| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 4. Договір довічного змісту з утриманням |
||
|
1. Довічне утримання з утриманням являє собою різновид довічної ренти і має ряд особливостей в порівнянні з останньою, тому п. 2 ст. 601 ЦК передбачає субсидіарне застосування правил про довічну ренту до договору довічного утримання з утриманням. Надання змісту з утриманням включає в себе забезпечення потреб одержувача ренти в житло, харчуванні, одязі, догляді, оплату ритуальних послуг у разі смерті одержувача ренти і т.п. Істотне умова аналізованого договору - вартість всього обсягу змісту з утриманням, яка, згідно з п. 2 ст. 602 ЦК, не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом, у розрахунку на місяць, що вдвічі більше передбаченого п. 2 ст. 597 ГК мінімального розміру довічної ренти. Незважаючи на вказівку в договорі грошової оцінки всього обсягу змісту, основною формою надання утримання одержувачу ренти є надання відповідних благ (речей, робіт, послуг) в натурі. Заміна такого надання в натурі періодичними виплатами грошових сум протягом життя одержувача ренти можлива лише у випадку, якщо це прямо передбачено договором ренти. На захист інтересів одержувача довічного утримання, який, очевидно, передбачається слабкою стороною в цьому договорі, направлено положення ст. 604 ЦК про те, що платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання, тільки з попередньої згоди одержувача ренти. Слід зауважити, що право власності платника ренти на предмет ренти виявляється настільки обмеженим, що обсяг правомочностей платника ренти за розпорядженням предметом ренти практично повністю збігається з обсягом правомочностей власника права господарського відання (п. 2 ст. 295 ЦК). На платника ренти покладається обов'язок вжиття необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання предмета ренти не призводило до зниження його вартості. Таким чином, свобода розсуду платника ренти при здійсненні правомочності користування предметом ренти обмежена вимогою недопущення зниження її вартості. 2. Як і договір довічної ренти, договір довічного змісту з утриманням припиняється смертю одержувача ренти. Крім того, цей договір може бути припинений з ініціативи одержувача ренти у разі істотного порушення платником ренти зобов'язань. В останньому випадку одержувач ренти має право вимагати за своїм вибором або повернення предмета ренти, або викупу ренти її платником. Задовольняючи пред'явлене вимога, платник ренти не вправі вимагати компенсацію понесених у зв'язку з утриманням одержувача ренти витрат. Як вже говорилося, на відміну від інших видів договору ренти договір довічного змісту з утриманням мав аналог в ЦК 1964 р. у вигляді договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця. Оскільки багато з таких договорів, укладених до введення в дію частини другої ЦК, продовжують діяти і сьогодні, доцільно зупинитися на деяких відмінностях між цими правовими інститутами. Нагадаємо, що ЦК 1964 р. допускав включення умови про довічне утримання лише в договір купівлі-продажу житлового будинку, в той час як предметом договору довічного утримання може бути будь-яка нерухомість. Згідно ст. 253 ЦК 1964 р. продавцем за договором купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця могло бути тільки особа, непрацездатна за віком або станом здоров'я. Такий продавець передавав у власність покупця житловий будинок або його частина, а покупець зобов'язувався на сплату купівельної ціни надавати продавцю до кінця його життя матеріальне забезпечення в натурі - у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги. Підвищений рівень захисту інтересів непрацездатного продавця (утриманця) забезпечували правило ст. 253 ЦК 1964 р. про те, що випадкова загибель житлового вдома не звільняла покупця (платника) від обов'язку по довічного утримання утриманця і утримувався в цій нормі категоричну заборону на відчуження будинку платником за життя утриманця. Неважко бачити, що в повному обсязі право власності виникало у платника лише в момент смерті утриманця, бо лише після цього він набував одне з основних правомочностей власника - можливість розпорядитися будинком, в тому числі шляхом його відчуження. Стаття 254 ЦК 1964 р. встановлювала три підстави припинення договору купівлі-продажу будинку, проданого з умовою довічного утримання. У двох випадках договір припинявся внаслідок розірвання. У першому випадку договір міг бути розірваний за вимогою утриманця, якщо платник не виконував обов'язків по утриманню утриманця, у другому - на вимогу платника, якщо з не залежних від нього обставин його матеріальне становище змінювалося настільки, що він опинявся не в змозі надавати утриманцю обумовлене зміст або якщо працездатність утриманця повністю відновлювалася. Третьою підставою припинення договору була смерть покупця за життя утриманця - в цьому випадку договір припинявся автоматично. Стосовно всіх підставах припинення договору ст. 254 ЦК 1964 р. містила імперативне вказівку про те, що будинок повинен бути повернений продавцю. Винятком було розірвання договору у зв'язку з відновленням працездатності утриманця, який у цьому випадку був не вправі вимагати повернення будинку і зберігав лише право довічного безоплатного користування наданим йому за договором приміщенням. 