Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

3. Форма договору продажу нерухомості

Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (ст. 550 ЦК). Договір продажу нерухомості, за винятком договору купівлі-продажу житлових приміщень, вважається укладеним з моменту підписання сторонами єдиного документа, в якому сформульовано всі його істотні умови.
Згідно п. 1 ст. 551 ГК перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця підлягає державній реєстрації. Тому право власності на нерухомість виникає у покупця на основі складного юридичного складу, а саме: 1) укладеного договору (угоди) продажу нерухомості та 2) акта державної реєстрації переходу права власності. При продажу житлових приміщень у юридичний склад також входить реєстрація самого договору купівлі-продажу, який вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). Хоча сам по собі договір продажу нерухомості не породжує у покупця права власності, однак, будучи елементом складного юридичного складу, договір юридично пов'язує продавця і покупця вже з моменту його укладення.
Оскільки договір продажу нерухомості є консенсуальним, якщо продавець і покупець домовляться, що зобов'язання з передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані до державної реєстрації переходу права власності, кожна із зацікавлених сторін має право вимагати їх виконання.
Згідно п. 2 ст. 551 ГК виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Це означає, що укладений і виконаний договір продажу нерухомості присікає право продавця розпоряджатися надалі проданим об'єктом нерухомості, бо, уклавши договір за його відчуженню та передавши це майно покупцеві, продавець вичерпує правомочність розпорядження, належало йому як власнику (1).
---
(1) Ще більш радикально оцінював подібні ситуації Л.А. Кассо. Він писав, що "отчуждатель якої нерухомості в момент остаточного укладання угоди, як купівлі-продажу або дарування, відмовляється від володіння, яке він безмовно переносить на набувача, і з цього моменту він вже не має права вважати себе по відношенню до сему останньому самостійним власником. Якщо він іноді і зберігає ще якийсь час тримання, то він вже володіє від імені набувача, і якщо між ними на цьому грунті виникне зіткнення, то власницької захист слід надати не отчуждателю, а набувачеві ... одна тільки зміна вольового моменту означає припинення самого володіння "(Кассо Л.А. Російське поземельное право. М., 1906. С. 57 - 58).
Тому будь-яка наступна угода, укладена продавцем після передачі нерухомого майна покупцю на виконання раніше укладеного договору продажу, але до моменту державної реєстрації переходу права власності на покупця, недійсна як досконала неуправомоченним особою (1). Судова практика також виходить з того, що після передачі нерухомого майна покупцю продавець не має права ним розпоряджатися, оскільки зазначене майно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником (2).
---
(1) Про інших підходах до даної проблеми див.: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). С. 182 - 186; Амфітеатров Г.Н. Права на житлові будови і користування житловими приміщеннями. М., 1948. С. 23; Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву. Вид. 2-е. М., 1954. С. 100.
(2) Див: п. 14 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав".
До державної реєстрації переходу права власності продавець, який виконав зобов'язання з передачі нерухомого об'єкта у володіння покупця, зберігає повноваження на захист свого права власності. Тому він може заявляти віндикаційний і негаторний позови. Покупець, якому нерухомий об'єкт переданий у володіння на виконання договору продажу нерухомості до державної реєстрації переходу права власності, стає його титульним власником і теж має право захищати своє володіння речове-правовими позовами. Однак, не володіючи титулом власності, він на відміну від продавця не може розпоряджатися отриманими у володіння нерухомим об'єктом.
Договір продажу нерухомості як елемент складного юридичного складу породжує цивільно-правове зобов'язання сторін зареєструвати перехід права власності. У зміст цього зобов'язання входить право вимагати реєстрації переходу права власності. Дане зобов'язання підкріплено відповідною санкцією. Згідно п. 3 ст. 551 ЦК у разі, коли одна із сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.
Норма ст. 550 ЦК про те, що договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, є спільною. Спеціальної по відношенню до неї є норма п. 2 ст. 558 ЦК, згідно з якою договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Разом з тим вимога про необхідність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості стосується випадків продажу як нежитловий, так і житлової нерухомості. Тому державна реєстрація договору купівлі-продажу житлової нерухомості не виключає необхідності окремої державної реєстрації переходу права власності за таким договором (1). Якщо договір купівлі-продажу житлового приміщення зареєстрований (тобто укладено) і виконаний до державної реєстрації переходу права власності, то продавець позбавляється юридичної можливості здійснення яких-небудь угод з приводу такого приміщення, переданого за зареєстрованим договором; отже, всі наступні угоди з такими житловими приміщеннями недійсні.
