| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Особливості правового регулювання продажу нерухомості |
||
|
Консенсусна модель договору продажу нерухомості встановлена в якості загального правила, тому він вважається укладеним при узгодженні сторонами всіх істотних його умов у необхідній формі в момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту (див. п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ЦК). Об'єктивно-істотними умовами даного договору є: a) дані, індивідуалізують відчужувану нерухомість, тобто дозволяють безумовно її встановити, в тому числі визначають її розташування на відповідній земельній ділянці або в складі іншої нерухомості; б) покупна ціна, яка, до речі, може бути не тільки певної, але і визначної (мається на увазі випадок, коли ціна встановлюється на одиницю площі нерухомості чи іншого показника її розміру). Відсутність цих умов перешкоджає укладенню договору (див. ст. 554, п. 1, 3 ст. 555 ЦК). Узгодження істотних умов договору продажу нерухомості має відбутися в письмовій формі шляхом складання одного підписаного сторонами документа. Укладення даного договору можливо тільки за допомогою виразу узгодженої волі сторін в єдиному письмовому документі, навпаки, інші відомі варіанти письмової форми (зокрема, обмін документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку) для його укладення (і висновок) недостатні . Договір продажу нерухомості, досконалий усно або з порушенням вимоги єдиної письмової форми, недійсний (нікчемний) (див. п. 2 ст. 434, ст. 550 ЦК) і не породжує правових наслідків, крім спеціальних, іменованих реституцією (див. п. 1 , 2 ст. 167 ЦК). Особливий випадок договору продажу нерухомості - договір продажу житлового приміщення. Додаткове істотна умова в договорі продажу житлового приміщення - перелік осіб, що мають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням з зазначенням відповідних їх прав (див. п. 1 ст. 558 ЦК, у тому числі у зв'язку з правилами п. 2 ст. 292, ст. 675 ЦК та ін.) Дане умова: a) має значення і можливо в принципі лише в тих договорах, предмет яких обтяжений правами третіх осіб; б) сам по собі перелік осіб і характер їх прав щодо відчужуваної нерухомості не можуть бути предметом узгодження між продавцем і покупцем: дана інформація може бути тільки констатовано в договорі продажу житлового приміщення в тому вигляді, в якому вона існує на момент його укладення. У всякому випадку відсутність такої інформації - підстава для того, щоб вважати договір продажу житлового приміщення неукладеним. Крім того, договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (див. п. 2 ст. 558 ЦК). Для укладення такого договору наявності єдиного письмового документа, що відображає узгоджену волю сторін, недостатньо: для цього необхідна також державна реєстрація даного договору як юридичного факту. Отже, договір продажу житлових приміщень в обхід загального правила про момент укладення договору продажу нерухомості спочиває не на одному, а на двох юридичних фактах (фактичному складі), один з яких - узгодження сторонами істотних умов та їх втілення в єдиному письмовому документі, другий - акт державної реєстрації даної угоди. Обидва факти мають різну природу: перший є угодою, другий - адміністративним актом, обидва пов'язані між собою не довільно, а послідовно. Саме тому, що угода продажу житлового приміщення завжди передує акту її державної реєстрації ("Проведена державна реєстрація договорів та інших угод, - прямо говориться в п. 1 ст. 14 Закону про реєстрацію, - засвідчується допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі, виражає зміст угоди "), слід виключити акт державної реєстрації за відсутності формальної угоди; навпаки, можна легко припустити формальну угоду без акту її державної реєстрації. Останнє у всякому випадку означає відсутність фактичного складу, необхідного для укладення договору продажу житлового приміщення, а значить, і неукладеним даного договору (таким чином, правило п. 2 ст. 558 ЦК відповідають правилу п. 3 ст. 433 ГК, не змінює його диспозитивную редакцію і не формулює з нього виключення - порівн. до п. 1 ст. 165 і п. 3, 4 ст. 339 ЦК). З цієї причини в договорі продажу житлового приміщення та письмова форма угоди, і її державна реєстрація - ланки одного ланцюга, що мають відношення до процесу укладення даного договору і упереджують питання його висновок (пор. з п. 2 і 3 ст. 560 ЦК, докладніше про це - далі). Тому якщо сторони договору продажу житлового приміщення, порушивши встановлену процедуру його укладення, проте скоїли взаємні надання, результатом цього будуть не юридичні, а фактичні відносини у вигляді виникнення на боці покупця незаконного володіння житловим приміщенням і безпідставного збагачення в розмірі отриманої грошової суми на стороні продавця. Подоланню таких наслідків служать санація (конвалідація) угоди, а також віндикаційний і кондікціонний позови (див. відповідно п. 3, 4 ст. 165, ст. 301, 1102 ЦК), але не позов про реституцію. 