| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 5. Договори продажу нерухомості та підприємства |
||
|
1. Єдина ознака, кваліфікуючу договір продажу нерухомості, - відчужується об'єкт (предмет договору), тобто нерухоме майно (нерухомість). Предметом договору продажу нерухомості може бути будь-яка нерухомість, включаючи її частини і частки у праві. Ніякі інші ознаки (суб'єктний склад, мети використання придбаного товару тощо) тут значення не мають. Згідно ст. 130 ЦК предметом даного договору є: a) стаціонарні об'єкти нерухомості - тобто об'єкти, міцно пов'язані із землею і переміщення яких неможливе без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі земельні ділянки, ділянки надр, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва та інші об'єкти (див. абз. 1 п. 1), б) інші - нестаціонарні - об'єкти, тобто об'єкти, що підлягають державній реєстрації і визнані законом як об'єктів нерухомості, в тому числі повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інше майно в силу прямої вказівки закону (див. абз. 2 п. 1). Особливе місце серед стаціонарних об'єктів займають житлові приміщення - житлові будинки (їх частини); квартири (їх частини); кімнати, тобто ізольовані приміщення, придатні для постійного проживання громадян (що відповідають встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства) і призначені для їх проживання (див. п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК). 2. Договір продажу підприємства також кваліфікує відчужується об'єкт (предмет договору), яким є підприємство, тобто майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності і в цілому визнається нерухомістю (див. п. 1 ст. 132 ЦК). Підприємство володіє принаймні такими двома специфічними ознаками - змістовним і функціональним. Підприємство - майновий комплекс, а тому складна річ, що складається з різнорідних речей, що використовуються за загальним призначенням (див. ст. 134 ЦК). Однак підприємство - особлива складна річ. Як відомо, дія угоди з приводу складної речі за загальним правилом (якщо інше не передбачено договором) поширюється на всі її складові частини (див. ч. 2 ст. 134 ЦК). Угоди з підприємством підпорядковуються спеціальним правилам (див. п. 2, 3 ст. 559, п. 2 ст. 656 ЦК). До складу підприємства як майнового комплексу можуть входити всі види майна, призначені для його діяльності, в тому числі нерухоме та рухоме майно (див. п. 2 ст. 132 ЦК), проте конкретне підприємство може і не мати в своєму складі нерухомості, що, однак, не перешкоджає визнанню його законом в цілому (як майнового комплексу) як об'єкта нерухомості (див. п. 1 ст. 132 ЦК). Підприємство - комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, з чого можна припустити, що продавець і покупець підприємства - не будь-які учасники цивільного обороту, а підприємці, інакше - звідки у продавця підприємство і навіщо воно потрібне покупцеві ? Однак саме визначення договору продажу підприємства, інші правила § 8 гл. 30 ГК, а також інші правила ЦК такий висновок виключають. Так, продавцем підприємства може бути і не підприємець, а, наприклад, особа, яка отримала його в спадщину (див. ст. 1178 ЦК). Широке коло осіб може бути і на боці покупця підприємства (крім хіба що громадян). Так, релігійна організація може купити книжковий магазин для торгівлі спеціальною літературою. Продавцями і покупцями підприємств можуть бути і громадські організації (див. гл. 5 ЦК). Отже, § 7 і 8 гл.30 ДК особливо регулюють продаж нерухомості, для якої, взагалі кажучи, характерні: a) "приземленість" (міцний зв'язок із землею), б) індивідуальна визначеність і юридична незамінність * (82), в) фізична неподільність (крім земельних ділянок); г) висока вартість; д) підвищена економічна і (або) соціальна значимість; е) необхідність кадастрового обліку та державної реєстрації прав (а в ряді випадків - і угод) (див. Закон про кадастр нерухомості, Закон про реєстрацію * (83)). Проте в системі об'єктів цивільних прав нерухомість неоднорідна. Єдиною ознакою стаціонарної нерухомості є міцний зв'язок із землею і неперемещаемость без невідповідного збитку її призначенням, при цьому акт державної реєстрації при визнанні таких об'єктів як об'єктів нерухомості вирішальним не є, що підтверджує сам закон * (84). Навпаки, нестаціонарні об'єкти нерухомості в силу прямої вказівки закону (див. абз. 2 п. 1 ст. 130 ЦК) підлягають державній реєстрації, за умови і в момент якої вони і стають об'єктами нерухомості. Нарешті, за всяким підприємством статус об'єкта нерухомості прямо визнає закон, при цьому державна реєстрація стосується тут відповідного підприємця (суб'єкта), а самого підприємства (об'єкта) - тільки у випадках його продажу (іншого відчуження) як майнового комплексу та переходу права на нього (як на комплексний об'єкт). Звідси випливає, що для поширення на об'єкт спеціального правового режиму нерухомості реєстрація має за загальним правилом правоподтверждающее значення і тільки щодо нестаціонарних об'єктів нерухомості - правовстановлююче. І як вірно те, що § 7 гл. 30 ГК охоплює продаж всіх об'єктів нерухомості (крім підприємств - див. § 8 гл. 30 ЦК), справедливо й інше: на іншому по об'єктному підході засновані Закон про кадастр нерухомості та Закон про реєстрацію. Закон про кадастр нерухомості (див. ст. 1) регулює відносини у зв'язку з веденням Державного кадастру нерухомості (ГКН), здійсненням державного кадастрового обліку нерухомості та кадастрової діяльності. ГКН - систематизований звід відомостей про враховану нерухомості, а також про проходження кордонів (Російської Федерації, її суб'єктів, муніципальних утворень, населених пунктів і інш.). Державний кадастровий облік нерухомості - дії уповноваженого органу щодо внесення в ГКН відомостей, які підтверджують існування (припинення) нерухомості і індивідуалізують її, а також інших відомостей. Кадастрова діяльність - вид інженерної діяльності щодо нерухомості