| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 3. Договір найму житлового приміщення |
||
|
1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК). Довгий час договір найму житлового приміщення не визнавали самостійним цивільно-правовим договором. Так, в ГК 1922 наймання житла розглядався як різновид майнового найму. У ДК 1922 р. було включено лише кілька статей, що містять спеціальні норми про наймання житлового приміщення. Однак у силу специфіки предмета договору і цілей його використання, що визначають особливості правового регулювання, в ЦК 1964 р. наймання житла був виділений в самостійний договірний вид. У державному і муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором соціального найму житлового приміщення (ст. 672 ЦК). Хоча договір соціального найму житлового приміщення має істотну специфіку, його все ж слід розглядати лише як різновид договору найму житлового приміщення. Про це свідчить насамперед загальна правова мета - отримання фізичною особою у володіння і користування жилого приміщення для проживання в ньому. При цьому договір найму житлового приміщення не підрозділяється на два самостійні види "*": комерційного найму та соціального найму. Існує один договір найму житлового приміщення та два його різновиди - договір соціального найму і договір комерційного найму. Публічний же елемент, присутній в житлових правовідносинах, не впливає в цілому на правову природу договору соціального найму. Адже адміністративні відносини - постановка нужденного громадянина на облік, видача ордера і т.д. - Відносини, що знаходяться за рамками договору. Сам же договір безпосередньо охоплює відносини між наймачем і наймодавцем з приводу користування житловим приміщенням. Сторони цих відносин не знаходяться між собою у відносинах влади-підпорядкування. Цивільному праву відомі й інші договори, висновок і формування умов яких не можна назвати вільним, наприклад, договори поставки або виконання робіт для державних потреб, договори обов'язкового страхування. --- "*" Див: Седугин П.І. Указ. соч. С. 109 - 111. Схожої позиції дотримується П.В. Крашенинников (див.: Крашенинников П.В. Житлове право. М., 2000. С. 51). Деякі вчені вважають, що договір соціального найму і договір комерційного найму - самостійні типи договорів житлового найму. Наприклад, М.І. Брагінський вважає, що сама структура гл. 35 ГК свідчить про прагнення законодавця виділити договір соціального найму і договір комерційного найму в якості самостійних типів договору найму житлового приміщення. Саме цим він пояснює відсутність в гол. 35 ГК загальних положень про договір найму житлового приміщення. До соціального найму застосовуються безпосередньо лише статті, прямо зазначені в п. 3 ст. 672 ГК. Такий прийом законодавчої техніки використовується при застосуванні положень про один вид договорів до договорів іншого виду, наприклад, норм про оренду - до безоплатного користування (п. 2 ст. 689 ЦК), про підряд - до договору возмездного надання послуг (ст. 783 ЦК) "*". Цю позицію не можна визнати обгрунтованою, так як виходячи з ст. 672 ЦК договір соціального найму - договір найму житлового приміщення, специфіка якого обумовлена тим, що за даним договором надаються житлові приміщення з державного та муніципального житлового фонду соціального використання. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. М., 2000. С. 662. Договір найму житлового приміщення консенсусний, двосторонньо зобов'язує, відшкодувальний. Договір найму житлового приміщення носить терміновий характер. Згідно п. 1 ст. 683 ЦК договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. 2. Сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. В якості наймодавця за договором найму житлового приміщення може виступати власник житлового приміщення або інша особа, наділена законом або власником правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наймодавцем може бути будь-який суб'єкт цивільного права з дотриманням загальних вимог про правоздатності та дієздатності. Згідно п. 1 ст. 677 ГК наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору, але не договору найму житлового приміщення, так як цей договір передбачає конкретну мету передачі житлового приміщення у володіння і користування - для проживання в ньому наймача. Юридична особа не може саме проживати в житловому приміщенні, воно може лише передати отримане житлове приміщення в користування громадян (п. 2 ст. 671 ЦК). Яких-небудь особливих вимог, що стосуються дієздатності громадян-наймачів, які