| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 5. Договір оренди підприємства |
||
|
1. Поняття договору оренди підприємства. Положення ГК про оренду (майновий найм) підприємства в цілому як майнового комплексу не нові для російського законодавства. ГК РРФСР 1922 р. містив цілий ряд спеціальних правил (див. ст. 153, 162, 164, 171 та ін.), покликаних регламентувати майновий найм державних чи комунальних підприємств як особливого виду майна. ЦК 1964 р. вже не розглядав підприємство як об'єкт права й не включав яких норм про майновий найм підприємства. Соціалістичні організації як господарюючі суб'єкти вправі були здавати внайми лише окремі види майна, що входить до складу підприємства. В Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік 1991 р. (ст. 21) "*" і Основах законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду 1989 (ст. 16) знову допускалася здача в оренду підприємств. --- "*" ВПС СРСР. 1991. N 26. Ст. 733. ВПС СРСР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12 . Ст. 325. Але орендарями вправі були виступати лише певні формування - організації орендарів, утворені трудовими колективами державних підприємств або їх структурних підрозділів. Після підписання договору оренди організація орендарів брала в установленому порядку від орендодавця (міністерства , відомства, об'єднання) майно державного підприємства і набувала статус орендного підприємства. Тим самим договір оренди служив в якості підстави набуття статусу орендного підприємства - особливої організаційно-правової форми підприємства, створеного трудовим колективом державного підприємства на основі оренди майна цього підприємства. Чинний ЦК вперше в історії вітчизняного законодавства виділив договір оренди підприємства в окремий вид договору оренди та передбачив комплекс спеціальних правил, що відбивають специфіку правовідносин, пов'язаних з орендою підприємства. Відповідно до ЦК за договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності (п. 1 ст. 656 ЦК). У правовому регулюванні відносин з оренди підприємства пріоритетні правила § 5 гл. 34 ГК про оренду підприємств. Потім слідують норми § 4 гл. 34 ГК про оренду будівель і споруд (п. 2 ст. 650) (далі - загальні положення ЦК про оренду, про договір, про зобов'язання та угодах) . У діючих нормативних актах договір оренди підприємства розглядається як юридичний факт, що тягне виникнення звичайного договірного зобов'язання майнового найму і не служить більше підставою набуття статусу підприємства, статусу особливої організаційно-правової форми юридичної особи "*". --- "*" Чинному законодавству невідома така організаційно-правова форма юридичної особи, як орендне підприємство. Виділення оренди підприємства (подібно його купівлі-продажу) у самостійний вид договору оренди з особливим правовим режимом обумовлено не стільки тим , що підприємство в цілому як майновий комплекс визнається особливим видом нерухомості, скільки тим, що в оренду здається діючий, функціонуючий, до того ж постійно мінливий об'єкт, підприємство "на ходу", бізнес орендодавця. Важливо помітити, що вчинення даного договору (як і договору купівлі-продажу) не тягне припинення підприємницької діяльності орендодавця, яка здійснювалася на підприємстві до його передачі в оренду. Передача в оренду підприємства також не тягне зміна в правовому статусі юридичної (або фізичної) особи, яка є орендодавцем: він не припиняє діяльність як суб'єкта цивільного права. Так само як і придбання підприємства в оренду не тягне зміни у правовому статусі орендаря. І якщо в якості орендаря виступає індивідуальний підприємець, він може використовувати підприємство у своїй діяльності безпосередньо без створення юридичної особи. Договір оренди підприємства є консенсуальним, оплатним, взаємним. 2. Сторони договору оренди підприємства. ЦК не містить будь-яких прямих вказівок щодо суб'єктного складу цього договору, але підприємство - майновий комплекс, призначений для підприємницької діяльності. Тому сторонами договору оренди підприємства вправі виступати особи, які займаються підприємницькою діяльністю. Це можуть бути як комерційні, так і некомерційні організації, правомочні здійснювати підприємницьку діяльність, а також громадяни - індивідуальні підприємці. Як правило, сторонами виступають все ж комерційні організації. Форма договору. Такий договір під загрозою його недійсності полягає лише в письмовій формі і тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 і 3 ст. 658 ЦК). Укладення договору та його державна реєстрація. Відповідно до загального правила про укладення договору оренди нерухомості (п. 2 ст. 609 ЦК) договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК). Ця вимога поширюється на будь-які договори незалежно від терміну їх дії (на відміну від договору оренди будівель і споруд). Оскільки підприємство в даному випадку виступає в якості об'єкта, а не суб'єкта цивільних прав, реєстрація здійснюється в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (див. