| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості |
||
|
Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим у випадках, передбачених законом або договором, це зобов'язання з передачі нерухомого майна буде вважатися виконаним при настанні додаткових юридичних фактів (абз. 2 п. 1 ст. 556 ЦК). Наприклад, сторони можуть включити в договір умову, згідно з яким зобов'язання продавця з передачі майна буде вважатися виконаним, тільки коли він: а) підпише передавальний акт; б) фактично передасть нерухоме майно; в) оплатить витрати з державної реєстрації переходу права власності до покупця. При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель (споруд), квартир сторони можуть обумовити, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних та перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж, які обслуговують даний об'єкт, і пр. Поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість головним обов'язком покупця за договором продажу нерухомості є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості на виплат і в кредит, а також попередня оплата. При продажу нерухомості в кредит відповідно до п. 5 ст. 488 ЦК така нерухомість визнається що знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань щодо її оплаті. Згідно ст. 20 Закону про іпотеку іпотека, що виникла на підставі п. 5 ст. 488 ГК, реєструється без подання окремого заяви одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою. Сторони договору продажу нерухомості несуть ту ж взаємну майнову відповідальність, що і сторони договору продажу рухомого майна, за наступними виключеннями. По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ЦК). По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не має права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК). Це виключення пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і суті зобов'язання (п. 3 ст. 475 ЦК). Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до моменту державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації за умови, що він не виконаний сторонами в повному обсязі. Державна реєстрація переходу права власності не є перешкодою для розірвання виконаного договору продажу нерухомості в тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі у зв'язку з несплатою покупцем майна (1). --- (1) Див: п. 15 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав". Для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо факту відмови продавця або покупця від договору, так як сам по собі такий факт не може служити підставою для реєстрації зворотного переходу права власності до продавця. Необхідно звернення до суду, який має прийняти рішення, що містить припис реєструючого органу про реєстрацію переходу права власності від покупця до продавця в силу розірвання договору. Суд може винести таке рішення тільки у випадку, коли в договорі продажу нерухомості сторони обумовили можливість повернення виконаного до моменту розірвання договору (п. 4 ст. 453 ЦК). Рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості не означає визнання недійсним попереднього акту державної реєстрації переходу права власності до покупця. Дана реєстраційна запис про перехід права власності від продавця до покупця, як здійснена на законній підставі - договорі продажу нерухомості, залишається в силі. Реєстраційна запис про зворотне переході права власності від покупця до продавця, здійснена на підставі рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості та повернення нерухомого майна продавцю, буде існувати в реєстрі поряд з попередніми записами. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості " |
||
|
||