| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
19.1. Загальні положення про оренду |
||
|
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК РФ). Володіння і (або) користування майном є тимчасовим. Саме тимчасовим характером володіння і користування насамперед і відрізняється договір оренди від інших відплатних договорів з передачі майна: від договорів купівлі-продажу, міни, дарування, позики, за якими майно переходить до набувача у власність. Дані договори слід відмежовувати і з предмета. Предметом оренди можуть бути речі тільки індивідуально-визначені і неспоживна. Основною особливістю, що відрізняє договір оренди від договору з надання майна в тимчасове безоплатне користування, є його БЕЗОПЛАТНО характер. Договір оренди є консенсуальним, оплатним і взаємним. До видів договору оренди ГК РФ віднесені договори: прокату, оренди транспортних засобів, оренди будівлі або споруди, оренди підприємства, фінансової оренди. Крім спеціальних видів оренди в ГК РФ та інших законах виділяються договори оренди окремих видів майна (земельних ділянок, ділянок лісового фонду і т.д.). Сторони договору оренди іменуються орендодавцем (наймодавцем) і орендарем (наймачем). Орендодавцем вправі виступати будь-яка фізична або юридична особа (включаючи іноземне), що має титул як власника майна, так і особи, уповноваженої законом або власником здавати майно в оренду. Правом здачі майна в оренду наділений його власник, оскільки право розпорядження становить один з основних елементів змісту права власності. Власник має право виступати орендодавцем як безпосередньо, так і через інших осіб. До іншим особам, які можуть бути орендодавцями в силу закону, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства; казенне підприємство як суб'єкт права оперативного управління; установа щодо майна, придбаного ним на доходи, отримані внаслідок підприємницької діяльності , дозволеної установі її установчими документами. При цьому державні або муніципальні унітарні підприємства, яким майно належить на праві господарського відання, самостійно розпоряджаються рухомим майном (за винятком випадків, встановлених законом або іншими правовими актами), а нерухомість здають в оренду за згодою власника. Казенне ж підприємство, засноване на праві оперативного управління, як нерухоме, так і рухоме майно здає в оренду за згодою власника, тобто за згодою Російської Федерації, суб'єкта РФ чи муніципального освіти (ст. 608 ЦК РФ). Орендарями за договором оренди за загальним правилом виступають будь-які фізичні та юридичні особи, включаючи іноземні. Разом з тим для деяких видів оренди ГК РФ встановлені винятки з цього правила. Так, орендарем житлових приміщень має право виступати тільки юридична особа; при оренді підприємства і фінансову оренду - особа, що займається підприємницькою діяльністю, за договором прокату - особа, яка використовує майно для споживчих цілей. Форма договору оренди може бути письмової та усної. У письмовій формі повинен відбуватися договір оренди юридичних осіб між собою і з громадянами. Для угод між громадянами письмова форма встановлена тільки у відношенні угод, що укладаються на термін більше року. Сума угоди при цьому значення не має. У письмовій формі укладаються договори оренди нерухомого майна. Крім того, дотримання письмової форми потрібно у випадках, коли така форма для угод передбачена законом. Так, у письмовій формі повинні відбуватися договори прокату, договори оренди транспортних засобів (ст. 609 ЦК РФ). Для договору оренди будівель і споруд, договору оренди підприємства допустима лише письмова форма шляхом складання єдиного документа, підписаного обома сторонами. Укладення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового чи іншого зв'язку чи акцепту оферти шляхом вчинення конклюдентних дій у цьому випадку неприпустимо. Договори оренди, що передбачають в подальшому перехід права власності на це майно до орендаря, повинні укладатися в формі, обов'язковою для договору купівлі-продажу відповідного майна. Договір оренди будівель і споруд, договір оренди підприємств підлягають державній реєстрації. Порядок укладення договорів оренди регулюється загальними положеннями укладання договорів. Одна з особливостей укладення договорів оренди полягає в широкому поширенні у підприємницькій діяльності практики проведення торгів з продажу права оренди майна. Договір оренди при цьому укладається з особою, що виграв торги. Важливу особливість порядку укладення договору оренди становить переважне право орендаря на укладення договору на новий термін. Предметом договору оренди є речі та інше майно, в тому числі майнові права та обов'язки, виняткові права на результати інтелектуальної діяльності. При цьому предмет договору оренди повинен вважатися встановленим, якщо зміст договору дозволяє точно встановити майно, яке підлягає передачі в якості об'єкта оренди. З цією метою в договорі неодмінно повинні вказуватися конкретизують об'єкт дані: найменування майна, інвентарний номер, адреса, місце розташування, призначення, якісні характеристики та ін При оренді земельних ділянок, наприклад, вказуються межі та площа земельної ділянки, її місце розташування, кадастровий номер, категорія земель і т.п. Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: 1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово ; 2) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів і доходів; 3) надання орендарем певних послуг; 4) передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду; 5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (ст. 614 ЦК РФ). Термін - одна з основних умов договору оренди. Договір оренди може бути укладений як на визначений, так і на невизначений термін. Оренда на термін до одного року вважається короткостроковою. Якщо договір оренди укладено без зазначення строку, то вважається укладеним на невизначений термін. Для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна ГК РФ і іншими законами встановлюються максимальні (граничні) строки договору (ст. 610 ГК РФ). Основний обов'язок орендодавця полягає в наданні передбаченого договором майна орендарю. При цьому орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо) (ст. 611 ГК РФ). Одна з основних обов'язків орендаря полягає у користуванні орендованим майном відповідно до умов договору, а якщо такі в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна. У процесі користування орендованим майном орендар за згодою орендодавця має право в обмежених межах розпоряджатися ним, включаючи: здачу орендованого майна в суборенду (піднайом) і передачу орендарем своїх прав і обов'язків іншій особі за договором перенайма; надання орендованого майна в безоплатне користування, а також запорука орендних прав та внесення їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар (ст. 615 ГК РФ). Особливої уваги заслуговує припинення договору оренди. Договір оренди може бути припинений і достроково за допомогою його розірвання. Дострокове розірвання договору оренди, як і інших цивільно-правових договорів, за загальним правилом здійснюється внаслідок угоди сторін. На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар: 1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; 2) істотно погіршує майно; 3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату; 4) не виробляє капітального ремонту у разі покладання на нього такого обов'язку (ст. 619 ЦК РФ). Дострокове розірвання договору судом на вимогу орендаря можливо у випадках, коли: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначенням майна; 2) здане в оренду майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець; 3) орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту; 4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (ст. 620 ГК РФ). Особливим випадком припинення договору оренди є викуп орендованого майна орендарем як після закінчення терміну оренди, так і до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої суми. Умова про викуп орендованого майна може бути передбачено як законом, так і договором. Доля проведених орендарем за рахунок власних коштів поліпшень залежить від двох обставин: 1) наявності або відсутності згоди орендодавця на їх вчинення; 2) характеру поліпшень (віддільні вони від об'єкта оренди без шкоди для майна або ні). Всі зроблені орендарем (як за згодою орендодавця, так і без такого) віддільні поліпшення є власністю орендаря і можуть бути їм вилучено. Змінено це правило може бути тільки за згодою сторін у договорі оренди. Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Якщо вони зроблені без згоди орендодавця, то переходять до нього безоплатно (ст. 623 ГК РФ). Відповідальність сторін за договором оренди є повною і будується за загальними правилами. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 19.1. Загальні положення про оренду " |
||
|
||