| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 4. Договір соціального найму житлового приміщення |
||
|
1. У гол. 35 ГК договором соціального найму присвячена лише одна стаття. При цьому хоча і вказується на основну особливість даного договору - те, що житлові приміщення надаються з фонду соціального використання, поняття договору соціального найму не дається. Воно визначено в ст. 1 Закону "Про основи федеральної житлової політики". Договором соціального найму житлового приміщення іменується угоду, за якою власник державного або муніципального житлового фонду або уповноваженою ним особа (наймодавець) надає у володіння і користування громадянину (наймачу) благоустроєне жиле приміщення, як правило, у вигляді квартири в межах норми площі житлового приміщення, а наймач зобов'язується використовувати його для проживання та своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Договір соціального найму консенсусний, двосторонньо зобов'язує, відшкодувальний. Однак якщо зазначені характеристики стосовно звичайним договором найму житлового приміщення (комерційному наймом) не викликають суперечок, то відносно моменту укладення договору соціального наймання та його оплатне існують різні точки зору. Так, хоча більшістю фахівців договір соціального найму розглядається як консенсусний "*", деякі вчені (наприклад, М.І. Брагінський) вважають, що в основі звичайної моделі соціального найму "лежить не консенсуальної, а реальний договір, тобто такий, в якому передача речі знаходиться за межами змісту договору; вона служить лише елементом його укладення " . Реальний характер договору соціального найму обгрунтовується тим, що в ЖК відсутня вказівка на обов'язок наймача прийняти житлове приміщення. Що стосується обов'язки наймодавця з надання житлового приміщення, то вона, на думку прихильників даної позиції, випливає з адміністративного акта - ордера на житлове приміщення, який є єдиною підставою для вселення в житлове приміщення (ст. 47 ЖК). Визначення договору соціального найму, дане в Основах федеральної житлової політики, при його лінгвістичному тлумаченні також дає підстави для визнання договору реальним. Однак в Основах при визначенні договору оренди житлового приміщення також вказується на те, що орендодавець "надає житлове приміщення", тобто за зовнішніми ознаками його можна розглядати як реальний. Проте ні ЦК, ні ЖК не пов'язують момент укладення договору з фактичною передачею житлового приміщення наймачеві. Згідно ж п. 2 ст. 433 ГК договір вважатиметься реальним лише у разі, якщо закон прямо вказує, що договір вважається укладеним з моменту передачі речі. --- "*" Позиції про консенсуальної характер договору соціального найму дотримуються, наприклад, Г.І. Петрищева (див.: Радянське цивільне право. Підручник / За ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (див.: Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996. С. 30); С.М. Корнєєв (див.: Цивільне право. Підручник / За ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1999. С. 442). КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 724. Те, що обов'язок наймодавця укласти договір соціального найму виникає на підставі ордера і останній визнається єдиною підставою для вселення в житлове приміщення, не означає, що договір найму житлового приміщення може вважатися укладеним тільки після фактичної передачі житлового приміщення наймачеві. Крім того, момент передачі житлового приміщення і момент вселення в житлове приміщення можуть не збігатися. Наприклад, громадянин може оформити договір, отримати ключі від житлового приміщення і виїхати у тривале відрядження, забронювавши житлове приміщення. Сама по собі можливість бронювання в даному випадку свідчить про те, що договір укладено, хоча вселення і не відбулося. Слід зазначити, що в Типовому договорі соціального найму житлового приміщення муніципального житлового фонду, затвердженому Наказом Держбуду від 11 грудня 1997 р. N 17-132 "*", в розділі про права та обов'язки сторін міститься вказівка на обов'язок наймодавця передати наймачеві відповідне житлове приміщення і зустрічну обов'язок наймача його прийняти, тобто договір розглядається як консенсусний. --- "*" Збірник діючих законодавчих, директивних та організаційно-методичних документів з реформування житлово-комунального господарства. М., 1998. Висловлюється думка, що возмездность також не є обов'язковою ознакою договору соціального найму. М.І. Брагінський, посилаючись на п. 3 ст. 40 Конституції РФ, а також на ст. 59 ЖК, вказує, що "за договором соціального найму житлове приміщення надається за плату, а у передбачених законом випадках - безоплатно" "*". --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 677. Дана позиція видається помилковою, так як конституційна норма встановлює можливість безкоштовного надання житла в користування, але не вказує, що такі відносини опосередковуються договором соціального найму. Саме найменування "договір соціального найму" свідчить про оплатне договору, так як слово "наймати" означає "брати з плати для тимчасового вживання" "*". Безкоштовно житлові приміщення повинні надаватися за договором безоплатного користування . Прогалиною в законодавстві можна вважати те, що в гол. 36 ГК є тільки відсилання до статей, що містить норми про оренду. Відносно передачі в безоплатне користування житла субсидиарно повинні застосовуватися норми про наймання житлового приміщення, а не про договір оренди. Особливості безоплатного користування житловими приміщеннями, наданими з муніципальних та державних житлових фондів малозабезпеченим громадянам, повинні визначатися житловим законодавством . --- "*" Даль В. Тлумачний словник живої мови. М., 1956. Т. 2 С. 444. У Комплексному словнику російської мови під ред. А.Н. Тихонова розглядається поняття розкривається аналогічно: найняти означає "придбати ... небудь за певну плату в тимчасове користування" (М., 2001. С. 493). КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавнича група " ИНФРА-М ", 2004 (видання четверте, виправлене і доповнене). Даною позиції дотримується В.М. Литовкин. Див: Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). М., 1996. С. 243. У законодавстві деяких суб'єктів РФ, зокрема, в м. Москві договір безоплатного користування житловим приміщенням чітко відмежований від договору найму (див., наприклад, Закон м. Москви від 11 березня 1998 р. N 6 "Основи житлової політики міста Москви"). Основні характеристики договорів соціального та комерційного найму свідчать про їх єдиної правової природі. Проте договір соціального найму має ряд суттєвих особливостей. Серед них можна виділити наступні: 1) предметом соціального найму можуть бути тільки житлові приміщення, що входять в муніципальний і державний житловий фонд соціального використання; 2) як наймодавця виступають державні та муніципальні органи, уповноважені на укладення договорів соціального найму; 3) підставою для укладення даного договору є адміністративний акт - ордер на житлове приміщення; 4) договір соціального найму регулюється в основному імперативними нормами житлового законодавства. Крім зазначених особливостей є і деякі інші. Так, на відміну від комерційного найму термін договору соціального найму, за загальним правилом, не обмежується. Передбачається, що він діє безстроково. Лише в деяких встановлених законом випадках договір соціального найму укладається на певний строк. Наприклад, договір соціального найму службового жилого приміщення укладається на термін роботи наймача (ст. 106 ЖК). По-іншому визначаються особи, яких вправі вселити до себе наймач, їх права і обов'язки та ін Всі ці особливості обумовлені специфічним призначенням соціального найму - забезпеченням житлом малозабезпечених, осіб, які не мають можливості придбати житлове приміщення на інших умовах. 