| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 4. Договір оренди будівлі та споруди |
||
|
1. Поняття договору оренди будівлі та споруди. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК). В основі формування спеціальних правил, що дозволили виділити даний договір в самостійний вид оренди, - специфічність його предмета: будівлі та споруди як окремо стоять об'єкти нерухомості відрізняються фундаментальної (міцної) прив'язкою до конкретної земельної ділянки, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації і тому мають відносно високу вартість і особливу значимість для цивільного обороту. У правовому регулюванні оренди будівель і споруд пріоритетні правила § 4 гл. 34 ГК "Оренда будинків та споруд", потім слідують загальні положення про оренду (ст. 625 ЦК). Договір оренди будівлі та споруди БЕЗОПЛАТНО, взаємний (сіналлагматіческій), консенсусний. 2. Сторони договору. Орендодавцем з даного договору вправі виступати будь-яка фізична або юридична особа, яка має титул власника будівлі або споруди, або особа, що має повноваження законом або власником здавати дані об'єкти в оренду. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, є державною або муніципальною власністю і не закріплене за державними і муніципальними підприємствами і установами, то орендодавцями за цим договором виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції, встановленої актами, що визначають статус цих органів " * ". Так, Федеральне агентство з управління федеральним майном виступає орендодавцем перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, споруд та нежитлових приміщень, що не закріплених за іншими юридичними особами, на речовому праві . --- "*" При здачі в оренду державних будівель і споруд нерідко в договорі орендодавцем називається балансоутримувач, який не є при цьому стороною договору - орендодавцем. Іншими словами, тут немає множинності осіб на стороні орендодавця. Балансоутримувач, будучи господарюючим суб'єктом орендодавця, відповідає за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта. КонсультантПлюс: примітка. Розпорядження Мингосимущества РФ від 23.03.1998 N 252-р "Про затвердження Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд та нежитлових приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду та безоплатне користування" втратило чинність у зв'язку з виданням розпорядження Мінмайна РФ від 19.12.2003 N 7111-р <Про скасування розпорядження Мингосимущества РФ від 23.03.1998 N 252-Р>. Див: п. 1 Постанови Уряду РФ від 5 січня 1998 р. N 3 "Про порядок закріплення та використання що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень" / / СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264. Див також: Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд та нежитлових приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду та безоплатне користування, затвердженого розпорядженням Мингосимущества Росії від 23 березня 1998 р. N 252-р / / Закон. 1999. N 4. До іншим особам, уповноваженою бути орендодавцями в силу закону, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства; казенне підприємство як суб'єкт права оперативного управління, установа - щодо будівель і споруд , придбаних ним в результаті підприємницької діяльності, дозволеної установі її установчими документами (ст. 295, 297, 298 ЦК, ст. 18, 19 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах"). При цьому державні та муніципальні унітарні підприємства здають в оренду будівлі і споруди не тільки за згодою власника або органу, ним уповноваженої, але і з дотриманням вимоги про збереження підприємством можливості здійснювати діяльність, предмет і цілі якої визначені статутом такого підприємства. Орендарями вправі бути громадяни та юридичні особи, але, як правило, в якості орендарів виступають комерційні та некомерційні організації, що орендують будівлі і споруди для підприємницької діяльності або (стосовно до будівель) для забезпечення їх діяльності в якості організації (зокрема, для розміщення офісу). Орендарями житлових будинків можуть бути тільки юридичні особи (п. 2 ст. 671 ЦК). 