з підготовки документів, що містять необхідні відомості про об'єкт нерухомості для здійснення його кадастрового обліку. У свою чергу Закон про реєстрацію (див. ст. 1, п. 1, 2 ст. 2, п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 9, п. 2, 3 ст. 12, п. 3 ст. 13, ст. 14, 22, п. 1 ст. 33) присвячений питанням реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. Якщо кадастровий облік носить технічний характер, реєстрація прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухомість згідно з Цивільним кодексом, який є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Реєстрація здійснюється підвідомчими Мін'юсту Росії органами Росреєстрації * (85) за допомогою внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), невід'ємна частина якого-справи, що включають в себе правовстановлюючі документи на нерухомість, і книги обліку документів. Реєстрація носить відкритий характер, відомості з ЕГРП можуть бути надані будь-якій особі. Зареєстроване право може бути оскаржене лише у суді. Реєстрації підлягають: a) права власності та інші речові права на нерухомість, б) обмеження (обтяження) цих прав (в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда). Реєстрація права на об'єкт нерухомості проводиться протягом одного місяця з дня подачі документів (включаючи за загальним правилом, якщо інше не передбачено законом або договором, - і реєстрацію отчуждательного договору). Реєстрація договору здійснюється за допомогою учинения на договорі спеціального запису, реєстрація прав засвідчується відповідним свідоцтвом. 1. Об'єктами кадастрового обліку є: a) земельні ділянки; б) будівлі та споруди; в) приміщення; г) об'єкти незавершеного будівництва, і відповідно не є: a) ділянки надр; б) суду (повітряні, морські, внутрішнього плавання) і космічні об'єкти ; в) підприємства як майнові комплекси. Підземні об'єкти - об'єкти кадастрового обліку, якщо інше не передбачено федеральним законом. 2. У свою чергу, об'єкти реєстрації прав - це: a) земельні ділянки, б) ділянки надр; в) всі об'єкти, пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе (у тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення); г) підприємства як майнові комплекси. У той же час Закон про реєстрацію протиставляє один одному: a) реєстрацію угоди з підприємством як майновим комплексом та переходу права на підприємство і б) реєстрацію угод з окремими об'єктами нерухомості, що входять до складу підприємства, і переходу прав на дані об'єкти. Принципова різниця - в рівні реєструючого органу: угоди з підприємствами і перехід права на підприємство (а також угоди і перехід права на об'єкти нерухомості, розташовані на території більше одного реєстраційного округу) - компетенція федеральної служби Росреєстрації, навпаки, реєстрація прав на інші об'єкти нерухомості (в тому числі у складі підприємства) - компетенція її територіальних органів у межах реєстраційного округу за місцем знаходження об'єкта. Державна реєстрація угоди з підприємством і переходу права на нього - підстава для внесення до ЕГРП необхідних змін по кожному об'єкту нерухомості, що входить до складу даного підприємства, територіальними органами за місцем знаходження такого об'єкта * (86). Закон про реєстрацію не поширюється на судна (повітряні, морські, внутрішнього плавання) і космічні об'єкти, щодо яких надалі до прийняття відповідних федеральних законів, заснованих на положеннях п. 1 ст. 131 ЦК, застосовується діючий порядок реєстрації прав. Реєстрація повітряних суден здійснюється в Державному реєстрі цивільних повітряних суден РФ, який веде уповноважений орган у сфері цивільної авіації, або в Державному реєстрі цивільних повітряних суден іноземної держави, а в деяких випадках (йдеться про надлегких цивільних повітряних судах авіації загального призначення і про державних повітряних судах) - у спеціально встановленому уповноваженим органом порядку (див. ст. 33 ВК). Реєстрація морських суден залежить від типу судна і ведеться в: a) Державному судновому реєстрі РФ, або б) судновий книзі, або в) бербоут-чартерному реєстрі, або г) Російському міжнародний реєстр суден. Її здійснюють капітани морських торговельних (рибних) портів або органи технічного нагляду (див. ст. 33, 35, 37 КТМ). Реєстрація суден внутрішнього плавання також залежить від типу судна і ведеться в: a) Державному судновому реєстрі РФ або б) судновий книзі, або в) реєстрі орендованих іноземних судів. Її здійснюють державні річкові судноплавні інспекції басейнів або капітани річкових портів, розташованих в гирлах річок (або капітани морських торговельних портів), або інші уповноважені Урядом РФ органи (див. п. 2 ст. 15, ст. 16, 17, 19 КВВТ). Реєстрація прав на космічні об'єкти не знайшла свого закріплення в спеціальному законі * (87). Особливості правового регулювання продажу нерухомості. 1. Договір продажу нерухомості є консенсуальним і тільки в деяких випадках підлягає державній реєстрації. Консенсусна модель договору продажу нерухомості встановлена в якості загального правила, тому він вважається укладеним при узгодженні сторонами всіх істотних його умов у необхідній формі в момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту (див. п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ЦК). Об'єктивно-істотними умовами даного договору є: a) дані, індивідуалізують відчужувану нерухомість, тобто дозволяють безумовно її встановити, в тому числі визначають її розташування на відповідній земельній ділянці або в складі іншої нерухомості; б) покупна ціна, яка, до речі, може бути не тільки певної, але і визначної (мається на увазі випадок, коли ціна встановлюється на одиницю площі нерухомості чи іншого показника її розміру). Відсутність цих умов перешкоджає укладенню договору (див. ст. 554, п. 1, 3 ст. 555 ЦК). Узгодження істотних умов договору продажу нерухомості має відбутися в письмовій формі шляхом складання одного підписаного сторонами документа. Укладення