2. Договір соціального найму має деякі особливості в суб'єктному складі. Оскільки за договором соціального найму житлові приміщення надаються з державних і муніципальних житлових фондів, на стороні наймодавця можуть виступати тільки держава або муніципальне утворення в особі уповноважених ними органів. Договір соціального найму від імені наймодавця полягає житлово-експлуатаційними організаціями. Наймачем за договором соціального найму може стати громадянин, який має для цього передбачені законодавством підстави: 1) нуждаемость поліпшення житлових умов; 2) відповідний розмір доходів, що припадають на члена сім'ї, яка претендує на отримання житла; 3) у випадках, встановлених законодавством, - постійне проживання в певній місцевості. Спільно з наймачем за договором соціального найму в житлове приміщення можуть бути вселити члени його сім'ї. Сім'я з житлового законодавства - група осіб, пов'язана наявністю відносин споріднення, властивості або спільним проживанням і веденням спільного господарства. Членами сім'ї наймача є чоловік, діти, батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці і інші особи (ст. 54 ЖК). Залежно від підстав для вселення до наймача можна виділити дві категорії членів сім'ї: близькі родичі (батьки, діти), а також чоловік наймача, які можуть бути вселити без підтвердження факту спільного проживання та ведення спільного господарства; інші родичі, непрацездатні утриманці, інші особи, які вселяються тільки за наявності доказів спільного проживання та ведення спільного господарства. Особи, що не відповідають встановленим ст. 53 ЖК вимогам, не можуть бути визнані членами сім'ї наймача і придбати самостійне право користування житловим приміщенням навіть при тривалому спільному проживанні "*". --- "*" БВС РФ. 1996. N 3. С. 8. Таким чином, у договорі соціального найму наймач обмежений у можливості вселення в житлове приміщення інших осіб для постійного проживання. Особа, вселити в житлове приміщення як член сім'ї наймача, набуває самостійне право користування житловим приміщенням. Самостійність даного права виражається, зокрема, в тому, що особа, вселити в житлове приміщення як члена сім'ї наймача, не втрачає права користування житловим приміщенням, якщо згодом перестає бути членом сім'ї наймача, але продовжує проживати в цьому приміщенні, наприклад колишній чоловік (ч. 3 ст. 53 ЖК). Вибуття з житлового приміщення наймача не тягне за собою автоматичного припинення права користування житловим приміщенням членів сім'ї наймача, за винятком деяких випадків (наприклад, якщо мова йде про наймання службового жилого приміщення). Члени сім'ї наймача у договорі соціального найму, які проживають разом з ним, не тільки користуються нарівні з наймачем усіма правами, але і несуть обов'язки, що випливають з договору соціального найму (ч. 1 ст. 53 ЖК) . Згідно ст. 81 ЖК наймач житлового приміщення і проживають з ним повнолітні члени його сім'ї можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в що знаходиться в їх користуванні житловому приміщенні іншим громадянам (тимчасовим мешканцям) без стягнення плати за користування приміщенням. Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови дотримання встановленої норми житлової площі. Тимчасові жильці самостійного права користування житловим приміщенням не набувають. Вони зобов'язані звільнити приміщення негайно на вимогу наймача або проживають з ним повнолітніх членів його сім'ї. У разі відмови наймач або члени його сім'ї мають право вимагати в судовому порядку виселення тимчасових мешканців без надання іншого житлового приміщення. У такому ж порядку тимчасові мешканці виселяються при припиненні договору найму житлового приміщення. 3. Договір соціального найму житлового приміщення укладається в простій письмовій формі (ст. 674 ЦК, ч. 1 ст. 51 ЖК). Укладенню договору соціального найму передує прийняття уповноваженим державним чи муніципальним органом рішення про надання жилого приміщення. Для прийняття такого рішення необхідно, щоб громадянин належав до тієї категорії громадян, яка має право на отримання житла за договором соціального найму, та скоїв певні дії. Згідно ст. 28 ЖК право на отримання житлових приміщень соціального використання мають потребують поліпшення житлових умов громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті. Що потребують поліпшення житлових умов відповідно до ст. 29 ЖК визнаються громадяни: 1) мають забезпеченість житловою площею на одного члена сім'ї нижче рівня, встановленого суб'єктами РФ "*"; --- "*" Приміром, у м. Москві норма постановки на облік - 10 кв. м загальної площі на людину для окремих квартир і 15 кв. м для квартир комунального заселення. 2) які проживають у житловому приміщенні (будинку), що не відповідає санітарним і технічним вимогам; 3) які проживають в квартирах, зайнятих кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворі, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживання з ними в одній квартирі неможливо; 4) які проживають у суміжних неізольованих кімнатах по дві і більше сім'ї при відсутності родинних відносин; 5) які проживають у гуртожитках (за винятком сезонних і тимчасових працівників, осіб, які працюють за строковим трудовим договором, а також громадян, що мешкають у зв'язку з навчанням); 6) які проживають тривалий час на умовах піднайму або комерційного найму і не мають іншої житлової площі. Суб'єкти РФ має право розширити перелік підстав для визнання громадянина нужденним. Наприклад, відповідно до Закону м. Москви від 15 січня 2003 р. N 22 "Про поліпшення житлових умов жителів міста Москви" "*" громадяни, що у Москві в цілому не менше 40 років, визнаються потребуючими поліпшення житлових умов незалежно від розміру займаного жилого приміщення за умови проживання в квартирах комунального заселення не менше останніх 10 років і за наявності повного трудового стажу, необхідного для призначення пенсії відповідно до законодавства РФ або останніх п'яти років незалежно від трудового стажу за наявності інвалідності I або II групи. --- "*" Ведомости Московської міської Думи. 2003. N 5. Обов'язковою умовою для надання громадянам житлових приміщень за договором соціального найму є постійне проживання в даному населеному пункті, за винятком випадків, встановлених законодавством. Наприклад, не потрібно встановлення факту постійного проживання при укладенні договору соціального найму на певний строк з біженцями і вимушеними переселенцями. Особа, визнана потребують поліпшення житлових умов і постійно проживає у відповідному населеному пункті, для отримання житла за договором соціального найму має стати на облік в органі місцевого самоврядування за місцем проживання. Можливі також облік потребуючих і надання житла за місцем роботи осіб, які працюють у державних і муніципальних організаціях. Для розгляду питання про прийняття на облік потребуючих поліпшення житлових умов подається заява. До заяви додаються: виписка з будинкової книги, копія фінансового особового рахунку і, в необхідних випадках, довідки бюро технічної інвентаризації, установ охорони здоров'я та інші документи, що мають значення для визначення наявності права на отримання житлового приміщення за договором соціального найму та черговості надання житлового приміщення. Зразкові правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР були затверджені Радою Міністрів РРФСР 31 липня 1984 "*". Відповідно до них розроблені правила обліку потребуючих поліпшення житлових умов в суб'єктах РФ. --- "*" СП РРФСР. 