ГоловнаПриродоресурсове, аграрне, екологічне правоАграрне право → 
« Попередня Наступна »
В.Х. Улюкаєв, В.Е. Чуркін, В.В. Нахратов, Д.В . Литвинов. Земельне право, 2010 - перейти до змісту підручника

2.2. Іпотека (застава) земельних ділянок

1. Нормативною базою іпотеки є § 3 глави 23 ЦК РФ і ФЗ N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16 липня 1998 р. (далі - Закон про іпотеку).
Згідно п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку, за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не брала участь у цьому зобов'язанні (третя особа). При цьому майно, на яке встановлена ??іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.
Предметом іпотеки може бути будь-яка земельна ділянка, яка належить заставодавцю на праві власності (п. 1 ст. 6 Закону про іпотеку), за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. 63 Закону про іпотеку, яка забороняє заставу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також ділянок, розміри яких менше встановлених мінімальних граничних розмірів. Відсутність державної реєстрації права власності на земельні ділянки, державна власність на які не розмежована, не є перешкодою для іпотеки таких земельних ділянок.
В даний час, відповідно до п. 3 ст. 340 ГК РФ, іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки , функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини.
Виникнення іпотеки можливе на підставі договору та на підставі закону. Договір іпотеки укладається за правилами, встановленими в гл. II Закону про іпотеку. До розряду істотних умов договору іпотеки віднесені предмет застави та його оцінка, розмір і строк виконання основного зобов'язання, забезпеченого заставою, вказівка ??на те, у кого перебуває закладене майно. Договір іпотеки повинен бути укладений у письмовій формі, нотаріально посвідчений і зареєстрований в реєстраційній палаті.
Виникнення іпотеки на підставі закону можливе при купівлі-продажу земельної ділянки в розстрочку або в кредит, якщо право власності переходить з моменту укладання угоди. Як правило, у випадку купівлі-продажу на виплат або кредит право власності переходить до покупця з моменту внесення останнього платежу. Іпотека ж виникає при переході права власності до покупця з моменту державної реєстрації, при цьому продавець до отримання останнього платежу володіє правом застави на предмет угоди - земельну ділянку.
Підстави для звернення стягнення на заставлене майно містяться в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а також у ст. 50 Закону про іпотеку. До обставин, що тягне звернення стягнення на заставлене майно, віднесені: невиконання або неналежне виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання за обставинами, за які він відповідає, зокрема несплата або несвоєчасна сплата суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше.
Особливість звернення стягнення на нерухоме майно полягає у відчуженні предмета застави за рішенням суду . Позов про звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, пред'являється відповідно до правил підсудності та підвідомчості справ, встановленими процесуальним законодавством.
Закон про іпотеку в ст. 51 встановив, що стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду, за винятком випадків, коли відповідно до цього Закону допускається задоволення таких вимог без звернення до суду. Стаття 55 Закону про іпотеку містить перелік випадків звернення стягнення на заставлене майно у позасудовому порядку . Задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеного виключно після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки.
Можливе надання відстрочки на строк до одного року на прохання заставодавця у випадках, коли:
- заставодавцем є громадянин незалежно від того, яке майно закладено їм за договором про іпотеку, за умови, що застава не пов'язаний з здійсненням цим громадянином підприємницької діяльності;
- предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення.
Реалізація (продаж) закладеного майна, на яке за рішенням суду звертається стягнення , проводиться шляхом продажу з публічних торгів у формі аукціону.
Сенс продажу майна з аукціону - можливість виручити за нього найвищу ціну. У цьому випадку кредитор отримує задоволення з неисполненному зобов'язанню, а боржнику, в силу п. 6 ст. 350 ГК РФ, повертається різниця між сумою, отриманою при реалізації закладеного майна, і розміром забезпеченої заставою вимоги.
2. Особливо визначається предмет іпотеки земельних ділянок, призначених для житлового будівництва і комплексного освоєння в метою житлового будівництва. У цьому випадку предметом застави за договором про іпотеку можуть бути земельні ділянки, які перебувають у муніципальній власності, та земельні ділянки, державна власність на які не розмежована. Дані земельні ділянки передаються в забезпечення повернення кредиту, наданого кредитною організацією на облаштування даних земельних ділянок за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури.
Рішення про іпотеку земельних ділянок, що перебувають у муніципальній власності, приймаються органами місцевого самоврядування. Рішення про іпотеку земельних ділянок, державна власність на які не розмежована, приймаються органами державної влади суб'єктів Російської Федерації або органами місцевого самоврядування, наділеними повноваженнями на розпорядження зазначеними земельними ділянками відповідно до законодавства Російської Федерації.
Організація і проведення публічних торгів з продажу земельних ділянок здійснюються з урахуванням зазначених у рішенні суду про звернення стягнення на земельну ділянку, закладений за договором про іпотеку, особливих умов про граничний кількості повторних прилюдних торгів та величині зниження на них початкової ціни продажу. Після оголошення всіх публічних торгів з продажу земельної ділянки не відбулися іпотека такої земельної ділянки припиняється.
