Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

3. Особливості продажу частки у праві власності на нерухоме майно

Нерухомі об'єкти, за винятком земельних ділянок, є неподільними речами. Безумовно, неподільні морські і повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Строго кажучи, неподільні в натурі та будівлі (споруди), як житлові, так і нежитлові.
Вони подільні тільки юридично (1). З цим пов'язана особливість вітчизняного правопорядку, яка визнає в якості юридично самостійних об'єктів нерухомості квартири в житлових будинках, окремі кімнати в квартирах, вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення в житлових будинках, нежитлові приміщення в нежитлових будівлях (спорудах) і т.п. Зазначені частини будівель (споруд) реєструються в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним в якості самостійних нерухомих об'єктів. Крім того, до набрання чинності Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в якості самостійних об'єктів нерухомості були зареєстровані частині приватизованих будівель (споруд) - окремі поверхи, під'їзди, частини поверхів і приміщень. Всі ці частини будівель (споруд) в силу їх державної реєстрації придбали якість юридично індивідуалізованої нерухомості. Тому їх продаж являє собою звичайну купівлю-продаж нерухомості, підпорядковану нормам § 7 гл. 30 ГК. Таку продаж необхідно відрізняти від продажу частки у праві власності на об'єкт нерухомості.
---
(1) У доктрині дореволюційного російського права безумовно неподільними об'єктами нерухомості вважалися, наприклад, підприємства як майнові комплекси. Але в оцінці інших об'єктів нерухомості існували різні думки. Зокрема, будівлі одними авторами зізнавалися неподільними речами (див.: Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. 1. Вотчинні права. СПб., 1892. С. 47 - 48), а іншими - ділимими речами (див.: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. У 2 т. (Серія "Класика російської цивілістики"). М., 2005. Т. 1. С. 183). Не було єдності поглядів з даного питання і в юридичній літературі радянського періоду (див.: Брауде І.Л. Указ. Соч. С. 108 - 112).
Теоретично може бути продана частка у праві власності як ділимо, так і неподільної нерухомої речі. У договорі продажу частки у праві власності на об'єкт нерухомості повинні міститися відомості, що дозволяють індивідуалізувати даний об'єкт за правилами ст. 554 ГК. Відчуження частки у праві власності на будинок (споруду) може призвести до режимам нероздільного, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння і користування нерухомістю, що знаходиться в частковій власності.
При режимі нероздільного володіння і користування будівлю, споруду або інша будова розглядається як нероздільний об'єкт загального користування без виділення у володіння і користування співвласникам конкретних приміщень. При режимі роздільного володіння і користування кожному співвласнику виділяються конкретні приміщення (реальна частка), причому розміри виділених приміщень можуть і не відповідати розмірам ідеальних часток учасників спільної власності. При режимі відокремленого володіння і користування кожному співвласнику виділяються конкретні приміщення, розмір яких повністю відповідає частці в спільній власності на об'єкт нерухомості.
При продажу частки у праві власності на будинок (споруду) зберігається спільна часткова власність. Тому умови володіння і користування земельною ділянкою співвласниками, на якій розташована будівля (споруда), визначаються з урахуванням часток у праві власності на будинок (споруду) або сформованого між співвласниками порядку володіння і користування земельною ділянкою (п. 1 ст. 35 ЗК) <1 >.
---
(1) Детальніше про відносини спільної часткової власності на річ див. також § 2 гл. 22 т. II цього підручника.
Режими нероздільного, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння і користування можуть мати місце і при виникненні часткової власності на інші нерухомі об'єкти: земельні ділянки, морські і повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Особливості державної реєстрації частки у праві власності на нерухоме майно закріплені в ст. 24 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Особливості продажу частки у праві власності на нерухоме майно "
  1. § 1. Об'єкти речових прав підприємця
    особливостей у силу того, що його об'єктом є нерухомість особливого роду - земельну ділянку. Для утримання речових прав підприємців характерно, що всі вони з точки зору загальногромадянської класифікації суб'єктивних прав відносяться до числа абсолютних прав. До цієї ж групи прав належать і такі права, як авторські, особисті немайнові, право на ім'я, в тому числі на фірмове
  2. § 2. Оренда
    особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. Об'єкт оренди повинен бути чітко визначений у договорі. Іншими словами, в договорі потрібно вказувати: найменування майна, характеристику його якості, для нерухомості - місце знаходження та інші ознаки, що дозволяють точно встановити відповідний об'єкт і його стан. Якщо в договорі відсутні
  3. § 2. Фінансові ресурси муніципальних утворень
    особливостям правових інститутів, до числа яких належить і інститут фінансової основи місцевого самоврядування, що формують такі похідні галузі, відноситься те, що дані інститути є похідними від інститутів основних галузей права. Так, інститут фінансової основи місцевого самоврядування є похідним від правових інститутів, що регулюють фінансову систему держави,
  4. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    особливість предмета і методу цивільного права, можна прийти до висновку, що сукупність майнових відносин, заснованих на юридичній рівності сторін, предметом яких виступають земельні ділянки, є цивільно-правовий. Інші види відносин, що виникають у зв'язку із земельними ділянками, підпадають під правове регулювання норм права іншої галузевої приналежності. У даному випадку
  5. § 4. Право приватної власності окремих юридичних осіб
    особливо споживчої, сьогодні все більше відбивається і в російському кооперативному русі, хоча зовсім недавно у вітчизняних роботах по кооперації кооперативи розглядалися в якості альтернативи виключно державного сектора економіки, без урахування самостійності соціального і приватного секторів * (893). Чинне російське законодавство не об'єднує кооперативи в єдину
  6. § 2. Право спільної часткової власності
    особливості "повністю позбавляють право спільної часткової власності речового характеру. Право на розділ майна та виділ з нього частки в натурі - невід'ємні риси спільної часткової власності як речове-правової конструкції" * (982 ). Слід погодитися, що такий стан можна пояснити тільки прагненням законодавця створити цінні папери, аналогічні цінних паперів, існуючим в США на основі
  7. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    особливостей потерпілого (див. ст. 151 ЦК). Така можливість (якої було у радянському законодавстві) дозволяє зробити принциповий висновок про те, що сьогодні всі особисті немайнові відносини в тій чи іншій мірі (одні в більшій, інші в меншій) пов'язані з майновими, а сам майновий ознака в предметі цивільного права не тільки і не просто домінує, але й об'єднує
  8. § 1. Загальні положення про купівлю-продаж
    особливості товару і інш.) * (3). Відсутність чітких критеріїв при їх виділенні легко пояснюється тим, що мета права - оптимальне і ефективне регулювання суспільних відносин, а не побудова логічно бездоганних схем і моделей. Саме тому законодавець замість суворого класифікаційного використовує динамічний перечневого підхід, що дозволяє врахувати нюанси тих чи інших відносин
  9. § 5. Договори продажу нерухомості та підприємства
    особливість санкцій за передачу підприємства з недоліками, суть яких - у наступному (див. ст. 565 ЦК). Недоліки майна у складі підприємства, а також його відсутність внаслідок втрати, відображені в передавальному акті, дають покупцеві право вимагати тільки відповідного зменшення ціни: можливість застосування інших санкцій повинен передбачати договір. Однак продавець, який одержав від
  10. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    особливостей житлового приміщення допускається перевищення зазначеної норми на всю сім'ю не більше ніж на половину норми надання площі житлового приміщення, належить мати одній особі. Крім того, федеральними законами, законами суб'єктів Федерації, що встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами соціального найму, окремим категоріям громадян можуть бути встановлені інші