| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Державна реєстрація переходу права власності на нерухомість |
||
|
Укладення договору продажу нерухомості і вступ його в силу робить її обов'язковою для продавця і покупця (але не для третіх осіб!). Саме з моменту укладення договору (до державної реєстрації) покупець має право вимагати від продавця його виконання, тобто передачі йому проданого об'єкта нерухомості. Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець знаходиться в положенні фактичного власника об'єкта нерухомості при збереженні права власності на зазначений об'єкт за продавцем (у всякому разі, з точки зору третіх осіб). Така ситуація деякою юридичної невизначеності породжує безліч питань у арбітражно - судовій практиці. Зокрема, виникає питання, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати або іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом нерухомості. Практика арбітражних судів дає на це питання негативну відповідь, беручи до уваги насамперед інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які вправі розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, якою збігається з моментом реєстрації переходу права власності до покупцеві. Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі - продажу будови, який був укладений між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю. В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі - продажу індивідуальному приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши перехід права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник. Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Дане рішення було скасовано виходячи з таких висновків. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК, у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 551 ЦК передбачає державну реєстрацію переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі - продажу. Оскільки право власності на будівлю в індивідуального підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі. Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будинок, що не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема даних про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82. Певним своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, який виконав своє зобов'язання перед покупцем за передачу останньому об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупця. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочностей щодо користування, володіння та розпорядження щодо проданого майна. Однак і покупець має статус титульного власника, оскільки володіє проданим нерухомим майном на законній підставі (договір продажу нерухомості). У підсумку виходить, що в подібній ситуації і продавець, так само як і покупець, не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості. Дана обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду РФ, що знайшла відображення в Постанові його Пленуму від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав ". Згідно п. 14 даної Постанови, при вирішенні спорів, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися даним майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. При цьому слід мати на увазі, що після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець також не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки воно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець несе відповідальність за його невиконання "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18. Представляється, однак, що зазначене роз'яснення потребує уточнення. По-перше, необхідно бачити різницю між неможливістю з боку відповідно покупця або продавця розпорядитися переданим на виконання договору продажу нерухомим майном. У першому випадку мова йде про юридичну неможливість для покупця розпорядитися переданим йому об'єктом нерухомості, оскільки до моменту реєстрації право власності зберігається за продавцем. У другому випадку, навпаки, продавець, залишаючись власником, має право розпорядитися майном, але не володіє фактичної можливістю реалізувати своє право, оскільки майно знаходиться у покупця на законній підставі і не може бути відібрано в останнього. Зазначене відмінність правової природи відносин, при яких і покупець, і продавець не можуть розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцеві на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно при аналізі можливих наслідків відчуження такого майна (або розпорядження ним в іншій формі) покупцем або продавцем. Очевидно, що будь-яка угода щодо розпорядження об'єктом нерухомості, досконала покупцем, є в даному випадку недійсною як суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцеві, відбуваються продавцем, то вони не можуть бути визнані недійсними. За цих умов буде мати місце неможливість виконання зобов'язань, що випливають з таких угод, що наступила за обставинами, що залежать від продавця, що тягне відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань. По-друге, положення ЦК про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами (п. 2 ст. 551 ЦК), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцеві об'єктом нерухомості не може бути перешкодою для звернення стягнення на зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І навпаки, до моменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця не має права претендувати на задоволення їхніх вимог за рахунок цього майна. У рамках розгляду проблеми співвідношення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно та зобов'язань сторін, що випливають з договору продажу нерухомості, необхідно підкреслити, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості і не є підставою їх припинення. На дану обставину звернуто увагу у Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8, згідно з яким при вирішенні спорів за вимогами продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, за якими здійснено державну реєстрацію переходу до покупця права власності, арбітражним судам слід враховувати , що, якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не справив оплати майна, продавець на підставі п. 3 ст. 486 ГК має право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за ст. 395 ГК. У тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна. У цьому випадку продавець має право вимагати повернення нерухомого майна та відшкодування покупцем збитків, заподіяних як розірванням договору, так і невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань (п. 15) "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 18 - 19. Разом