1984. N 14. Ст. 121. При вирішенні питання про взяття на облік з метою поліпшення житлових умов враховуються всі проживають в житловому приміщенні громадяни, а також тимчасово відсутні особи, за якими зберігається право користування житловим приміщенням на термін їх тимчасової відсутності. При цьому не враховуються громадяни, для яких займане житлове приміщення є місцем перебування (тимчасові мешканці). Заява про взяття на облік має бути розглянуто громадської житлової комісією протягом одного місяця з дня надходження. Комісія дає висновок про необхідність прийняття на облік або про відмову у прийнятті на облік потребуючих поліпшення житлових умов, а рішення про постановку громадян на облік приймає уповноважений орган виконавчої влади. Громадяни повинні бути письмово повідомлені про прийняте рішення. У разі прийняття рішення про постановку на облік в повідомленні зазначаються наявні у громадян пільги та спосіб поліпшення житлових умов. Постановка на облік за місцем роботи і виділення житлового приміщення виробляються за спільним рішенням адміністрації та профспілкового комітету (профспілкових комітетів). Це рішення затверджується місцевою адміністрацією. Постановка на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в організаціях, створених на базі інших форм власності, що не відносяться до державної або муніципальної, здійснюються на підставі укладених трудових, колективних чи інших угод працівників з адміністрацією цих організацій під контролем професійних союзів. У даному випадку укладається звичайний договір найму житлового приміщення. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведеться за єдиним списком, з якого в окремі списки включаються громадяни, які мають право на першочергове та позачергове одержання жилих приміщень (ст. 33 ЖК). На кожного громадянина, прийнятого на облік, заводиться облікова справа, у якій мають міститися всі необхідні документи, що є підставою для постановки на облік. Житлові органи один раз на рік перевіряють дані обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Громадяни знімаються з обліку у разі: 1) поліпшення житлових умов, внаслідок якого відпали підстави для надання житлового приміщення; 2) виїзду на інше постійне місце проживання; 3) виявлення в поданих документах не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, що стали підставою для прийняття на облік, а також неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про прийняття на облік; 4) припинення трудових відносин з організацією, якщо громадянин перебуває на обліку за місцем роботи і ніхто з членів сім'ї не працює в цій організації. Черга зберігається при припиненні трудового договору у зв'язку з відходом на пенсію або переходом на виборну посаду. Не можуть бути зняті з обліку потребують поліпшення житлових умов сім'ї, що втратили годувальника, що складався на обліку. Зняття з обліку здійснюється органами, за рішенням яких громадяни були прийняті на облік. Про зняття з обліку громадяни повинні бути повідомлені в письмовій формі (ст. 32 ЖК). Житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, у порядку черговості, виходячи з часу прийняття їх на облік та включення до списків на отримання житлових приміщень (ч. 1 ст. 33 ЖК). Перелік осіб, які мають право на першочергове отримання житла, встановлений ст. 36 ЖК. Зокрема, в першу чергу право на отримання житла за договором соціального найму мають інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї загиблих або зниклих без вести воїнів (партизанів), прирівняні до них у встановленому порядку особи; а також особи, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, і т.д. Федеральним законодавством, а також нормативними актами суб'єктів Федерації право першочергового одержання жилого приміщення може бути надано й іншим категоріям громадян, не зазначених у ст. 36 ЖК. Поза чергою жиле приміщення надається громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання; дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків; громадянам з числа дітей-сиріт та дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в державних або муніципальних освітніх установах, закладах охорони здоров'я та інших закладах незалежно від форм власності для дітей-сиріт та дітей, які залишилися без піклування батьків, у прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, у родичів, при припиненні опіки (піклування). Також поза чергою житло надається громадянам по закінченні служби в Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі, якщо їм не можуть бути повернуті житлові приміщення, які вони раніше займали (ст. 37 ЖК). Зазначений перелік не є вичерпним. Законодавством можуть бути передбачені й інші випадки позачергового надання житла. Пріоритети в наданні жилого приміщення можуть встановлюватися з дотриманням норм федерального законодавства, суб'єктами РФ (див., наприклад, Закон м. Москви від 23 січня 2002 р. "Про пріоритети надання у користування або придбання у власність за допомогою міста житлових приміщень у 2002 - 2003 роках ")" * ". --- "*" Ведомости Московської міської Думи. 2002. N 3. Договір соціального найму укладається з громадянином, на ім'я якого видано ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК). Ордер на житлове приміщення - адміністративний акт, який породжує обов'язок житлово-експлуатаційної організації укласти з тримачем ордера договір найму зазначеного в ордері жилого приміщення. Він видається органом місцевого самоврядування, який прийняв рішення про надання жилого приміщення "*". --- "*" Висловлюється також думка, що ордер сам по собі не є адміністративним актом. В якості адміністративного акта розглядається при цьому рішення уповноваженого органу про надання жилого приміщення. В ордері повинні бути перераховані всі особи, вселяє в житлове приміщення разом з наймачем. Включення членів сім'ї наймача в ордер підтверджує їх згоду на вселення в надається жиле приміщення "*". --- "*" Див, наприклад: Визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РРФСР від 11 лютого 1981 / / БВС РРФСР. 1981. N 7. С. 2. Ордер має двояке значення: по-перше, як уже вказувалося, він породжує обов'язок наймодавця укласти договір соціального найму житлового приміщення з особою, зазначеною в ордері в якості наймача (ч. 1 ст. 51 ЖК); по-друге, є єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення (ч. 1 ст. 47 ЖК). Відповідно до п. 3 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 "Про практику застосування судами житлового законодавства" "*", якщо вселення в житлове приміщення вироблено без видачі ордера, договір найму житлового приміщення може бути визнаний судом недійсним. --- "*" БВС СРСР. 1987. N 3. С. 8. Ордер оформляється за визначеній законодавством формі та дійсний за умови, що виданий належному особі, за наявності підстав для надання житлового приміщення, з дотриманням встановленої черговості, на вільне жиле приміщення, що відповідає вимогам законодавства відносно розміру, рівня впорядкованості та придатності для проживання. Ордер може бути визнаний судом недійсним, якщо був отриманий в результаті неправомірних дій отримали його осіб або посадових осіб, за участю яких було прийнято рішення про надання жилого приміщення. До неправомірних дій осіб, які отримали жиле приміщення, належить надання неправдивих відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення. Неправомірні дії посадових осіб можуть виражатися в недотриманні черговості надання житлових приміщень, порушення процедури прийняття рішення про надання жилого приміщення і т.д. Оскільки ордер - адміністративний акт, до нього не можна застосувати положення цивільного законодавства про недійсність угод. Вимогу про визнання ордера недійсним має право пред'явити зацікавлені особи. Це можуть бути органи, уповноважені вирішувати питання про надання жилого приміщення, прокурор, громадянин, якому належить право користування житловим приміщенням, якщо ордер видано на зайняту житлову площу. Не можуть вимагати визнання ордера недійсним особи, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і які вважають, що ордер виданий з порушенням черговості, так як права на конкретне жиле приміщення, вказане в ордері, вони не мають (п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 N 5) "*". --- "*" БВС РРФСР. 