даного договору можливо тільки за допомогою виразу узгодженої волі сторін в єдиному письмовому документі, навпаки, інші відомі варіанти письмової форми (зокрема, обмін документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку) для його укладення (і висновок) недостатні . Договір продажу нерухомості, досконалий усно або з порушенням вимоги єдиної письмової форми, недійсний (нікчемний) (див. п. 2 ст. 434, ст. 550 ЦК) і не породжує правових наслідків, крім спеціальних, іменованих реституцією (див. п. 1 , 2 ст. 167 ЦК). Особливий випадок договору продажу нерухомості - договір продажу житлового приміщення. Додаткове істотна умова в договорі продажу житлового приміщення - перелік осіб, що мають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням з зазначенням відповідних їх прав (див. п. 1 ст. 558 ЦК, у тому числі у зв'язку з правилами п. 2 ст. 292, ст. 675 ЦК та ін.) Дана умова: a) має значення і можливо в принципі тільки в тих договорах, предмет яких обтяжений правами третіх осіб; б) сам по собі перелік осіб і характер їх прав щодо відчужуваної нерухомості не можуть бути предметом узгодження між продавцем і покупцем: дана інформація може бути тільки констатовано в договорі продажу житлового приміщення в тому вигляді, в якому вона існує на момент його укладення. У всякому випадку відсутність такої інформації - підстава для того, щоб вважати договір продажу житлового приміщення неукладеним. Крім того, договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (див. п. 2 ст. 558 ЦК). Для укладення такого договору наявності єдиного письмового документа, що відображає узгоджену волю сторін, недостатньо: для цього необхідна також державна реєстрація даного договору як юридичного факту. Отже, договір продажу житлових приміщень в обхід загального правила про момент укладення договору продажу нерухомості спочиває не на одному, а на двох юридичних фактах (фактичному складі), один з яких - узгодження сторонами істотних умов та їх втілення в єдиному письмовому документі, другий - акт державної реєстрації даної угоди. Обидва факти мають різну природу: перший є угодою, другий - адміністративним актом, обидва пов'язані між собою не довільно, а послідовно. Саме тому, що угода продажу житлового приміщення завжди передує акту її державної реєстрації ("Проведена державна реєстрація договорів та інших угод, - прямо говориться в п. 1 ст. 14 Закону про реєстрацію, - засвідчується допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі, виражає зміст угоди "), слід виключити акт державної реєстрації за відсутності формальної угоди; навпаки, можна легко припустити формальну угоду без акту її державної реєстрації. Останнє у всякому випадку означає відсутність фактичного складу, необхідного для укладення договору продажу житлового приміщення, а значить, і неукладеним даного договору (таким чином, правило п. 2 ст. 558 ЦК відповідають правилу п. 3 ст. 433 ГК, не змінює його диспозитивную редакцію і не формулює з нього виключення - порівн. до п. 1 ст. 165 і п. 3, 4 ст. 339 ЦК). З цієї причини в договорі продажу житлового приміщення та письмова форма угоди, і її державна реєстрація - ланки одного ланцюга, що мають відношення до процесу укладення даного договору і упереджують питання його висновок (пор. з п. 2 і 3 ст. 560 ЦК, докладніше про це - далі). Тому якщо сторони договору продажу житлового приміщення, порушивши встановлену процедуру його укладення, проте скоїли взаємні надання, результатом цього будуть не юридичні, а фактичні відносини у вигляді виникнення на боці покупця незаконного володіння житловим приміщенням і безпідставного збагачення в розмірі отриманої грошової суми на стороні продавця. Подоланню таких наслідків служать санація (конвалідація) угоди, а також віндикаційний і кондікціонний позови (див. відповідно п. 3, 4 ст. 165, ст. 301, 1102 ЦК), але не позов про реституцію. 2. Зважаючи міцний зв'язок між землею і тими об'єктами нерухомості, які не переміщаються без невідповідного збитку їх призначенню (див. абз. 1 п. 1 ст. 130 ЦК), особливих слів заслуговує питання про земельну ділянку. Насамперед майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження самими земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, тільки якщо інше не передбачено спеціальним - земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, іншими спеціальними федеральними законами (див. п. 3 ст. 3 ЗК * (88)). Говорячи інакше, пріоритет перед нормами цивільного законодавства тут мають норми спеціального законодавства. При продажу самої земельної ділянки він є предметом договору продажу нерухомості, а значить, його істотною умовою і вимагає узгодження та індивідуалізації згідно ч. 1 ст. 554 ГК. Якщо при цьому на даній ділянці знаходяться інші об'єкти нерухомості (будівлі, споруди тощо), які належать продавцю і відчужуються разом з ділянкою, вони поряд з ділянкою є предметом договору продажу нерухомості і істотним його умовою, а тому також вимагають узгодження і індивідуалізації. Якщо ж предметом договору продажу нерухомості є тільки об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці, законодавець формулює наступний ряд правил щодо долі даної земельної ділянки. Право на земельну ділянку, зайнятий відчужуваної нерухомістю і необхідний для її використання, переходить одночасно з переходом права на відчужувану нерухомість, при цьому саме передане право на земельну ділянку може бути різним. Якщо продавець нерухомості - власник даної земельної ділянки, він передає покупцеві за загальним правилом (якщо інше не передбачено законом) право власності на цю ділянку. Якщо ж продавець нерухомості власником даної земельної ділянки не є, покупець нерухомості набуває щодо цієї ділянки те ж право користування і на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Важливо підкреслити, що укладення договору продажу нерухомості в такому випадку вимагає узгодження з власником земельної ділянки (і може бути блоковано їм), крім тих випадків, коли даний договір не вступає в конфлікт з умовами користування земельною ділянкою, встановленими законом або договором (див. ст . 