не передбачається. Проте деякі положення ГК дають підстави вважати, що наймачем у договорі найму житлового приміщення, а також в договорі соціального найму може бути тільки повнолітній громадянин (див., наприклад, п. 1 ст. 686). Такий підхід навряд чи слід вважати обгрунтованим, оскільки п. 2 ст. 20 ЦК встановлює, що місцем проживання неповнолітнього, який не досяг 14 років, визнається місце проживання його законних представників - батьків, усиновителів, опікунів. По досягненні 14 років у нього виникає можливість проживання окремо від зазначених осіб. Відповідно не можна обмежити таку можливість проживанням у власному житловому приміщенні. Крім наймача в положеннях про договір найму житлового приміщення згадуються постійно проживають разом з ним громадяни (ст. 677 ЦК). Постійно проживають з наймачем у житловому приміщенні громадяни повинні бути зазначені в договорі найму (п. 2 ст. 677 ЦК). Для постійного проживання з наймачем громадяни можуть бути вселити як при укладенні, так і в період дії договору найму житлового приміщення. Наймач за договором найму житлового приміщення, укладеним на строк до одного року, набуває право вселяти постійно проживають з ним осіб у період дії договору, якщо це прямо передбачено угодою сторін. Вселення постійно проживаючих осіб можливо при наявності сукупності наступних умов: 1) згода наймодавця; 2) згода постійно проживають з наймачем громадян "*"; --- "*" У разі коли інтереси неповнолітніх осіб, які проживають з наймачем, представляють батьки або опікуни (піклувальники), які проживають окремо, питання про вселення нових осіб повинен бути узгоджений з ними (п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2 / / БВС СРСР. 1987. N 3. С. 8; 1991. N 2. С. 8). 3) дотримання норми житлової площі на одну людину. Наявності перерахованих умов не потрібно при вселенні до наймача неповнолітніх дітей (ст. 679 ЦК) "*". --- "*" Маються на увазі неповнолітні діти наймача або осіб, постійно з ним проживають, у тому числі діти, передані зазначеним особам під опіку. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, не є сторонами договору найму житлового приміщення і перед наймодавцем ніяких обов'язків не несуть. Разом з тим вони мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням. Відносини між наймачем і зазначеними громадянами визначаються законом. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. У цьому випадку вони визнаються сонанімателямі. Для вселення нового обличчя наймач повинен отримати згоду всіх проживаючих з ним повнолітніх членів своєї сім'ї. На вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття, не потрібно згоди інших членів сім'ї. Право користування житловим приміщенням осіб, які постійно проживають з наймачем, є всі підстави розглядати як самостійне, автономне від прав наймача житлового приміщення. Законодавство виділяє категорію осіб, які можуть бути вселити за спільною згодою наймача і спільно проживають з ним громадян у житлове приміщення на строк не більше шести місяців. Це тимчасові мешканці (ст. 680 ЦК). На відміну від постійно проживають з наймачем осіб вони не набувають самостійного права користування житловим приміщенням (ч. 2 ст. 680 ЦК). 3. Договір найму житлового приміщення укладається в простій письмовій формі (ст. 674 ЦК). Її недотримання не тягне недійсності договору. Навіть якщо форма договору не дотримана, сторони вправі доводити наявність договору з допомогою будь-яких засобів доказування, за винятком посилання на показання свідків (п. 1 ст. 162 ЦК). 4. Предметом договору найму житлового приміщення як угоди є ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання, - квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку (п. 1 ст. 673 ЦК) "*". --- "*" У ст. 673 ГК житлове приміщення розглядається як об'єкт договору найму житлового приміщення. Однак, якщо договір найму розглядати як зобов'язальнеправовідносини, його об'єктом слід вважати дії наймача з надання майна в користування та зустрічні дії іншої сторони з оплати жилого приміщення. У ДК як предмета найму названі такі види житлових приміщень: квартира, житловий будинок або їх певна частина (одна або кілька кімнат). Житловий будинок - будова, призначене для проживання в ньому людей і яке відповідає будівельним, технічним, протипожежним, санітарно-гігієнічним вимогам. Будівлі можуть бути змішаного типу, тобто поряд з житловими мати також нежитлові приміщення (наприклад, у багатьох житлових будинках перші поверхи призначені для розміщення магазинів, лікувальних закладів тощо). Квартирою іменується частина житлового будинку, призначена та використовується для проживання і має окремий вихід на вулицю, у двір, на сходову клітку або в загальний коридор, і окрему кухню. Кімната - відособлена постійними стінами частину квартири (житлового будинку). Кімната може бути житловий (спальня, вітальня) або допоміжної - ванна кімната, кухня і т.