Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Колектив авторів. Питання та відповіді до державного іспиту з цивільного права 2012 рік, 2012 - перейти до змісту підручника

Обсяг і природа прав орендаря

. Як правило, обсяг прав орендаря складається у володінні, користуванні і, в обмеженому вигляді, в розпорядженні переданим йому майном. Нагадаємо, що володіння - це юридично забезпечена можливість вольового, фактичного і безпосереднього панування особи над річчю. Користування - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей, плодів та інших доходів в процесі її експлуатації. Розпорядження - це юридично забезпечена можливість визначення долі речі.
З точки зору господарської мети договору саме користування є головним правомочием орендаря; володіння ж вважається додатковим, необов'язковим правомочием, переданим орендарю лише в тих випадках, коли користування неможливо без володіння майном * (147). Наприклад, користування лініями електропередачі можливо без передачі їх у володіння орендарю. У літературі можна знайти й інші приклади "голого" користування: оренда складних ЕОМ, залізничних шляхів чи інших об'єктів інфраструктури (ст. 50 УЖТ), супутників зв'язку, музичного інструменту, що знаходиться в квартирі орендодавця і надається орендареві в строго певний час * (148) . Між тим у більшості випадків передача речі у користування неможлива без її передачі у володіння орендарю.
Однією зі складових користування є вилучення з речі плодів, продукції та доходів. Зазвичай під плодами розуміється те, що відділяється від речі природним шляхом (урожай, приплід худоби тощо). Продукція є результатом додатки до речі людської праці. Нарешті, доходи - це вартісний еквівалент прирощення речі в результаті її використання (зазвичай у грошовій формі) * (149).
За загальним правилом плоди, продукція та доходи стають власністю орендаря з моменту їх отримання. Стаття 606 ЦК не містить винятків з цього правила (які, для порівняння, можна знайти в ст. 136 ЦК). Проте висновок про те, що це правило не може бути змінене договором оренди * (150), представляється невірним. У договорі оренди може бути передбачено умова не тільки про те, що орендар має право передати частину плодів, продукції або доходів орендодавцю (наприклад, як натуральної форми орендної плати), а й про те, що орендодавець набуває частина плодів у власність з моменту їх отримання орендарем. Друга умова обгрунтовується посиланням на ст. 223 ЦК (придбання права власності на рухому річ за договором), що має диспозитивний характер і, отже, допускає можливість встановлення в договорі іншого.
Обсяг правомочності користування залежить за загальним правилом від призначення речі * (151). Розширення або звуження цього обсягу можливо за згодою сторін. Таким чином, за замовчуванням річ ??використовується орендарем відповідно до її функцією і станом; при цьому повинні дотримуватися вимоги звичайної в таких випадках дбайливості і обачності. Винятки з цього правила (або його уточнення) можуть бути обумовлені в договорі оренди (п. 1 ст. 615 ЦК). У літературі можна зустріти сумніви в законності передачі в оренду незавершеною речі (наприклад, об'єкта незавершеного будівництва) на тій підставі, що вилучення корисних властивостей з незавершеної речі не представляється можливим * (152). Ці сумніви нами не розділяються. Сторони за договором оренди цілком можуть відшукати навіть в незавершеній речі корисні властивості, заради яких вони укладуть договір (наприклад, оренда будівлі недобудови для проведення корпоративного тімбілдінга за мотивами "Форт Боярд").
Згідно п. 3 ст. 615 ЦК, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Ця норма прямо встановлює наслідки даного порушення договору і спосіб захисту прав орендодавця, тому навряд чи можна погодитися з думкою, що плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна не у відповідності з договором, вже в силу цього факту переходять до орендодавця * (153). У всякому разі, сучасний закон не знає такої підстави виникнення у орендодавця права власності на подібні плоди, продукцію, доходи * (154). Навпаки, є більш загальна стосовно п. 3 ст. 615 ГК норма - це п. 2 ст. 15 ГК: якщо особа, яка порушила право, одержало внаслідок цього доходи, то особа, право якої порушено, має право вимагати відшкодування поряд з іншими збитками упущеної вигоди в розмірі не меншому, ніж такі доходи.