3. Форма договору оренди будівлі та споруди може бути тільки письмовою. Більше того, п. 1 ст. 651 ГК виключає вибір способу додання угоді письмової форми, встановлюючи, що даний договір укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Висновок його допомогою обміну документами з використанням засобів письмовій зв'язку або у формі акцепту діями письмовій оферти неприпустимо. Недотримання форми даного договору тягне його недійсність. Укладення договору та його державна реєстрація. Відповідно до загального правила про порядок укладання угод договір оренди будівлі або споруди на термін менше одного року вважається укладеним з моменту його підписання сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ЦК). Договір оренди будівлі або споруди на термін не менше одного року (тобто на термін, що дорівнює року і більше) підлягає державній реєстрації і вважається укладеним лише з моменту його державної реєстрації (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ЦК). Отже, за відсутності такої реєстрації договір вважається неукладеним. Зазначене наслідок порушення вимоги про державну реєстрацію є особливим. Воно являє виняток з правила п. 1 ст. 165 ЦК, згідно з яким порушення вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність "*". --- "*" Встановлення даного спеціального наслідки правопорушення, на наш погляд, цілком правомірно, як засноване на правилах ст. 168 ГК про наслідки вчинення правочину, суперечить правовим актам. Як відомо, відповідно до зазначеної статті, можливе встановлення в законі інших, крім недійсності правочину, наслідків порушення. Аналогічний підхід проявлений законодавцем при визначенні наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію щодо угоди купівлі-продажу підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК). Таким чином, в вилучення із загального правила п. 2 ст. 609 ГК про реєстрацію договору оренди нерухомості незалежно від терміну оренди даний договір підлягає державній реєстрації, лише якщо він укладений на строк не менше одного року. І, навпаки, такої реєстрації не вимагається, якщо термін договору менше року. При цьому реєстрація права оренди можлива, як зазначалося раніше (див. § 1 цієї глави), лише поряд з реєстрацією договору оренди і лише за наявності в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт (права власності, права господарського відання та ін.) Разом з тим у комерційній практиці найчастіше для того, щоб уникнути вимоги про державну реєстрацію договору, сторони укладають його на термін менше одного року (наприклад, на 11 місяців), а потім продовжують його дію на той самий строк або на інший термін менше одного року, або на невизначений термін. У результаті в цілому договірні відносини тривають більше одного року. В даний час практика арбітражних судів з цього питання визначається позицією, вираженої Президією Вищого Арбітражного Суду РФ у ряді судових справ. Так, укладеними на термін менше року і тому не підлягають державній реєстрації були визнані договори оренди будівель, укладені на термін менше року, а потім поновлені на термін знову ж менше року або на невизначений термін. На думку Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, між сторонами в подібних випадках починає діяти новий договір оренди будівлі, умови якого ідентичні умовам первинного договору, термін дії якого закінчився "*". З наведеного твердження випливає також інший висновок: договір оренди, укладений на невизначений строк, з метою застосування п. 2 ст. 651 ЦК вважається укладеним на строк менше одного року. --- "*" Див: п. 10, 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним " . Практично важливим є питання про порядок обчислення річного строку, необхідного для державної реєстрації. Зокрема, укладеними на строк, що дорівнює році, і тому підлягають державній реєстрації в практиці арбітражних судів визнаються договори оренди будівлі або споруди, термін дії яких визначений з 1-го числа будь-якого місяця поточного року до 30-го (31-го) числа попереднього місяця наступного року "*". --- --- "*" Див: п. 3 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою". Наприклад, термін договору з 1 лютого 2003 р. по 31 січня 2004 Представляється, що виведення Президії Вищого Арбітражного Суду РФ не цілком точний як що не відповідає правилам п. 1 ст. 192 ГК про закінчення строку, обчислюваного роками. Вимоги цивільного законодавства про державну реєстрацію договору оренди будівлі та споруди поширюються також на договори суборенди (див. п. 19 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). 