---
(1) Це положення вироблено судовою практикою і практикою органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, виходячи з системного тлумачення ст. 551 та ст. 558 ГК. Див: Інструкція про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення, затверджена Наказом Міністерства юстиції РФ від 6 серпня 2001 р. N 233 / / Бюлетень нормативних актів органів федеральної виконавчої влади. 2001. N 35 (з послід. Зм.).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Форма договору продажу нерухомості "
  1. 3. Форма договору та його державна реєстрація
    формація зацікавлених осіб про здійснені угоди. Разом з тим будь-яке додаткове вимога до форми договорів об'єктивно призводить до ускладнення та уповільнення процедури укладення договору і, як правило, викликає додаткові витрати щодо їх оформлення. --- Інтерес представляє в цьому сенсі оцінка розвитку чинного законодавства з боку Євг.
  2. ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
    формація. Результати творчої діяльності та особисті немайнові блага як нематеріальні об'єкти цивільних правовідносин. Речі як об'єкти цивільних правовідносин. Оборотоздатність речей. Рухомі і нерухомі речі. Інші види речей. Майнові комплекси як об'єкти цивільного обороту. Гроші як об'єкти цивільних правовідносин. Цивільно-правовий режим готівки та
  3. § 2. Правовий режим речей
    форма договору передбачає можливість використання обміну листами, телеграмами та іншими засобами зв'язку для його укладення. Щодо об'єктів нерухомості це не допускається: тут необхідно скласти єдиний документ, підписаний обома сторонами. Є важлива специфіка і в процедурі переходу прав на нерухомість: ці об'єкти повинні бути передані продавцем і прийняті покупцем по
  4. § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
    форма торгової угоди (вчинення на бланку певної форми, скріплення печаткою тощо) і передбачатися наслідки недотримання цих вимог. Якщо такі наслідки не передбачені, застосовуються наслідки недотримання простої письмової форми угоди. Договір у сфері підприємництва, як і всякий загальногромадянський договір, має відповідати обов'язковим для сторін правилам,
  5. § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
    формацію про товар, що пропонується до продажу, відповідну встановленим законом, іншими правовими актами та звичайно ставляться у роздрібній торгівлі вимогами до змісту і способів надання такої інформації. До укладення договору роздрібної купівлі-продажу покупець має право оглянути товар, вимагати проведення в його присутності перевірки властивостей або демонстрації використання товару,
  6. § 2. Оренда
    форма необхідна для договору оренди, що укладається на термін більше одного року, незалежно від того, хто є сторонами договору оренди. Якщо об'єктом оренди є нерухоме майно, договір оренди такого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Зокрема, для договорів оренди транспортних засобів - повітряних і морських суден, а також суден
  7. § 3. Зберігання
    форма договору зберігання вважається дотриманою в силу прямої вказівки закону не тільки у випадку, коли прийняття речі на зберігання посвідчене зберігачем видачею поклажодавцеві письмового документа, підписаного зберігачем (збереженій розписки, квитанції, свідоцтва або іншого документа) , але і при використанні легітимаційні знаків - номерного жетона (номери), іншого знака, що посвідчує прийом
  8. § 8. Довірче управління майном
    форма договору довірчого управління майном. Засновником довірчого управління є тільки власник майна. Інші особи, які не є власниками майна, можуть стати засновниками управління лише з підстав, передбачених законом. Частина цих підстав вказана в ст. 1026 ЦК, до них належать випадки, що виникають внаслідок необхідності постійного управління
  9. § 4. Захист прав та інтересів підприємців в інших судових установах
    форма звернення акціонера до суду. Верховний Суд РФ і Вищий Арбітражний Суд РФ виходять з того, що суди повинні приймати позови про визнання недійсними актів, виданих органами управління юридичних осіб. Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 484 В абз.2 п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ І Пленуму
  10. § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
    форма проведення торгів. Виграв на аукціоні визнається особа, що запропонувала найвищу ціну При цьому майбутній покупець не повинен виконувати будь-які умови щодо об'єкта приватизації. У загальному вигляді порядок і організація торгів регламентовані ст. 447-449 ЦК. Особливості проведення аукціонів при продажу приватизованого майна мають бути відображені в Положенні, затвердженому