1985. N 3. Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі (ст. 48 ЖК). Хоча термін позовної давності за зазначеним вимогам збігається із загальним строком позовної давності, передбачених цивільним законодавством, порядок його обчислення інший - не з моменту, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення його права, а з моменту видачі ордера. Наслідки визнання ордера недійсним розрізняються залежно від підстав недійсності. У разі коли ордер визнано недійсним внаслідок неправомірних дій отримали його осіб, останні підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони займали, або інше жиле приміщення. Якщо ордер визнано недійсним з інших підстав, зазначені в ньому громадяни підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали (ст. 100 ЖК). При визнання недійсним ордера, виданого на вже зайняте на законних підставах іншою особою житлове приміщення, у відповідності зі сформованою судовою практикою договір найму житлового приміщення повинен бути розірваний (п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2). У ситуації, що більш обгрунтованим було б визнання договору найму недійсним, оскільки договір соціального найму, укладений відповідно до ордером, визнаним недійсним, по суті, нічим не відрізняється від договору соціального найму, укладеного за відсутності ордера. Отже, укладення договору соціального найму передує кілька стадій: 1) постановка на облік громадянина, який потребує поліпшення житлових умов; 2) прийняття рішення про надання жилого приміщення; 3) видача ордера. З питанням про укладення договору соціального найму житлового приміщення та правовим значенням таких фактів, як постановка на облік, видача ордера, тісно пов'язане питання про момент виникнення житлового правовідносини. Суперечка про момент виникнення житлового правовідносини вівся ще радянськими вченими-цивілістами. Можна виділити три основні позиції з даної проблеми. Прихильники першої розглядають ордер як єдина підстава виникнення житлового правовідносини, а договір найму житлового приміщення - лише як договірне оформлення вже існуючих відносин, мета якого - конкретизувати їх. Друга позиція, навпаки, виходить з положення, що адміністративний акт не може породити двостороннього зобов'язального відносини. Воно може виникнути виключно з договору. Відповідно до третьої концепції житлове правовідносини виникає з сукупності юридичних фактів - юридичного складу. Відносно набору юридичних фактів, необхідних для виникнення житлового правовідносини, думки вчених не співпадають. Деякі вважають, що для цього достатньо наявності ордера і укладеного відповідно до нього договору найму житлового приміщення "*". Інші вважають, що для виникнення житлового правовідносини необхідно чотири елементи - рішення про надання жилого приміщення, відбите в ордері, договір найму житлового приміщення, фактичне вселення громадянина в житлове приміщення . --- "*" Див, наприклад: Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996. С. 28. Див, наприклад: Радянське житлове право. Мінськ, 1968. Ч. I. С. 93. Іноді в число юридичних фактів, на підставі яких виникає житлове правовідносини, включається також постановка громадянина на облік, наступ черги "*". --- "*" Див: Цивільне право. Підручник / За ред. А.Г. Калпин. С. 162. Розбіжності у визначенні моменту виникнення житлового правовідносини пов'язані з неоднозначним розумінням того, що являє собою "житлове правовідносини". Житлові відносини неоднорідні і мають різні підстави виникнення. Таким чином, не може йти мови про єдиний житловому правовідносинах. Постановка громадянина на облік, видача ордера здійснюються на підставі адміністративних актів, які не створюють цивільно-правового зобов'язання ні окремо, ні в сукупності з іншими юридичними фактами. Ці відносини носять інший характер і передують виникненню цивільно-правового відносини щодо використання переданого в найм житлового приміщення. Єдина підстава для виникнення даного правовідносини - договір найму житлового приміщення. Не можна погодитися з думкою про те, що для виникнення правовідносини за договором соціального найму необхідно вселення громадянина в житлове приміщення. Оскільки цей договір консенсуальний, відносини сторін виникають з моменту його укладення, а не з моменту фактичної передачі громадянину житлового приміщення. Житлове приміщення за договором соціального найму надається в межах населеного пункту, де громадянин проживає, як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю (ч. 1 ст. 28 ЖК). При наданні житлового приміщення повинні враховуватися інтереси наймача та членів його сім'ї, в тому числі: число проживають з наймачем осіб (ст. 40 ЖК - залежно від кількості проживаючих визначається необхідний мінімум житлової площі); статевий склад осіб, вселяти в житлове приміщення, - не допускається заселення однієї кімнати особами однієї статі старше дев'яти років, за винятком подружжя (ч. 1 ст. 41 ЖК); стан здоров'я громадян, вселяються в житлове приміщення (ч. 2 ст. 41 ЖК) "*". --- "*" Приміром, громадяни, які страждають захворюваннями опорно-рухової системи, іншими захворюваннями, а також інваліди, сім'ї, що мають дітей-інвалідів, яким за висновком лікувальних установ або відповідно до їх індивідуальної програми реабілітації рекомендовано проживання на нижніх поверхах будинків без ліфтів , в будинках з ліфтами або в житлових приміщеннях, які відповідають вимогам індивідуальної програми реабілітації, забезпечуються, за їхньою заявою, житловими приміщеннями на нижніх поверхах будинків без ліфтів, в будинках з ліфтами, в спеціально побудованих будинках або в житлових приміщеннях, які відповідають вимогам індивідуальної програми реабілітації . Можуть бути враховані і інші заслуговують уваги обставини. Певні особливості має надання звільнилися житлових приміщень у будинках комунального заселення. Якщо в комунальній квартирі звільнилося жиле приміщення, не ізольоване від займаного іншим наймачем, воно підлягає передачі в користування останнього. Звільнитися ізольовані житлові приміщення у комунальних квартирах, де проживають декілька наймачів, повинні надаватися проживають у цій квартирі громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, а за їх відсутності - громадянам, які мають житлову площу менше встановленої норми на одну людину (при цьому враховується право на додаткову житлову площу). При відсутності в квартирі таких громадян звільняється житлове приміщення передається іншим наймачам житлового приміщення за договором найму комерційного або купівлі-продажу. За згодою всіх наймачів один з них може придбати інші житлові приміщення і передати їх для переселення іншим наймачам комунальної квартири у приватну власність, зайняти звільнені в квартирі житлові приміщення без додаткової плати і приватизувати їх у встановленому порядку (ст. 16 Основ федеральної житлової політики). 4. Предмет договору соціального наймання та інших договорів найму - житлове приміщення. Разом з тим є і певні особливості. Зокрема, до предмета договору соціального найму пред'являються більш високі вимоги: жиле приміщення має бути не тільки придатним для проживання, а й благоустроєним стосовно до умов населеного пункту (п. 1 ст. 40 ЖК). Вимоги впорядкованості стосовно до умов населеного пункту не вичерпуються обов'язковими санітарно-технічними нормами, які практично однакові для всіх населених пунктів. Ці вимоги залежать від таких факторів, як рівень економічного розвитку регіону (населеного пункту), наявність необхідної інфраструктури і т.