4. Предмет договору та інші умови. Відповідно до ЦК до числа істотних умов договору оренди будівель і споруд належать умови про предмет договору та розмір орендної плати. В інших правових актах перелік подібних умов може бути доповнений. Так, якщо в оренду здається будівлю чи споруду, що належить до об'єктів культурної спадщини, то істотними умовами договору є відомості про особливості, що складають предмет охорони даного об'єкта культурної спадщини, і вимоги до збереження об'єкта культурної спадщини " * ". --- "*" Див: ст. 56 Федерального закону від 25 червня 2002 р. "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації" / / Відомості Верховної. 2002. N 26. Ст. 2519; 2003 . N 9. Ст. 805. Предметом договору служать будівлю і споруду. Будинки і споруди кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню (п. 1 ст. 130 ЦК). Як предмет оренди, будівлі та споруди визначаються в договорі зазначенням їх адреси (чи іншого загальноприйнятого опису місця розташування об'єкта, що дозволяє однозначно визначити об'єкт на певній території); найменування (коли воно існує; наприклад, Будинок журналіста), інвентарного номера, призначення (житлове, нежитлове; якщо нежитлове, то - виробниче, складське, торговельне тощо); поверховості і т.п. Опис об'єктів проводиться на підставі документів, засвідчених організаціями, що здійснюють технічний облік (інвентаризацію) об'єктів нерухомості. ЦК не пояснює відмінностей між будівлями і спорудами, оскільки зазначені поняття не відносяться до числа правових. У кожному конкретному випадку вид (категорія) об'єкта визначається згідно з даними або органів (організацій), які здійснюють державний облік та технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна, або Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно виходячи з категорії, присвоєної йому при кадастровому і технічному обліку (інвентаризації). Зауважимо також, що ЦК не надає юридичного значення поділу об'єктів на будівлі та споруди, оскільки спеціальні правила про оренду зазначених об'єктів не диференціюють виникають у зв'язку з цим правовідносин. Набагато важливіше відрізняти будівлі та споруди від інших будівель і конструкцій, що не відносяться до нерухомості (кіосків, наметів і т . п.), а також від інших видів нерухомого майна (житлових та нежитлових приміщень, вбудовано-прибудованих приміщень та інш.). Згідно з вимогами кадастрового і технічного обліку поняття "будівля" і "споруда" технічно характеризуються як об'єкти капітальної забудови - міцно, фундаментально пов'язані із земельною ділянкою. У цьому сенсі до будівель, наприклад, не можуть бути віднесені тимчасові переносні будови полегшеного (збірно-розбірного) типу без фундаменту: павільйони, кіоски, ларьки тощо Будівля (споруда) - самостійний (окремо стоїть) об'єкт нерухомості. За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як вбудовано-прибудовані приміщення, житлові та нежитлові приміщення, що входять до складу будівель і споруд. Будинки призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи і поділяються на житлові та нежитлові. Житлові будинки призначені для постійного перебування в них людей з метою проживання та на основі договору оренди можуть бути надані у володіння та (або) користування тільки юридичній особі (п. 2 ст. 671 ЦК) "*". До нежитловим відносяться будівлі, що використовуються для адміністративних, виробничих, навчальних, культурно-просвітницьких, лікувальних, складських та інших подібних цілей. --- "*" Юридичне ж особа, в свою чергу, може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян виходячи з п. 2 ст. 671 ГК. Докладніше про це див гол. 6 цього підручника. Споруди служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. До споруд, згідно з вимогами органів кадастрового і технічного обліку, зазвичай відносять: оранжереї, споруди транспорту та зв'язку, портові споруди, тепло-і електростанції, мости, трансформатори, спортивні споруди (стадіони, басейни) та інші інженерні споруди. Предметом аналізованого договору можуть бути саме будівлі або споруди в цілому, а не об'єкти, що входять до їх складу. Об'єкти, що входять до складу будівлі або споруди, як уже зазначалося, можуть бути віднесені як до житлових (службова квартира в будівлі школи), так і до нежитлових приміщень (підвальне приміщення, кімната під офіс в адміністративному будинку або в спортивно-видовищному спорудженні та т . п.). Оренда житлових приміщень для проживання в них регулюється гл. 35 ГК "Найм житлового приміщення". Відносно ж правового регулювання договору оренди нежилих приміщень, що входять до складу будівель або споруд, будь-які спеціальні правила в ГК відсутні. Тому, виходячи з ст. 625 ГК, до оренди нежитлового приміщення в складі будівлі