У разі якщо земельна ділянка реалізується в порядку, який передбачає обов'язкове проведення аукціону, реалізація здійснюється з урахуванням таких особливостей:
- початкова продажна ціна встановлюється рішенням суду про звернення стягнення на земельну ділянку, закладений за договором про іпотеку ;
- організатором аукціону є спеціалізована організація, що обирається, заставодержателем за згодою заставодавця;
- гранична кількість повторних аукціонів і величина зниження на них початковій продажною ціни визначаються заставодержателем за згодою заставодавця , а в разі виникнення спору - організатором аукціону.
Після оголошення всіх аукціонів не відбулися або після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з єдиним учасником аукціону іпотека даної земельної ділянки припиняється.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна "2.2. Іпотека (застава) земельних ділянок "
  1. § 1. Об'єкти речових прав підприємця
    іпотеку, тобто заставу нерухомості, а в ст. 132, визначальною підприємство як специфічний об'єкт права - майновий комплекс, в п. 2 до числа угод, пов'язаних із встановленням, зміною або припиненням речових прав, віднесені і заставу в цілому (а не тільки іпотека), і оренда. Чи означає це, що право застави та право оренди, якщо їх об'єктом є підприємство в цілому як майновий
  2. § 2. Правовий режим речей
    іпотеки для отримання банківського кредиту, вона веде вже підприємницьку діяльність. Цей приклад показує, що практичне значення розмежування об'єктів речових прав на такі, які беруть участь тільки в комерційному обороті, і такі, які беруть участь в ньому поряд з участю в загальногромадянський обороті, досить обмежено. Разом з тим це розмежування може мати істотне
  3. § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
    іпотекою. ЦК передбачив, що регулювання іпотеки має здійснюватися спеціальним законом. Загальні правила про заставу, що містяться в ЦК, застосовуються до іпотеки лише у випадках, коли ГК або законом про іпотеку не встановлено інші правила . Закон допускає можливість наступного застави, тобто передачу в заставу для забезпечення інших вимог вже закладеного майна. Наступна застава може
  4. § 3. Основні інститути цивільного права зарубіжних держав
    іпотека, застава і заставна. Всі речові права абсолютні, пріоритетні, слідують за річчю. На відміну від романо-германської системи англійської праву невідомий інститут речового права як "деякої безпосереднього зв'язку особи і речі" * (107). Центральне місце в системі прав на майно відводиться категорії "власність". Під власністю розуміється весь спектр майна та майнових прав,
  5. § 2. Ознаки речового права
    іпотеку (заставу нерухомості) "від 16 липня 1998 (із змінами. та доп.) * (664) прямо називає речовими такі права: право власності; право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою; право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою; сервітут; право господарського відання майном; право оперативного управління майном; право членам сім'ї власника житлового
  6. § 2. Сервітути
    іпотеку (заставу нерухомості) "(з ізм. та доп.) * (1031)) . Специфічним підставою припинення сервітуту є припинення його за заявою власника при відпадати підстав, за якими він був встановлений, а також внаслідок неможливості власника використовувати майно за призначенням у зв'язку з встановленням сервітуту (ст. 276 ЦК). Припинення сервітуту, як і його виникнення,
  7. § 3. Застава
    іпотеку (заставу нерухомості) "* (1258), ст. 367-372 КТМ та ст. 19 Положення про переказний і простий вексель. Надалі викладі будуть аналізуватися загальні розпорядження про заставу рухомих речей. Особливі види застави розглядаються в кінці цього параграфа. Правова природа права застави. В теорії цивільного права продовжує залишатися спірним питання про природу права застави на річ. Одні
  8. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    іпотеку). * (665) Див: Скловський К.І. Указ. соч. С. 428. * (666) В цьому сенсі право власності - це передусім "повнота прав" (Саватье Р . Теорія зобов'язань: юридичний і економічний нарис / пер. з франц. М., 1972. С. 90-91). * (667) Зокрема, В.В. Байбак відстоює необхідність законодавчого конструювання абсолютного права кредитора на право вимоги, не зараховуючи його при
  9. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    застава) права оренди / / Відомості Верховної Ради. 1999. N 5; Чумак Д. Умови і порядок примусової реалізації права оренди у виконавчому провадженні / / Право і економіка. 2003. N 4. * (180) Не вдаючись у дискусію про поняття предмета цивільно-правового договору, відзначимо, що в даному випадку ми вживаємо цей термін у вузькому значенні: як майно , яке підлягає передачі. Обгрунтування іншого -
  10. ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
    застави. Іпотека. Суб'єкти заставного правовідносини. Предмет застави. Підстави виникнення заставного правовідносини. Оформлення застави. Юридична природа права застави. Зміст заставного правовідносини. Звернення стягнення на заставлене майно. Застава товарів в обороті. Застава речей у ломбарді. Утримання. Предмет права утримання. Права та обов'язки ретентора і боржника. Припинення
енциклопедія  бешбармак  яловичина  кабачки  начинка