І ще одне зауваження з приводу правомочності користування за договором оренди. За загальним правилом для категорії користування не суттєво, щоб орендар безпосередньо користувався орендованим майном; важливо лише, щоб він міг використовувати для себе з майна будь-яку користь * (155). Проте сучасне законодавство містить винятки з цього правила. У разі коли предметом оренди є соціально значуще майно, прямо названий на законі, його невикористання відповідно до призначення та умов договору може стати підставою для дострокового припинення договору оренди. Наприклад, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо триваліший строк не встановлений федеральним законом або договором оренди ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння ділянки, а також часу, протягом якого ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК) * (156) .
Як говорилося вище, під час дії договору оренди орендар отримує - хоча й в обмеженому обсязі - правомочність розпорядження річчю. Відповідно до п. 2 ст. 615 ГК орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено Цивільним кодексом, іншим законом або іншими правовими актами. Детальніше про перенайме, суборенді та інших формах розпорядження буде сказано нижче.
Питання про природу прав орендаря залишається дискусійним в цивілістиці * (157). На нашу думку, орендар після передачі йому речі є суб'єктом речового права, яке в гол. 19 підручника було визначено як юридично забезпечена можливість користуватися індивідуально-визначеної річчю у своєму інтересі і незалежно від інших осіб. У випадку з орендою користування річчю, як, втім, і володіння, здійснюється незалежно від усіх третіх осіб, включаючи власника, і без їх допомоги; обов'язок цих осіб по відношенню до орендаря полягає тільки в утриманні від дій, що можуть йому перешкодити * (158) .
Втім, в літературі зустрічаються різні точки зору з цього питання. Їх можна згрупувати наступним чином.
Перша група авторів вважає, що право оренди є строго зобов'язальним * (159). Звичайно як аргументів вказується на терміновий характер права оренди і можливість довільного обмеження його обсягу договором. Однак навряд чи той факт, що право, що випливає з договору оренди, надається орендареві на певний час, може виключити його речове-правовий характер. У гол. 19 підручника вже зазначалося, що безстроковість не може розглядатися як ознака речового права вже тому, що властива не всім його різновидам. Сервітут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право користування житловим приміщенням, наданим за заповідальним відказом (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названі в законі речовими, можуть мати термін свого існування і тим самим підтверджувати, що речове право - не обов'язково вічне. Щодо довільності встановлення і зміни обсягу прав орендаря в договорі можна сказати наступне. Речові права можуть встановлюватися договором, що випливає хоча б з п. 3 ст. 274 ГК, згідно з яким сервітут також встановлюється за згодою сторін. Як і у випадку з сервітутом, межа розсуду сторін при узгодженні змісту права оренди обмежений законодавчим визначенням цього поняття, даними в ст. 606 ГК, - це в будь-якому випадку право користування чужою річчю, яке не потребує допомоги або іншого втручання третіх осіб.
Друга група дослідників дійшла висновку про речовому характері права оренди * (160). Сюди ж примикає точка зору, згідно з якою право оренди є змішаним, тобто поєднує в собі ознаки як речового, так і зобов'язального права * (161). Вважаємо, що ці позиції близькі, так як розрізняються чисто термінологічно. Мабуть, ніхто з авторів в даних підгрупах не заперечує, що між орендодавцем та орендарем продовжує існувати і зобов'язальнеправовідносини (з приводу ремонту речі, сплати орендної плати), але воно не коливає набутого після передачі речі речове-правового титулу на користування нею у своєму інтересі . Просто одні автори схильні бачити в цьому змішаний характер самого права оренди, а інші, що видається більш вірним, - виникнення з договору оренди двох самостійних, паралельно існуючих правовідносин за участю орендаря: зобов'язального (права та обов'язки за договором) і речового (з приводу майна ).