552 ЦК) * (89). Ціна земельної ділянки (або права на нього) за загальним правилом (якщо інше не передбачено законом або договором) включається в ціну відчужуваної нерухомості, тобто не є об'єктивно-істотною умовою договору продажу нерухомості (див. п. 2 ст. 555 ЦК). 3. Виконання договору продажу нерухомості носить формальний характер. Формальними тут є: a) передача нерухомості (тобто її перехід з володіння продавця у володіння покупця), б) перехід права власності (тобто речовий ефект угоди) (див. ст. 551, 556 ЦК). Формальна підстава передачі нерухомості - що підписується сторонами (а тому завжди письмовий) документ - передавальний акт або інший документ про передачу. Однак обов'язок щодо передачі нерухомості вважається виконаним за загальним правилом (якщо інше не передбачено законом або договором), за наявності фактичного складу, що складається з двох фактів, один з яких - фактичний (фізичний) у вигляді вручення продавцем майна покупцю (у тому числі передачі ключів від квартири і т.п.), другий - формальний (юридичний) у вигляді підписання сторонами документа про передачу (пор. ст. 224 і п. 1 ст. 458 ГК з абз. 1, 2 п. 1 ст. 556 ЦК) . Це означає, що за наявності фактичної передачі нерухомості без підписання передавального документа, як і при підписанні передавального документа без фактичної передачі нерухомості, продавця не можна вважати таким, що виконав обов'язок щодо передачі. Цей обов'язок через використаного в абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК з'єднувального союзу "і" вважається виконаної саме в момент довільного накопичення того й іншого факту, в цей же момент за загальним правилом (якщо інше не передбачено договором) від продавця до покупця переходить ризик випадкової загибелі (пошкодження) проданого об'єкта нерухомості (див. п. 1 ст. 459 ЦК, оскільки в § 7 гл. 30 ГК спеціального правила про перехід ризику немає). Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу на умовах, передбачених договором, означає відмову від передачі (прийняття) майна (див. абз. 3 п. 1 ст. 556 ЦК). Покупець має право прийняти нерухомість, не відповідну умовам договору (у тому числі обумовити невідповідність у документі про передачу), що у всякому разі не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (див. п. 2 ст. 556 ЦК). Формальна підстава переходу права власності на об'єкт нерухомості - державна реєстрація переходу права власності (див. ст. 551 ЦК), яку належить відрізняти від державної реєстрації договору (див. п. 2 ст. 558 ЦК). Принципова відмінність між двома цими актами реєстрації - в наступному: а) реєстрація договору продажу нерухомості потрібно не для всіх договорів даного виду, а тільки для договорів продажу житлових приміщень. Навпаки, реєстрація переходу права власності (і права власності) необхідна в усякому договорі продажу нерухомості незалежно від його предмета * (90); б) реєстрація договору (продажу житлових приміщень) має своїм об'єктом даний договір як юридичний факт, що породжує відповідне зобов'язання. Навпаки, об'єкт реєстрації переходу права власності - речовий ефект всякого договору продажу нерухомості. Отже, реєстрація договору (продажу житлового приміщення) визначає момент укладення договору, а реєстрація переходу права власності - момент переходу права власності. Таким чином, в першому випадку реєструється правова підстава, у другому - правовий наслідок, при цьому обидва акта дозволяють наочно диференціювати зобов'язального і речового складові договору купівлі-продажу; в) реєстрація договору (продажу житлового приміщення) має відношення до укладення договору, тому її відсутність тягне його неукладеним. Навпаки, реєстрація переходу права власності в будь-якому договорі продажу нерухомості відноситься до стадії його виконання, тому її відсутність пов'язана з його невиконанням (і відповідальністю); г) недотримання вимоги реєстрації договору (продажу житлового приміщення) тягне його неукладеним, а якщо учасники проте вже виконали такий (неукладений) договір, то подолання виниклих фактичних наслідків (у вигляді незаконного володіння покупцем житловим приміщенням і безпідставного збагачення продавця в розмірі отриманої покупної ціни) служать віндикаційний і кондікціонний позови. У той же час відомо загальне правило про санацію (конвалідаціі) угоди, суть якого - у наступному. Якщо від реєстрації угоди, досконалої в належній формі (єдиного письмового документа), ухиляється одна сторона, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди, при цьому сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації угоди, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою в реєстрації угоди. Даний судовий акт не замінює собою акта реєстрації (договору продажу житлового приміщення): він замінює собою волю особи, яка уклала договір "наполовину" і не доведшего процедуру його укладення до кінця і є підставою для подальшої реєстрації договору в органі реєстрації (див. п. 3 , 4 ст. 165 ЦК). Навпаки, недотримання сторонами вимоги реєстрації переходу права власності за договором продажу нерухомості за умови дотримання ними всіх вимог, що пред'являються законом до укладення такого договору (у тому числі реєстрації договору продажу житлового приміщення), виключає питання про незаконність володіння (необгрунтованості збагачення). А так як підставою виникли наслідків у таких випадках є укладений договір, що виникли наслідки будуть правовими (а не фактичними), а значить, для повернення переданого назад, підстав немає. Тому якщо йдеться про проблему, що виникла на стадії виконання договору, закон встановлює оригінальне (для всякого договору продажу нерухомості) наслідок. Якщо від реєстрації переходу права власності на нерухомість ухиляється одна