2. Зважаючи міцний зв'язок між землею і тими об'єктами нерухомості, які не переміщаються без невідповідного збитку їх призначенню (див. абз. 1 п. 1 ст. 130 ЦК), особливих слів заслуговує питання про земельну ділянку. Насамперед майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження самими земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, тільки якщо інше не передбачено спеціальним - земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, іншими спеціальними федеральними законами (див. п. 3 ст. 3 ЗК * (88)). Говорячи інакше, пріоритет перед нормами цивільного законодавства тут мають норми спеціального законодавства. При продажу самої земельної ділянки він є предметом договору продажу нерухомості, а значить, його істотною умовою і вимагає узгодження та індивідуалізації згідно ч. 1 ст. 554 ГК. Якщо при цьому на даній ділянці знаходяться інші об'єкти нерухомості (будівлі, споруди тощо), які належать продавцю і відчужуються разом з ділянкою, вони поряд з ділянкою є предметом договору продажу нерухомості і істотним його умовою, а тому також вимагають узгодження і індивідуалізації. Якщо ж предметом договору продажу нерухомості є тільки об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці, законодавець формулює наступний ряд правил щодо долі даної земельної ділянки. Право на земельну ділянку, зайнятий відчужуваної нерухомістю і необхідний для її використання, переходить одночасно з переходом права на відчужувану нерухомість, при цьому саме передане право на земельну ділянку може бути різним. Якщо продавець нерухомості - власник даної земельної ділянки, він передає покупцеві за загальним правилом (якщо інше не передбачено законом) право власності на цю ділянку. Якщо ж продавець нерухомості власником даної земельної ділянки не є, покупець нерухомості набуває щодо цієї ділянки те ж право користування і на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Важливо підкреслити, що укладення договору продажу нерухомості в такому випадку вимагає узгодження з власником земельної ділянки (і може бути блоковано їм), крім тих випадків, коли даний договір не вступає в конфлікт з умовами користування земельною ділянкою, встановленими законом або договором (див. ст . 552 ЦК) * (89). Ціна земельної ділянки (або права на нього) за загальним правилом (якщо інше не передбачено законом або договором) включається в ціну відчужуваної нерухомості, тобто не є об'єктивно-істотною умовою договору продажу нерухомості (див. п. 2 ст. 555 ЦК). 3. Виконання договору продажу нерухомості носить формальний характер. Формальними тут є: a) передача нерухомості (тобто її перехід з володіння продавця у володіння покупця), б) перехід права власності (тобто речовий ефект угоди) (див. ст. 551, 556 ЦК). Формальна підстава передачі нерухомості - що підписується сторонами (а тому завжди письмовий) документ - передавальний акт або інший документ про передачу. Однак обов'язок щодо передачі нерухомості вважається виконаним за загальним правилом (якщо інше не передбачено законом або договором), за наявності фактичного складу, що складається з двох фактів, один з яких - фактичний (фізичний) у вигляді вручення продавцем майна покупцю (у тому числі передачі ключів від квартири і т.п.), другий - формальний (юридичний) у вигляді підписання сторонами документа про передачу (пор. ст. 224 і п. 1 ст. 458 ГК з абз. 1, 2 п. 1 ст. 556 ЦК) . Це означає, що за наявності фактичної передачі нерухомості без підписання передавального документа, як і при підписанні передавального документа без фактичної передачі нерухомості, продавця не можна вважати таким, що виконав обов'язок щодо передачі. Цей обов'язок через використаного в абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК з'єднувального союзу "і" вважається виконаної саме в момент довільного накопичення того й іншого факту, в цей же момент за загальним правилом (якщо інше не передбачено договором) від продавця до покупця переходить ризик випадкової загибелі (пошкодження) проданого об'єкта нерухомості (див. п. 1 ст. 459 ЦК, оскільки в § 7 гл. 30 ГК спеціального правила про перехід ризику немає). Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу на умовах, передбачених договором, означає відмову від передачі (прийняття) майна (див. абз. 3 п. 1 ст. 556 ЦК). Покупець має право прийняти нерухомість, не відповідну умовам договору (у тому числі обумовити невідповідність у документі про передачу), що у всякому разі не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (див. п. 2 ст. 556 ЦК). Формальна підстава переходу права власності на об'єкт нерухомості - державна реєстрація переходу права власності (див. ст. 551 ЦК), яку належить відрізняти від державної реєстрації договору (див. п. 2 ст. 558 ЦК). Принципова відмінність між двома цими актами реєстрації - в наступному: а) реєстрація договору продажу нерухомості потрібно не для всіх договорів даного виду, а тільки для договорів продажу житлових приміщень. Навпаки, реєстрація переходу права власності (і права власності) необхідна в усякому договорі продажу нерухомості незалежно від його предмета * (90); б) реєстрація договору (продажу житлових приміщень) має своїм об'єктом даний договір як юридичний факт, який породжує відповідне зобов'язання. Навпаки, об'єкт реєстрації переходу права власності - речовий ефект всякого договору продажу нерухомості. Отже, реєстрація договору (продажу житлового приміщення) визначає момент укладення договору, а реєстрація переходу права власності - момент переходу права власності. Таким чином, в першому випадку реєструється правова підстава, у другому - правовий наслідок, при цьому обидва акта дозволяють наочно диференціювати зобов'язального і речового складові договору купівлі-продажу; в) реєстрація договору (продажу житлового приміщення) має відношення до укладення договору, тому її відсутність тягне його неукладеним. Навпаки, реєстрація переходу права власності в будь-якому договорі продажу нерухомості відноситься до стадії його виконання, тому її відсутність пов'язана з його невиконанням (і відповідальністю); г) недотримання вимоги реєстрації договору (продажу житлового приміщення) тягне його неукладеним, а якщо учасники проте вже виконали такий (неукладений) договір, то подолання виниклих фактичних наслідків (у вигляді незаконного володіння покупцем житловим приміщенням і безпідставного збагачення продавця в розмірі отриманої покупної ціни) служать віндикаційний і кондікціонний позови. У той же час відомо загальне правило про санацію (конвалідаціі) угоди, суть якого - у наступному. Якщо від реєстрації угоди, досконалої в належній формі (єдиного письмового документа), ухиляється одна сторона, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди, при цьому сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації угоди, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою в реєстрації угоди. Даний судовий акт не замінює собою акта реєстрації (договору продажу житлового приміщення): він замінює собою волю особи, яка уклала договір "наполовину" і не доведшего процедуру його укладення до кінця і є підставою для подальшої реєстрації договору в органі реєстрації (див. п. 3 , 4 ст. 165 ЦК). Навпаки, недотримання сторонами вимоги реєстрації переходу права власності за договором продажу нерухомості за умови дотримання ними всіх вимог, що пред'являються законом до укладення такого договору (у тому числі реєстрації договору продажу житлового приміщення), виключає питання про незаконність володіння (необгрунтованості збагачення). А так як підставою виникли наслідків у таких випадках є укладений договір, що виникли наслідки будуть правовими (а не фактичними), а значить, для повернення переданого назад, підстав немає. Тому якщо йдеться про проблему, що виникла на стадії виконання договору, закон встановлює оригінальне (для всякого договору продажу нерухомості) наслідок. Якщо від реєстрації переходу права власності на нерухомість ухиляється одна сторона, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію переходу права власності, при цьому сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. Даний судовий