| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Сторони договору оренди |
||
|
Отже, за загальним правилом орендодавцем може бути власник майна як особа, що має право ним розпоряджатися (ст. 209 ЦК). Недарма в дореволюційному законодавстві орендодавець називався "господарем", ніж підкреслювалося його найбільш повне право на річ * (163). Положення про те, що саме власник за загальним правилом може виступати в якості орендодавця, поширюється як на фізичних осіб, так і на організації, причому як комерційні, так і некомерційні, а також на Російську Федерацію, її суб'єкти та муніципальні освіти. В даний час законодавство не містить істотних обмежень власника в можливості здачі його майна в оренду. Виключеннями служать законодавчий або договірний заборона на передачу майна в оренду (наприклад, законом відповідно до п. 1 ст. 607 ЦК або договором про заставу може бути встановлено заборону на передачу в оренду предмета застави), а також відокремлення майна з метою створення унітарного підприємства чи установи. Наприклад, передача майна на праві господарського відання або оперативного управління позбавляє власника права розпоряджатися цим майном у формі здачі в оренду. Договори оренди, укладені власником щодо такого майна, повинні визнаватися недійсними (п. 40-41 постанови пленумів Верховного Суду РФ і ВАС РФ N 6/8). Крім того, існує ряд загальних обмежень: здача в оренду майна некомерційними організаціями допускається у тій мірі, в якій це не суперечить цілям їх діяльності (ст. 48-49 ЦК). Фізичні особи, систематично извлекающие доходи за рахунок здачі майна в оренду, підлягають державній реєстрації як індивідуальних підприємців (ст. 23 ЦК). Особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду, також можуть виступати як орендодавці. Зокрема, таке повноваження може грунтуватися на договорі (наприклад, договорі комісії, договорі довірчого управління) або безпосередньо на законі (так, батьки і усиновителі малолітніх віком до 14 років, а також їхні опікуни, так само як і опікуни осіб, визнаних недієздатними, набувають право здавати в оренду майно підопічних, за умови отримання на це попередньої згоди органів опіки та піклування). Слід підкреслити, що при представництві в його класичному сенсі (в силу договору доручення або агентського договору в частині повноважень, здійснюваних від імені принципала) в якості орендодавця виступає сам власник, тобто представляється, а не представник. Найбільш поширена передача функцій орендодавця від власника до інших суб'єктів цивільного права при оренді державного та муніципального майна. Управління федеральної власністю, в тому числі через визначення органів, уповноважених здавати майно в оренду, здійснює Уряд РФ (ст. 114 Конституції РФ). За загальним правилом договори оренди федерального майна укладає Федеральне агентство з управління федеральним майном (Росмайно) і його територіальні управління * (164). Аналогічний порядок визначення уповноважених органів, як правило, встановлений щодо державної власності суб'єктів Федерації. Участь муніципальних утворень в орендних правовідносинах здійснюється через органи місцевого самоврядування (ст. 14, 34-37, 51 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" * (165) (з ізм. Та доп .). Закон може визначати інші органи та організації, яким надано право виступати як орендодавці державного та муніципального майна (п. 3 ст. 125 ЦК). Наприклад, здача в оренду природних ресурсів здійснюється органами , зазначеними в кодексах та інших законах про окремі види таких ресурсів. В якості орендодавців державного та муніципального майна можуть виступати, діючи в рамках наданих їм прав, унітарні підприємства, за якими майно закріплюється на праві господарського відання або оперативного управління (ст. 113-114, 295-297, п. 1 ст. 617 ЦК). Підприємства, засновані на праві господарського відання, можуть здавати в оренду нерухоме майно тільки за згодою власника (п. 2 ст. 295 ЦК, ст. 18 Федерального закону від 14 листопада 2002 р. "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" (з ізм. та доп.)) * (166). Розпоряджатися належить на праві господарського відання рухомим майном , в тому числі здавати його в оренду, зазначені підприємства вправі самостійно. Казенні підприємства засновані на праві оперативного управління і в силу цього підпорядковані більш жорстким обмеженням: вони мають право здавати в оренду всяке належне їм майно тільки за згодою власника (в особі Уряду РФ або уповноваженого ним федерального органу виконавчої влади - для федеральних підприємств; уповноваженого органу державної влади суб'єкта Федерації - для підприємства суб'єкта Федерації; уповноваженого органу місцевого самоврядування - для муніципального підприємства) - ст. 19 зазначеного Закону. Статутом будь-якого унітарного підприємства можуть бути передбачені види і (або) розмір інших угод, вчинення яких не може здійснюватися без згоди власника майна такого