| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 1. Забезпечення потреби громадян у житлі. Поняття і види житлових фондів |
||
|
1. Серед договорів про передачу майна в користування договір найму житлового приміщення займає особливе місце. Він виділився з договору майнового найму в силу специфіки предмета і цілей його використання. Договір найму житлового приміщення виконує важливу соціальну функцію - він спрямований на задоволення однією з нагальних потреб кожної людини - потреби в житлі. В даний час громадянам надаються широкі можливості з придбання житлових приміщень у власність, участі в житловому будівництві. Однак далеко не всі мають можливість і бажання купувати власне житло. По-перше, житло має значну вартість, і не у кожного є кошти для його придбання. По-друге, власник несе тягар утримання свого майна (ст. 210 ЦК), що передбачає стосовно до житлового приміщення обов'язок нести витрати на його утримання. Власник, за загальним правилом, несе ризик випадкової загибелі речі (ст. 211 ЦК). Крім того, приватна власність на житлові приміщення почала розвиватися в нашій країні порівняно недавно. До 90-х рр.. XX століть житловий фонд перебував переважно у державній власності і основна частина населення користувалася житлом за договором найму. Реформа економічних відносин кінця 80-х початку 90-х рр.. не могла не торкнутися відносини у житловій сфері. У ст. 10 Закону РРФСР від 24 грудня 1990 р. "Про власність в РРФСР" "*" серед об'єктів права власності громадян були названі житлові будинки і квартири. Причому, на відміну від ЦК РРФСР 1964 р., число житлових приміщень, які могли перебувати у власності громадянина, законом не обмежувалося. У п. 3 ст. 13 Закону передбачалося право наймача жилого приміщення в будинку державного або муніципального житлового фонду та членів його сім'ї на придбання цього приміщення у власність шляхом викупу. Це положення знайшло розвиток у Законі РРФСР від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" . --- "*" ВПС РРФСР. 1990. N 30. Ст. 416. ВПС РРФСР. 1991. N 28. Ст. 959. У процесі житлової реформи в РФ значна частина державного житлового фонду була передана у власність муніципальних утворень. Як показує досвід останніх років, ефективною формою виконання державою зобов'язань щодо забезпечення громадян житлом є не будівництво житла з метою передачі за договорами соціального найму, а надання бюджетних субсидій на його придбання, у тому числі, з використанням механізму державних житлових сертифікатів. Зазначені тенденції відображені у Федеральній цільовій програмі "Житло", розрахованої на період 2002 - 2010 рр.. "*". Відповідно до даної Програмою прийняті підпрограми щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян. Так, Постановою Уряду РФ від 20 листопада 2003 р. N 700 затверджена підпрограма "Державні житлові сертифікати" на 2004 - 2010 рр.. . --- "*" СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2002. N 7. Ст. 700. СЗ РФ. 2003. N 48. Ст. 4676. Головною метою підпрограми є забезпечення житлом сімей військовослужбовців, що підлягають звільненню з військової служби, що утримуються за рахунок коштів федерального бюджету співробітників органів внутрішніх справ РФ, Державної протипожежної служби Міністерства РФ у справах цивільної оборони, надзвичайних ситуацій і ліквідації наслідків стихійних лих, установ і органів кримінально-виконавчої системи Міністерства юстиції РФ, які звільняються із служби із зазначених органів та установ, громадян, звільнених з військової служби (служби), громадян, які підлягають переселенню із закритих військових містечок, селищ, установ з особливими умовами господарської діяльності, та інших прирівняних до них осіб. Громадянам перерахованих категорій, мають право на отримання субсидії та які вирішили брати участь в підпрограмі, субсидія надається у розмірі, що дорівнює розрахункової вартості житлового приміщення з соціальної нормі площі житла, встановленої для сімей різної чисельності. В даний час розробляється нова програма забезпечення громадян Росії житлом, в якій важливе місце займають положення про розвиток іпотечного кредитування при фінансуванні будівництва житлових будинків. Державний житловий сертифікат - іменний документ, що підтверджує право громадянина на отримання безоплатної житлової субсидії за рахунок коштів федерального бюджету, яка може використовуватися тільки на придбання (будівництво) житла. Сертифікат не є цінним папером, не підлягає передачі іншій особі, крім випадків, передбачених законодавством "*". --- "*" Див: Постанова Уряду РФ від 19 березня 2002 р. N 168 "Про вдосконалення діяльності з реалізації федеральної цільової програми" Державні житлові сертифікати "/ / Відомості Верховної. 2002. N 12. Ст. 1145; Федеральний закон від 25 жовтня 2002 р. "Про житлові субсидії громадянам, які виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей" / / Відомості Верховної. 2002. N 43. Ст. 4188. У рамках Федеральної цільової програми "Житло "були розроблені також підпрограма" Забезпечення житлом молодих сімей "" * ", підпрограма" Переселення громадян Російської Федерації із старого і аварійного житлового фонду "та ін --- --- "*" Див: Відомості Верховної. 