| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
6. Договір піднайму жилого приміщення |
||
|
До числа суб'єктивних прав наймача, що виникають з договору соціального найму житлового приміщення, відноситься право здачі найнятого ним жилого приміщення або його частини іншій особі - піднаймачеві шляхом укладення з ним договору піднайму. За договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ЦК, ч. 1 ст. 76 ЖК). Сторонами договору піднайму є наймач, який займає житлове приміщення за договором соціального найму, і піднаймач. Наймач за основним договором соціального найму виступає в даному випадку в ролі наймодавця. Предметом договору піднайму на відміну від договору соціального найму може бути частина займаного наймачем житлового приміщення, у тому числі частину кімнати, а при тимчасовому виїзді - все приміщення. У будь-якому разі, відповідальним перед наймодавцем за договором соціального найму залишається наймач (ч. 3 ст. 76 ЖК), оскільки піднаймач юридично з наймодавцем не пов'язаний. Разом з тим у договорі піднайму повинні бути вказані всі громадяни, вселяти в житлове приміщення спільно з піднаймачів. За своєю юридичною природою договір піднайму є двостороннім, реальним, оплатним і строковим. Права та обов'язки виникають у сторін не в момент угоди, а в момент передачі предмета піднайму, тобто вселення поднанимателя в обумовлене приміщення. Істотною умовою цього договору є плата за користування жилим приміщенням, яка може бути виражена не тільки у вигляді грошової суми (що зустрічається найбільш часто), але й у формі іншого надання (наприклад, шляхом передачі речей, виконання роботи, надання послуг). Розмір, порядок, строки та умови внесення плати за користування житловим приміщенням визначаються угодою сторін (ч. 2 ст. 78 ЖК). Іншим істотним його умовою закон визнає термін, протягом якого піднаймач може проживати в житловому приміщенні. Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на один рік (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, має бути укладений у письмовій формі, причому примірник такого договору підлягає передачі наймодавцю (ч. 1 ст. 77 ЖК). Висновок наймачем договору піднайму можливе лише при одночасній наявності наступних умов (передумов), передбачених ст. 76 ЖК: - письмова згода наймодавця; - письмова згода спільно проживають з наймачем членів його сім'ї; - при здачі в піднайом житлового приміщення у комунальній квартирі - згода всіх інших наймачів і проживають з ними членів їх сімей (а при наявності в такій квартирі приватизованих житлових приміщень - всіх власників і проживають з ними членів їх сімей); - загальна площа житлового приміщення повинна бути достатньою для того, щоб після вселення поднанимателя на одного проживаючого припадало не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання; - відсутність у складі сім'ї наймача (а в комунальній квартирі - і серед всіх інших проживаючих у ній громадян) осіб, які страждають однією з важких форм деяких хронічних захворювань, зазначених у затвердженому федеральним урядом переліку (такою особою, зрозуміло, не може бути і піднаймач або вселятися спільно з ним громадяни), а також відсутність інших заборон, передбачених федеральними законами. При вселенні поднанимателя повинні також дотримуватися діючі правила про реєстрацію громадян за місцем тимчасового проживання. В силу договору піднайму у поднанимателя виникає право користування зайнятим житловим приміщенням. Однак це право не є самостійним (ч. 3 ст. 76 ЖК), воно є похідним і залежно від прав наймача і має обмежений характер. Піднаймач не бере участі в вирішенні питань користування житловим приміщенням, наприклад не потрібно його згоди при вселенні нових постійних користувачів, при вирішенні питання про перебудову житлового приміщення, про ремонт і т.п. Піднаймач не бере також у виконанні обов'язків, які виникають для наймача та членів його сім'ї. Головною підставою припинення договору піднайму є закінчення терміну дії договору. У цьому випадку піднаймач зобов'язаний звільнити житлове приміщення, а при відмові він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого приміщення (ч. 5 ст. 79 ЖК). У такому ж порядку він виселяється і в разі якщо достроково припинилося право самого наймача на приміщення, яке він займав за договором соціального найму (наприклад, у зв'язку з його виїздом в інше місце проживання, смертю і т.п.), оскільки у разі припинення договору найму по будь-якої підстави піднаймач не має жодних правових підстав займати приміщення, яке було предметом піднайму. Розірвання договору піднайму та виселення піднаймачів при соціальному наймі можливо також за згодою сторін або при порушенні піднаймачів умов договору піднайму. Якщо піднаймач або спільно проживають з ним особи використовують отримане житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з займаним житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймач може попередити їх про необхідність усунення допущених порушень, включаючи здійснення необхідного ремонту, а при невиконанні цих вимог і (або) продовження таких дій має право розірвати договір піднайму і виселити поднанимателя і всесвітів спільно з ним громадян (ч. 4 ст. 79 ЖК). Піднаймач має право в будь-який час відмовитися від договору і звільнити займане приміщення за умови внесення плати за прожитий час, якщо інше не було передбачено договором. Цей висновок можна обгрунтувати шляхом застосування за аналогією норми ч. 2 ст. 83 ЖК, що відноситься до соціального найму. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 6. Договір піднайму жилого приміщення " |
||
|
||