д. За договором найму житлового приміщення може передаватися приміщення, що має такими ознаками: 1) вона повинна бути житловим. Житловим будинок визнається з моменту, коли його будівництво завершено, він прийнятий в експлуатацію та зареєстрований як житлового будинку спеціалізованої державної або муніципальної організацією, що здійснює технічну інвентаризацію (БТІ). Не можуть бути предметом найму будови, які відповідають усім вимогам, що пред'являються до житлових будинків, призначеним для постійного проживання, але не зареєстровані як житлові. Громадянин, який постійно проживає в такому приміщенні, може просити про реєстрацію даного приміщення як житлового. Допоміжні приміщення (балкони, кухні і т.д.) також не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення; 2) приміщення має бути придатне для постійного проживання . Не може бути передано за договором найму житлового приміщення тимчасова будова або будова, призначене для сезонного проживання (наприклад, літній дачний будинок); 3) приміщення має бути ізольованим, тобто мають самостійний вхід, і відокремленим від інших приміщень. Не може передаватися за договором найму приміщення, що має спільний вхід з іншим приміщенням, - суміжна кімната; для постійного проживання не може бути надана кімната, тимчасово ізольована від суміжних житлових приміщень "*". --- "*" БВС РРФСР. 1986. N 6. С. 11. Придатність для проживання означає відповідність житлового приміщення санітарним і технічним нормам. Придатність житлового приміщення для проживання визначається з урахуванням фізичного зносу, пошкоджень несучих конструкцій, недоліків внутрішнього планування. Непридатними для постійного проживання, наприклад, визнаються кімнати, не мають безпосереднього освітлення або освітлювані вікнами, що виходять в сусіднє приміщення, житлові кам'яні будинки з фізичним зносом понад 70% і дерев'яні будинки з фізичним зносом понад 65%. Приміщення, визнана у встановленому порядку непридатним для проживання, не може бути предметом договору житлового найму. При недотриманні встановлених законодавством вимог до житлового приміщення договір найму повинен бути визнаний недійсним як не відповідає вимогам законодавства (ст. 168 ЦК). Порядок визнання житлових приміщень непридатними для проживання встановлено Постановою Уряду РФ від 4 вересня 2003 р. N 552 "Про затвердження Положення про порядок визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання" "*". --- "*" СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586. Непридатними для проживання визнаються житлові будинки (житлові приміщення): а) перебувають у ветхому стані; б) знаходяться в аварійному стані; в) в яких виявлено шкідливий вплив чинників середовища проживання. Таким чином, можливість безпечного використання житлового приміщення визначається не тільки якістю самої будови, але й місцем розташування приміщення, станом довкілля та іншими факторами. Наприклад, непридатними для проживання визнаються житлові будівлі, розташовані в межах санітарно-захисних, пожежо-та вибухонебезпечних зон промислових підприємств, транспорту, інженерних мереж та інших зон. Критерії і технічні умови віднесення житлових будинків (житлових приміщень) до категорії ветхих або аварійних повинні визначатися Міністерством промисловості та енергетики РФ. Критерії віднесення житлових будинків (житлових приміщень) до категорії непридатних для проживання з причини шкідливого впливу факторів середовища проживання передбачаються державними санітарно-епідеміологічними правилами і нормативами. Розмір жилого приміщення, що надається за договором найму комерційного, прямо законодавством не обмежується. Разом з тим, згідно з п. 1 ст. 673 ГК, придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством. Одним з критеріїв визначення придатності для проживання є певний розмір житлового приміщення. ГК (ст. 679) встановлює, що вселення громадян, які постійно проживають з наймачем, можливо лише за умови дотримання норми житлової площі, за винятком випадків вселення неповнолітніх дітей. Видається, що для договору комерційного найму необхідно дотримання не норми надання житла, встановленої для договору соціального найму, а санітарної норми житлової площі. Причому ця норма повинна дотримуватися не тільки при вселенні нових мешканців, але і при укладенні договору комерційного найму. Умова про предмет договору найму житлового приміщення є істотним, тому, якщо воно визначене неповно або взагалі не визначено, договір вважається неукладеним. Істотне умова договору найму житлового приміщення - ціна (розмір плати за наймання). З приводу того, чи слід умова про ціну вважати суттєвим для договору найму житлового приміщення, висловлюються різні точки зору. М.