сторона, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію переходу права власності, при цьому сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. Даний судовий акт також не замінює собою акт реєстрації переходу права власності: він замінює собою волю контрагента, який уклав договір, але ухиляється від реєстрації переходу права власності, і є підставою для подальшої реєстрації переходу права власності в органі реєстрації (див. п. 3 ст. 551 ЦК). Закон не визначає послідовності між передачею об'єкта нерухомості (і підписанням документа про передачу) і реєстрацією переходу права власності на даний об'єкт (пор. з п. 2 ст. 564 ЦК). А оскільки акти передачі та переходу права можуть мати розбіжності (тим більше якщо мова йде про нерухомість - див. ст. 223 ЦК), можна припустити, що з формальної точки зору послідовність між передачею і переходом права може бути будь-який, проте з точки зору практичної покупцеві переважніше прийняти нерухомість (і підписати документ про передачу) перш, ніж відбудеться перехід права власності * (91). Виконання договору продажу нерухомості аж до моменту державної реєстрації переходу права на відповідний об'єкт не змінює відносини продавця і покупця з третіми особами (див. п. 2 ст. 551 ЦК). Це означає, що на всьому етапі від моменту передачі об'єкта продавцем покупцю і далі, аж до державної реєстрації переходу до покупця права на даний об'єкт, власником останнього залишається продавець, в той час як покупець є законним його власником, титул якого покоїться на укладення та виконання (в частині передачі) договорі продажу нерухомості. З правила п. 2 ст. 551 ГК найчастіше роблять висновок, нібито ні продавець, вже передав об'єкт нерухомості покупцю, ні покупець, ще не став його власником, не має права розпоряджатися даним об'єктом * (92). Однак погодитися з цим не можна. По-перше, блага ідея профілактики так званих подвійних продажів об'єктів нерухомості, стабільності цивільного обороту і захисту його учасників від недобросовісних контрагентів не повинні суперечити існуючим конструкціям. Тим часом в умовах чинного законодавства законне володіння об'єктом нерухомості покупця саме по собі не здатне блокувати правомочність розпорядження даним об'єктом, що належить власнику-продавцю, як ніщо не заважає самому законному власнику продати даний об'єкт як майбутню річ, реєстрації права на яку він має право домагатися в судовому порядку (див. п. 2 ст. 455, п. 3 ст. 551 ЦК). Саме тому, якщо проданий об'єкт вже переданий продавцем покупцеві, але перехід права власності ще не зареєстрований, продаж даного об'єкту новому покупцеві можлива як власником (продавцем), так і законним власником (покупцем), а нова угода купівлі-продажу за відсутністю в законі іншого буде дійсною. По-друге, припущення, нібито ні продавець, ні покупець об'єкта нерухомості після його передачі покупцеві і аж до державної реєстрації переходу права власності не має права розпоряджатися даним об'єктом, породжує дивну ситуацію, коли існуюче і належним чином формалізоване право власності на об'єкт нерухомості повністю позбавлене правомочності розпорядження * (93). 4. Оригінальним для § 7 гл. 30 ГК є правило, пов'язане з якістю відчужуваної нерухомості. Так, якщо продавець передав покупцеві об'єкт нерухомості, якість якого не відповідає умовам договору, покупець має право вдатися до загальних наслідків передачі товару неналежної якості (див. ст. 475 ЦК). При цьому: a) вони застосовуються залежно від суттєвості недоліку, який має об'єкт нерухомості (СР п. 1 і 2 ст. 475 ЦК); б) при суттєвості недоліку, який має нерухомість, покупець має право тільки відмовитися від виконання договору і зажадати повернення сплачених грошей, але не має права вимагати заміни неякісної нерухомості (див. ст. 557 ЦК). У неможливості такої заміни і полягає оригінальність, а пояснюється вона тим, що об'єкт нерухомості - завжди індивідуально-визначена (а тому юридично незамінна) річ. Тим часом правило про заміну неякісного товару, передбачене в ст. 475 ЦК при істотному порушенні якості, орієнтоване саме на замінні речі. Тому навіть якщо мова йде не про об'єкт нерухомості, а про будь-якому іншому товарі, характер якого виключає можливість його заміни, відповідне правило ст. 475 ЦК не застосовується. А оскільки саме про це цілком виразно обмовляється в п. 3 самій ст. 475 ГК, дана - загальна - обмовка лише отримує в ст. 557 ГК додаткову конкретизацію. Особливості правового регулювання продажу підприємств. Продаж підприємства регулює § 8 гл. 30 ГК, і тільки остільки, оскільки інше не передбачено містяться в ньому правилами, до продажу підприємств застосовуються правила § 7 гл. 30 ЦК (див. п. 2 ст. 549 ЦК). 1. Оскільки підприємство - об'єкт комплексний, в контексті його продажу мова завжди йде про комплексне відчуження майна, що входить до складу підприємства. Водночас у визначенні договору продажу підприємства йдеться про продаж підприємства в цілому, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам (див. п. 1 ст. 559 ЦК). Все це вимагає наступних уточнень. Продаж підприємства означає відчуження однією особою у власність іншого майна, яке утворює підприємство. За відсутністю прямих заборон підприємство може продаватися і в статичному ("мертвому") стані, і в динамічному ("на ходу"). В останньому випадку постійна динаміка майна від моменту повної його інвентаризації для укладення договору і аж до моменту підписання сторонами передавального акта (див. ст. 561, 563 ЦК) вимагає особливого узгодження при визначенні предмета договору. Однак у всякому випадку продаж підприємства відрізняється від придбання особою часток участі (акцій) у комерційній організації. Купуючи частки (паї, акції) і стаючи в результаті учасником відповідної комерційної організації, покупець набуває тільки зобов'язальне право щодо даної організації (див. абз. 1, 2 п. 2 ст. 48 ЦК), але не стає власником її майна, причому навіть якщо