| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
10. Припинення зобов'язань з договору соціального найму житлового приміщення |
||
|
Поняття "розірвання договору найму житлового приміщення" нерозривно пов'язане з поняттям "припинення правовідносин найму житлового приміщення". Припинення даного зобов'язального відносини означає закінчення правового зв'язку, яка існувала між його учасниками, або внаслідок її примусового розриву, або в результаті події, не залежної від волі учасників, або за згодою між ними або з волі одного з них. Житловий кодекс передбачає для всіх зобов'язань найму житлового приміщення особливі підстави їх припинення. Загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені ЦК (ст. ст. 407 - 419), до найму житлових приміщень застосовуються лише в рідкісних випадках (наприклад, ст. 418 ЦК, присвячена припиненню зобов'язань смертю громадянина). До числа підстав припинення правовідносини найму житлового приміщення в першу чергу належить розірвання договору, яке можна визначити як розрив правовідносини найму житлового приміщення за одностороннім волевиявленням наймача, а у випадках, передбачених законом, - за позовом наймодавця. Розірвання договору соціального найму можливо і за угодою сторін (ч. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ЦК). Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення є обов'язок звільнення житлового приміщення. Воно може відбуватися у добровільному порядку, без застосування заходів примусу, або в примусовому порядку. В останньому випадку має місце виселення. Виселення - примусове звільнення житлового приміщення від займають його осіб і від їх майна, тобто видворення їх з житлового приміщення. Виселення в першу чергу застосовується щодо осіб, які відмовилися звільнити житлове приміщення після набрання законної сили рішення суду за позовом наймодавця про розірвання договору найму. Подібні позови завжди містять вимогу і про розірвання договору, і про виселення. Але виселення іноді не пов'язано з припиненням правовідносини найму, наприклад у випадку застосування цього заходу до обличчя, самоправно зайняли жиле приміщення, оскільки тут правовідносини житлового найму не виникало. Припинення правовідносини соціального найму житла може наступити з підстав, не пов'язаних з волевиявленням його учасників або рішенням суду. Так, втрата (руйнування) житлового приміщення - предмета найму може наступити внаслідок події (пожежа, повінь тощо), внаслідок протиправних дій сторонніх осіб або з інших причин, наприклад при необхідності знесення старого житлового будинку. У даному випадку відбувається припинення зобов'язання в силу неможливості виконання (ст. 416 ЦК). Припинення зобов'язання найму житлового приміщення відбувається у зв'язку зі смертю наймача. По даній підставі зобов'язання припиняється, якщо наймач жив один, без сім'ї (ч. 5 ст. 83 ЖК). Це випливає з самої суті даного зобов'язання, оскільки в ньому виконання призначене особисто для кредитора (п. 2 ст. 418 ЦК). У вилучення з правила про неприпустимість одностороннього розірвання цивільно-правового договору наймач за договором соціального найму з письмової згоди проживають з ним членів сім'ї вправі в будь-який час розірвати договір найму (ч. 2 ст. 83 ЖК) . Така дія наймача є за юридичною природою односторонньою угодою. Воля наймача може при цьому виражатися і у формі фактичних дій, без звернення до наймодавцю з відповідною заявою, оскільки його згоди на це не потрібно. Одностороннє розірвання договору наймачем передбачає добровільне звільнення ним житлового приміщення, а також повне виконання своїх договірних обов'язків, у тому числі щодо внесення плати за користування житловим приміщенням, його поточному ремонту і т.п. Розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця, заснованому на законі, може відбуватися шляхом добровільного виконання наймачем вимог наймодавця. Наприклад, в разі знесення старого будинку багато наймачі погоджуються розірвати договір і переїхати у надаване благоустроєне жиле приміщення, оскільки воно їх цілком влаштовує. У ряді випадків мова йде про розірвання даного договору як наслідки порушення наймачем і (або) членами його сім'ї його умов (ч. 4 ст. 83 ЖК), в результаті якого цим громадянам загрожує виселення. При відмові наймача від виконання заснованого на законі вимоги наймодавця про звільнення житлового приміщення використовуються примусові заходи у вигляді розірвання договору та виселення в судовому порядку. При цьому встановлено ряд юридичних гарантій дотримання житлових прав та інтересів наймача і членів його сім'ї, які можна вважати принципами, що лежать в основі регулювання розірвання договору соціального найму. Закон віддає перевагу наймачеві як слабкій стороні житлового зобов'язання (1). Це виявляється в наданні йому додаткових прав і у встановленні для його контрагента - наймодавця - чітких меж здійснення його прав, а також заходів контролю за законністю їх здійснення (зокрема, шляхом встановлення судового порядку виселення). --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2001 (видання 3-е, стереотипне). (1) Детальніше див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. 2-е вид. М., 1999. С. 792. Перший принцип правового регулювання розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця може бути названий принципом стійкості права користування житловим приміщенням. Він отримав закріплення в ч. 1 ст. 40 Конституції РФ, згідно з якою ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла. Відповідно до ч. 4 ст. 3 ЖК ніхто не може бути виселений з житла інакше як на підставах і в порядку, передбачених федеральним законом. При цьому законодавство містить вичерпний перелік підстав, за наявності яких допускається виселення з житлового приміщення, який не може бути розширений ніякими підзаконними актами. Другим основним принципом регламентації відносин, що виникають у зв'язку з розірванням договору соціального найму з ініціативи наймодавця, полягає в тому, що розірвання цього договору за відсутності згоди наймача і примусове виселення громадян проводиться тільки судом (ст. 84 ЖК). Тому наймодавець навіть у представляються йому очевидними та незаперечними випадках не вправі своїм рішенням розірвати договір і виселити наймача з членами його сім'ї із займаного ними житлового приміщення. Він і в цих ситуаціях повинен звернутися з позовом до суду, який з'ясовує дійсне наявність законних підстав для виселення і дотримання всіх передбачених законом умов для розірвання договору соціального найму. Третій принцип, що визначає дотримання прав та інтересів наймача при розірванні договору соціального найму з ініціативи наймодавця, полягає в тому, що виселення наймача та членів його сім'ї в даному випадку допускається, як правило, за умови надання яких виселяють іншого житлового приміщення за договором соціального найму. При цьому закон визначає, яким вимогам має відповідати це приміщення. Тому виселення наймача та членів його сім'ї з житлових приміщень фонду соціального використання в більшості випадків означає їх переселення в інше приміщення. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 10. Припинення зобов'язань з договору соціального найму житлового приміщення " |
||
|
||