3. Як зазначалося вище, на відміну від договору купівлі-продажу житлового будинку, предметом договору довічного утримання може бути будь-яка нерухомість, а утриманцем за цим договором може бути будь-який, а не тільки непрацездатний громадянин. Крім того, власник нерухомості може встановити обов'язок по довічного утримання як стосовно себе, так і на користь будь-якого іншого громадянина або декількох громадян. Як і будь-який договір ренти, договір довічного утримання завжди є оплатним, оскільки передбачає надання довічного утримання в обмін на передану нерухомість. Але будучи завжди оплатним, договір ренти може бути або платним, або безкоштовним - залежно від того, передано майно утриманцем у власність платника за плату або безкоштовно (п. 1 ст. 585 ЦК). У першому випадку до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила ЦК про купівлю-продаж, а в другому - правила про договір дарування, якщо інше не встановлено правилами ЦК про договір ренти і не суперечить суті договору. З договором купівлі-продажу житлового будинку подібний другий - безкоштовний - вид договору довічного змісту з утриманням. На відміну від ст. 253 ЦК 1964 р., де утримувався імперативний заборона на відчуження житлового будинку платником за життя утриманця, згідно зі ст. 604 ГК платник має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання, але лише з попередньої згоди одержувача ренти. Крім того, в силу п. 1 ст. 586 ЦК у разі відчуження такого майна платником його обов'язки за договором довічного утримання переходять на набувача майна, при цьому колишній платник несе субсидіарну з новим платником відповідальність за вимогами утриманця, що виникли у зв'язку з порушенням договору довічного утримання, якщо ГК, іншим законом або договором не передбачена солідарна відповідальність обох платників за цим зобов'язанням (п. 2 ст. 586 ЦК). Таким чином, якщо утриманець і погоджується на відчуження нерухомості, він не втрачає початкового платника як зобов'язаної особи. 4. Що стосується підстав припинення договору довічного утримання, то, згідно з п. 1 ст. 605 ЦК, зобов'язання довічного змісту з утриманням припиняється смертю утриманця. Крім того, при істотному порушенні платником зобов'язань утриманець має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати викупної ціни на умовах, встановлених ст. 594 ГК. На відміну від ст. 254 ЦК 1964 р. ніякого правового значення з позицій ЦК не має факт відновлення працездатності утриманця, оскільки утриманцем за договором ренти може бути будь-який громадянин. Не містить ст. 605 ЦК та такої підстави припинення договору довічного утримання, як смерть платника за життя утриманця, яке передбачалося раніше ст. 254 ЦК 1964 р. Зазначені відмінності в правовому регулюванні розглянутих східних (але, тим не менш, не однакових) договорів тягнуть і дуже значимі правові наслідки для обох сторін договору ренти. Що означало припинення договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання у зв'язку зі смертю платника за життя утриманця? По-перше, автоматично відновлювалося право власності утриманця на будинок, який в силу цього не входив до складу спадкового майна. Вказівка ст. 254 ЦК 1964 р. про те, що будинок має бути переданий утриманцю, мало на увазі фактичну передачу будинку у володіння утриманця після відновлення його права власності на будинок. Нагадаємо також, що діяло в той період законодавство не передбачало реєстрації виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно. Реєстрації підлягав лише сам договір купівлі-продажу житлового будинку (ст. 239 ЦК 1964 р.). У момент такої реєстрації у платника виникало право власності на будинок (ч. 2 ст. 135 ЦК 1964 р.). Якщо платник помирав за життя утриманця, останній знову набував право власності на будинок і міг розпорядитися ним як завгодно, у тому числі уклавши новий договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання з будь-яким громадянином. Якщо ж платник переживав утриманця, то будинок переходив у спадок до спадкоємців платника. По-друге, припинялася обов'язок платника за змістом утриманця. Ця обов'язок не переходила на спадкоємців платника і, таким чином, не обтяжувала спадкове майно. Зазначена обставина мало важливе значення, особливо у випадку випадкової загибелі будинку в період життя платника - адже його обов'язок щодо утримання утриманця продовжувала існувати, але не могла обтяжити спадкове майно, у складі якого в цьому випадку не могло бути не існуючого до моменту відкриття спадщини будинку. Отже, укладаючи договір, платник, зокрема, усвідомлював, що