в результаті досконалої угоди він стає володарем 100% статутного капіталу господарського товариства, питання про право власності можна ставити хіба що стосовно відповідного пакета акцій. Навпаки, при продажу підприємства відбувається зміна власника: право власності на підприємство переходить від продавця до покупця. Купівля підприємства громадянином дозволяє йому вести відповідну підприємницьку діяльність без утворення юридичної особи (див. ст. 23 ЦК) або внести підприємство як внесок до статутного (складеного) капітал комерційної організації (і обміняти його на участь в ній). Купівля підприємства організацією завжди змінює склад і структуру її активів. Ще більш далекі від договору продажу підприємства наслідки реорганізації комерційних юридичних осіб (і правонаступництва), коли зміни зазнає насамперед сама юридична особа (суб'єкт) - правовласник підприємства (об'єкта). Так, при злитті та приєднанні відбувається централізація (укрупнення) підприємств, при поділі і виділенні - децентралізація (дроблення) підприємства, а при перетворенні - підприємство і зовсім зберігається в умовах зміненої форми правовласника (див. ст. 57-59 ЦК). Навпаки, договір продажу підприємства не пов'язаний з обов'язковим припиненням існуючих (виникненням нових) юридичних осіб і може взагалі не мати ніякого відношення до юридичних осіб (наприклад, договір продажу підприємства між громадянами-підприємцями). Продаж державних (муніципальних) унітарних підприємств (приватизація) і продаж підприємства-боржника при банкрутстві регулюються особливо (див. ст. 27 Закону про приватизацію, ст. 110 і гол. 7 Закону про банкрутство) * (94). Крім того, за договором продажу підприємства останнім відчужується в цілому. Продаж підприємства вроздріб, зрозуміло, не можна виключати. Однак у такому випадку звертатися до § 8 гл. 30 ГК можна тільки за тієї неодмінної умови, якщо відчужується частина сама може розглядатися в якості підприємства - тобто якщо вона має ознаки майнового комплексу, здатного самостійно (без допомоги іншого майна) забезпечувати здійснення підприємницької діяльності. Так, майновий комплекс, використовуваний для виробництва та продажу книжкової продукції, можна продати як єдине виробничо-торгове підприємство або по частинах, відокремивши від друкарні книгарню. Якщо продавана частина не має ознаками майнового комплексу та не здатна самостійно забезпечувати здійснення підприємницької діяльності (у тому числі при продажу окремих видів майна зі складу підприємства) правове регулювання здійснюється за рамками § 8 гл. 30 ГК. До таких угод слід застосовувати правила § 7 гл. 30 ЦК (якщо відчужується що входить до складу підприємства один або декілька об'єктів нерухомості), інші правила про договір купівлі-продажу (в тому числі § 3 гл. 30 ЦК), а також загальні положення про купівлю-продаж (§ 1 гл. 30 ГК). Даний висновок підтверджують правила ст. 22 Закону про реєстрацію, дифференцирующие реєстрацію угод з окремими об'єктами нерухомості, що входять до складу підприємства, і прав на дані об'єкти (див. п. 1), а також угод із підприємством як майновим комплексом та прав на підприємство як на комплексний об'єкт (див. п. 2). У той же час правовий режим майна підприємства, що продається неоднорідний. Сам закон виділяє в складі підприємства майно, яке не підлягає продажу (тобто майно, яке при продажу підприємства підлягає виділенню і залишенню у продавця). Закон особливо регулює в складі підприємства дві категорії прав. Виключні права на засоби індивідуалізації підприємства, продукції робіт або послуг продавця (комерційне позначення, товарний знак, знак обслуговування), а також права продавця на використання чужих коштів індивідуалізації переходять до покупця тільки за загальним правилом (якщо інше не передбачено договором). Це означає, що при бажанні та погодження дані права можуть бути виділені зі складу підприємства і залишені за продавцем, що не впливає на застосовність правил § 8 гл. 30 ЦК (див. п. 2 ст. 559 ЦК). Права продавця, отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, за загальним правилом (якщо інше не встановлено законодавством) не підлягають передачі покупцеві. Отже, без відповідного дозволу в законодавстві такі - особисті - права повинні бути у всякому разі виділені зі складу підприємства і залишені за продавцем, що також не впливає на застосовність правил § 8 гл. 30 ЦК (див. п. 3 ст. 559 ЦК). Відомо думка, нібито видове своєрідність договору продажу підприємства визначає обов'язок продавця ввести покупця в сферу придбаного бізнесу * (95). Однак: a) ризик організації та ведення бізнесу на базі купленого підприємства за відсутністю іншого в законі несе покупець як особа, яка здійснює підприємницьку діяльність (див. абз. 3 п. 1 ст. 2 ЦК), б) російський закон нічого не говорить про дану обов'язки продавця, а німецький досвід у цьому питанні навряд чи чимось корисний, в) російський закон нічого не говорить про обов'язок покупця продовжувати бізнес продавця (виняток можуть становити випадки купівлі підприємства за конкурсом, умовою якого було тимчасове збереження його профілю - див. ст . 20 Закону про приватизацію державного та муніципального майна), а оскільки, таким чином, купівля підприємства може переслідувати мету негайного його зміни (перепрофілювання), багатий досвід продавця може попросту виявитися незатребуваним. 