2002. N 35. Ст. 3386. Сучасна державна житлова політика поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально незахищених груп населення передбачає можливість вирішення житлових проблем основної частини працюючого населення, що займає середніми доходами, за допомогою довгострокового іпотечного житлового кредитування. Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 р. N 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації" "*" було схвалено Концепцію розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. --- --- "*" СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278. Довгостроковий іпотечний житловий кредит - кредит або позику, надані на термін 3 роки і більше відповідно банком (кредитною організацією) або юридичною особою (некредитних організацій) фізичній особі (громадянину) для придбання житла під заставу житла, в якості забезпечення зобов'язання. Довгостроковий іпотечний житловий кредит видається на умовах платності, терміновості і поворотності, а також при строгому контролі за використанням кредитних коштів. Основним забезпеченням повернення кредитних коштів служить заставу за рахунок цих коштів житла. Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основних етапів: 1) попередня кваліфікація (схвалення) позичальника; 2) оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту та визначення максимально можливої суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для початкового внеску і оцінки предмета іпотеки; 3) підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора; 4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості; 5) укладення договору купівлі-продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), витрати за процедурою звернення стягнення та продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник. Громадянину, який втратив житлове приміщення, придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, в результаті звернення стягнення відповідно до законодавства про іпотеку може бути надано жиле приміщення з фондів житла для тимчасового поселення (ст. 108.1 ЖК). Розвиток приватної власності в житловій сфері призвело до розширення кола потенційних наймодавців. В ст. 2 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики" "*" (далі - Основи федеральної житлової політики) було проведено розмежування двох видів договору про надання жилих приміщень у користування: --- --- "*" ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99. а) договір найму, що полягав у щодо житлових приміщень у будинках державного або муніципального житлового фонду в межах норми житлової площі (ст. 14); б) договір оренди, в якому на стороні орендодавця могли виступати будь власники житлових приміщень, а на стороні наймача - громадяни та юридичні особи (ст. 17). Однак норми про оренду (майновий найм) виявилися малоефективними при регулюванні відносин найму житлових приміщень, так як не дозволяли належним чином забезпечити інтереси сторін, врахувати всі особливості даного договору (наприклад, визначити права та обов'язки спільно проживають з наймачем осіб, підстави і порядок розірвання договору в односторонньому порядку і т.д.). Після прийняття частини другої ЦК договір, що називався в Основах федеральної житлової політики договором найму, став іменуватися договором соціального найму житлового приміщення (ст. 672 ЦК), а договір оренди житлового приміщення - договором найму "*" житлового приміщення. ГК виключив з числа наймачів за договором найму житлового приміщення юридичних осіб - вони можуть отримати житлове приміщення за плату у тимчасове користування за договором оренди (п. 2 ст. 671 ЦК). При цьому зберігає силу вимога про використання житла за призначенням - тільки для проживання громадян. --- --- "*" У науковій літературі та деяких нормативних актах цей договір називається договором комерційного найму. Використання цього поняття викликає певні заперечення, оскільки воно не передбачене ні в ЦК, ні в інших федеральних законах. Крім того, поняття "комерційний" асоціюється зазвичай із здійсненням суб'єктом підприємницької діяльності. Термін вперше використаний в кн. "Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик "під ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова (М., 1996). До того ж поняття" договір комерційного найму "використовується в законодавчих актах суб'єктів Федерації стосовно до договорів, опосредующим надання житла з державних і муніципальних житлових фондів комерційного використання (див., наприклад: ст. 11 Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. "Основи житлової політики в місті Москві"). 2. Поняття "житлові правовідносини" у більшості сучасних наукових досліджень розглядається в широкому сенсі, як будь-які відносини, пов'язані з управлінням житловими фондами, придбанням і користуванням житловими приміщеннями. Об'єднує всі ці різноманітні відносини правова мета - забезпечення потреби громадян у житлі і об'єкт, з приводу якого вони виникають, - житлове приміщення. Житловими можна вважати відносини з постановки громадянина на облік для отримання житла за договором соціального найму, а також відносини, що виникають між наймачем і наймодавцем з цього договору, і т.