або споруди повинні застосовуватися загальні положення про оренду, а не спеціальні правила § 4 гл. 34 ГК "Оренда будинків та споруд". Разом з тим нежитлове приміщення в складі будівлі або споруди іноді розцінюється в юридичній літературі як предмет саме договору оренди будівлі та споруди "*". Подібного підходу не уникла і практика Вищого Арбітражного Суду РФ, відносячи до угод, що підлягають державній реєстрації, лише ті з договорів оренди нежитлових приміщень у складі будівель і споруд, які укладені на строк не менше одного року . Висновок Президії Вищого Арбітражного Суду РФ заснований на міркуваннях про те, що оскільки в ГК відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договору оренди нежитлового приміщення, то до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ГК. --- "*" Див: Цивільне право. Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. 2. М., 1997. С. 185. Див: п. 2 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" / / ВВАС РФ. 2000. N 7. Видається, що подібний висновок не цілком точний. Як відомо, ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" відносить нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також угоди з якими підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом (див. також п. 1 ст. 164 ЦК). Таким випадком, що передбачає державну реєстрацію подібної угоди, є, на наш погляд, правило п. 2 ст. 609 ГК. Відповідно до зазначеної статті договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Спеціальні ж правила про державну реєстрацію договору оренди нежитлових приміщень у складі будівель і споруд, за визнанням самого Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, відсутні. Отже, незважаючи на деяку абсурдність ситуації, зазначений договір підлягає державній реєстрації незалежно від терміну угоди. Інший підхід суперечив би буквальному тлумаченню і п. 2 ст. 609 ГК, та п. 1 ст. 650 ГК, а також свідчив би про те, що до договору оренди нежитлових приміщень у складі будівель і споруд повинні застосовуватися й інші положення § 4 гл. 34 ГК. Тим часом у ЦК немає подібне правило. Крім того, такий підхід навряд чи доцільний. Договір оренди нежитлових приміщень найчастіше припускає короткострокове володіння і користування. Поширення на цей договір більш жорстких правил § 4 гл. 34 ГК про оформлення договору, орендній платі, про наслідки недотримання зазначених умов вкрай ускладнило б його висновок. Представляється, що в даній ситуації доцільно внесення змін до ЦК і введення спеціального правила щодо державної реєстрації нежитлових приміщень у складі будівель і споруд, подібного правилом п. 2 ст. 651. 5. Орендна плата, як уже зазначалося, відноситься до істотних умов даного договору, і за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про її розмір договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються (п. 1 ст. 654). Зазвичай орендна плата встановлюється у грошовій формі за одиницю площі орендованої будівлі або споруди (зокрема, за 1 кв. М). Втім, у договорі сторони можуть передбачити й інші форми оплати та способи її розрахунку. Так, при оренді пам'яток історії, культури, архітектури таким показником може бути площа будівлі в цілому. Орендна плата диференціюється залежно від ступеня зносу будівлі або споруди, виду діяльності орендаря при використанні об'єкта (біржова, банківська, освітня, гральний бізнес і т.п.), виду та якості будівельного матеріалу (цегла, бетон і інш.), Статусу будівлі (об'єкт культурної спадщини народів Росії), типу будівлі (виробниче, складське і т.п.), ступеня технічного облаштування, зручностей комерційного використання (вихід на магістралі, місцезнаходження від станцій метро і т.п.) і інших показників. Плата за оренду будівлі або споруди включає плату за користування земельною ділянкою (п. 2 ст. 654 ЦК). Правило це диспозитивное, і законом або договором може бути передбачено окрему плата за землю поряд із платою за оренду будівлі або споруди. Якщо плата за оренду будівлі або споруди встановлена в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) (припустимо, 1 кв. М) чи іншого показника його розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди (п. 3 ст. 654 ЦК). Оплата здійснюється звичайно помісячно або поквартально. Широко поширена попередня форма оплати. 