акт також не замінює собою акт реєстрації переходу права власності: він замінює собою волю контрагента, який уклав договір, але ухиляється від реєстрації переходу права власності, і є підставою для подальшої реєстрації переходу права власності в органі реєстрації (див. п. 3 ст. 551 ЦК). Закон не визначає послідовності між передачею об'єкта нерухомості (і підписанням документа про передачу) і реєстрацією переходу права власності на даний об'єкт (пор. з п. 2 ст. 564 ЦК). А оскільки акти передачі та переходу права можуть мати розбіжності (тим більше якщо мова йде про нерухомість - див. ст. 223 ЦК), можна припустити, що з формальної точки зору послідовність між передачею і переходом права може бути будь-який, проте з точки зору практичної покупцеві переважніше прийняти нерухомість (і підписати документ про передачу) перш, ніж відбудеться перехід права власності * (91). Виконання договору продажу нерухомості аж до моменту державної реєстрації переходу права на відповідний об'єкт не змінює відносини продавця і покупця з третіми особами (див. п. 2 ст. 551 ЦК). Це означає, що на всьому етапі від моменту передачі об'єкта продавцем покупцю і далі, аж до державної реєстрації переходу до покупця права на даний об'єкт, власником останнього залишається продавець, в той час як покупець є законним його власником, титул якого покоїться на укладення та виконання (в частині передачі) договорі продажу нерухомості. З правила п. 2 ст. 551 ГК найчастіше роблять висновок, нібито ні продавець, вже передав об'єкт нерухомості покупцю, ні покупець, ще не став його власником, не має права розпоряджатися даним об'єктом * (92). Однак погодитися з цим не можна. По-перше, блага ідея профілактики так званих подвійних продажів об'єктів нерухомості, стабільності цивільного обороту і захисту його учасників від недобросовісних контрагентів не повинні суперечити існуючим конструкціям. Тим часом в умовах чинного законодавства законне володіння об'єктом нерухомості покупця саме по собі не здатне блокувати правомочність розпорядження даним об'єктом, що належить власнику-продавцю, як ніщо не заважає самому законному власнику продати даний об'єкт як майбутню річ, реєстрації права на яку він має право домагатися в судовому порядку (див. п. 2 ст. 455, п. 3 ст. 551 ЦК). Саме тому, якщо проданий об'єкт вже переданий продавцем покупцеві, але перехід права власності ще не зареєстрований, продаж даного об'єкту новому покупцеві можлива як власником (продавцем), так і законним власником (покупцем), а нова угода купівлі-продажу за відсутністю в законі іншого буде дійсною. По-друге, припущення, нібито ні продавець, ні покупець об'єкта нерухомості після його передачі покупцеві і аж до державної реєстрації переходу права власності не має права розпоряджатися даним об'єктом, породжує дивну ситуацію, коли існуюче і належним чином формалізоване право власності на об'єкт нерухомості повністю позбавлене правомочності розпорядження * (93). 4. Оригінальним для § 7 гл. 30 ГК є правило, пов'язане з якістю відчужуваної нерухомості. Так, якщо продавець передав покупцеві об'єкт нерухомості, якість якого не відповідає умовам договору, покупець має право вдатися до загальних наслідків передачі товару неналежної якості (див. ст. 475 ЦК). При цьому: a) вони застосовуються залежно від суттєвості недоліку, який має об'єкт нерухомості (СР п. 1 і 2 ст. 475 ЦК); б) при суттєвості недоліку, який має нерухомість, покупець має право тільки відмовитися від виконання договору і зажадати повернення сплачених грошей, але не має права вимагати заміни неякісної нерухомості (див. ст. 557 ЦК). У неможливості такої заміни і полягає оригінальність, а пояснюється вона тим, що об'єкт нерухомості - завжди індивідуально-визначена (а тому юридично незамінна) річ. Тим часом правило про заміну неякісного товару, передбачене в ст. 475 ЦК при істотному порушенні якості, орієнтоване саме на замінні речі. Тому навіть якщо мова йде не про об'єкт нерухомості, а про будь-якому іншому товарі, характер якого виключає можливість його заміни, відповідне правило ст. 475 ЦК не застосовується. А оскільки саме про це цілком виразно обмовляється в п. 3 самій ст. 475 ГК, дана - загальна - обмовка лише отримує в ст. 557 ГК додаткову конкретизацію. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Особливості правового регулювання продажу нерухомості" |
||
|
||