підприємства. Крім того, слід завжди пам'ятати, що майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, здійснені підприємством з порушенням цієї вимоги, є нікчемними (ст. 18 зазначеного Закону). Наприклад, підприємство не має права - навіть за згодою власника - здати в оренду обладнання, якщо в результаті цього буде припинена або суттєво припинена його основна виробнича діяльність * (167). В умовах ринкової економіки подібний дамоклів меч нікчемності договорів оренди зважаючи вельми важко розрізняються на практиці протиріччя статутним цілям діяльності унітарних підприємств знижує довіру до них як до орендодавців. Установа може бути орендодавцем при дотриманні ряду умов, встановлених в ст. 296 ЦК та ст. 3 Федерального закону від 3 листопада 2006 р. "Про автономні установах "(з ізм. та доп.) * (168). Приватне або бюджетна установа не має права здавати в оренду майно, закріплене за ним власником або придбане цією установою за рахунок коштів, виділених йому власником на придбання такого майна. Автономне установа без згоди власника не має права здавати в оренду нерухоме майно та особливо цінне рухоме майно, закріплене за ним власником або придбане автономним установою за рахунок коштів, виділених йому власником на придбання такого майна. Останнє закріплене за ним майно автономне установа має право здавати в оренду самостійно, якщо інше не встановлено законом. Нарешті, якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то придбане за рахунок цих доходів майно може здаватися установою в оренду самостійно, але з урахуванням цілей діяльності цього виду юридичної особи * (169). Прикладом випадків, коли орендодавцями виступають особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду, є також здача майна в оренду суб'єктами права довічного успадкованого володіння (на цю можливість вказує п. 1 ст. 617 ЦК) або орендарями (ст. 608, п. 2 ст. 615 ЦК). На практиці зустрічаються ситуації, коли орендодавцем виступив неуповноважених суб'єкт, тобто не власник і не особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. У таких випадках на підставі ст. 168 ГК констатується нікчемність договору оренди, що суперечить ст. 209, 608 ЦК * (170). Якщо фігура орендодавця відособлена спеціальної ст. 608 ЦК, то окремої правової норми про орендаря в Цивільному кодексі не міститься. Мабуть, це пов'язано з тим, що за загальним правилом до орендаря закон не пред'являє будь-яких спеціальних вимог: їм може бути будь-яка дієздатна фізична особа і будь-яка організація, а також будь-яке публічно-правова освіта. Лише в окремих випадках орендар повинен бути спеціальним суб'єктом (так, орендарем житлових приміщень - в цілях відмежування від договору їх найму - може бути тільки юридична особа, п. 2 ст. 671 ГК; орендарем підприємства і лізингоодержувачем - особа, що займається підприємницькою діяльністю, п . 1 ст. 656, ст. 665 ЦК) або у всякому разі виконати вимоги, встановлені законодавством (наприклад, отримати ліцензію на здійснення відповідної діяльністю) * (171). Зміна осіб у зобов'язанні з договору оренди можлива на стороні як орендодавця, так і орендаря. Зміна осіб на стороні орендодавця підпорядковується наступному правилу: перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншого особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (ст. 617 ЦК). З одного боку, це правило явно відповідає інтересам орендаря, оскільки гарантує йому спокійне користування річчю незалежно від фігури її власника. З іншого боку, формулювання зазначеного правила дає зрозуміти, що перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи автоматично робить нового власника орендодавцем, тобто в вилучення із загальних правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ЦК не вимагає отримання від орендаря-якої згоди, навіть якщо особистість колишнього орендодавця для орендаря мала істотне значення * (172). За загальним правилом зміна осіб на боці орендаря можлива за згодою орендодавця шляхом передачі прав та обов'язків за договором оренди - перенайма. Необхідність норми про обов'язковість узгодження перенайма з орендодавцем цілком очевидна, адже "власник майна не всякому може довірити господарське користування ним, поєднане з господарським розпорядженням" * (173). Водночас згода орендодавця на перенала і інші дії орендаря відповідно до п. 2 ст. 615 ЦК може бути оформлено "генеральним" чином, тобто виражено в самому договорі оренди, що звільняє орендаря від обов'язку отримувати таку згоду на кожну конкретну угоду (п. 18 Огляду про оренду). На практиці порушення вимог про узгодження з орендодавцем зміни осіб на боці орендаря тягне нікчемність договору перенайма (ст. 168 ЦК) * (174). При перенайме відбувається безумовна і остаточна заміна орендаря , до якої застосовуються правила про уступку вимоги і переведення боргу. Однією поступки прав за договором оренди для зміни осіб у зобов'язанні недостатньо, навіть якщо колишнім орендарем була виплачена орендна