І. Брагінський вважає, що ціна не повинна розглядатися як істотної умови даного договору. Відповідно при відсутності в договорі найму умови про ціну слід керуватися п. 3 ст. 424 ГК "*". Проте видається, що визначення розміру найманої плати у договорі найму житлового приміщення залежить від ряду факторів, що характеризують житлове приміщення. Це не тільки його розміри, але і категорія будинку, рівень впорядкованості. Крім того, індивідуальні особливості має кожне конкретне житлове приміщення. Навіть однакові за площею, плануванням і рівнем благоустрою житлові приміщення, що знаходяться в одному будинку, можуть відрізнятися за їх станом (приміщення, що вимагає ремонту, буде оцінено нижче). Тому застосування п. 3 ст. 424 ЦК до договору найму житлового приміщення представляється неможливим, так само як при визначенні орендної плати в договорі оренди будівель і споруд (п. 1 ст. 654 ЦК). --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. С. 709 - 710. У договорі комерційного найму житлового приміщення ціна визначається за угодою сторін (п. 1 ст. 682 ЦК). Кодекс допускає можливість обмеження свободи сторін у формуванні даної умови шляхом встановлення в законодавстві максимального розміру плати за житлове приміщення. Платежі наймачів, які проживають у будинках, що належать до житлового фонду, незалежно від форми власності включають плату за: а) утримання та поточний ремонт житлового фонду; б) капітальний ремонт житлового фонду; в) найм житла. Розмір плати за утримання і ремонт житла у житловому фонді будь-якої форми власності залежить від загальної площі житлового приміщення та комплексу послуг, що надаються. Розмір плати за наймання житлового приміщення встановлюється в залежності від загальної площі і якості житлового приміщення (ст. 15.1 Основ федеральної житлової політики). Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається, за винятком випадків, передбачених законом або договором (п. 2 ст. 682 ЦК). Стаття 56 ЖК передбачає, що наймач зобов'язаний вносити квартирну плату щомісяця, не пізніше 10 числа наступного за прожитим місяця. Це правило є імперативним для договору соціального найму, а до відносин комерційного найму застосовується при відсутності іншої умови в договорі (п. 3 ст. 682 ЦК). Плата за житлове приміщення вноситься звичайно в грошовій формі, однак за угодою сторін можливі й інші форми оплати житла. Приміром, на практиці часто житлове приміщення здається в найм під умовою, що наймач у рахунок найманої плати зробить капітальний ремонт. Ще однією умовою, зазвичай вказуються у договорі комерційного найму житлового приміщення, є термін. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років (п. 1 ст. 683 ЦК). Таким чином, термін не відноситься до істотних умов договору комерційного найму житлового приміщення. Договори комерційного найму житлового приміщення поділяються на короткострокові, укладені на строк до одного року, і довгострокові, укладені на строк від одного року до п'яти років. Коло правомочностей наймача в короткостроковому договорі найму житлового приміщення вже. Він не вправі вселяти в період дії договору громадян з метою постійного проживання, тимчасових мешканців, не має переважного права на укладення договору на новий термін, не може здавати жиле приміщення в піднайом, замінювати наймача (п. 2 ст. 683 ЦК). Однак ці обмеження диспозитивності. Перераховані можливості можуть бути надані наймачу за договором короткострокового найму за згодою сторін. 5. Сторони договору найму житлового приміщення наділені взаємними правами та обов'язками. Наймодавець за договором найму житлового приміщення зобов'язаний: 1) передати наймачеві вказане в договорі вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання (п. 1 ст. 676 ЦК). Таким чином, виконання зобов'язання з передачі житлового приміщення буде вважатися належним при дотриманні двох умов: приміщення повинно бути вільним, тобто в ньому не повинні на момент передачі постійно або тимчасово перебувати інші особи; приміщення має бути в стані, придатному для проживання; 2) здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні (п. 2 ст . 