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"). За відсутності державної реєстрації даний договір вважається неукладеним. Якщо одна зі сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації , інша сторона має право на підставі п. 3 ст. 165 ЦК пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір "*". --- --- "*" Правило п. 3 ст. 165 ЦК про право зацікавленої сторони пред'явити до суду вимога про зобов'язання реєстрації угоди діє і тоді, коли відповідно до закону угода за відсутності реєстрації вважається неукладеним (а не тільки у випадках, коли угода за відсутності реєстрації вважається недійсною). Цей висновок підтверджується Вищим Арбітражним Судом РФ (див.: п. 7 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59). 3. Предмет договору та інші умови. До числа істотних умов договору оренди підприємства в силу прямої вказівки закону відносяться предмет договору і умова про розмір орендної плати (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 і п. 1 ст. 654 ЦК). Предметом аналізованого договору є підприємство в цілому як особливий вид нерухомості, єдиний майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. При цьому майновий комплекс підприємства може збігатися з майновим комплексом, що належить юридичній особі або індивідуальному підприємству, а може становити лише його частину. Зауважимо, однак, що саме як підприємство може бути здана в оренду не будь-яка частина майнового комплексу підприємця, а лише відповідає критеріям підприємства як об'єкта цивільних прав. Наприклад, предметом договору оренди підприємства може бути майновий комплекс, закріплений за філією або іншим структурним підрозділом юридичної особи. Разом з тим відомо, що здача в оренду окремих елементів, що входять до складу підприємства (будівель, обладнання, транспорту, майнових прав та ін.), здійснюється на основі загальних норм про оренду, правил договору оренди будівлі або споруди, договору оренди транспортних засобів і т.д. Критерії розмежування предметів названих договорів та договору оренди підприємства слід шукати в самому понятті підприємства як об'єкта цивільних прав (ст. 132 ЦК). Якщо переданий в оренду майновий комплекс достатній і придатний для підприємницької діяльності саме у вигляді комплексу, тобто утворює технологічно єдине ціле, його слід вважати підприємством , а оренду регулювати нормами § 5 гл. 34 ЦК. Всі інші поєднання речей, прав і обов'язків, що не володіють цими властивостями, предмета аналізованого договору не утворюють. Оскільки підприємство являє собою складний об'єкт, що з різноманітних елементів, для укладення договору необхідне точне визначення елементів майнового комплексу, тобто встановлення складу підприємства. Без цього предмет договору не може вважатися певним, а сам договір укладеним (п. 3 ст. 607 ЦК). Склад підприємства визначається, як правило , на основі акту повної інвентаризації підприємства, аудиторського висновку про склад і вартість, а також балансу, що відображає всі активи і борги підприємства, і переліку всіх боргів (зобов'язань) із зазначенням кредиторів і характеру, розмірів і термінів їх вимог "*". --- "* "Слід зазначити, що правила про оренду підприємства на відміну від правил про його купівлю-продаж не містять обов'язкових вимог про порядок посвідчення складу орендованого підприємства (див. ст. 561 ЦК). У складі підприємства як орендованого майнового комплексу умовно можна виділити дві групи об'єктів з різним правовим режимом: перша - земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби; друга - запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також права користування землею, водою, іншими природними ресурсами, будинками, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також права вимоги і борги, що відносяться до підприємства. Вхідні до складу підприємства основні засоби, тобто об'єкти першої групи, надаються орендарю у тимчасове володіння і користування, тобто з поверненням. Оборотні кошти та інші об'єкти другої групи передаються в оренду "у порядку, на умовах і в межах, визначених договором "(ст. 656 ЦК). Сказане означає, зокрема, що стосовно до деяких видів об'єктів другої групи вимогу щодо їх повернення виконано бути не може і говорити про повернення можна лише з урахуванням кожного конкретного випадку. Більше того, свідомо без мети повернення (а для споживання) передаються запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти. Найчастіше нездійсненно вимогу про повернення і стосовно до відступленим прав вимоги і переведеним боргах "*". Таким чином, якщо підприємство в цілому як майновий комплекс передається у тимчасове володіння та користування і має бути повернуто, то окремі види об'єктів, включених до його складу, можуть передаватися і без мети повернення. --- --- "*" Реалізація орендарем наданого йому