2. Укладення договору продажу підприємства проходить два етапи - попередній (переддоговірних) і основний (договірний). На першому етапі сторони майбутнього договору повинні скласти і розглянути наступний пакет документів, що відносяться до предмета договору: a) акт інвентаризації; б) бухгалтерський баланс; в) висновку незалежного аудитора про склад і вартість підприємства; г) перелік всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог (див. ст. 561 ЦК). Значення цих документів полягає в тому, що вони визначають: a) склад і вартість майна, що входить до складу підприємства, що підлягає передачі і, таким чином, зміст передавального акта (див. абз. 2 п. 2 ст. 561, ст. 563 ГК), б) зміст самого договору продажу підприємства і є обов'язковим до нього додатком (див. п. 1 ст. 560, п. 1 ст. 561 ЦК). Власне укладення договору покоїться на вже відомому фактичному складі з двох юридичних фактів: a) угоди (узгодження всіх істотних умов договору в письмовій формі шляхом складання одного документа, що підписується сторонами) і б) адміністративного акта (державна реєстрація договору). Перша стадія оригінальна тим, що єдиний письмовий документ (договір) тут доповнюють документи, зібрані в переддоговірних період, - обов'язкові додатки даного документа (договору) (СР ч. 1 ст. 550 і п. 1 ст. 560 ЦК). Оригінальність другої стадії - в тому, що вона необхідна для будь-якого договору продажу підприємства, а не для певної їх частини (пор. п. 2 ст. 558 і п. 3 ст. 560 ЦК). Але найоригінальніше тут - в наступному. Незважаючи на те що у всякому договорі продажу підприємства і формальна угода, і її реєстрація - ланки одного ланцюга, що відносяться до процесу укладення договору і що прирікають його укладення (що характерно і для договору продажу житлового приміщення), до того ж пов'язані між собою послідовно (спочатку - угода, потім - її реєстрація), в силу прямої вказівки закону недотримання форми договору продажу підприємства тягне його недійсність (див. п. 2 ст. 560 ЦК), в той час як з недотриманням вимоги реєстрації треба, як видно, пов'язувати його неукладеним (див. п. 3 ст. 560 ЦК) * (96). 3. Зважаючи сенс ст. 460 ГК, всяка продаж товару з обтяженнями - виняток із загального правила. Інша річ - продаж підприємства, до складу якого потенційно можуть входити і зазвичай входять борги (див. абз. 2 п. 2 ст. 132 ЦК), а значить, даний специфічний товар обтяжений правами третіх осіб (кредиторів) нерідко. З цієї причини або вже на переддоговірному етапі, або в період від моменту укладення договору продажу підприємства і до моменту передачі даного підприємства покупцеві та чи інша сторона договору повинна письмово повідомити всіх кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, про його продаж. Відповідно кредитор, будучи особою, уповноваженою на задоволення своєї вимоги з майнової маси, що входить до складу підприємства, при відчуженні даної майнової маси, - особа зацікавлена. Саме тому він має право на свій розсуд: a) письмово санкціонувати переказ свого боргу з продавця підприємства на покупця або протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про продаж підприємства, б) вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування продавцем завданих цим збитків або в) зажадати визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або у відповідній частині. Кредитор, який не сповіщений про продаж підприємства, має право пред'явити позов, предметом якого є одна з двох цих вимог, протягом одного року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про що відбулася передачу підприємства (тобто в наявності скорочений строк позовної давності - див. п. 1 ст. 197 ЦК). За боргами, включеним до складу підприємства, які продавець перевів на покупця без згоди кредитора, продавець і покупець відповідають солідарно (див. ст. 562 ЦК). 4. Виконання договору продажу підприємства носить формальний характер. Формальними тут (як і в § 7 гл. 30 ЦК) є: a) передача підприємства і б) перехід права власності (див. ст. 563, 564 ЦК). Формальна підстава передачі - що підписується сторонами (а значить, завжди письмовий) документ - передавальний акт. Він повинен містити такі відомості: про склад підприємства; про повідомлення кредиторів про продаж підприємства; про недоліки переданого майна; перелік непереданного майна зважаючи на його втрати. За загальним правилом підготовка підприємства до передачі - обов'язок продавця, яку він здійснює за свій рахунок (див. п. 1 ст. 563 ЦК). Обов'язок продавця передати підприємство (на відміну від аналогічної обов'язки продавця нерухомості) вважається виконаним (а підприємство - переданим) з дня підписання обома сторонами передавального акту. З цього ж моменту на покупця переходить ризик випадкової загибелі (пошкодження) майна, переданого в складі підприємства, який на відміну від договору продажу нерухомості врегульовано спеціально (СР п. 1 ст. 556 і п. 2 ст. 563 ЦК). Водночас правило про перехід ризику випадкової загибелі (пошкодження) майна, що входить до складу підприємства, відповідає загальному правилу про перехід ризику випадкової загибелі (пошкодження) проданого товару: в тому і в іншому випадку цей момент зв'язується з моментом, коли продавець вважається який виконав обов'язок передати майно (з тією лише різницею, що в договорі продажу підприємства це правило імперативно, а в загальних положеннях про купівлю-продаж - диспозитивно) (СР п. 2 ст. 563 та п. 1 ст. 459 ЦК). Формальна підстава переходу права власності на підприємство - державна реєстрація переходу права (див. ст. 564 ЦК), яку знову-таки не слід змішувати з реєстрацією договору (з причин, вказаних вище стосовно до продажу житлових приміщень). Тому при продажу підприємства (на відміну від продажу нерухомості) в усякому разі мають місце два акти реєстрації, один з яких реєструє угоду (підстава), а інший - її речовий ефект. Примітно, що в договорі продажу підприємства (на відміну від продажу нерухомості) закон хоча і диспозитивно, але проте, встановлює співвідношення між передачею підприємства (підписанням передавального акта) і реєстрацією переходу права. Так, за загальним правилом (якщо інше не передбачено договором) перехід права підлягає реєстрації безпосередньо після передачі. Це означає, що: a) підписання передавального акта звичайно передує акту реєстрації переходу права; б) розрив між двома цими актами зазвичай мінімальний; в) у самому договорі сторони можуть передбачити інше, причому як щодо послідовності в даних актах, так і в часовому розриві між ними. Свободу договору в регулюванні таких питань забезпечує сам закон, закріплюючи наступне правило: якщо згідно з умовами договору продавець зберігає право на продане і вже передане покупцеві підприємство аж до його оплати покупцем або до настання інших обставин, покупець (який у такій ситуації є лише власником підприємства) має права до переходу до нього права власності розпоряджатися майном і правами, що входять до складу підприємства, в тій мірі, в якій це необхідно для цілей придбання підприємства (див. ст. 564 ЦК). 