не обтяжить прийнятої на себе обов'язком своє спадкове майно. Як зазначалося вище, чинний ЦК не містить аналогічного підстави припинення договору довічного утримання з утриманням. Це означає, що за відсутності в самому договорі спеціальних підстав його припинення в разі смерті платника за життя утриманця договір не припиняє існувати. Нерухомість, якщо вона збереглася, переходить до прийняли спадщину спадкоємцям платника. До них же, незалежно від збереження нерухомості, переходить і обов'язок по довічного утримання утриманця. Цю обов'язок спадкоємці повинні виконувати в межах загальної вартості всього спадкового майна. У правозастосовчій практиці може викликати труднощі питання про долю договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця, укладеного до 1 березня 1996 р., якщо платник помер після цієї дати, але за життя утриманця. Які норми підлягають в цьому випадку застосуванню - ст. 254 ЦК РРФСР або ЦК про договір довічного змісту з утриманням? Підстави для вирішення цього питання на користь норм ГК, здавалося б, може дати правило ч. 2 ст. 5 Федерального закону від 26 січня 1996 р. "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Вступний закон), згідно з яким за зобов'язальним відносинам, що виникли до 1 березня 1996 р., частина друга ГК застосовується до тих прав і обов'язків, які виникнуть після введення її в дію. Але таке рішення було б невірним з наступних причин. По-перше, як було показано вище, хоча договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця і договір довічного змісту з утриманням мають значну схожість, вони породжують не цілком однакові зобов'язальні відносини, мають відмінності за суб'єктним складом і є різними видами договорів. Правило ж ч. 2 ст. 5 введеного закону має на увазі таке зобов'язальне відношення, яке виникло до 1 березня 1996 р. і продовжує існувати після цієї дати саме в якості такого ставлення. По-друге, в ч. 2 ст. 5 введеного закону мова йде про застосування частини другої ЦК до виникаючих прав і обов'язків, а розглянутий питання стосується не виникнення прав та обов'язків, а їх припинення разом з припиненням самого зобов'язального відносини по довічного утримання утриманця у зв'язку зі смертю платника. По-третє, найбільш істотний, як видається, аргумент проти застосування в розглянутому аспекті норм ЦК до договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання полягає в тому, що дія ч. 2 ст. 5 введеного закону в даному випадку виключається дією п. 2 ст. 422 ГК, який встановлює, що якщо після укладення договору прийняті обов'язкові для сторін правила, інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору, умови укладеного договору зберігають силу, крім випадків, коли законом встановлено, що його дія поширюється на відносини, що виникають з раніше укладених договорів. Пункт 2 ст. 422 ЦК є спеціальною нормою по відношенню до ч. 2 ст. 5 введеного закону, так як дія ст. 422 ГК спрямоване не на будь-які, а тільки на договірні зобов'язання. Саме тому під Вступне законі є ст. 8, яка спеціально встановлює застосовність обов'язкових для сторін норм частини другої ЦК про підстави, наслідки та про порядок розірвання (але не припинення договору незалежно від волі сторін, як у випадку смерті платника за договором купівлі-продажу житлового будинку) договорів окремих видів до тих договорів відповідного виду, які продовжують діяти після введення в дію частини другої ЦК. Крім того, ГК зовсім не виключає можливості встановлення в договорі довічного утримання тих підстав і наслідків його припинення, які містилися в ст. 254 ЦК 1964 р., тому не можна сказати, що ЦК містить які-небудь правила, настільки ж обов'язкові для сторін, наскільки і правила ст. 254 ГК, і в той же час інші. Оскільки правило ст. 254 ЦК 1964 р. про припинення договору у разі смерті платника за життя утриманця і поверненні останнього будинку було імперативним і не могло бути змінено договором, не було необхідності викладу цього правила в тексті самого договору купівлі-продажу. Передбачається, що закони повинні бути відомі кожному, тому правила ст. 254 ЦК 1964 р. одночасно були і умовами договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання. Викладене дозволяє зробити висновок, що правило ст. 254 ЦК 1964 р. про припинення договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання у разі смерті платника за життя утриманця застосовується щодо всіх таких договорів, укладених до 1 березня 1996 р., хоча б смерть платника і настала після цієї дати. Те ж саме слід сказати і про передбаченому ст. 254 ЦК РРФСР праві платника вимагати розірвання договору без повернення будинку утриманцю в разі відновлення працездатності останнього. Встановлення подібних умов цілком допустимо і в укладених сьогодні договорах довічного утримання з утриманням. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 4. Договір довічного змісту з утриманням" |
||
|
||