права вимоги або виконання покладеного на нього обов'язку призводять до припинення як права вимоги, так і боргу. Втім, не всі елементи майнового комплексу підприємства знаходяться у власності орендодавця. На випадок, якщо орендодавець не є власником майна, в ст. 656 ЦК встановлено правило про те, що права володіння і користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будинками, спорудами і обладнанням та іншим майном, що перебуває у власності інших осіб, передаються у порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. В даному випадку необхідно мати на увазі спеціальне законодавство, що регулює права орендарів та інших користувачів землею, водними та іншими об'єктами, що визначає їх правомочності щодо розпорядження відповідними об'єктами. Так, якщо об'єкт належить власнику підприємства на праві оренди, діє загальна норма п. 2 ст. 615 ЦК. Відповідно до неї, якщо правовими актами не передбачено інше, передача орендодавцем прав володіння і користування орендованим майном іншій особі може здійснюватися лише за згодою власника. Без згоди власника майна за правилами суборенди може передаватися, зокрема, право оренди щодо транспортних засобів (п. 1 ст. 638, п. 1 ст . 647 ЦК) та земельних ділянок (п. 6 ст. 22 ЗК). Нарешті, не все майно, вказане в документах, що засвідчують складу підприємства, має бути передано орендарю. Оскільки оборотні кошти, права та обов'язки передаються не тільки "на умовах", але і "в межах", передбачених договором, а земельні ділянки лише в частині, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, то в договорі сторони вправі виключити окремі елементи зі складу переданого в оренду підприємства. Більше того, при оренді підприємства, за загальним правилом, не допускається передача прав орендодавця, отриманих на підставі дозволу (ліцензії) займатися певною діяльністю. Правило це диспозитивное, і право на передачу зазначених прав орендарю може бути встановлено законом або іншими правовими актами, але не договором. Якщо все ж при здачі в оренду підприємства до складу майна будуть включені зобов'язання, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього дозволу (ліцензії), то орендодавець не звільняється від відповідних зобов'язань перед кредитором (п. 2 ст. 656 ЦК). Наприклад, у разі включення до складу орендованого підприємства зобов'язання з ремонту авіаційної техніки "*" (за умови, що орендар при цьому не має ліцензії на подібні роботи) орендодавець не звільняється від зобов'язання по виконанню зазначених ремонтних робіт. --- "*" Даний вид робіт включений до переліку видів діяльності, що підлягають ліцензуванню. Див: Федеральний закон від 8 серпня 2001 р. "Про ліцензування окремих видів діяльності" / / Відомості Верховної. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430; 2003. N 13. Ст. 1178. Орендна плата, як уже зазначалося, відноситься до істотних умов договору оренди підприємства. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір плати договір оренди підприємства вважається неукладеним (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ЦК). Орендна плата визначається сторонами, як правило, на основі повної інвентаризації підприємства та аудиторського висновку про його склад і вартість. Порядок обчислення розміру орендної плати аналогічний порядку її обчислення, вживаному при здачі в оренду будівель і споруд. 4. Права кредиторів орендодавця при оренді підприємства. Борги підприємства - один з елементів його майнового комплексу. Беручи до уваги, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні і тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на переведення боргу з'явилася б непереборною перешкодою для передачі в оренду подібного підприємства "*". Тому законодавець передбачив на цей рахунок спеціальні правила про повідомлення кредитора про передачу підприємства в оренду і встановив спеціальні наслідки на випадок як неотримання згоди кредитора на переведення боргу, так і неповідомлення його про майбутню передачу. --- "*" В одних випадках через численність кредиторів, в інших - через звичайного для кредиторів небажання міняти боржника і інш. Згідно п. 1 ст. 657 ГК кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, повинні бути до його передачі (а не до укладення договору оренди) письмово повідомлені орендодавцем про майбутню передачу підприємства в оренду. Кредитори при цьому має право в письмовій формі дати згоду на переклад орендодавцем свого боргу на орендаря в порядку і на умовах, передбачених ст. 391 ГК. Якщо кредитор письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, а останній такий переклад здійснив, в законі встановлено наслідки на випадок порушення орендодавцем правила про отримання згоди кредитора на переведення боргу: кредитор має право вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків (п. 2 ст. 657 ЦК) "*". Але зробити це він може тільки протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про майбутню передачу підприємства в оренду (а не протягом усього терміну дії договору до його виконання). Цей термін є пресекательним, оскільки встановлений на випадок нездійснення кредитором його права висловити згоду на переведення боргу. Його пропуск тягне дострокове припинення суб'єктивного права кредитора вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання у зв'язку з включенням боргів до складу переданого в оренду підприємства. --- "*" В даному випадку, на наш погляд, має місце засноване на ст. 168 ГК встановлення інших (крім недійсності правочину) наслідків здійснення угоди, що не відповідає вимогам закону або інших правових актів. Певні гарантії надані кредитору і на випадок, якщо він не був повідомлений орендодавцем про майбутню передачу підприємства в оренду і, відповідно, був позбавлений можливості висловити своє ставлення до зміни боржника. У подібній ситуації до орендодавця, який порушив правило про переведення боргу, кредитором може бути пред'явлено позов про задоволення перерахованих вище вимог протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду (п. 3 ст. 657 ЦК). Зазначений термін є скороченим терміном позовної давності (п. 1 ст. 197 ЦК). Зауважимо також, що у разі продажу підприємства без згоди кредитора на переведення боргу наслідки жорсткіші. Кредитор має право вимагати не тільки припинення чи дострокового виконання зобов'язання і відшкодування збитків, а й визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або частково (п. 2 ст. 562 ЦК). 5. Передача підприємства в оренду. Стаття 659 ЦК встановлює формалізований порядок передачі підприємства орендарю. Цей порядок передбачає не тільки надання підприємства орендарю у володіння і користування, але і підписання сторонами передавального акту. Оскільки договір оренди підприємства вважається укладеним лише з моменту його державної реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК), то сторони мають права і несуть кореспондуючі цим правам обов'язки тільки з моменту такої реєстрації. Тому передача підприємства орендарю за передавальним актом можлива тільки після того, як договір буде зареєстрований. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства. Наслідки ухилення однієї із сторін від підписання акта про передачу підприємства на умовах, передбачених договором, регулюються положеннями про оренду будівель і споруд (п. 1 ст. 655 ЦК). Наслідки передачі орендодавцем і прийняття орендарем за передавальним актом підприємства, склад якого не відповідає передбаченому договором оренди підприємства, в тому числі щодо якості переданого майна, визначаються на підставі загальних правил про оренду, передбачених ст. 612 ГК. Також на підставі загальних положень визначаються і наслідки, пов'язані з порушенням орендодавцем обов'язки з попередження орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно (ст. 613 ЦК). При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених для його передачі в оренду. Підготовка підприємства до повернення орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором. Правомочності щодо розпорядження майном орендованого підприємства в процесі користування ним. Важливу особливість оренди підприємства становить наділення орендаря широкими правами за розпорядженням матеріальними цінностями, що входять до складу майна підприємства. Згідно ст. 660 ГК орендар має право здавати матеріальні цінності, що входять до складу підприємства, в суборенду, передавати в перенала, а також надавати в безоплатне користування без згоди на те орендодавця. Це положення - засноване на законі виняток із загального правила п. 2 ст. 615 ГК про вчинення перерахованих розпорядчих дій лише за згодою орендодавця. Більш того, також без згоди орендодавця він має право продавати, обмінювати, надавати позику матеріальні цінності. Встановлюється лише одна умова, яку орендар повинен дотримуватися при розпорядженні майном: не допускати зменшення вартості підприємства і порушення інших положень договору оренди. Таких, наприклад, які визначають збереження профілю підприємства або встановлюють ті чи інші обмеження в користуванні окремими об'єктами (наприклад, заборона на продаж обладнання партнерам з інших країн) і т.