| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2.3. Оренда земельних ділянок |
||
|
Земельні ділянки можуть бути надані їх власниками в оренду відповідно до Цивільного та Земельним кодексами. Основними ознаками оренди земель є: - терміновість, тобто оренда - право, чинне певний період часу, який визначається в договорі (на відміну, наприклад, від безстрокових прав, таких як власність, постійне (безстрокове) користування тощо); - платність, т. е. возмездность орендних відносин, що виявляється в орендній платі, яка виплачується орендарем орендодавцеві; - зворотність, тобто після закінчення терміну оренди орендоване майно - земля - підлягає поверненню орендодавцю, тобто власнику земельної ділянки. Чинним федеральним земельним законодавством строки договору оренди не встановлені. Орендні відносини оформляються договором оренди. Даний договір складається в письмовій формі, за винятком короткострокової оренди на строк до одного року, який може бути укладений в усній формі і не підлягає державній реєстрації. Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки. Розмір орендної плати визначається договором оренди. Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом Російської Федерації. Здача в оренду є формою розпорядження земельною ділянкою. Насамперед правом здачі земельної ділянки в оренду володіє його власник (ст. ст. 209, 608 ЦК РФ). Відповідно до законодавства земля може перебувати у власності як фізичних, так і юридичних осіб. Відповідно, реалізувати право здачі землі в оренду можуть громадяни та юридичні особи. Законодавчо не врегульовано питання здачі в оренду земель, що знаходяться в постійному (безстроковому) користуванні. Формально постійні (безстрокові) користувачі не мають права, наданого власнику, на здачу ділянки в оренду. Проте, враховуючи постійний характер землекористування даних суб'єктів, представляється доцільним надати користувачам можливість опосередкованого використання майна шляхом здачі ділянки в оренду та отримання орендної плати за згодою власника землі. Відповідно до законодавства земельні ділянки в Російській Федерації можуть надаватися громадянам, юридичним особам, іноземним громадянам, іноземним юридичним особам, особам без громадянства та іноземним державам. Орендар земельної ділянки має право передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу і внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або товариства або пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно. Орендар земельної ділянки має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені цим Кодексом. Щоб стати об'єктом оренди, земельна ділянка повинна бути визначений точно так само, як і в інших випадках, коли земельна ділянка виступає в якості нерухомого майна в цивільно-правових відносинах. У договорі повинні бути чітко вказані місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, межі, кадастровий номер та інші ознаки, що дозволяють точно встановити та ідентифікувати відповідну земельну ділянку. Ці відомості є істотними умовами договору, тому при їх відсутності договір вважається недійсним. При оренді земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, застосовуються такі правила визначення орендної плати: - органи державної влади Російської Федерації встановлюють ставки орендної плати для земель, що перебувають у федеральній власності; - органи державної влади суб'єктів Російської Федерації встановлюють ставки орендної плати для земель, що у регіональній власності, а також для земель нерозмежованій державної власності; - органи місцевого самоврядування встановлюють ставки орендної плати для земель, що знаходяться в муніципальній власності. Орендна плата може справлятися у грошовій або натуральній формі, окремо або в складі загальної оренди за все орендоване майно, коли, крім землі, в оренду передано будівлі, споруди та інші матеріальні та природні ресурси. Конкретні види внесення орендної плати товарами, послугами чи шляхом комбінованих виплат в грошовій і натуральній формах визначаються додатковими угодами між сторонами. При відсутності такої угоди орендар виплачує орендодавцю орендну плату в грошовій формі рівними частинами щомісяця або щокварталу. У тих випадках, коли об'єктом оренди є не тільки земля, а й будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, орендна плата за землі може стягуватися як окремо, так і у складі загальної орендної плати за все орендоване майно за однієї обов'язкової умови: та частина загальної орендної плати, яка припадає на землю, повинна перераховуватися на бюджетні рахунки відповідних органів місцевого самоврядування. Ця обставина має бути обумовлено в договорі оренди. У тих випадках, коли об'єктами оренди є будови і інші об'єкти нерухомого майна та договором оренди не визначені земельні ділянки, передані в оренду для обслуговування цих будівель, земельний податок повністю стягується з орендодавця. Здача земельної ділянки в оренду не припиняє і не скасовує прав третіх осіб на нього (права застави, права сервітуту, переважних прав перед іншими особами тощо). Договірні відносини мають вільний характер, що дає можливість сторонам договору змінити або розірвати його за взаємною згодою. У разі недосягнення сторонами такої угоди договір може бути розірваний за рішенням суду, але тільки за умови, що мало місце істотне порушення договору однією зі сторін. Ознакою істотного порушення договору вважається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору (ст. 450 ГК РФ). Істотним порушенням договору оренди земельної ділянки може вважатися, наприклад, несвоєчасне внесення орендарем орендної плати (прострочення оплати більше двох разів поспіль) (ст. 619 ГК РФ). Статті 619 і 620 ЦК РФ наділяють орендодавця та орендаря правом вимагати дострокового розірвання договору оренди. Договір оренди земельної ділянки припиняється: - за угодою сторін; - за рішенням суду; - після закінчення терміну оренди за наявності письмової заяви орендодавця. Стаття 46 ЗК РФ передбачає підстави припинення оренди земельної ділянки. Оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі: 1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель ; 2) використання земельної ділянки, яке призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки; 3) неусунення вчиненого умисно земельної правопорушення, що виражається в отруєнні , забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу; 4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо триваліший строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання; 5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб; 6) реквізиції земельної ділянки. Припинення оренди земельної ділянки не допускається: 1) у період польових сільськогосподарських робіт; 2) в інших встановлених федеральними законами випадках . При припиненні оренди реєстраційний запис про оренду в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним погашається проставленням штампа. Відповідно до ст. 450 ГК РФ договором оренди можуть бути встановлені й інші умови розірвання договору з ініціативи орендодавця. Частина 2 даної статті надає право розірвання договору однією зі сторін при істотному порушенні умов договору іншою стороною. Перелік цих умов залежить від змісту конкретного договору. На підставі ст. 619 ГК РФ орендодавець, перш ніж достроково розірвати договір, повинен письмово попередити орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання в строк. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2.3. Оренда земельних ділянок " |
||
|
||