Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

2. Особливості продажу житлових приміщень

Істотною умовою договору продажу будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, іншого житла, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК).
У зазначений перелік можуть бути включені такі суб'єкти:
а) наймач житлового приміщення і члени сім'ї наймача за договором соціального найму житлового приміщення, а також громадяни, що перестали бути членами сім'ї наймача житлового приміщення, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні. Коло вищевказаних осіб визначається за правилами ст. 31 ЖК;
б) наймач житлового приміщення за договором комерційного найму житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст. 677 ЦК);
в) піднаймач жилого приміщення в межах строку дії договору найму житлового приміщення, як соціального, так і комерційного (ст. 685 ЦК, ст. ст. 77 і 79 ЖК);
г) тимчасові мешканці, яким наймачем і громадянами, постійно з ним проживають, за спільною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця надано право безоплатного проживання строком до шести місяців (1);
--- ---
(1) Всі перераховані вище громадяни зберігають право користування житловим приміщенням після його придбання новим власником в силу правил ст. 675 ЦК та ст. 64 ЖК, згідно з якими перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни даного договору: новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.
Д) особа, що володіє правом довічного користування житловим приміщенням у порядку заповідального відмови (ст. 1137 ЦК, ст. 33 ЖК);
е) одержувач ренти за договором довічного змісту з утриманням, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ЦК, ст. 34 ЖК);
ж) ссудополучатель по договором безоплатного користування житловим приміщенням у межах строку дії договору (п. 1 ст. 700 ЦК).
Наведений перелік осіб, які зберігали відповідно до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, носить приблизний характер. Законодавством можуть бути визначені й інші особи та підстави збереження за ними такого права. У випадках, коли які-небудь особи, що зберігають відповідно до закону права користування житлом, не були зазначені в договорі купівлі-продажу житла, такий договір в силу норми п. 1 ст. 432 ГК буде вважатися неукладеним.
В окремих випадках законодавець визначає додаткові умови для здійснення угод купівлі-продажу житлових приміщень. Наприклад, згідно з п. 4 ст. 292 ЦК при деяких обставинах продажу житлового приміщення допускається тільки за згодою органу опіки та піклування. По-перше, це стосується ситуацій, коли в продається житло проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування). По-друге, йдеться про випадки, коли таким продажем зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб. При продажу кімнати в комунальній квартирі необхідно дотримуватися право переважної покупки відчужуваної кімнати, що належить іншим власникам кімнат у цій комунальній квартирі (ч. 6 ст. 42 ЖК).
Своєрідністю володіє покупка квартири або кімнати в багатоквартирному житловому будинку. Згідно ст. 38 ЖК при придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (склад якого визначений у ст. 290 ЦК та ст. 36 ЖК). Умови договору, згідно з якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.
При покупці кімнати в комунальній квартирі у покупця виникає також право спільної часткової власності на спільне майно у комунальній квартирі (ч. 3 ст. 42 ЖК). Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі пропорційна розміру загальної площі зазначеної кімнати. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника кімнати в комунальній квартирі, що знаходиться в даному будинку, пропорційна частці у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі. Частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату. У силу цього частка покупця у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі дорівнює частці продавця такої кімнати (ст. 42 ЖК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Особливості продажу житлових приміщень "
  1. 2. Договірні умови
    особливостей позиції О.С. Іоффе, І.Б. Новицького, Н.Д. Єгорова та всіх інших, хто виступає за потрійний розподіл умов договору, проявляється при визначенні сутності звичайних умов. Ця особливість одержала вираження, зокрема, в суперечці О.С. Іоффе з В.І. Кофманом і Р.О. Халфиной. Стосовно до перших опонентові суперечка стосувалася питання про те, чи слід імперативні норми включати в число
  2. § 2. Правовий режим речей
    особливістю будь-якого речового права, об'єктом якого виступає земельна ділянка, є цільовий характер використання цієї землі, причому цей характер повинен бути, згідно вимог земельного законодавства, зафіксований в правовстановлюючих документах на дану ділянку. Зміна цільового Щ призначення земельних ділянок можливе лише за згодою того державного органу, який
  3. § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
    особливостей, встановлених ЦК для роздрібної купівлі-продажу. Особливості має порядок визначення вимог до якості товарів за договором роздрібної купівлі-продажу. Умова про відповідність товару обов'язковим вимогам Держстандартів повинно бути включено в договір. Але оскільки в більшості випадків договір роздрібної купівлі-продажу полягає не в письмовій формі, то умова про якість доводиться до
  4. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    особливо якщо заперечується принцип розглядати через призму взаємовідносин системи державної влади та місцевого самоврядування. З одного боку, якщо допустити на місцевому рівні прийняття економічно необгрунтованих рішень, то несприятливі соціальні наслідки, які їх прийняття неминуче спричинить, усувати доведеться державі, що, природно, призведе до прямих (і, як правило,
  5. § 6. Похідні підстави набуття права власності
    особливо важливо у випадках ліквідації юридичної особи, при визначенні конкурсної маси оголошеного неспроможним (банкрутом) суб'єкта підприємницької діяльності. Легітимація позивача за віндикаційним позовом (як правило) і по обязательственному позовом із заподіяння шкоди вимагає визначення моменту переходу права власності, якщо дана річ стала предметом купівлі-продажу, міни чи іншій
  6. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    особливість предмета і методу цивільного права, можна прийти до висновку, що сукупність майнових відносин, заснованих на юридичній рівності сторін, предметом яких виступають земельні ділянки, є цивільно-правовий. Інші види відносин, що виникають у зв'язку із земельними ділянками, підпадають під правове регулювання норм права іншої галузевої приналежності. В даному випадку
  7. § 3. Застава
    особливості застави земельних ділянок (ст. 62-68), підприємств (ст. 70 - 73) і житлових приміщень (ст. 74-78). Застава прав. Застава може бути встановлений на майнові права, зокрема на частку в праві спільної власності - п. 2 ст. 246 ЦК, право вимоги - ст. 336 ГК, право оренди - п. 2 ст. 615 ГК, виключне право на результати інтелектуальної діяльності - п. 5 ст. 1233 ЦК. Правова
  8. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    особливостей потерпілого (див. ст. 151 ЦК). Така можливість (якої було у радянському законодавстві) дозволяє зробити принциповий висновок про те, що сьогодні всі особисті немайнові відносини в тій чи іншій мірі (одні в більшій, інші в меншій) пов'язані з майновими, а сам майновий ознака в предметі цивільного права не тільки і не просто домінує, але й об'єднує
  9. § 1. Загальні положення про купівлю-продаж
    особливості товару і інш.) * (3). Відсутність чітких критеріїв при їх виділенні легко пояснюється тим, що мета права - оптимальне і ефективне регулювання суспільних відносин, а не побудова логічно бездоганних схем і моделей. Саме тому законодавець замість суворого класифікаційного використовує динамічний перечневого підхід, що дозволяє врахувати нюанси тих чи інших відносин
  10. § 5. Договори продажу нерухомості та підприємства
    особливість санкцій за передачу підприємства з недоліками, суть яких - у наступному (див. ст. 565 ЦК). Недоліки майна у складі підприємства, а також його відсутність внаслідок втрати, відображені в передавальному акті, дають покупцеві право вимагати тільки відповідного зменшення ціни: можливість застосування інших санкцій повинен передбачати договір. Однак продавець, який одержав від
© 2014-2020  yport.inf.ua