п. Втім, правило це диспозитивное, і договором оренди може бути встановлений як інший обсяг правомочностей щодо розпорядження майном, так і іншої (наприклад, дозвільний) порядок їх здійснення. Зазначений у ст. 660 ГК порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом. Права орендарів землі, ділянок надр, інших відокремлених природних об'єктів визначаються спеціальним законодавством: ЗК, Законом "Про надра", ВК, ЛК та ін До названим положенням про правомочиях щодо розпорядження майном в процесі користування додається ще правило про те, що орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння. Подібне можливе за однієї неодмінної умови: названі зміни повинні збільшувати вартість підприємства. Правило це також диспозитивное. Сторони мають право передбачити в договорі умови користування, що виключають застосування одного або декількох способів зміни складу підприємства. Протягом усього терміну дії договору найважливішу обов'язок орендаря підприємства становить підтримання підприємства в належному технічному стані. Це передбачає як фізичну схоронність майнового комплексу, так і його поточний і капітальний ремонт. На орендаря також покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також із сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661 ЦК). У процесі експлуатації підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні поліпшення орендованого майна. Такі поліпшення належать орендодавцю, але не безоплатно. Незалежно від наявності чи відсутності згоди орендодавця на вчинення поліпшень він зобов'язаний відшкодувати орендарю їх вартість. Це правило може бути змінено тільки за згодою сторін у договорі. Лише в одному випадку суд вправі звільнити орендодавця від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень. Для цього орендодавець повинен довести в суді, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та (або) експлуатаційних властивостей, або вони проведені орендарем без урахування принципів добросовісності та розумності (ст. 662 ЦК). 6. Цивільно-правова відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору оренди підприємства є повною і будується на підставі загальних положень про відповідальність за договором (гл. 25 ЦК). Оскільки учасниками аналізованого договору є особи, які займаються підприємницькою діяльністю, то слід враховувати правило п. 3 ст. 401 ГК про підвищену відповідальність підприємця. Відповідно до нього, якщо інше не передбачено законом або договором, особа, яка порушила умови договору оренди підприємства, несе відповідальність не тільки за наявності вини, а й за випадкове невиконання або неналежне виконання, якщо не доведе, що виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили. Значною гарантією прав кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, служить правило п. 4 ст. 657 ГК. Відповідно до цього правила після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргах, які були переведені на орендаря без згоди кредитора. 7. Зміна і розірвання договору оренди підприємства, визнання його недійсним. Підстави і порядок визнання договору оренди підприємства недійсним, а також підстави і порядок його зміни та розірвання встановлюються за загальними правилами визнання угоди недійсною або зміни і розірвання договору оренди. Певні обмеження встановлені законом лише щодо наслідків недійсності договору оренди підприємства і наслідків його зміни або дострокового розірвання. Втім, обмеження стосуються застосування не всіх виникаючих при зазначених обставинах наслідків, а лише таких, як повернення отриманого за угодою іншій стороні або стягнення в дохід Російської Федерації отриманого за договором з одного боку або з обох сторін. Можливість повернення того, що було виконане за договором, передбачається в якості наслідки при його розірванні у зв'язку з істотною зміною обставин (п. 3 ст. 451 ЦК). Повернення іншій стороні отриманого за договором передбачений п. 2 ст. 167 ДК як загального наслідки при визнанні угоди недійсною. Так, виникнення питання про настання зазначеного наслідки допустимо при визнанні договору оренди підприємства недійсним внаслідок недодержання письмової форми (п. 3 ст. 658 ЦК) або при скоєнні перетворений чи уявної угоди (ст. 170 ЦК), при вчиненні договору органом юридичної особи з перевищенням повноважень (ст. 174 ЦК) і в інших випадках. Проблема стягнення в дохід Російської Федерації всього отриманого за договором може виникнути при визнанні договору оренди підприємства недійсним, як вчиненого з метою, завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності (ст. 169 ЦК), або під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з представником іншої сторони або збігу тяжких обставин (ст. 179 ЦК) та ін Однак застосування зазначених наслідків до договору оренди підприємства обмежена і допустимо лише у випадках, коли такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Приміром, багато елементів підприємства (насамперед оборотні кошти) орендар не зможе повернути при припиненні договору, оскільки вони витрачені, продані або обмінені в процесі користування майном орендованого підприємства, та їх повернення порушував би інтереси законних і добросовісних набувачів такого майна. Як інтересам учасників договору, так і громадським інтересам суперечило б застосування наслідки у вигляді повернення отриманого за договором і у випадку, якщо об'єкт видозмінився в результаті реконструкції, розширення, технічного переозброєння орендованого майна. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 5. Договір оренди підприємства" |
||
|
||