д. Наприклад, у м. Москві Законом "Про поліпшення житлових умов жителів міста Москви" встановлено, що упорядковані житлові приміщення повинні мати всі види зручностей - електропостачання, водопровід, каналізацію, опалення, ванну або душ, газову або електричну плиту, гаряче водопостачання (або газову колонку) незалежно від матеріалу стін. Якщо вимога придатності для проживання пред'являється до будь-якого житловому приміщенню, то вимога про впорядкованості стосовно до умов населеного пункту не завжди обов'язково навіть для укладення договору соціального найму. ЖК, наприклад, в певних випадках допускає виселення громадян у житлові приміщення, що відповідають санітарним і технічним нормам, тобто щодо яких дотримується тільки вимога про придатність для проживання (ст. 97, 108). Своєрідною позиції з питання про рівень впорядкованості житлового приміщення, що становить предмет розглянутих договорів, дотримується М.І. Брагінський. На його думку, при визначенні ступеня придатності житлових приміщень у договорі комерційного найму слід керуватися ст. 40 ЖК "*", тобто придатність до проживання повинна включати в себе впорядкованість житлового приміщення, а також його відповідність санітарним та технічним вимогам. Однак, як вже було показано вище, поняття "впорядкованість стосовно до умов даного населеного пункту" і "придатність для проживання" співпадають лише частково. Положення п. 1 ст. 40 ЖК в частині рівня впорядкованості приміщення стосовно до умов населеного пункту не слід в обов'язковому порядку поширювати на договір комерційного найму. Підвищенню рівня благоустрою житлових приміщень, що надаються за цим договором, має сприяти розвиток конкуренції в даній сфері, а також підвищення вимог до загального рівня впорядкованості житлових приміщень. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 705. Особливості соціального найму полягають також у тому, що в якості його предмета не названі житловий будинок, а також частина будинку або квартири. За договором соціального найму може бути надано ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат (ч. 1 ст. 52 ЖК). Разом з тим за договором соціального найму в гуртожитку предметом найму може стати навіть частину кімнати. Житлове приміщення за договором соціального найму має надаватися в межах норми житлової площі (ч. 2 ст. 40 ЖК), яка встановлена в розмірі 12 кв. м на одну людину (ст. 38 ЖК). Ця норма носить обмежувальний характер, а не передбачає мінімальний розмір площі на одну людину. Цей висновок можна зробити з положень ст. 40 ЖК, де вказується, що житлове приміщення надається в межах норми, передбаченої ст. 38 ЖК, але не менш окремо встановлюваного розміру. Згідно ст. 39 ЖК понад норму житлової площі додаткова житлова площа може бути надана тільки певним категоріям громадян, в тому числі громадянам, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань. У Постанові ВЦВК і РНК РРФСР від 28 лютого 1930 "Про право користування додатковою житловою площею" "*", не втратив чинності і в даний час, встановлено, що додаткова площа надається у вигляді окремої кімнати. За відсутності окремої кімнати додаткова площа надається у розмірі 10 кв. м, а для науковців, письменників і композиторів - в розмірі не менше 20 кв. м. --- "*" СУ РРФСР. 1930. N 14. Ст. 181. При наданні жилих приміщень у будинках спеціалізованого житлового фонду ця норма житлової площі може бути іншою. Наприклад, житлова площа в гуртожитку становить не менше 6 кв. м на одну людину (п. 11 Примірного положення про гуртожитки) "*". --- "*" Затверджено Постановою Ради Міністрів РРФСР від 11 серпня 1988 N 328 / / СП РРФСР. 1988. N 17. Ст. 95; Саппа РФ. 1993. N 31. Ст. 2860. В Основах федеральної житлової політики присутнє поняття "соціальна норма площі житла" - розмір площі житлового приміщення, що припадає на одну людину, в межах якої надаються компенсації (субсидії) з оплати житла і комунальних послуг. Згідно ст. 11 Основ федеральної житлової політики соціальна норма площі житла еквівалентна мінімального розміру надання житлових приміщень, що встановлюється органами державної влади суб'єктів РФ в залежності від досягнутого рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших факторів. Таким чином, Основи змінили порядок визначення норми надання житлових приміщень, віднісши це питання до ведення суб'єктів Федерації. Разом з тим Постановою Уряду РФ від 26 травня 1997 р. N 621 "Про федеральних стандартах переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг" "*" був встановлений федеральний стандарт соціальної норми площі житла. Цей стандарт становить 18 кв. м загальної площі житла на одного члена сім'ї з трьох і більше осіб, 42 кв. м - на сім'ю з двох осіб і 33 кв. м - на самотньо проживає людини. У відповідності з даним стандартом визначається соціальна норма житла в регіонах (див., наприклад, ст. 8 Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. N 6 "Основи житлової політики міста Москви") . --- "*" СЗ РФ. 1997. N 22. Ст. 2597. Відомості Московської міської Думи. 2001. N 2. Розмір плати за наймання у договорі соціального найму не відноситься до істотних умов і не підлягає узгодженню. Плата визначається на підставі встановлених уповноваженими на те державними органами цін і тарифів. До того ж, у договорі соціального найму неможливо зафіксувати певну ціну, оскільки такий договір, за загальним правилом, строком не обмежений, а встановлювані уповноваженими органами тарифи періодично змінюються. КонсультантПлюс: примітка. Постанова Уряду РФ від 02.08.1999 N 887 "Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи з соціального захисту населення" втратило чинність у зв'язку з виданням Постанови Уряду РФ від 30.08.2004 N 444 "Про надання субсидій на оплату житла та комунальних послуг ". Відповідно до Постанови Уряду РФ від 2 серпня 1999 р. N 887 "Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи з соціального захисту населення" "*" розмір плати за житло за договором соціального найму встановлюється органами місцевого самоврядування. --- "*" СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2003. N 4. Ст. 334; N 27 (ч. II). Ст. 2800. В останні роки проводиться реформа системи оплати житла і комунальних послуг, спрямована на створення системи оплати комунальних послуг, що дозволяє повністю забезпечити економічно обгрунтовані витрати організацій на надання житлово-комунальних послуг населенню. Урядом РФ щорічно встановлюється федеральний стандарт граничної вартості наданих житлово-комунальних послуг на 1 кв. м загальної площі житла на місяць. Цей стандарт встановлюється диференційовано по економічних районах Російської Федерації. Органи місцевого самоврядування мають право встановлювати розмір максимально припустимої частки власних витрат громадян на оплату житла і комунальних послуг в сукупному доході сім'ї та розмір платежів громадян за надані житлово-комунальні послуги. Наймачі житлових приміщень за договором соціального найму житлового приміщення, наймачі житлових приміщень за договором найму житлового приміщення в державному чи муніципальному житловому фонді оплачують житло та комунальні послуги в межах соціальної норми площі житла та нормативів споживання комунальних послуг за встановленими відповідно до стандартів оплати житла і комунальних послуг цінами і тарифами в розмірах, що не перевищують встановленої федеральним стандартом максимально допустимої частки витрат на оплату житла і комунальних послуг в сукупному доході сім'ї. Сума перевищення максимально допустимих розмірів таких витрат повинна компенсуватися за рахунок субсидій. При цьому для сімей з середнім прибутком нижче прожиткового мінімуму федеральний стандарт застосовується з поправочних коефіцієнтів, рівним відношенню середньодушового доходу в сім'ї до прожиткового мінімуму. Оплата житла понад соціальної норми площі житла і комунальних послуг понад нормативів споживання, в тому числі оплата додаткової житлової площі, здійснюється відповідно з встановленими цінами на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень і тарифами на комунальні послуги незалежно від сукупного доходу сім'ї. При соціальному наймі не застосовується правило про неприпустимість односторонньої зміни розміру плати за наймання приміщення. Плата за наймання житла за договором соціального найму встановлюється і вноситься наймачем у грошовій формі. Розрахунки з наймодавцем за договорами соціального найму здійснюються через спеціально створені для цієї мети розрахунково-касові центри по збору і обробки комунальних платежів і надання субсидій громадянам на оплату житлово-комунальних послуг. Розмір плати за користування конкретним житловим приміщенням, пільги щодо його оплати, сума неустойки (якщо мало місце прострочення платежу) і розрахунковий рахунок, на який має здійснюватися платіж, вказуються в рахунку, пред'являються щомісяця наймодавцем. Згідно ст. 56 ЖК наймач зобов'язаний вносити квартирну плату щомісяця, не пізніше 10-го числа наступного за прожитим місяця. 