ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

2. Сутність і види договорів найму житлового приміщення

Законом виділяються три види договорів найму житлового приміщення, спрямованих на безпосереднє задоволення житлової потреби громадян:
- договір найму житлового приміщення в державному та муніципальному житловому фонді соціального користування (договір соціального найму) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ЦК);
- договір найму спеціалізованого житлового приміщення (договір спеціалізованого найму) (ст. 100 ЖК);
- договір найму житлового приміщення, в якому наймодавець виступає як підприємець, який переслідує мету отримання прибутку (п. 1 ст. 671 ЦК). Цей вид договору отримав в літературі назву "договір комерційного найму" (1).
--------------------------------
(1) Див: Крашенинников П.В. Наймання житлового приміщення (гл. 35) / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 350 - 352; Він же. Російське житлове законодавство. С. 8, 28, 49.
Всі перераховані договори оформляють відносини найму житлових приміщень, а тому, як і породжувані ними житлові зобов'язання, мають ряд спільних рис. Сторони всіх цих договорів іменуються "наймодавець" і "наймач". За своєю юридичною природою вони є консесуальними і двосторонніми, а також, як правило, оплатним, опосредуя надання житла у користування за плату. Виняток можуть складати договори соціального найму, за якими житло надається малозабезпеченим громадянам не тільки безоплатно, а й із звільненням від плати за його користування (ч. 9 ст. 156 ЖК). У законі містяться однакові вимоги письмової форми цих договорів (ст. 674 ЦК, ст. 63 і ч. 7 ст. 100 ЖК).
Одноманітно визначені в них обов'язки наймача (ст. 678 ЦК, ч. ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК) і обов'язки сторін по ремонту зданого в найм житлового приміщення (ст. 681 ЦК); крім того, в договорах соціального та комерційного найму однаково регламентується правове становище тимчасових мешканців (ст. 680 ЦК та ст. 80 ЖК) і в значній частині - піднаймачів (п. п. 1 - 3 ст. 685 ЦК, ст. ст. 76 - 79 ЖК). Нарешті, всі ці договори носять споживчий характер, будучи спрямованими на задоволення особистих (житлових) потреб громадян, що в свою чергу пов'язано з наданням громадянину-споживачу як слабкій стороні певних пільг і переваг (по-різному проявляються в окремих видах розглянутих договорів) <1 >.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 680 - 681.
Разом з тим це загальне в їх природі реалізується в законодавстві на принципово різних підставах. Закон невипадково розвів ці договори "у різні законодавчі" коридори "(цивільний і житловий)", маючи на увазі, що зобов'язання з договору комерційного найму регулюються передусім цивільного законодавства, а з договорів соціального та спеціалізованого найму - житловим законодавством (1). Саме тому п. 3 ст. 672 ЦК прямо говорить про те, що договір соціального найму житлового приміщення укладається з підстав, на умовах і в порядку, передбачених житловим, а не цивільним законодавством. Це ж відноситься і до договору спеціалізованого найму (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср пп. 2 ст. 10 ЖК).
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
(1) Див: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 93.
Поширення дії деяких норм ЦК, що відносяться до комерційного найму, на договір соціального найму (п. 3 ст. 672 ЦК) необхідно розглядати як прийом законодавчої техніки, у відповідності з яким слід уникати повторення норм не тільки в одному, але і в різних нормативних актах (в даному випадку в ЦК та ЖК).
Договори соціального та спеціалізованого найму можуть бути укладені лише на проживання в житлових приміщеннях, що перебувають у складі державного або муніципального житлових фондів і лише за наявності у громадянина певних передумов для їх укладення: нуждаемость поліпшення житлових умов ( а для договорів соціального найму - за загальним правилом також і постановка на облік як потребує поліпшення житлових умов) і наявність рішення відповідного органу публічної влади про надання жилого приміщення даному громадянинові і його сім'ї відповідно до діючих норм.
Що стосується договору комерційного найму, то ніяких адміністративно-правових передумов для його укладення не потрібно. Тут панує принцип свободи договору, відповідно до якого сторони самі визначають зміст таких найважливіших умов, як термін договору, розмір та порядок внесення плати за житлове приміщення, розподіл обов'язків по ремонту зданого в найм житлового приміщення і т.д.
Договір комерційного найму - це звичайний, повноцінний цивільно-правовий договір, тоді як договори соціального та спеціалізованого найму, по суті, являють собою "квазідоговори", оскільки їх висновок і основні елементи, права та обов'язки сторін зумовлені законом, іншими правовими та адміністративними актами. Невипадково закон передбачає укладення цих договорів з обов'язкових для сторін типових формах (договорами), який затверджується Урядом РФ (ч. 2 ст. 63 та ч. 8 ст. 100 ЖК) (1). Отже, для вільного волевиявлення сторін, характерного для цивільно-правових договорів, тут майже не залишається місця.
--------------------------------
(1) Названі типові договори відрізняються від типових форм, що допускаються законом для публічних договорів (п. 4 ст. 426 ЦК), оскільки в житлових відносинах укладення договору стає для наймодавця обов'язковим не в силу пропозиції наймача, а лише за наявності додаткових передумов, що включають рішення власника або уповноваженого ним органу про надання житла. Своєю обов'язкової силою типові договори відрізняються від примірних договорів, умови яких узгоджуються сторонами або діють як звичаїв ділового обороту (ст. 427 ЦК).