плата за весь період оренди. Крім виплати орендної плати в орендаря є інші обов'язки, які з закону (ст. 615, 616, 622 ЦК) та договору і стосуються порядку та умов користування майном, його змісту, а також повернення після припинення оренди (п. 16 Огляду про оренду). Слід також підкреслити, що перенала не означає виникнення нового зобов'язання . Звідси випливає більш приватний висновок: права колишнього орендаря при перенайме переходять до нового орендарю в тому обсязі, в якому вони існували на момент укладання договору перенайма. Так, при перенайме зберігає свою силу договір суборенди, обтяжує права орендаря (п. 17 Огляду про оренду). Як виняток зміна осіб на боці орендаря можлива і без згоди орендодавця. Так, у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря (ст. 617 ЦК). Мабуть, є підстави поширити цей принцип і на інші випадки універсального правонаступництва, зокрема, на реорганізацію організації-орендаря, пов'язану з її припиненням, як це робиться деякими авторами * (175). Водночас можлива й інша точка зору: сама по собі наявність норми про передачу прав і обов'язків за договором оренди у разі смерті громадянина-орендаря в ст. 617 ЦК і відсутність аналогічного правила щодо інших випадків універсального правонаступництва може тлумачитися як кваліфіковане умовчання законодавця. Від перенайма та інших форм зміни осіб у зобов'язанні на боці орендаря слід відрізняти випадки, в яких відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. Згідно ст. 615 ЦК до таких випадків належить насамперед здача орендованого майна в суборенду (піднайм). На відміну від перенайма при суборенді орендар залишається стороною в договорі оренди. Суборендареві передається лише здійснення права користування річчю. У силу цього як орендодавець не має жодних прав стосовно суборендарю, так і суборендар позбавлений права пред'являти які-небудь вимоги до орендодавця. Договір суборенди має акцесорних характер по відношенню до договору оренди, з чого слідують декілька важливих правил. По-перше, до нього застосовуються правила про договір оренди, якщо інше не буде спеціально встановлено законодавством (п. 2 ст. 615 ЦК, ст. 618 ЦК тощо). По-друге, договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди (п. 2 ст. 615 ЦК). По-третє, нікчемність договору оренди тягне недійсність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). По-четверте, виходячи з відомого принципу "ніхто не може передати більше прав, ніж має сам" умови договору суборенди зумовлені договором оренди. За загальним правилом суборенда, як і перенала, можливі тільки за згодою орендодавця. У цьому питанні сучасне громадянське законодавство відійшло від дореволюційної доктрини, в якій договір піднайму зізнавався можливим і без згоди наймодавця, якщо протилежне не було обумовлено угодою сторін * (176). Які ж наслідки здачі орендованого майна в суборенду без згоди орендодавця, коли така згода необхідна? У літературі справедливо зазначається, що подібне розпорядження являє собою окремий випадок користування річчю не у відповідності з умовами договору оренди, до якого застосовується п. 3 ст. 615 ЦК (наслідками виступають дострокове розірвання договору оренди та відшкодування збитків орендодавцю) * (177). Представляється, що при цьому немає підстав визнавати укладений з такими порушеннями договір оренди недійсним: дострокове розірвання договору оренди і так автоматично припиняє договір суборенди. Як виняток, законом можуть передбачатися випадки, в яких орендар може здавати в суборенду орендоване майно і без згоди орендодавця. Так, відповідно до п. 1 ст. 638 ГК якщо договором оренди транспортного засобу з екіпажем не передбачено інше, орендар має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду. Згідно п. 6 ст. 22 ЗК орендар земельної ділянки, за винятком резидентів особливих економічних зон - орендарів земельних ділянок, має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше . Правда, в законі можна зустріти й іншу крайність - коли суборенда заборонена в принципі (наприклад, п. 2 ст. 631 ГК - щодо майна, зданого в прокат). В якості інших розпорядчих дій орендаря ст. 615 ГК називає надання орендованого майна в безоплатне користування, а також передача орендних прав в заставу та внесення їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. Як і суборенда, дані дії не тягнуть зміни осіб у зобов'язанні на боці орендаря * (178), однак допускаються за загальним правилом тільки за згодою орендодавця. Наприклад, хоча саме по собі укладення договору застави права оренди не означає зміни осіб у зобов'язанні з договору оренди, така зміна в будь-якому випадку відбудеться, якщо матиме місце звернення стягнення на заставлене право: права і обов'язки орендаря (заставодавця) у силу закону перейдуть до третій особі (причому, найімовірніше, навіть не до заставодержателя) * (179). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Сторони договору оренди" |
||
|
||