6. Термін договору. Договір оренди будівлі та споруди може бути укладений на термін як певний (це може бути і короткострокова, і довгострокова оренда), так і невизначений. Єдиний граничний термін оренди будівель і споруд законодавством не встановлений. Максимальні терміни можуть бути встановлені в правових актах лише для окремих випадків здачі в оренду будівель і споруд. 7. Права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд у порівнянні з правами та обов'язками за договором, що укладається на підставі загальних положень про оренду, що не піддалися кардинальним змінам. Передача будівлі та споруди і його повернення складають одну з основних обов'язків сторін. Вона включає не тільки надання будівлі або споруди орендарю у володіння або користування, але і підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу, що підписується сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК). При цьому, якщо договір оренди будівлі та споруди укладений на строк не менше року і підлягає державній реєстрації, то передача будівлі або споруди орендарю за передавальним актом повинна мати місце лише після реєстрації угоди. У передавальному акті, як правило, фіксується санітарний та технічний стан орендованої будівлі або споруди. Норма ГК про порядок передачі будівлі або споруди не імперативно, і законом або договором може бути визначено інший порядок. Так, в договір може бути включена умова про те, що при укладанні договору оренди будівлі на новий строк (при поновленні договору) передавальний акт або інший документ про передачу не складається. Названі правила про передачу будівлі та споруди діють і при поверненні будівлі або споруди у разі припинення зобов'язання. Права орендаря на земельну ділянку при оренді будівлі або споруди. Одну з основних особливостей правового регулювання оренди будівель і споруд становить обов'язок орендодавця з передачі орендарю не тільки нерухомості зазначеного виду, а й права на земельну ділянку, на якій вона розташована і який необхідний для її використання. Виходячи з п. 1 ст. 652 ЦК право орендаря будівлі, споруди на таку земельну ділянку безперечно. Воно не залежить від характеру прав орендодавця на земельну ділянку (власність, постійне (безстрокове) користування, довічне успадковане володіння, оренда "*" та ін.) Вид права орендаря на земельну ділянку зумовлений характером прав орендодавця на земельну ділянку, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду. Якщо орендодавець будівлі, споруди є власником земельної ділянки, то виходячи з п. 2 ст. 652 ЦК та правил ЗК право орендаря на земельну ділянку визначається законом або угодою сторін. Орендарю будівлі, споруди в цьому випадку надається право оренди чи передбачене договором інше право на відповідну частину земельної ділянки (зокрема, право постійного (безстрокового) користування, право безоплатного користування тощо). Якщо ж договір оренди будівлі або споруди не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування відповідною частиною земельної ділянки. --- "*" Характер цих прав встановлюється ЗК і гол. 17 ГК. Якщо ж будівля, споруда знаходиться на чужому для орендодавця земельній ділянці (наприклад, земля є державною власністю), орендодавець має право передати в оренду варте на цій ділянці будівлю або споруду разом із земельною ділянкою, не просячи у власника земельної ділянки згоди на таку передачу, якщо це не суперечить умовам користування ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (ст. 652 ЦК). Питання про характер прав орендаря будівлі, споруди на займаний цією нерухомістю земельну ділянку в ЦК не дозволений і повинен бути визначений в договорі згідно з правилами ЗК про права на землю. Якщо ж і в договорі це питання не врегульоване, то, очевидно, виходячи (за аналогією закону) з правила ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК, за таких обставин до орендаря будівлі або споруди переходить на строк оренди об'єкта право користування відповідною частиною земельної ділянки. При продажу земельної ділянки, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, іншій особі за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею або спорудою. Умови такого користування залишаються існували до відчуження земельної ділянки (ст. 653 ЦК). Відповідальність за договором оренди будівлі або споруди та інші способи захисту на випадок невиконання або неналежного виконання визначаються загальними положеннями про оренду. Розірвання договору оренди будівель і споруд також здійснюється відповідно до загальних положень про оренду. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 4. Договір оренди будівлі та споруди" |
||
|
||