Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Колектив авторів. Питання та відповіді до державного іспиту з цивільного права 2012 рік, 2012 - перейти до змісту підручника

Поняття договору оренди

. Договір оренди є одним з різновидів договорів про передачу майна у користування. Законодавче визначення договору міститься в ст. 606 ЦК: "За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування". Як видно, Цивільний кодекс використовує терміни "оренда" і "майновий найм" як синоніми, обгрунтовано не сприйнявши пропозицію ряду дореволюційних цивілістів розрізняти оренду як користування річчю і наймання як не тільки користування річчю, але й витяг з неї плодів * (130). При цьому термін "найм" на відміну від "майнового найму" має більш широке застосування: їм позначаються і інші види договорів про передачу майна в користування (наприклад, договір найму житлового приміщення, який за традицією радянського періоду не включається в число видів договору оренди, хоча юридично до нього дуже близький).
Договір оренди має широке застосування в підприємницької та інших областях економічних відносин. Його господарська мета виражається в тому, що він дає можливість задовольняти потреби осіб, яким з різних причин необхідно тимчасове користування речами, і одночасно надає власникам речей, що не використовуються у певний період, можливість отримувати дохід - орендну плату. Таким чином, народження договору оренди зумовлене звичайним для цивільного обороту бажанням найбільш ефективно використовувати майно. Саме тому "законодавство дбайливо намагається надати виникають з його стосункам всіляку визначальних" * (131).
Традиційність господарської мети договору оренди пояснює і його давню юридичну історію у всіх правових системах. Так, римське право розглядало три різних види найму: наймання речей (locatio-conductio rerum), наймання послуг (locatio-conductio operarum); наймання робіт (locatio-conductio operis) * (132). Договір оренди народився з першого різновиду римського договору найму - найму речей. Досвід римської юриспруденції поклав початок формуванню сучасного законодавства в цій сфері.
Російське дореволюційний законодавство і цивілістична доктрина містили системні положення про майновий найм. Предмет найму, строк користування та винагороду за нього становили істотні умови відповідного договору * (133).
У всіх радянських кодификациях цивільного законодавства неодмінно були присутні норми про договір майнового найму, який вважався самостійним видом договору. У різний час економічне значення оренди як зменшувалася (в 30-40-ті роки, в період побудови індустріальної економіки та ведення війни), так і зростала (в 20-ті роки - в період непу - і в другій половині 80-х років - в період перебудови). Істотні зміни в соціально-економічному житті нашої держави стали причиною перегляду правовідносин з передачі майна у тимчасове користування. Був значно розширено коло можливих об'єктів оренди (підприємства, земельні ділянки тощо); учасникам цивільного обороту було надано більше свободи в узгодженні умов договорів. В останні роки існування радянської держави оренді була навіть присвоєна невластива їй функція - особлива організаційно-правова форма підприємництва (створювалися так звані орендні підприємства) та приватизації орендованого публічного майна трудовими колективами * (134).
Завершальним кроком розробки вітчизняного законодавства про оренду стало прийняття частини другої Цивільного кодексу, введеної в дію з 1 березня 1996 Істотно збільшився обсяг правових норм, що регулюють договір: з 12 статей у ЦК 1964 р. до 65 в ГК 1995 Крім того, певною мірою змінилися принципи регламентації відповідних правовідносин.
Договір оренди є оплатним: орендодавець за виконання обов'язку з передачі майна орендарю отримує від останнього зустрічне надання - орендну плату * (135).
Оскільки права та обов'язки виникають як у орендаря, так і в орендодавця, то договір оренди відноситься до взаємних (двосторонньо зобов'язуючим, або сіналлагматіческій) договорами. Наслідком цього є те, що право оренди ніколи не може бути передано в чистому вигляді, так як воно завжди обтяжене певними обов'язками * (136). Взаємний характер договору оренди, як наслідок, виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках лежить зустрічне виконання його зобов'язань (п. 1 ст. 328 ЦК). Звідси випливає, що орендар не повинен виконувати свої обов'язки щодо внесення орендної плати до виконання орендодавцем своїх обов'язків по передачі йому орендованого майна, так як в разі ненадання зобов'язаною стороною обумовленого договором виконання зобов'язання або наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що таке виконання не буде вироблено у встановлений термін, сторона, на якій лежить зустрічне виконання, має право призупинити виконання свого зобов'язання або відмовитися від виконання цього зобов'язання. Якщо обумовлене договором виконання зобов'язання вироблено не в повному обсязі, сторона, на якій лежить зустрічне виконання, має право призупинити виконання свого зобов'язання або відмовитися від виконання в частині, що відповідає ненадання виконанню (п. 2 ст. 328 ЦК), - п. 10 Огляду про оренді * (137).
Договір оренди є, як правило, консенсуальним, тобто що встановлює зобов'язальні відносини з моменту досягнення сторонами угоди з істотних умов. Водночас договір оренди транспортного засобу в Цивільному кодексі сформульовано як реальний (ст. 632, 642 ЦК), тобто що вважається укладеним з моменту передачі предмета оренди орендарю. Тому говорити про те, що договір оренди у всіх випадках є консенсуальним * (138), представляється невірним.