5. Нарешті, § 8 гл. 30 ГК особливо регулює застосування санкцій щодо продавця і покупця підприємства. Так, якщо в складі підприємства продавець передає зобов'язання, виконання яких покупцем неможливо через відсутність у нього дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, така передача не звільняє продавця, що має необхідний дозвіл (ліцензію), від виконання відповідних зобов'язань перед кредиторами, причому за їх невиконання сторони договору продажу підприємства відповідають солідарно (див. п. 3 ст. 559 ЦК). Інший приклад - особливість санкцій за передачу підприємства з недоліками, суть яких - у наступному (див. ст. 565 ЦК). Недоліки майна у складі підприємства, а також його відсутність внаслідок втрати, відображені в передавальному акті, дають покупцеві право вимагати тільки відповідного зменшення ціни: можливість застосування інших санкцій повинен передбачати договір. Однак продавець, який одержав від покупця повідомлення про недоліки (відсутність) майна, переданого в складі підприємства, має право оперативно (без зволікання) замінити неякісне (надати відсутню) майно (див. п. 2, 4). Передача у складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, не зазначених у договорі про продаж підприємства або в передавальному акті, дають покупцеві право вимагати зменшення ціни, якщо продавець не доведе, що покупець знав про такі борги (зобов'язання) під час укладення договору і передачі підприємства (див. п. 3). В іншому наслідки передачі підприємства з недоліками його складу (в тому числі якості) регулюють загальні положення про купівлю-продаж (див. п. 1 ст. 565 ЦК). При цьому свобода звернення до § 1 гл. 30 ГК тут ніби б обмежена цілком певним зазначенням - які саме загальні правила підлягають застосуванню. Справді законодавець обмежується згадкою тільки тих загальних правил, які присвячені: a) обов'язки продавця передати товар вільним від прав третіх осіб та наслідків її невиконання (ст. 460-462 ЦК), б) наслідків порушення продавцем умов про кількість переданого товару (см . ст. 466 ЦК); в) якості товару та наслідків його порушення продавцем (див. ст. 469, 475 ЦК); г) комплекту товарів (див. ст. 479 ЦК). До того ж ці правила можуть застосовуватися, тільки якщо інше не випливає з договору. Тим часом можливість застосування до досліджуваних відносин положень § 1 гл. 30 ЦК, не названих у п. 1 ст. 565 ЦК (наприклад, про асортимент чи комплектності), навряд чи слід виключити в принципі. Перш за все не можна забувати про існування більш загального правила п. 5 ст. 454 ГК, яке в п. 1 ст. 565 ГК лише конкретизується на рівні окремого виду договору купівлі-продажу. Крім того, припущення про вичерпному переліку загальних положень про купівлю-продаж, що підлягають застосуванню до відносин з продажу підприємств, загрожує пропуском, а в результаті - зверненням все до тих же загальним положенням, але вже в порядку аналогії закону (див. п. 1 ст . 6 ЦК). Особливе правило в ст. 565 ЦК встановлено на випадок, якщо: a) недоліки підприємства істотні (тобто підприємство непридатне для цілей використання, названих у договорі, і ці недоліки не усунені продавцем або їх усунення неможливо) і б) продавець відповідає за ці недоліки (див. п. 5). За наявності цих двох умов покупець має право в судовому порядку вимагати розірвання або зміни договору і повернення виконаного сторонами (див. п. 5 ст. 565 ЦК). Існування в рамках ст. 565 ГК, з одного боку, п. 2-4 (згадуються в п. 1) з іншого, - автономного п. 5 забезпечує диференціацію несуттєвих і суттєвих недоліків підприємства (та наслідків цього). Крім того, п. 5 ст. 565 ГК, присвячений істотних недоліків, як і ст. 557 ЦК (і з тієї ж причини), виключає можливість пред'явлення покупцем вимоги про заміну (неякісного підприємства). І останній приклад. З особливістю підприємства як об'єкта цивільних прав (у тому числі з наявністю кредиторів) безпосередньо пов'язане наступне правило. Дві категорії норм - a) загальногромадянські норми про наслідки недійсності угод і б) різні норми про зміну або розірвання договору купівлі-продажу (див. відповідно § 2 гл. 9 і § 1, 8 гл. 30 ЦК) - за тієї умови, якщо вони тягнуть повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного або з обох сторін договору продажу підприємства (у тому числі реституція - див п. 2 ст. 167, ч. 3 ст. 169, п. 2 ст. 179 ГК, см . також п. 2 ст. 489, ч. 2 ст. 491, п. 5 ст. 565 ЦК), мають у рамках договору продажу підприємства обмежене застосування. Дані правила застосовуються тут із застереженням, тобто не завжди, а тільки якщо їх застосування: a) істотно не порушить прав і охоронюваних законом інтересів кредиторів продавця і покупця підприємства, а також інших зацікавлених осіб (наприклад, споживачів), б) не вступить в протиріччя з громадськими інтересами (див. ст. 566, СР до ст. 663 ЦК). Таким чином, суду, перш ніж винести рішення про застосування зазначених наслідків, належить дослідити питання про те, чи не постраждають в результаті (причому не взагалі, а саме суттєво) так чи інакше пов'язані з продавцем і покупцем підприємства треті (зацікавлені) особи, а також чи не буде це суперечити публічному порядку. При позитивному рішенні будь-якого з цих питань застосовувати зазначені загальні наслідки не можна. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 5. Договори продажу нерухомості та підприємства" |
||
|
||