д. Поняття " житлові правовідносини "у зазначеній трактуванні включає в себе як відносини, засновані на засадах влади і підпорядкування, так і відносини, в яких суб'єкти рівноправні, майново відособлені. Житлові відносини, що виникають з приводу користування житловим приміщенням, розглядають як різновид цивільних правовідносин" * ". --- "*" Див: Седугин П.І. Житлове право. М., 2003. С. 5. 3. Сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, житлові приміщення з фондів житла для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, житлові приміщення з фонду житла для тимчасового поселення громадян, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на що знаходиться в заставі у кредитора житлове приміщення , придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів тощо), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання, утворює житловий фонд (ст. 1 Основ федеральної житлової політики). До житлового фонду не входять знаходяться в житлових будинках нежитлові приміщення, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (ст . 4 ЖК). Житловий фонд неоднорідний - він різниться за суб'єктам права власності, форм використання. В останні роки його структура змінилася кардинальним чином. У 2000 р. частка приватного житлового фонду склала більше 63% по порівняно з 33% у 1990 р., а частка державного та муніципального житлового фонду скоротилася з 67 до 34,8%. Значна частина житлового будівництва здійснюється зараз за рахунок коштів приватних осіб. У законодавстві, а також науковій літературі житлові фонди класифікуються на види за кількома підставами. Згідно ЖК житловий фонд поділяється на державний, громадський, фонд житлово-будівельних кооперативів та індивідуальний. Дана класифікація не узгоджується з існуючими в даний час формами власності та потребує корегування. У ст. 7 Основ федеральної житлової політики виділений приватний, державний, муніципальний і громадський житловий фонд "*". Наведена класифікація більш відповідає закріпленим у Конституції РФ і ГК формам власності. Однак, обравши критерій форми власності, навряд чи слід виділяти громадський житловий фонд. Він входить в приватний житловий фонд. --- "*" До прийняття Федерального закону від 21 квітня 1997 р. "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про основи федеральної житлової політики "(СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) виділявся також колективний житловий фонд, т . е. фонд, що знаходиться у спільній сумісній або спільній частковій власності різних суб'єктів приватної, державної, муніципальної власності, власності громадських об'єднань. При цьому порушувався єдиний класифікаційний критерій, так як загальна власність не розглядається в якості форми власності, а вказує лише на наявність у майна кількох власників. До приватного житловому фонду належать: 1) фонд, що знаходиться у власності громадян: індивідуальні житлові будинки, приватизовані, побудовані і придбані квартири та будинки, квартири в будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів з повністю виплачених пайовим внеском, у будинках товариств індивідуальних власників квартир, квартири та будинки, придбані в власність громадянами на інших підставах, передбачених законодавством; 2) фонд, що знаходиться у власності юридичних осіб - приватних власників, споруджений або придбаний за рахунок їх коштів, у тому числі за рахунок коштів житлових, житлово-будівельних кооперативів з не повністю виплачених пайовим внеском. У державний житловий фонд входять: 1) відомчий фонд, що складається в державній власності Російської Федерації і знаходиться у повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що належать до федеральної державної власності; 2) фонд, який знаходиться у власності суб'єктів Федерації, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що належать до відповідного виду власності. Існує також муніципальний житловий фонд - фонд, що знаходиться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, у тому числі в містах Москві та Санкт-Петербурзі, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні муніципальних підприємств або оперативному управлінні муніципальних установ. Залежно від умов використання житлового фонду, що перебуває у державній та муніципальній власності, можна виділити: а) житловий фонд соціального використання - сукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири і інші житлові приміщення, заселених на умовах договору найму і надаються в межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них (ст . 