Важливо підкреслити, що речова природа права оренди повинна виводитися з самої можливості орендаря користуватися індивідуально-визначеної річчю у своєму інтересі і незалежно від інших осіб, а не з властивості проходження права оренди (ст. 617 ЦК) або надання орендарю речове-правових способів захисту (ст. 305 ЦК). Зазначені властивості є результатом визнання права оренди в якості речового і, строго кажучи, не потребують додаткового нормативному підтвердженні (досить послатися на п. 3 та 4 ст. 216 ЦК). Тут же відзначимо, що використовувати такий речове-правової позов, як витребування майна з чужого незаконного володіння, орендар має право тільки в тому випадку, якщо позбувся володіння спірною річчю; іншими словами, річ у всякому випадку повинна була побувати у володінні орендаря і вибути з нього . Тільки за вказаних умов у орендаря є підстави для віндикаційного позову (п. 9 Огляду про оренду).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " Обсяг і природа прав орендаря "
  1. § 1. Загальна характеристика договору оренди
    обсяг правових норм, що регулюють договір: з 12 статей у ЦК 1964 р. до 65 в ГК 1995 Крім того, певною мірою змінилися принципи регламентації відповідних правовідносин. Договір оренди є оплатним: орендодавець за виконання обов'язку з передачі майна орендарю отримує від останнього зустрічне надання - орендну плату * (135). Оскільки права і обов'язки
  2. § 2. Правовий режим речей
    обсяг прав орендаря на відміну від обсягу прав власником земельних ділянок та постійних землекористувачів визначається не законом, а тільки договором з орендодавцем - власником цієї ділянки. При цьому цільове призначення орендованої земельної ділянки має відповідати зазначеному в первісному правовстановлюючому документі, у всякому разі мета використання повинна входити в
  3. § 4. Страхування
    обсягу страхової Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 373 відповідальності. Крім того, якщо відомості, повідомлені страховику, є завідомо неправдивими або неповними, а також якщо страхувальник мав відомості, які могли вплинути на визначення обсягу страхової відповідальності страховиком, і не повідомив їх, то
  4. § 9. Комерційна концесія
    обсягу діяльності, пов'язаної зі збутом товарів (робіт, послуг). У ст. 1030 ЦК містяться деякі рекомендаційні варіанти способу розрахунків користувача з правовласником. Зокрема, користувач, якщо інше не передбачено договором, може виплачувати правовласнику винагороду у формі фіксованих разових або періодичних платежів, відрахувань від виручки, націнки на оптову ціну
  5. § 2. Правове становище сільськогосподарських організацій
    обсягу всієї виробленої ними продукції. Слід зазначити, що згідно із законодавством про підприємницьку діяльність її здійснення, в тому числі ведення сільськогосподарського виробництва, можливо і без створення юридичної особи. У даному випадку громадянин, провідний таку діяльність, тобто виступаючий в ролі товаровиробника, має правовий статус індивідуального підприємця і
  6. § 1. Поняття та юридична класифікація речей
    обсягу і змісту прав і обов'язків учасників цивільних правовідносин. Засоби виробництва і предмети споживання. Даному економічному підрозділу речей традиційно надавалося першорядне значення. До останнього часу з ним зв'язувалися основні відмінності, що існували між державною власністю, з одного боку, і власністю громадян, з іншого боку. Зараз,
  7. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    обсязі, що і колишній їх власник (п. 1 ст. 35). Таке право слід відносити до різновиду права постійного користування земельною ділянкою, закріпленим у ЦК (ст. 271). Крім безпосереднього набуття права власності громадянина на земельну ділянку, громадянин набуває право власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур, отриману сільськогосподарську
  8.  § 1. Поняття і види обмежених речових прав
      обсягом речовим правом - правом власності в законодавстві виділяється категорія речових прав осіб, які не є власниками (ст. 216 ЦК) * (1000). Легального визначення поняття обмежених речових прав у законодавстві не міститься. Доктринальне поняття речового права запропоновано в гол. 19 цього підручника. Стосовно до іншим речовим правам, крім права власності, слід
  9.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      обсязі відповідальність за всіх прав і зобов'язань СРСР згідно зі Статутом ООН і багатосторонніх договорів, депозитарієм яких є Генеральний секретар (далі по тексту - Віденська конвенція). * (43) У правильності такого розуміння правила абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК сумніватися не доводиться: деякі такі закони починаються словами про те, що вони прийняті відповідно до Цивільного кодексу.
  10.  § 2. Елементи договору оренди
      обсязі, в якому вони існували на момент укладання договору перенайма. Так, при перенайме зберігає свою силу договір суборенди, обтяжує права орендаря (п. 17 Огляду про оренду). Як виняток зміна осіб на боці орендаря можлива і без згоди орендодавця. Так, у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди