урядом РФ органи (див. п. 2 ст. 15, ст. 16, 17, 19 КВВТ). Реєстрація прав на космічні об'єкти не знайшла свого закріплення в спеціальному законі * (87). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " Договори продажу нерухомості та підприємства і кваліфікуючі їх ознаки " |
||
|
||