Тому "спорідненість" договорів соціального та комерційного найму досить відносно. У силу цього вкрай сумнівно і поширена думка про наявність єдиного типу (або виду) договору житлового найму, подразделяющегося на договори комерційного та соціального (а тепер також і спеціалізованого) найму житла (1). Два останніх договору, по суті, являють собою лише цивільно-правове оформлення адміністративних актів розподілу житла, об'єктивно обумовлених його нестачею і дорожнечею, а виникаючі на їх основі житлові зобов'язання фактично становлять соціальні гарантії для наймачів житла з державного і муніципального житлових фондів. На відміну від них комерційний найм є класичною різновидом акта товарообміну, який оформлюється традиційним цивільно-правовим договором. Отже, йдеться про різні, самостійних договірних формах задоволення житлових потреб громадян.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне).
(1) Див: Седугин П.І. Указ. соч. С. 81 - 83; Крашенинников П.В. Житлове право. С. 67 - 68. Критику цих поглядів див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 660 - 663.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Сутність і види договорів найму житлового приміщення "
  1. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    суті, одне і те ж. * (132) Див, напр.: Генкін Д.М. Право власності в СРСР. М., 1961. С. 32-46; Братусь С.Н. Предмет і система радянського цивільного права. М., 1963. С. 188-190; Цивільне право. Ч. 1 / під ред. В.П. Мозоліна, А.І. Масляєва. С. 94 (автор глави - В.П. Мозолин) та ін * (133) Див: Райхер В.К. Абсолютні і відносні права / / Известия економічного факультету
  2. § 1. Поняття житлового права і система його джерел
    суті, всі ті норми, які нині містяться в розд. 2 ЖК "Право власності та інші речові права на житлові приміщення". Проте з різних причин ні перший, ні другий варіанти вдосконалення житлового законодавства прийняті не були. Можна припустити, що укладачі проекту ЖК були заздалегідь досить жорсткі рамки - скласти такий проект ЖК, який би не вимагав ні
  3. § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
    сутності правових норм, закріплених у різних актах житлового законодавства, а також їх правильне застосування неможливі без з'ясування поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновиди, правовий режим яких істотно відрізняється один від одного. Але перш ніж говорити про житловий фонд,
  4. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    суті, ті ж підстави визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов, які виділялися в законодавстві й раніше. До них відносяться: 1) відсутність житлової площі; 2) недостатність житлової площі за розміром; 3) непридатність житлової площі для проживання; 4) проживання в квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою
  5. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    сутності, скільки за кількістю, причому перестали називати товаром [mercs] те, що дає і та і інша сторона, а один з предметів стали називати ціною [pretium] "(D. 18.1.1. pr.). * (98) Див: Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з договором міни: інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 вересня 2002 р. N 69 / / Вісник ВАС РФ. 2003. N 1 (далі - Огляд практики
  6. ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
    види майнових відносин, регульованих цивільним правом. Особливості корпоративних, речових, зобов'язальних і виняткових відносин. Поняття і види немайнових відносин, регульованих цивільним правом. Цивільно-правовий метод регулювання суспільних відносин. Функції цивільного права. Принципи цивільного (приватного) права. Система цивільного права. Визначення
  7. П
    сутність зобов'язання П. VIII, 37, § 4 (3) - с. 92 - 95 - форма договору П. VIII, 37, § 4 (1) - с. 88 Порядок - П. укладення договору VIII, 39, § 1 ( 2) - с. 197 - 198 - П. зміни (розірвання) договору VIII, 39, § 2 (2) - с. 219 - 220 Наслідки зміни (розірвання) договору VIII, 39, § 2 (3) - с. 220 - 222 Наступна застава VIII, 37, § 6 (3) - с. 122 - 124 Поставка -
  8. 2. Свобода договорів
    сутності свободи договорів здатне сприяти передбачене в антимонопольному законі співвідношення двох корелюють понять: конкуренція та недобросовісна конкуренція. Мається на увазі, що конкуренцією визнається змагальність "господарюючих суб'єктів", коли їх самостійні дії ефективно обмежують можливість кожного однобічно впливати на загальні умови обігу
  9. 2. Договірні умови
    сутності звичайних умов. Ця особливість одержала вираження, зокрема, в суперечці О.С. Іоффе з В.І. Кофманом і Р.О. Халфіна. Стосовно до перших опонентові суперечка стосувалася питання про те, чи слід імперативні норми включати в число звичайних умов. На противагу поглядам В.І. Кофмана, що вважав, що положення імперативних норм не є звичайними, а істотними умовами договору, О.С.
  10. 6. Класифікація договорів
    сутності, то таким критерієм доведеться визнати зміст договору, тобто коло прав та обов'язків сторін. Але цей критерій в силу того, що він є досить загальним і абстрактним, не можна формалізувати . Свого часу М.В. Гордон пропонував вибудувати всі відомі договори в ряд, використовуючи єдиний критерій - "результат". Але для цього довелося об'єднувати в один вид настільки різні договори, як,
енциклопедія  бешбармак  яловичина  кабачки  начинка