5. Права та обов'язки сторін у договорах комерційного та соціального найму в чому збігаються. На договір соціального найму поширюються норми ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК (ч. 3 ст. 672 ЦК), а також інші положення ЦК, якщо інше не передбачено житловим законодавством. Права та обов'язки сторін у договорі соціального найму конкретизовані в житловому законодавстві, відомчих нормативних актах, зокрема у Типовому договорі соціального найму житлового приміщення муніципального житлового фонду (додаток N 6 до Наказу Держбуду Росії від 11 грудня 1997 р. N 17-132 "Про затвердження нормативно-методичних матеріалів щодо реалізації концепції реформи житлово-комунального господарства в Російській Федерації "" * "). --- "*" Збірник діючих законодавчих, директивних та організаційно-методичних документів з реформування житлово-комунального господарства. М., 1998. Далі будуть розглянуті деякі особливості прав і обов'язків сторін за договором соціального найму. При соціальному наймі обов'язки з утримання та ремонту житлового приміщення визначаються імперативними нормами житлового законодавства. Обов'язок капітального ремонту завжди лежить на наймодателе. Якщо капітальний ремонт житлового приміщення, займаного за договором соціального найму, неможливий без виселення мешканців, закон зобов'язує наймодавця надати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, на час ремонту, не розриваючи договору соціального найму ремонтується приміщення. Переселення наймача та членів його сім'ї із займаного ними житлового приміщення на іншу житлову площу і назад (по закінченні ремонту) проводиться за рахунок наймодавця. Замість надання жилого приміщення на час наймач може бути переселений за наявності його згоди і згоди членів його сім'ї в інше благоустроєне житлове приміщення для постійного проживання (ст. 82 ЖК). Якщо житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту . Якщо передбачається суттєве зменшення житлового приміщення в результаті капітального ремонту, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї до початку капітального ремонту повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення. Наймач зобов'язаний проводити поточний ремонт житлового приміщення. Типовим договором соціального найму передбачена періодичність поточного ремонту - не рідше одного разу на п'ять років. Обов'язок наймача забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 678 ЦК) включає в себе, по-перше, обов'язок не вчиняти дій, що погіршують житлове приміщення, його санітарно-технічне та інше обладнання, не порушувати правила пожежної безпеки, в тому числі не встановлювати саморобні запобіжні електричні пристрої, не захаращувати коридори, проходи, сходові клітки, запасні виходи. По-друге, під забезпеченням збереження маються на увазі певні активні дії: повідомлення про аварійні ситуації наймодавцю або у відповідну аварійну службу; прийняття заходів з підтримки чистоти в житловому приміщенні, очищенню зливних труб і т.д. Наймач і члени його сім'ї зобов'язані дбайливо ставитися не тільки до займаного ними житлового приміщення, а й до місць загального користування в багатоквартирному будинку - під'їздах, ліфтах і т.д. У договорах соціального найму наймач оплачує не тільки наймання, а й комунальні послуги (ст. 57 ЖК). У Типовому договорі соціального найму передбачаються і деякі інші обов'язки наймача - прийняти житлове приміщення у встановлений термін, забезпечити доступ в займане жиле приміщення представникам наймодавця, включаючи працівників організацій, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт житлового будинку і знаходиться в ньому санітарно-технічного та іншого обладнання. У разі відсутності в житловому приміщенні наймача та членів його сім'ї більше одного місяця наймач за договором соціального найму зобов'язаний повідомити про це наймодавця. Хоча подібні обов'язки прямо не встановлені законодавством стосовно договору комерційного найму, вони можуть бути включені в останній за угодою сторін. Відповідно до Типового договору соціального найму наймач та члени його сім'ї зобов'язані переселитися на час капітального ремонту житлового приміщення (коли ремонт неможливий без виселення наймача) до іншого житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, надане наймодавцем. Дана вимога слід розглядати як обов'язок наймача та членів його сім'ї звільнити житлове приміщення і не перешкоджати ремонтним роботам. Разом з тим представляється правом, а не обов'язком наймача заняття наданого наймодавцем на час ремонту житлового приміщення. Наймач може і іншим чином вирішити проблему проживання своєї сім'ї в період капітального ремонту, наприклад укласти договір комерційного найму іншого жилого приміщення. Одним з основних відмінностей договорів комерційного та соціального найму є те, що в договорі комерційного найму виконання передбачених договором обов'язків покладається тільки на наймача, а в договорі соціального найму ці обов'язки в рівній мірі несуть члени сім'ї наймача. Наймач і члени його сім'ї в договорі соціального найму розглядаються у відносинах з наймодавцем як солідарні боржники (ч. 1 ст. 53 ЖК). Наймач за договором соціального найму має право в установленому порядку "*" вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні. Це правило не поширюється на вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття (ст. 54 ЖК). --- "*" Під "встановленим порядком" раніше розумілося дотримання режиму прописки (реєстрації). Це положення Ухвалою Конституційного Суду РФ від 25 квітня 1995 р. N 3-П визнав не відповідним Конституції РФ і в даний час не підлягає застосуванню (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708). Можливість перебудови та реконструкції житлового приміщення допускається у договорі соціального найму тільки в цілях підвищення благоустрою житлового приміщення і за згодою не тільки наймодавця, а й усіх повнолітніх членів сім'ї наймача (ч. 1 ст. 84 ЖК). Наймач, самовільно перевлаштувати або перепланувати житлове або підсобне приміщення, повинен за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану (ч. 3 ст. 84 ЖК). Піднайом у наймача за договором соціального найму має деякі особливості, встановлені житловим законодавством. Так, згідно зі ст. 80 ЖК, якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач має право відмовитися від договору, попередивши поднанимателя про це за три місяці. Якщо житлове приміщення, займане за договором соціального найму, було здано в піднайом на час відсутності наймача в заброньованому житловому приміщенні, наймач або члени його сім'ї після повернення має право вимагати негайного звільнення заброньованого житлового приміщення незалежно від закінчення строку, обумовленого договором піднайму. У разі відмови