|
Продавцями і покупцями за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що спеціальними приписами закону або статутом на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, в більшості випадків продаж акціонерним товариством дорогої нерухомості є великою угодою, для здійснення якої продавець повинен дотримати вимоги акціонерного законодавства про таких угодах.
За загальним правилом у якості продавця повинен виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником в силу закону або договору. Як продавців при продажу нерухомого майна, що є об'єктом федеральної державної власності, можуть виступати органи виконавчої влади, наділені Урядом РФ повноваженнями щодо здійснення функцій з приватизації федерального майна. За спеціальним дорученням Уряду РФ від його імені функції з продажу приватизованого федерального майна можуть здійснювати спеціалізовані державні установи (п. 1 ст. 6 Закону про приватизацію державного майна). При продажу майна суб'єктів РФ продавцями виступають особи, уповноважені органами державної влади суб'єктів РФ, а при продажу муніципального майна - продавці, призначені органами місцевого самоврядування (п. 2 ст. 6 Закону про приватизацію державного майна).
Унітарні підприємства, які володіють нерухомим майном на праві господарського відання або на праві оперативного управління, можуть здійснювати функції продавця такого майна за умови дотримання ними вимог чинного законодавства та меж своєї спеціальної правоздатності (1). Інакше кажучи, угоди з відчуження нерухомого (як, втім, і рухомого) майна не повинні позбавляти унітарні підприємства можливості здійснювати ту діяльність, цілі, предмет, види якої визначені законом та статутами таких підприємств. Тому, коли угоди унітарного підприємства з відчуження рухомого та нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості виконання ним статутних цілей, такі угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ГК, незалежно від згоди власника (уповноваженого ним органу) на їх вчинення (2).
---
(1) Див: п. 1 ст. 113, ст. ст. 294 - 298 ЦК, ст. ст. 18 - 19 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах".
(2) Див: п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" / / Вісник ВАС РФ. 1998. N 10.
Установи, які мають право на здійснення комерційної діяльності, можуть бути продавцями нерухомого майна, придбаного за рахунок доходів від комерційної діяльності (п. 2 ст. 298 ЦК).
Яких-небудь загальних обмежень з приводу можливих покупців нерухомості цивільне законодавство не містить. Закон може встановлювати спеціальні правила, адресовані до покупців нерухомості (наприклад, ст. 5 Закону про приватизацію державного майна).
У законодавстві наявні також особливі правила, які одночасно і продавців, і покупців нерухомості. Наприклад, згідно з п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу для здійснення одним з подружжя угоди з розпорядження нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально завірена згода другого з подружжя. Чоловік, чиє нотаріально завірена згода не було отримано, може вимагати визнання угоди недійсною протягом року з моменту, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення угоди.
|
- § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
Купівля-продаж. Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових договорів, що застосовуються в майновому обороті, зокрема у сфері підприємницької діяльності За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
- 6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості
Головне зобов'язання, що підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає в передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту або іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК) . Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах,
- 3. Договір продажу нерухомості по сучасному російському цивільному праву
Норми про договір купівлі - продажу нерухомого майна об'єднані в ГК в окремому параграфі виходячи із специфіки її предмета, яка зумовлює особливості договору купівлі - продажу нерухомості, які дозволяють виділити його в окремий вид договору купівлі - продажу: договір продажу нерухомості. За договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме
- 4. Державна реєстрація переходу права власності на нерухомість
Як вже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості в ГК є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК про державну реєстрацію угод і договорів, а саме: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації в
- 16.7. Договір продажу нерухомості
Договір продажу нерухомості - це угода сторін, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (п. 1 ст. 549 ГК РФ) . Договір продажу нерухомості укладається шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Договір продажу нерухомості за загальним правилом не реєструється (за
- § 1. Об'єкти речових прав підприємця
Майно - необхідна основа практично будь-якої підприємницької діяльності. Тому правовий режим майна є одним з центральних інститутів комерційного права. Загальносуспільне розуміння майнових прав передбачає їх розподіл на права речові та зобов'язальні. До речових прав відносять такі суб'єктивні права, об'єктами яких виступають речі, до зобов'язальних же -
- § 2. Правовий режим речей
Об'єктами речових прав підприємців можуть виступати такі види майна, які є повністю оборотоздатні або обмежено оборотоздатні. Таке розмежування об'єктів в ст. 129 ГК засноване на тому, що деякі об'єкти можуть належати не всім, а лише зазначених у законодавстві учасникам обороту, а також на тому, що використання певних об'єктів можливе лише за
- § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
Принципи укладання договорів у сфері підприємництва. Визнання за угодою торгового характеру підкоряє її не тільки загальним нормам цивільного права, але і в першу чергу спеціальним нормам комерційного права. До висновку і виконання торговельних угод застосовуються спеціальні норми комерційного права, не діють стосовно звичайних цивільних угод. Особливості регулювання
- § 3. Виконання зобов'язань
Принципи виконання зобов'язань. Особливості правової регламентації відносин, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, відображені в нормах, присвячених зобов'язального права і, зокрема, виконанню зобов'язань . Цивільний кодекс Російської Федерації закріплює єдиний принцип виконання зобов'язань - належне виконання. Його суть полягає в тому, що
- § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
Поняття і способи забезпечення зобов'язань . Виконання прийнятих на себе зобов'язань учасники підприємницької діяльності в переважній більшості випадків здійснює добровільно. Однак в умовах ринкового господарювання завжди є ризик невиконання боржником своїх зобов'язань. Це може статися як через несумлінне поведінки боржника, так і Комерційне право. Ч. I. Під
|