з тим, на наш погляд, дане роз'яснення також потребує деякого уточнення. З п. 15 Постанови Пленуму можна зробити висновок (виходячи з зворотного), що у випадках, коли законом або договором не передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності на нерухоме майно до покупця позбавляє сторони договору продажу нерухомості права вимагати по суду його розірвання. З цим ніяк не можна погодитися як з причин формально - юридичним, так і за обставинами, що зачіпають істота правовідносин. Формально - юридичні заперечення полягають у тому, що § 7 гл. 30 ЦК не містить будь-яких спеціальних правил, що регулюють відносини, пов'язані з розірванням договору продажу нерухомості, відсутні такі норми і в загальних положеннях, що регламентують договір купівлі - продажу товарів. Отже, підлягають застосуванню положення ЦК про підстави розірвання цивільно - правового договору (ст. 450) без будь-яких вилучень. Тому за наявності підстав для розірвання договору, передбачених ст. 450 ЦК (наприклад, істотне порушення договору), факт державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця не може служити перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості. Що стосується суті правовідносин, то необхідно розрізняти підстави розірвання договору та наслідки його розірвання. Та обставина, що покупець зареєстрував перехід права власності на об'єкт нерухомості, ніяк не може впливати на розірвання договору продажу нерухомості за наявності на те підстав, передбачених ст. 450 ГК. Інша справа - наслідки розірвання договору. У цьому випадку в силу відсутності спеціального правила, яке регулює наслідки розірвання договору продажу нерухомості, діє загальне правило, згідно з яким сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін (п. 2 ст. 453 ЦК). Проте дія цього правила, як і у випадку з підставами розірвання договору, ніяк не пов'язано зі специфікою договору продажу нерухомості, в тому числі з необхідністю реєстрації переходу до покупця права власності на проданий об'єкт нерухомості. Інтереси продавця або покупця, пред'являє вимогу про розірвання договору продажу нерухомості, зовсім не обов'язково зосереджені на поверненні відповідно проданого об'єкта нерухомості або сплаченої за нього суми. Адже, якщо підставою розірвання договору продажу нерухомості послужило істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п. 5 ст. 453 ЦК). Порядок державної реєстрації переходу до покупця прав на нерухоме майно на основі договору продажу нерухомості визначено Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і не є предметом дослідження в даній роботі. Відзначимо лише деякі моменти, пов'язані із забезпеченням захисту прав і законних інтересів учасників відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, а також третіх осіб. Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю (стосовно продажу нерухомості до їх числа належить договір продажу житлових приміщень) тягне безумовну недійсність угоди . Наприклад, О.М. Козир пише: "Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін , виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що врятує угоду від "нікчемності" (п. 3 ст. 165) "" * ". --- "*" Козир О.М. Указ. соч. С. 293; див. також: Цивільне право: Підручник / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 352. Представляється, проте, що в даному випадку ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень, що містяться в ст. 165 ГК, і насамперед у п. 1 даної статті, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода незначна. Беручи до уваги буквальне значення в даній нормі слів і виразів, слід зробити висновок про те, що на відміну від наслідків недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, навпаки, спричиняє її недійсність лише у випадках , прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення: житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири - не тягне його недійсність; на цей випадок законом передбачено інше наслідок: такий договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). Саме та обставина, що за загальним правилом нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю не тягне її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна зі сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації операції з нерухомістю, досконалої в належній формі, має право домагатися по суду реєстрації угоди (п. 3 ст. 165 ЦК). Такий підхід до наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди з нерухомістю знайшов відображення в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8, яке містить таке роз'яснення: "Відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсності договору продажу нерухомості "(п. 14)" * ". --- "*" Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18. Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією даного положення може слугувати один з прикладів арбітражно - судової практики, включений у Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості (інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. N 21). Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі - продажу житлового будинку. Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі - продажу. Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі - продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин. Між Облспоживспілкою (продавцем) і акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі - продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому - передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася. Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість. У п. 3 ст. 165 ЦК передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. Договір продажу житлового будинку, згідно зі ст. 558 ЦК, підлягає обов'язковій державній реєстрації. Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду. Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди. Таке рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81. Разом з тим необхідно визнати, що Закон про державну реєстрацію, дозуючи інформацію про права на об'єкти нерухомого майна та їх обтяження, обмежуючи коло осіб, які мають право на отримання такого роду відомостей, встановлюючи, що такі відомості надаються на платній основі, тим самим не забезпечує повною мірою захист прав і законних інтересів третіх осіб - учасників обороту нерухомості. На це раніше зверталася увага в юридичній літературі "*". --- "*" Див, напр.: Козир О.М. Указ. соч. С. 295. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4. Державна реєстрація переходу права власності на нерухомість " |
||
|
||