| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Сутність і види договорів найму житлового приміщення |
||
|
- договір найму житлового приміщення в державному та муніципальному житловому фонді соціального користування (договір соціального найму) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ЦК); - договір найму спеціалізованого житлового приміщення (договір спеціалізованого найму) (ст. 100 ЖК); - договір найму житлового приміщення, в якому наймодавець виступає як підприємець, який переслідує мету отримання прибутку (п. 1 ст. 671 ЦК). Цей вид договору отримав в літературі назву "договір комерційного найму" (1). --- (1) Див: Крашенинников П.В. Наймання житлового приміщення (гл. 35) / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 350 - 352; Він же. Російське житлове законодавство. С. 8, 28, 49. Всі перераховані договори оформляють відносини найму житлових приміщень, а тому, як і породжувані ними житлові зобов'язання, мають ряд спільних рис. Сторони всіх цих договорів іменуються "наймодавець" і "наймач". За своєю юридичною природою вони є консесуальними і двосторонніми, а також, як правило, оплатним, опосредуя надання житла у користування за плату. Виняток можуть складати договори соціального найму, за якими житло надається малозабезпеченим громадянам не тільки безоплатно, а й із звільненням від плати за його користування (ч. 9 ст. 156 ЖК). У законі містяться однакові вимоги письмової форми цих договорів (ст. 674 ЦК, ст. 63 і ч. 7 ст. 100 ЖК). Одноманітно визначені в них обов'язки наймача (ст. 678 ЦК, ч. ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК) і обов'язки сторін по ремонту зданого в найм житлового приміщення (ст. 681 ЦК); крім того, в договорах соціального та комерційного найму однаково регламентується правове становище тимчасових мешканців (ст. 680 ЦК та ст. 80 ЖК) і в значній частині - піднаймачів (п. п. 1 - 3 ст. 685 ЦК, ст. ст. 76 - 79 ЖК). Нарешті, всі ці договори носять споживчий характер, будучи спрямованими на задоволення особистих (житлових) потреб громадян, що в свою чергу пов'язано з наданням громадянину-споживачу як слабкій стороні певних пільг і переваг (по-різному проявляються в окремих видах розглянутих договорів) <1 >. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне). (1) Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 680 - 681. Разом з тим це загальне в їх природі реалізується в законодавстві на принципово різних підставах. Закон невипадково розвів ці договори "у різні законодавчі" коридори "(цивільний і житловий)", маючи на увазі, що зобов'язання з договору комерційного найму регулюються передусім цивільного законодавства, а з договорів соціального та спеціалізованого найму - житловим законодавством (1). Саме тому п. 3 ст. 672 ЦК прямо говорить про те, що договір соціального найму житлового приміщення укладається з підстав, на умовах і в порядку, передбачених житловим, а не цивільним законодавством. Це ж відноситься і до договору спеціалізованого найму (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср пп. 2 ст. 10 ЖК). --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації). (1) Див: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 93. Поширення дії деяких норм ЦК, що відносяться до комерційного найму, на договір соціального найму (п. 3 ст. 672 ЦК) необхідно розглядати як прийом законодавчої техніки, у відповідності з яким слід уникати повторення норм не тільки в одному, але і в різних нормативних актах (в даному випадку в ЦК та ЖК). Договори соціального та спеціалізованого найму можуть бути укладені лише на проживання в житлових приміщеннях, що перебувають у складі державного або муніципального житлових фондів і лише за наявності у громадянина певних передумов для їх укладення: нуждаемость поліпшення житлових умов (а для договорів соціального найму - за загальним правилом також і постановка на облік як потребує поліпшення житлових умов) і наявність рішення відповідного органу публічної влади про надання жилого приміщення даному громадянинові і його сім'ї відповідно до діючих норм. Що стосується договору комерційного найму, то ніяких адміністративно-правових передумов для його укладення не потрібно. Тут панує принцип свободи договору, відповідно до якого сторони самі визначають зміст таких найважливіших умов, як термін договору, розмір та порядок внесення плати за житлове приміщення, розподіл обов'язків по ремонту зданого в найм житлового приміщення і т.д. Договір комерційного найму - це звичайний, повноцінний цивільно-правовий договір, тоді як договори соціального та спеціалізованого найму, по суті, являють собою "квазідоговори", оскільки їх висновок і основні елементи, права та обов'язки сторін зумовлені законом, іншими правовими та адміністративними актами. Невипадково закон передбачає укладення цих договорів з обов'язкових для сторін типових формах (договорами), який затверджується Урядом РФ (ч. 2 ст. 63 та ч. 8 ст. 100 ЖК) (1). Отже, для вільного волевиявлення сторін, характерного для цивільно-правових договорів, тут майже не залишається місця. --- (1) Названі типові договори відрізняються від типових форм, що допускаються законом для публічних договорів (п. 4 ст. 426 ЦК), оскільки в житлових відносинах укладення договору стає для наймодавця обов'язковим не в силу пропозиції наймача, а лише за наявності додаткових передумов, що включають рішення власника або уповноваженого ним органу про надання житла. Своєю обов'язкової силою типові договори відрізняються від примірних договорів, умови яких узгоджуються сторонами або діють як звичаїв ділового обороту (ст. 427 ЦК). Тому "спорідненість" договорів соціального та комерційного найму досить відносно. У силу цього вкрай сумнівно і поширена думка про наявність єдиного типу (або виду) договору житлового найму, подразделяющегося на договори комерційного та соціального (а тепер також і спеціалізованого) найму житла (1). Два останніх договору, по суті, являють собою лише цивільно-правове оформлення адміністративних актів розподілу житла, об'єктивно обумовлених його нестачею і дорожнечею, а виникаючі на їх основі житлові зобов'язання фактично становлять соціальні гарантії для наймачів житла з державного і муніципального житлових фондів. На відміну від них комерційний найм є класичною різновидом акта товарообміну, який оформлюється традиційним цивільно-правовим договором. Отже, йдеться про різні, самостійних договірних формах задоволення житлових потреб громадян. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації). КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2002 (видання 4-е, стереотипне). (1) Див: Седугин П.І. Указ. соч. С. 81 - 83; Крашенинников П.В. Житлове право. С. 67 - 68. Критику цих поглядів див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 660 - 663. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2. Сутність і види договорів найму житлового приміщення " |
||
|
||