12 Основ федеральної житлової політики). Цей фонд формується із забезпеченням гласності з державного і муніципального житлових фондів місцевої адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами, установами. Жилі приміщення з даного фонду надаються за договорами соціального найму; б) комерційний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, переданих у користування з метою отримання доходу (прибутку). Особливу категорію становить спеціалізований житловий фонд: службові жилі будинки і жилі приміщення, що надаються на період певної діяльності, а також призначені для тимчасового поселення, зокрема гуртожитки та ін (ст. 7 ЖК). До спеціалізованих належать приміщення маневреного фонду, надаються зазвичай громадянам на час капітального ремонту займаних ними за договором соціального найму житлових приміщень (ст. 82 ЖК). До складу житлових приміщень для тимчасового поселення в даний час включені також житлові приміщення, що надаються перерахованим у ст. 108.1 ЖК категоріям громадян: вимушеним переселенцям, біженцям; громадянам, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлове приміщення, придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, і закладене в забезпечення повернення цього кредиту або позики. Порядок і умови надання житлових приміщень зі спеціалізованого житлового фонду специфічні. Наприклад, житлові приміщення з фондів житла для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, надаються за договором соціального найму в порядку черговості, яка встановлюється територіальним органом міграційної служби (ст. 11 Федерального закону від 19 лютого 1993 р. "Про біженців" " * ", ст. 11 Закону РФ від 19 лютого 1993 р." Про вимушених переселенців "). --- "*" ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956. СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110. Громадянин, який проживає в житловому приміщенні з фонду житла для тимчасового поселення громадян, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлове приміщення, яке придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, і закладено в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, що не має права: 1) приватизувати житлове приміщення; 2) здійснювати обмін бронювання житлового приміщення; 3) здавати жиле приміщення на підставі договору піднайму чи іншого договору; 4) здійснювати розділ займаного житлового приміщення; 5) вселяти тимчасових мешканців (ст. 108.3 ЖК). ЖК не передбачає подібних обмежень для обороту житла, що надається для тимчасового поселення змушених переселенців і біженців. Однак вони містяться у спеціальному законодавстві. Житлове приміщення з фонду житла для тимчасових переселенців і біженців не підлягає приватизації, обміну, бронюванню, здачі в піднайом, оренду або суборенду. Особі, яка проживає у зазначеному житловому приміщенні, заборонений розділ займаної ним житлової площі і вселення тимчасових мешканців без дозволу на те територіального органу міграційної служби (ст. 11 Закону "Про вимушених переселенців", ст. 11 Закону "Про біженців"). Таким чином, віднесення до того чи іншого виду житлового фонду впливає на правовий режим житлового приміщення, що, в свою чергу, відбивається на умовах договору найму житлового приміщення, права та обов'язки сторін. Житловий фонд незалежно від форми власності підлягає державному обліку. Основним завданням державного обліку житлового фонду є отримання інформації про місцезнаходження, кількісний та якісний склад, технічний стан, рівень благоустрою, вартості об'єктів фонду та зміну цих показників. Постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. N 1301 затверджено Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації "*". --- "*" СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787. Державний облік житлового фонду в Російській Федерації включає в себе технічний (оперативний), офіційний статистичний і бухгалтерський облік. Основу державного обліку складає технічний облік, здійснюваний незалежно від приналежності житлового фонду за єдиною системою обліку шляхом технічної інвентаризації та реєстрації документів про обов'язки правовласників з утримання житлових будов і житлових приміщень. Облік домоволодінь, будівель і житлових приміщень (квартир) проводиться бюро технічної інвентаризації (БТІ) шляхом ведення реєстру житлового фонду. Технічний паспорт домоволодіння, будови та житлового приміщення (квартири) складається при прийманні житлових будов в експлуатацію або при включенні житлового приміщення в житловий фонд. Подальший технічний облік проводиться шляхом планових інвентаризацій житлових будов і житлових приміщень з періодичністю не рідше одного разу на п'ять років, а також у міру виявлення змін облікових показників в процесі позапланових обстежень. БТІ заповнюють і подають форми федерального державного статистичного спостереження за житловим фондом до територіальних органів державної статистики. Офіційний статистичний облік житлового фонду здійснюється Федеральною службою державної статистики та її територіальними органами. Бухгалтерський облік житлового фонду проводиться відповідно до Федерального закону від 21 листопада 1996 р. "Про бухгалтерський облік" "*" та іншими нормативними правовими актами. --- "*" СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 1. Забезпечення потреби громадян у житлі. Поняття і види житлових фондів " |
||
|
||