Правове регулювання договору оренди. Основу правового регулювання договору оренди становить гл. 34 ГК, § 1 якої містить загальні положення, що застосовуються до всіх видів договору незалежно від виду орендованого майна. У той же час у ній виділені в окремі параграфи спеціальні норми, що регулюють такі види оренди, як прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємства і фінансова оренда (лізинг). Виділення зазначених видів здійснено без будь-якого єдиного класифікаційного критерію. Так, договір прокату виділений в окремий вид договору на основі суб'єктного складу, а також цілей використання майна. Договори оренди транспортного засобу, будівель і споруд, підприємства виділені в основному виходячи з різниці в предметі користування. Виділення договору лізингу обумовлено значною специфікою його змісту.
Загальні норми про оренду, що містяться в § 1 гл. 34 ГК, застосовуються до всіх видів оренди, якщо інше не передбачено спеціальними нормами § 2-6 гл. 34 ЦК (ст. 625 ЦК) * (139). Крім того, до всіх видів оренди застосовуються норми загальної частини зобов'язального права і в крайньому випадку - загальні положення Цивільного кодексу, якщо загальні норми про оренду містять правові прогалини.
Буквальне тлумачення ст. 625 ГК ставить перед правоприменителем принаймні три проблеми.
Першою проблемою є занадто загальне з точки зору практики регулювання договорів оренди окремих видів майна. Відсутність єдиного критерію для класифікації видів договору оренди в Цивільному кодексі можна пояснити тим, що це завдання науки, а не законодавця. Водночас треба розуміти, що всі варіанти оренди, які не можна віднести до прокату, оренди транспортних засобів, будівель і споруд, підприємств, лізингу, автоматично регулюються тільки загальними положеннями про оренду. Отже, законодавець залишає без спеціального регулювання договори оренди, які мають не меншу специфіку, ніж зазначені у § 2-6 гл. 34 ГК. Наприклад, оренда нежитлових приміщень по букві Цивільного кодексу обмежена в правовому регулюванні загальними положеннями про договір оренди, що породжує чимало проблем і компромісних рішень у судовій практиці * (140).
Другою проблемою є відоме перехрещення окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна. Виходячи з Цивільного кодексу той чи інший договір часто має ознаки відразу декількох видів договору оренди (або декількох договорів оренди окремих видів майна): лізинг будівлі, прокат транспортного засобу. Постає питання про те, норми яких параграфів гл. 34 ГК застосовувати до них в пріоритетному порядку. У літературі запропонований відповідь на це питання виходячи зі співвідношення понять "види договору оренди" і "договори оренди окремих видів майна" * (141). Дійсно, ст. 625 ГК оперує обома зазначеними поняттями. У той же час вона не конкретизує, які з договорів, врегульованих § 2-6 гл. 34 ГК, є видом договору оренди, а які - договором оренди окремого виду майна. Виходячи з назви логічно припустити, що якщо в основу виділення покладений тільки об'єктний критерій, то перед нами - договір оренди окремого виду майна (договори оренди транспортного засобу, будівлі та споруди, підприємств). Інше - окремі види договорів оренди (договори прокату, лізингу), виділені не тільки по об'єктному, а й за іншими критеріями. Вже за кількістю критеріїв окремі види договорів оренди - це більш спеціальні підрозділи гл. 34 ГК порівняно з договорами оренди окремих видів майна. Тому норми про прокат і лізинг є пріоритетними по відношенню до правил, що регулює оренду транспортних засобів, будівлі та споруди, підприємств. Наприклад, у випадку з лізингом будівлі спочатку слід застосовувати норми про лізинг і лише за відсутності таких - правила про оренду будівель.
Третьою проблемою є застосування до окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна, врегульованим іншими законами (НЕ Цивільним кодексом), норм § 1 і 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в користування транспортних засобів, земельних ділянок, лісових ділянок, водних об'єктів, ділянок надр, об'єктів культурної спадщини регулюється спеціальним законодавством: Повітряним, Земельним, Лісовим, Водним кодексами, Кодексом торгового мореплавства, Кодексом внутрішнього водного транспорту, Статутом залізничного транспорту, Федеральним законом від 27 лютого 2003 р. "Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту" * (142), Законом РФ від 21 лютого 1992 р. "Про надра" * (143), Федеральним законом від 25 червня 2002 р. "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації "(далі - Закон про пам'ятники) * (144). Крім того, норми, що регулюють договір прокату, містяться в Законі РФ від 7 лютого 1992 р. "Про захист прав споживачів" (в ред. Федерального закону від 9 січня 1996 р.) * (145), договір лізингу - у Федеральному законі від 29 жовтня 1998 "Про фінансову оренду (лізингу)" (з ізм. та доп.) (далі - Закон про лізинг) * (146). Наприклад, можна змоделювати лізинг будівлі, що є пам'яткою історії та культури.
