Головна
ГоловнаПриродоресурсове, аграрне, екологічне правоАграрне право → 
« Попередня Наступна »
В.Х. Улюкаєв, В.Е. Чуркін, В.В. Нахратов, Д.В. Литвинов. Земельне право, 2010 - перейти до змісту підручника

§ 3. Кадастрова і ринкова вартість земельних ділянок. Нормативна ціна землі

Для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок різного цільового призначення проводиться державна кадастрова оцінка земель. Державна кадастрова оцінка земель проводиться не рідше одного разу на 5 років і не частіше одного разу на 3 роки.
Результати державної кадастрової оцінки земель затверджуються органами виконавчої влади суб'єктів РФ за поданням територіальних органів, що здійснюють ведення державного кадастру нерухомості.
У разі відсутності кадастрової вартості земельних ділянок для цілей оподаткування (якщо результати державної кадастрової оцінки земель станом на 1 січня календарного року не затверджені в установленому порядку до 1 березня цього року) щодо цих земельних ділянок авансові платежі та земельний податок не сплачуються до їх затвердження.
Проведення державної кадастрової оцінки земель встановлено Правилами проведення державної кадастрової оцінки земель, затвердженими Постановою Уряду РФ від 8 квітня 2000 р. N 316 і чинними у частині, що не суперечить ЗК РФ.
Кадастрова оцінка земель грунтується на класифікації земель за призначенням і виду функціонального використання:
1) державна кадастрова оцінка земель міських і сільських поселень, садівничих, городницьких об'єднань здійснюється на підставі статистичного аналізу ринкових цін та іншої інформації про об'єкти нерухомості, а також інших методів масової оцінки нерухомості;
2) державна кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь поза риси міських і сільських поселень і земель лісового фонду здійснюється на основі капіталізації розрахункового рентного доходу;
3) державна кадастрова оцінка інших категорій земель поза риси міських і сільських поселень здійснюється на основі капіталізації розрахункового рентного доходу або виходячи з витрат, необхідних для відтворення і (або) збереження та підтримання цінності їх природного потенціалу.
У процесі державної кадастрової оцінки земель проводиться оціночне зонування території. При цьому оціночної зоною визнається частина земель, однорідних за цільовим призначенням, виду функціонального використання та близьких за значенням кадастрової вартості земельних ділянок. Залежно від територіальної величини оціночних зон межі поєднуються з межами земельних ділянок з урахуванням сформованої забудови та землекористування, розміщення лінійних об'єктів (вулиць, доріг, річок, водотоків, шляхопроводів, залізниць та ін), а також межами кадастрових районів чи кадастрових кварталів .
За результатами оціночного зонування складається карта (схема) оціночних зон і встановлюється кадастрова вартість одиниці площі в межах цих зон.
Відомості про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, в тому числі дата затвердження результатів визначення такої вартості, вносяться до державного кадастр нерухомості. Зазначені відомості надаються органом кадастрового обліку за запитами будь-яких осіб.
Відомості про кадастрової вартості земельних ділянок для цілей оподаткування також розміщуються на офіційному сайті органу кадастрового обліку в мережі Інтернет.
Від кадастрової вартості необхідно відрізняти ринкову вартість земельної ділянки, яка встановлюється відповідно до ФЗ "Про оціночної діяльності в РФ". Розпорядженням Мінмайна Росії від 6 березня 2002 р. N 568-р затверджено Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок, що містять такі принципи оцінки ринкової вартості земельних ділянок:
1) вартість мають ті земельні ділянки, які здатні задовольняти потреби користувача (потенційного користувача) протягом певного часу (принцип корисності);
2) ринкова вартість земельної ділянки залежить від попиту і пропозиції на ринку і характеру конкуренції продавців і покупців (принцип попиту та пропозиції );
3) ринкова вартість земельної ділянки не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання об'єкта еквівалентної корисності (принцип заміщення);
4) ринкова вартість земельної ділянки залежить від очікуваної величини, терміну та ймовірності отримання доходу від земельної ділянки за певний період часу при найбільш ефективному його використанні без урахування доходів від інших чинників виробництва, що залучаються до земельної ділянки для підприємницької діяльності (принцип очікування);
5 ) ринкова вартість земельної ділянки змінюється в часі і визначається на конкретну дату (принцип зміни);
6) ринкова вартість земельної ділянки залежить від зміни її цільового призначення, дозволеного використання, прав інших осіб на земельну ділянку, поділу майнових прав на земельну ділянку;
7) ринкова вартість земельної ділянки залежить від його місця розташування і впливу зовнішніх факторів (принцип зовнішнього впливу);
8) ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, яке є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною (принцип найбільш ефективного використання).
Найбільш ефективне використання земельної ділянки визначається з урахуванням можливо обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання. Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки.
При визначенні найбільш ефективного використання приймаються до уваги: ??
- цільове призначення і дозволене використання;
- переважні способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;
- перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;
- очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості;
- поточне використання земельної ділянки.
Відповідно до Закону РФ "Про плату за землю" нормативна ціна землі - показник, що характеризує вартість ділянки певної якості та місця розташування виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності.
Нормативна ціна землі щорічно повинна визначатися органами виконавчої влади суб'єктів РФ для земель різного цільового призначення за оцінним зонам, адміністративних районах, поселенням або їх групах.
В даний час нормативна ціна землі застосовується тільки у випадках, коли кадастрова вартість землі не визначена, для цілей, зазначених у ст. 65 ЗК РФ, а саме для цілей оподаткування і для визначення орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " § 3. Кадастрова і ринкова вартість земельних ділянок. Нормативна ціна землі "
  1. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    ринкових відносин використовувалося союзне і російське законодавство (Закони РРФСР "Про власність в РРФСР", "Про підприємства і підприємницької діяльності", "Про додаткові повноваження місцевих Рад народних депутатів в умовах переходу до ринкових відносин ", Основи законодавства СРСР про оренду, Постанова Верховної Ради РРФСР" Про заходи з підготовки процесів
  2. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    ринкової. До таких слід віднести: Закон СРСР від 6 березня 1990 р. "Про власність в СРСР" * (862), Закон РРФСР від 24 грудня 1990 р. "Про власність в РРФСР" * (863); Закони РФ від 24 грудня 1992 р . "Про основи федеральної житлової політики" (з ізм. та доп.) * (864) і від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (з ізм. та доп.) * (865). Найважливішою віхою в доданні міцної
  3. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    ринкових цін навколо суспільної вартості, а його кінцева мета зводиться до забезпечення максимального балансу між попитом і пропозицією , повна тотожність яких обумовлює збіг ціни на товар з його суспільною вартістю. Відомо, що зростання цін пов'язане з перевищенням попиту над пропозицією, а їх падіння - з перевищенням пропозиції над попитом, в свою чергу, перевищення ціни над
  4. 2. Договірні умови
    ринкова ціна, яка складається на ринку без впливу держави (тарифи на електричну та теплову енергію), система ставок, за якими здійснюються розрахунки за електричну та теплову енергію, а також розмір плати за послуги (маються на увазі цінові ставки розрахунку за послуги, що надаються як на оптовому, так і на споживчому ринку). У відповідних актах, зокрема,
  5. 4. Оренда як засіб "роздержавлення" і спосіб приватизації державного та муніципального майна
    ринкових відносин. Дестабілізація орендних відносин, утиск прав орендних підприємств підривали довіру до вищих органів законодавчої та виконавчої влади, знижували їх авторитет. Крім того, при виданні зазначених законодавчих актів не було прийнято до уваги положення, що міститься в п. 4 ст. 15 Основ законодавства про оренду, згідно з яким у разі прийняття після
  6. Стаття 170. Реєстрація незаконних операцій із землею Коментар до статті 170
    кадастровому обліку. Згідно з Федеральним законом від 2 січня 2000 р. N 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" державний земельний кадастр - це систематизований звід документованих відомостей, одержуваних у результаті проведення державного кадастрового обліку земельних ділянок, місце розташування, цільове призначення та правовий стан земель Російської Федерації і даних про
  7. Стаття 65. Платність використання землі
    кадастрова вартість землі не визначена, для цілей, зазначених у статті 65, застосовується нормативна ціна землі (Федеральний закон від 25.10.2001 N 137-ФЗ). 5. Для цілей оподаткування та в інших випадках, передбачених цим Кодексом, федеральними законами, встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки. Кадастрова вартість земельної ділянки також може застосовуватися для
  8. Глава 24. ДЕЯКІ ПИТАННЯ ПРАВА НА ОБ'ЄКТ БУДІВНИЦТВА
    ринкових відносин, як правило, контрпродуктивен і повинен бути мотивований політично "(Маттеї У., Суханов Е.А. Указ. соч . С. 141). Потрібно визнати, що процес будівництва є з юридичної точки зору процесом втрати будівельними матеріалами своєї ідентичності (а в деяких випадках, коли мова йде про споживаних матеріалах, - і самого фізичного буття). Сталева арматура і бетон
  9. § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
    ринкові (договірні) ціни, що складаються під впливом попиту та пропозиції. Комерційне право. Ч. II. Під ред. В. Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 347 Сільськогосподарські товаровиробники і покупці сільськогосподарської продукції, сировини і продовольства вільні у визначенні умов договору. Разом з тим Федеральний закон «Про
  10. § 2. Елементи договору оренди
    кадастрових номерів). Речі, визначені родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, так як після передачі вони обезличиваются, змішуючись з майном користувача і стаючи в результаті об'єктами його права власності. Поняття речі як об'єкта оренди ставить питання про те, чи може бути орендованій частина речі. З одного боку, ст. 607 ЦК і судова практика виходять з