звільнити жиле приміщення на вимогу наймача, піднаймачеві підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ст. 65 ЖК). Крім того, враховуючи призначення договору соціального найму - забезпечення житлом осіб, які не можуть його придбати на інших підставах, - приміщення, займане за договором соціального найму, не повинно використовуватися виключно для здачі в піднайом. Так, у ч. 2 ст. 76 ЖК вказується, що всі житлове приміщення може бути здано в піднайом тільки при тимчасовому виїзді наймача. Стаття 79 ЖК встановлює заборону на систематичне використання житлових приміщень з метою "одержання нетрудових доходів". Дана норма в даний час не повинна застосовуватися, оскільки не забороняється отримання доходів будь-якими не суперечать законодавству способами, у тому числі від здачі майна в тимчасове користування. У договорі соціального найму у наймача є деякі специфічні права, що не передбачаються законодавством щодо договору комерційного найму. Так, наймач має право на збереження житлового приміщення у разі тимчасової відсутності, а також у певних випадках - на його бронювання (ст. 60 - 66 ЖК). Положення ст. 60 - 66 ЖК повинні застосовуватися з урахуванням Постанови Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р. N 8-П "*". --- "*" СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622. Даною Постановою були визнані не відповідними Конституції РФ норми про позбавлення наймача (члена його сім'ї) права користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності понад шість місяців, а також про збереження житлового приміщення за засудженим тільки до моменту приведення вироку у виконання. Частина 1 ст. 60 ЖК в даний час не застосовується, а п. 8 ч. 2 ст. 60 діє в редакції Федерального закону від 17 квітня 2001 р. "Про внесення зміни до статті 60 Житлового кодексу РРФСР" "*", згідно з яким жиле приміщення має зберігатися за засудженим до позбавлення волі протягом усього терміну відбування покарання. --- "*" СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1647. Займають наймачі та члени їх сімей житлові приміщення бронюються при направленні на роботу за кордон, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості (ч. 1 ст. 62 ЖК). Законодавством можуть бути передбачені й інші випадки бронювання жилих приміщень. При бронюванні на житлове приміщення видається охоронне свідоцтво (ч. 1 ст. 63 ЖК). Якщо наймач або члени його сім'ї протягом шести місяців після закінчення терміну дії броні не пред'являть вимоги про повернення їм приміщення, договір найму житлового приміщення розривається в судовому порядку (ч. 4 ст. 62 ЖК). Правом, властивим тільки наймачам в договорі соціального найму, є право на обмін жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті. Обмін можливий з письмової згоди проживають разом з наймачем членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх. Стаття 20 Основ федеральної житлової політики передбачає право наймача або орендаря на обмін житлового приміщення. Тим часом гл. 35 ГК такої можливості не передбачає. Заміна сторони в договорі найму пов'язана з передачею не тільки прав, а й обов'язків за договором. Оскільки спеціальна норма ЦК, що регламентує передачу прав і обов'язків за договором найму житлового приміщення, відсутня, заміна наймача у договорі комерційного найму можлива тільки з дотриманням вимог гл. 24 ГК про уступку вимоги і переведення боргу. Стаття 20 Основ також встановлює право наймача за згодою власника житлового фонду або уповноваженого власником особи (органу) і проживають разом з наймачем повнолітніх членів сім'ї передати права та обов'язки за договором найму цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житлове приміщення. По суті, обмін між наймачами і обмін найманого житлового приміщення на житлове приміщення, що перебуває у власності, істотно розрізняються. У першому випадку фактично йдеться про взаємну передачу прав і обов'язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, у другому - відбувається передача права користування житловим приміщенням в обмін на право власності. Оскільки і право користування житловим приміщенням, і право власності - майнові права, їх обмін можливий. Обмін жилими приміщеннями, займаними за договором соціального найму, може призвести до припинення одних житлових правовідносин і виникнення інших або до зміни житлового правовідносини. Житлове правовідносини не припиняється, а лише змінюється при так званому родинному обміні. Під "спорідненим обміном" розуміється обмін повнолітнім членом сім'ї наймача з письмової згоди наймача та інших членів сім'ї припадає на його частку житловою площею з іншою особою за умови, що в'їжджає в порядку обміну вселяється як член сім'ї наймача (ст. 70 ЖК). Розглянуті відносини не можна кваліфікувати як договір міни, оскільки за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший (ст. 567 ЦК). Поступка права вимоги не може бути предметом договору міни, оскільки в цьому випадку неможливий перехід права власності, як того вимагає даний договір, і не може бути дотримано його умова про передачу одного товару в обмін на інший "*". Договором міни буде обмін житловими приміщеннями їх власниками. --- "*" Див: п. 3 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 вересня 2002 р. N 69 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з договором міни" / / ВВАС РФ. 2003. N 1. Для обміну житлових приміщень у будинках державного або муніципального житлового фонду, в яких проживають неповнолітні, потрібен дозвіл органів опіки та піклування (ст. 37 ЦК). Обмін жилих приміщень, в яких проживають виключно неповнолітні, що залишилися без піклування батьків, у тому числі тимчасово відсутні, проводиться їх законними представниками з дозволу органів опіки та піклування, а у разі досягнення неповнолітніми віку 14 років - ними за згодою їх законних представників і органів опіки та піклування (ч. 3 ст. 67 ЖК). Обмін жилими приміщеннями оформляється угодою. Воно набуває чинності з моменту одержання ордерів, що видаються органами місцевої адміністрації. Відмова у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк (ст. 71 ЖК). У ст. 73 ЖК перераховані випадки, коли обмін жилими приміщеннями не допускається. Зокрема, якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму житлового приміщення; обмін носить корисливий або фіктивний характер; будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. Якщо між членами сім'ї не досягнуто угоди про обмін, кожен з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах). При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають в обмінюваної приміщенні (ст. 68 ЖК). Обмін, як і будь-яка інша угода, може бути визнаний судом недійсним, якщо проведений з порушенням вимог, передбачених житловим законодавством, а також з підстав, встановлених ЦК. У разі визнання обміну недійсним сторони підлягають переселенню в раніше займані житлові приміщення (ст. 74 ЖК). Якщо обмін визнаний недійсним внаслідок неправомірних дій однієї зі сторін, винна сторона зобов'язана відшкодувати іншій стороні виникли внаслідок цього збитки. Наймач за договором соціального найму, має житлову площу понад встановлених норм, має право за згодою членів сім'ї вимагати надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 75 ЖК). Особливим правом особи, яка користується приміщенням за договором соціального найму, можна визнати право на приватизацію житлового приміщення, передбачене ст. 2 Закону РФ від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" "*". --- "*" ВПС РРФСР. 1991. N 28. Ст. 959. 