Так як в ст. 625 ЦК не вказано, що регулювання, що міститься в інших законах, також є пріоритетним по відношенню до норм гл. 34 ГК, то вони не повинні суперечити Цивільному кодексу в силу загального принципу, закладеного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким чином, якщо інший закон встановлює нову норму, не що є в Цивільному кодексі, то тут немає протиріччя: діє інший закон. Якщо ж інший закон містить норму іншу в порівнянні з Цивільним кодексом, то слід застосовувати Цивільний кодекс. Виняток з цього правила становлять випадки, коли сам Цивільний кодекс відсилає до іншого законодавству. У таких випадках норми іншого, спеціального закону повинні застосовуватися в пріоритетному порядку, навіть незважаючи на наявність загальної норми в Цивільному кодексі. Наприклад, у ст. 607 ЦК зазначено, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. Нарешті, якщо є колізія спеціальних законів між собою, то її усунення повинно проводитися спочатку за критерієм розмежування окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна (застосовувати слід закон, регулюючий окремий вид договору оренди), а потім, якщо перший критерій не спрацював, - за хронологічним принципом (застосовувати слід більш пізній закон).
Слідуючи зазначеної логікою, ми прийдемо до висновку, що вже згадуваний договір лізингу будівлі, що є пам'яткою історії та культури, має регулюватися в наступній послідовності: 1) нормами Цивільного кодексу про договір лізингу; 2) нормами Цивільного кодексу про оренду будівель і споруд; 3) загальними положеннями Цивільного кодексу про оренду; 4) загальними положеннями Цивільного кодексу про договори; 5) загальними положеннями Цивільного кодексу про зобов'язання; 6) загальними положеннями Цивільного кодексу про лізинг; 7) Законом про лізинг в частині , що не суперечить Цивільному кодексу; 8) Законом про пам'ятники в частині, що не суперечить Цивільному кодексу. Кожна наступна ступінь правового регулювання діє лише остільки, оскільки відповідна норма не знаходиться на попередній щаблі.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " Поняття договору оренди "
  1. § 1. Загальна характеристика договору оренди
    понять "види договору оренди" і "договори оренди окремих видів майна" * (141). Дійсно, ст. 625 ГК оперує обома зазначеними поняттями. У той же час вона не конкретизує, які з договорів, врегульованих § 2-6 гл. 34 ГК, є видом договору оренди, а які - договором оренди окремого виду майна. Виходячи з назви логічно припустити, що якщо в основу виділення
  2.  1. Поняття договору оренди
      поняття договору майнового найму використовувалося поряд з поняттям "оренда майна", без додання спеціального юридичного значення їх одночасного застосування. --- КонсультантПлюс: примітка. Підручник "Римське приватне право" (під ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - МАУП, 2004. Див: Римське
  3.  1. Поняття договору оренди будівлі
      договором оренди будівлі або споруди (будівлі) орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК). Необхідність виділення даного договору оренди обумовлена ??особливостями правового режиму будівель і споруд. Традиційно в російській цивілістиці будівлі та споруди позначалися терміном
  4.  1. Поняття договору оренди підприємства
      договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених
  5.  1. Поняття договору оренди земельної ділянки
      договору оренди земельної ділянки можуть бути земельні ділянки, за винятком вилучених з обороту (зазначених у п. 4 ст. 27 ЗК), а також частини земельних ділянок (ст. 6 ЗК). Здача земельної ділянки в оренду на термін більше року можлива тільки після його кадастрового обліку відповідно до чинного законодавства. Дані кадастрового обліку є юридичною основою для визначення
  6.  1. Поняття договору оренди
      поняття договору оренди, виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі - продажу, договір підряду тощо Водночас Кодекс виключає можливість використання даного договору з метою, що суперечать природі договірних зобов'язань, як це мало місце раніше. Договір оренди не розглядається більше в
  7.  Контрольні питання до § 5.11
      договору оренди, права та обов'язки сторін. 2. Наслідки переходу права власності на майно, здане в оренду, до іншої особи. Викуп орендованого майна. 3. Види договору оренди: прокат, оренда транспортних засобів, будівель, споруд, підприємств, фінансовий лізинг, житловий
  8.  § 2. Принципи і гарантії виборчого права
      поняття "жителі муніципального освіти" та "корпус виборців муніципального освіти" не збігаються - корпус виборців у чисельному відношенні завжди буде вже, ніж сукупність місцевих жителів. Однак принцип загального виборчого права націлює на залучення до виборів найбільш діяльної частини місцевого населення. Для розкриття змісту названого принципу законодавцем
  9.  § 1. Поняття і види підприємців
      поняття підприємця грунтується на цивілістичної вченні про осіб. Суб'єктами цивільного права є особи: фізичні і юридичні. Як зазначалося раніше, приватні особи в ламанні до підприємництва отримують додаткову характеристику, виступають в комерційному обороті не просто як приватні (фізичні та юридичні) особи, а як кваліфіковані приватні особи - підприємці в
  10.  § 7. Некомерційні організації, що здійснюють підприємницьку діяльність
      поняттями. Воно полягає в наступному. Терміни «споживчий кооператив», «споживчий союз» і «споживче товариство» використовуються законодавцем як синоніми, тоді як «союз споживчих товариств» характеризує не організацію, а об'єднання, союз організацій розглянутого виду. Установчим документом споживчого кооперативу є статут. Крім загальних відомостей,