676 ЦК). Питання про правову природу відносин щодо забезпечення громадян комунальними послугами в науці вирішується неоднозначно. Одні вважають, що це самостійні зобов'язальні відносини, які виникають із самостійних договорів на водопостачання, газопостачання і т.д., інші розглядають ці відносини як невід'ємну частину житлових правовідносин, оскільки, отримуючи право користування житловим приміщенням за договором найму, наймач автоматично набуває право користування відповідними послугами "*". Вимоги до об'єкта договору найму передбачають певний рівень благоустрою, що неможливо без надання одночасно певного комплексу комунальних послуг. Зобов'язальні відносини з надають комунальні послуги організаціями за спеціальними договорами про постачання відповідними послугами виникають у наймодавців, а наймач отримує ці послуги на підставі договору найму, оскільки найм здається приміщення, що має певний рівень благоустрою. Разом з тим договором найму житлового приміщення може передбачатися, що певні послуги наймач отримує на підставі окремого договору з обслуговуючою організацією; --- "*" Див: Седугин П.І. Указ. соч. С. 199. 3) проводити капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення. Обов'язок з капітального ремонту може бути за згодою сторін покладений на наймача (п. 2 ст. 681 ЦК). ЦК не передбачає обов'язки наймодавця по забезпеченню наймача житлом на час капітального ремонту. Оскільки договір комерційного найму укладається на обмежений термін - до п'яти років, у наймодавця є можливість планувати ремонт таким чином, щоб він не припав на період дії договору найму. При виникненні необхідності в капітальному ремонті, що вимагає виселення наймача, договір припиняється. Якщо наймодавець знав про необхідність капітального ремонту з виселенням мешканців з житлового приміщення, але проте уклав договір комерційного найму, він зобов'язаний відшкодувати наймачеві завдані достроковим припиненням договору збитки. Якщо необхідність капітального ремонту викликана обставинами непереборної сили, наймодавець звільняється від відповідальності. Водночас законодавство не виключає можливості встановлення в договорі обов'язки наймодавця надати інше житлове приміщення при необхідності капітального ремонту зданого в найм житла; 4) не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо жодна із сторін не висловила до закінчення терміну договору наміру припинити або змінити його, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору найму житлового приміщення уклав новий договір з іншою особою, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір (ст. 684 ЦК). Наймодавець за договором найму житлового приміщення вправі: 1) за згодою наймача переобладнати житловий будинок, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням. Зміни, що не носять істотного характеру, можуть проводитися без згоди наймача. Наймодавець не може без згоди наймача переобладнати житловий будинок, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням (п. 3 ст. 681 ЦК), навіть якщо при цьому положення наймача або членів його сім'ї не погіршується. До істотного переобладнання, наприклад, можна віднести заміну ванною душовою кабіною, скління лоджії і т.д.; 2) заборонити проживання тимчасових мешканців у житловому приміщенні в разі недотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину. За наймодавцем слід також визнати право вимагати виселення тимчасових мешканців, які знаходяться в житловому приміщенні більше терміну, на який вони були вселити; 3) відмовити у вселенні нових проживають разом з наймачем осіб, крім неповнолітніх дітей, якщо в результаті їх вселення будуть порушені вимоги законодавства про норму житлової площі; 4) вимагати від наймача внесення плати за користування жилим приміщенням і оплати комунальних послуг (якщо тільки оплата зазначених послуг не віднесено до обов'язків наймодавця). Наймач житлового приміщення в договорі найму житлового приміщення зобов'язаний: 1) використовувати жиле приміщення тільки для проживання. Використання житлових приміщень для інших цілей не допускається, за винятком випадків, прямо передбачених законодавством. Так, відповідно до ст. 21 Федерального закону від 31 травня 2002 р. "Про адвокатську діяльність і адвокатуру в Російській Федерації" "*" житлові приміщення, займані адвокатом і членами його сім'ї за договором найму, можуть використовуватися адвокатом для розміщення адвокатського кабінету за згодою наймодавця і всіх повнолітніх осіб, що проживають у житловому приміщенні; --- "*" СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102. 2) забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 678 ЦК); 3) проводити поточний ремонт житлового приміщення (п. 1 ст. 681 ЦК) "*". Цей обов'язок тісно пов'язана з обов'язком щодо забезпечення збереження житлового приміщення. Оскільки в процесі використання окремі елементи обладнання житлового приміщення, а також його обробка зношуються, необхідно періодично проводити роботи з підтримання приміщення в нормальному стані. Поточний ремонт проводиться за рахунок наймача. --- "*" Поточний ремонт полягає в планово-попереджувальних роботах по збереженню конструкцій, обробці приміщень, що запобігають передчасний їх знос, робіт з усунення дрібних пошкоджень і несправностей, що виникають у процесі експлуатації житла фонду, а також у забезпеченні безпеки і комфорту проживання (наприклад, фарбування стель, обклеювання стін шпалерами, ремонт покриттів підлог і т.п.). У договорі найму житлового приміщення норма про обов'язок наймача здійснювати поточної ремонт носить диспозитивний характер. Цей обов'язок може бути покладена за угодою сторін на наймодавця; 4) вносити плату за житлове приміщення в розмірі, порядку та строки, передбачені договором (ч. 3 ст. 678 ЦК). В обов'язки наймача зазвичай входить оплата комунальних послуг. Стосовно до договору комерційного найму це правило має диспозитивний характер (ч. 3 ст. 678 ЦК); 5) при припиненні договору звільнити і передати житлове приміщення наймодавцю в належному стані. Цей обов'язок прямо не закріплена, однак випливає з істоти зобов'язання - отримання житлового приміщення у користування на час. Особи, які проживають разом з наймачем, за загальним правилом, ніяких обов'язків перед наймодавцем не несуть. За їх дії відповідає наймач, якщо тільки ці особи не уклали з ним договір про солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 3 - 4 ст. 677 ЦК). При цьому, відповідно до ЦК, зазначені особи вважаються сонанімателямі. Специфічно те, що договір про солідарну відповідальність укладається з наймачем, а наймодавець про це лише повідомляється, хоча поява нових осіб на стороні наймача слід було б відображати в договорі найму житлового приміщення. Ймовірно, законодавець не вважав за потрібне залучати до участі в розглянутому угоді наймодавця, так як це не створює для нього будь-яких додаткових обов'язків, а лише покращує його становище. Наймач житлового приміщення має право: 1) використовувати жиле приміщення для власного проживання, а також проживання осіб, всесвітів в передбаченому законодавством порядку; 2) вселяти інших осіб для постійного проживання за згодою наймодавця і всіх постійно проживають з наймачем осіб; дотриманні норми житлової площі на одну людину. При вселенні неповнолітніх дітей дотримання зазначених умов не потрібно (ст. 679 ЦК); 3) вселити за згодою осіб, постійно з ним проживають, і з попереднім повідомленням наймодавця тимчасових мешканців на строк не більше шести місяців (ч. 1 ст. 680 ЦК); 4) за згодою наймодавця призвести перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення (ст. 678 ЦК). При цьому передбачувані зміни повинні бути погоджені з уповноваженими державними органами. У ЦК не вказується на вимоги, які може пред'явити наймодавець у разі самовільного перебудови наймачем житлового приміщення. Виходячи зі ст. 12 ГК РФ, наймодавець в подібних випадках може вимагати відновлення житлового приміщення в первісному стані або компенсації своїх витрат на відновлення житлового приміщення; 5) за згодою наймодавця передати на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач. Договір піднайму жилого приміщення може бути укладений за умови дотримання норми житлової площі на одну людину. Цей договір є оплатним. Термін його дії не може перевищувати строку договору найму житлового приміщення. При достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється договір піднайму. На договір піднайму не поширюється правило про переважне право наймача укласти договір на новий строк (ст. 685 ЦК). Оскільки на піднайом поширюються норми ЦК і ЖК про договір найму, договір з піднаймачів може бути розірваний з підстав, передбачених для розірвання договору найму житлового приміщення; 6) після закінчення строку договору укласти договір найму житлового приміщення на новий строк (ст. 684 ЦК). При цьому наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, постійно з ним проживають за договором найму житлового приміщення. 