6. Порядок та умови зміни договору соціального найму визначаються ЖК. Договір соціального найму житлового приміщення може бути змінений за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених житловим законодавством (ст. 85 ЖК). Згода всіх учасників житлового правовідносини потрібно, наприклад, якщо договір найму підлягає зміні у зв'язку з переплануванням житлового приміщення (ст. 84 ЖК). Зміна договору соціального найму без згоди наймодавця можливе у випадках: приєднання звільнилися в квартирі житлових приміщень (ст. 46 ЖК); розділу житлового приміщення (ст. 86 ЖК); об'єднання громадян, що проживають в одній квартирі і користуються приміщеннями за окремими договорами найму, в одну сім'ю (ст. 87 ЖК); заміни наймача (ст. 88 ЖК). Повнолітній член сім'ї наймача у договорі соціального найму має право вимагати укладення з ним окремого договору, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування будинком (квартирою) йому може бути виділено приміщення, яке задовольняє вимогам ст. 52 ЖК (ст. 86 ЖК). Члену сім'ї наймача може бути виділено ізольоване жиле приміщення, за розміром відповідає його частці у загальної житлової площі. Якщо у житловому приміщенні немає кімнати, в точності відповідає частці наймача в загальної житлової площі, це не є безумовним перешкодою укладення окремого договору. Особі, що бажає укласти самостійний договір найму, може бути виділено приміщення кілька менше або незначно перевищує його частку. Житлове приміщення виділяється з урахуванням сформованого порядку користування, тобто враховується, хто і в якому порядку користувався кімнатою, на яку претендує член сім'ї наймача. Невідповідність виділяється житлового приміщення соціальній нормі надання жилої площі не є підставою для відмови в розділі житлового приміщення (п. 15 Постанови Верховного Суду РФ від 26 грудня 1984 N 5). У висновку окремого договору найму може бути відмовлено, якщо це призведе до порушення санітарних і технічних вимог (п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2). Громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання в одну сім'ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на все займані ними приміщення (ст. 87 ЖК). У разі смерті початкового наймача наймачем за згодою інших повнолітніх членів сім'ї може бути визнаний один із повнолітніх членів сім'ї наймача за раніше укладеним договором найму (ст. 88 ЖК). Спори, що виникають у зв'язку із зміною договору соціального найму, вирішуються в судовому порядку. Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, в будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці (п. 1 ст. 687 ЦК). Розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймача здійснюється без звернення до суду. Схожа норма міститься в ст. 89 ЖК. Житловий кодекс, на відміну від ЦК, не встановлює терміну для попереднього сповіщення наймодавця про розірвання договору. Положення п. 2 ст. 687 ГК застосовуються до договору соціального найму з урахуванням особливостей, встановлених ст. 15.5 Основ федеральної житлової політики "*". Якщо оплата житла за договором соціального найму житлового приміщення не здійснюється протягом шести місяців, наймач і проживають з ним члени сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку з наданням їм житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, в межах норм площі гуртожитку . --- "*" Див: Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 21 липня 2000 р. "Про розірвання договору соціального найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців" / / БВС РФ. 2000. N 8. Норма надання житлової площі в гуртожитку - 6 кв. м на людину (п. 11 Примірного положення про гуртожитки). Якщо наймач за договором соціального найму, члени його сім'ї або інші проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, вони можуть бути виселені у відповідності зі ст. 98 ЖК. Житловим законодавством встановлено ряд додаткових підстав розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця. У ЖК таке розірвання договору іменується "виселенням з житлового приміщення". ЖК розрізняє три види виселення: з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення; з наданням іншого житлового приміщення, відповідного санітарним і технічним нормам; без надання іншого житлового приміщення. Стаття 91 ЖК виділяє наступні підстави виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення: виселення з будинку, що підлягає знесенню; виселення з житлового приміщення, що загрожує обвалом; виселення у випадку переобладнання житлового приміщення (будинку) в нежитлове. Додаткова основа виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення передбачено для офіцерів, прапорщиків і мічманів, а також військовослужбовців надстрокової служби Збройних Сил РФ і прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у відставку або в запас і які проживають разом з ними осіб. Вони можуть бути виселені з займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення (ст. 94 ЖК). У інше жиле приміщення можуть бути виселені громадяни у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним (ст. 100 ЖК). Без надання іншого житлового приміщення громадяни виселяються у разі: 1) самоуправного "*" заняття житлового приміщення (ст. 99 ЖК); --- "*" Самоправно вважається заняття приміщення без дозволу відповідних органів і посадових осіб. На практиці найбільш часто самоправно "захоплюються" звільнилися житлові приміщення у комунальних квартирах. 2) неправомірних дій, спрямованих на отримання ордера на житлове приміщення, якщо ордер в результаті цього був визнаний недійсним (ч. 1 ст. 100 ЖК); 3) якщо наймач, члени його сім'ї або інші проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними; 4) визнання судом неможливим спільного проживання батьків (батька), позбавлених батьківських прав, з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав (ст. 98 ЖК). Передбачені особливі підстави і умови виселення із службових житлових приміщень (ст. 107, 108 ЖК). Вони обумовлені тим, що службові житлові приміщення надаються у зв'язку з трудовою діяльністю і по припинення трудового договору повинні бути звільнені наймачем. Інше жиле приміщення в таких випадках надається тільки окремим категоріям наймачів, зазначених у законодавстві (наприклад, пенсіонери по старості, особи, звільнені за скороченням чисельності або штату). Передбачені також спеціальні правила виселення з гуртожитків (ст. 110 ЖК). Виселення із займаного за договором соціального найму житлового приміщення провадиться в судовому порядку (ст. 90 ЖК). При цьому РК передбачає два винятки: виселення з будинків, що загрожують обвалом, і у випадку самоуправного заняття житлового приміщення. У зазначених випадках допускається виселення громадян в адміністративному порядку з санкції прокурора (ч. 2 ст. 90 ЖК). Практика виселення громадян з самоправно зайнятих житлових приміщень в адміністративному порядку тільки з санкції прокурора, без подальшого звернення до суду Ухвалою Конституційного Суду РФ від 5 лютого 1993 р. N 2-П була визнана не відповідною Конституції РФ "*". У Постанові вказувалося також на неможливість виселення без судового рішення з будинків, що загрожують обвалом. Проте видається, що в останньому випадку адміністративне виселення можна визнати допустимим, якщо це викликано необхідністю забезпечення безпеки громадян, що займають житлове приміщення. --- "*" ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445. Не виключено також застосування заходів відповідальності за невиконання або неналежне виконання договору найму житлового приміщення. Так, у разі невнесення плати за договором соціального найму ч. 2 ст. 15.5 Основ федеральної житлової політики передбачає стягнення пені, розмір яких не повинен перевищувати 1/300 діючої на момент оплати ставки рефінансування Центрального банку РФ від не виплачених у строк сум за кожний день затримки починаючи з наступного дня після встановленого строку виплати по день фактичного розрахунку включно. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 4. Договір соціального найму житлового приміщення" |
||
|
||