6. У період дії договір найму житлового приміщення може бути змінений з підстав, передбачених гл. 29 ГК. Зміна договору комерційного найму житлового приміщення, за винятком договору короткострокового найму, відбувається також у випадках, передбачених гл. 35 ГК. Договір найму житлового приміщення може бути змінений при вселенні до наймача в житлове приміщення нових мешканців для постійного проживання (ст. 679 ЦК). При вселенні тимчасових мешканців договір найму не змінюється, так як вони не набувають самостійного права на житлове приміщення і не вказуються в договорі "*". --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Іншої точки зору дотримується М.І. Брагінський. Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 740. Підставою для зміни договору найму житлового приміщення є заміна наймача, яка можлива на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, за наявності згоди наймодавця (п. 1 ст. 686 ЦК). Наймач може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають в житловому приміщенні. Договір найму житлового приміщення повинен бути змінений при прийнятті на себе особами, які постійно проживають разом з наймачем, солідарної відповідальності за зобов'язаннями, що випливають із договору. Оскільки законодавство передбачає укладення договору про солідарну відповідальність без участі наймодавця, а лише з його подальшим повідомленням (п. 4 ст. 677 ЦК), договір найму житлового приміщення як документ зберігається в незмінному стані. Разом з тим, якщо розглядати договір як правовідносини, то його слід вважати зміненим. 7. Розірвання договору найму житлового приміщення можливо за згодою сторін, а у передбачених законом випадках - на вимогу однієї зі сторін. Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, в будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці (п. 1 ст. 687 ЦК). Розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймача здійснюється без звернення до суду. За заявою наймодавця договір комерційного найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку тільки за наявності передбачених законом підстав: невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу; руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (п. 2 ст. 687 ЦК). За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору. Надання строку для усунення порушень - не обов'язок, а право суду. Це питання вирішується з урахуванням всіх обставин справи. Зокрема, беруться до уваги причини, за якими було порушено зобов'язання. Наприклад, термін для погашення заборгованості може бути наданий у разі, коли оплата не була внесена наймачем через затримку виплати заробітної плати за місцем роботи, тривалої хвороби та ін Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору. При цьому на прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення на строк не більше року. Подібне рішення приймається судом з урахуванням конкретних обставин справи. Наприклад, відстрочка допускається для пошуку наймачем житлового приміщення, в яке він міг би виселитися відразу після ухвалення рішення про розірвання договору. Відстрочка виконання можлива лише при заяві наймача. За власною ініціативою суд не може прийняти таке рішення, навіть за наявності підстав. Законодавець передбачає можливість у певних випадках вимагати розірвання договору комерційного найму кожної зі сторін. Згідно п. 3 ст. 687 ЦК договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, знаходиться в аварійному стані, а також в інших випадках, передбачених житловим законодавством. Наприклад, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню (ст. 91 ЖК) або переобладнанню в нежилий. Таким чином, за заявою будь-якої з сторін договір найму житлового приміщення розривається у разі виникнення обставин, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням або тягнуть істотне погіршення умов користування, за відсутності порушень договору його учасниками. Розірвання договору найму жилого приміщення в разі порушення наймачем договору можна розглядати як міру оперативного впливу. За порушення зобов'язань сторони договору найму житлового приміщення несуть передбачену цивільним законодавством (гл. 25 ЦК) та договором відповідальність. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 3. Договір найму житлового приміщення" |
||
|
||