ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості

Головне зобов'язання, що підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає в передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту або іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК) . Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно.
Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим у випадках, передбачених законом або договором, це зобов'язання з передачі нерухомого майна буде вважатися виконаним при настанні додаткових юридичних фактів (абз. 2 п. 1 ст. 556 ЦК). Наприклад, сторони можуть включити в договір умову, згідно з яким зобов'язання продавця з передачі майна буде вважатися виконаним, тільки коли він:
а) підпише передавальний акт;
б) фактично передасть нерухоме майно;
в) оплатить витрати з державної реєстрації переходу права власності до покупця.
При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель (споруд), квартир сторони можуть обумовити, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних та перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж, які обслуговують даний об'єкт, і пр.
Поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість головним обов'язком покупця за договором продажу нерухомості є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості на виплат і в кредит, а також попередня оплата.
При продажу нерухомості в кредит відповідно до п. 5 ст. 488 ЦК така нерухомість визнається що знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань щодо її оплаті. Згідно ст. 20 Закону про іпотеку іпотека, що виникла на підставі п. 5 ст. 488 ГК, реєструється без подання окремого заяви одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою.
Сторони договору продажу нерухомості несуть ту ж взаємну майнову відповідальність, що і сторони договору продажу рухомого майна, за наступними виключеннями.
По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п. 2 ст. 556 ЦК).
По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не має права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК). Це виключення пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і суті зобов'язання (п. 3 ст. 475 ЦК).
Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до моменту державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації за умови, що він не виконаний сторонами в повному обсязі. Державна реєстрація переходу права власності не є перешкодою для розірвання виконаного договору продажу нерухомості в тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі у зв'язку з несплатою покупцем майна (1).
---
(1) Див: п. 15 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав".
Для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо факту відмови продавця або покупця від договору, так як сам по собі такий факт не може служити підставою для реєстрації зворотного переходу права власності до продавця. Необхідно звернення до суду, який має прийняти рішення, що містить припис реєструючого органу про реєстрацію переходу права власності від покупця до продавця в силу розірвання договору. Суд може винести таке рішення тільки у випадку, коли в договорі продажу нерухомості сторони обумовили можливість повернення виконаного до моменту розірвання договору (п. 4 ст. 453 ЦК).
Рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості не означає визнання недійсним попереднього акту державної реєстрації переходу права власності до покупця. Дана реєстраційна запис про перехід права власності від продавця до покупця, як здійснена на законній підставі - договорі продажу нерухомості, залишається в силі. Реєстраційна запис про зворотне переході права власності від покупця до продавця, здійснена на підставі рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості та повернення нерухомого майна продавцю, буде існувати в реєстрі поряд з попередніми записами.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 6. Виконання і припинення договору продажу нерухомості "
  1. ПРОГРАМА КУРСУ" ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО "
    виконання цивільних обов'язків Поняття здійснення суб'єктивного цивільного права. Поняття виконання суб'єктивної цивільного обов'язку. Принципи і гарантії здійснення прав і виконання обов'язків у цивільному праві. Способи здійснення цивільних прав і виконання цивільно-правових обов'язків. Поняття і види меж здійснення цивільних прав. Межі
  2. § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
    виконанню торговельних угод застосовуються спеціальні норми комерційного права, не діють стосовно звичайних цивільних угод. Особливості регулювання змісту угод нормами комерційного права проявляються, з одного боку, у спрощенні форми і порядку їх укладення сторонами, а з іншого боку, в посиленні захисту інтересів учасників торгової угоди і в пред'явленні до змісту самої
  3. § 3. Виконання зобов'язань
    виконання зобов'язань. Особливості правової регламентації відносин, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, відображені в нормах, присвячених зобов'язального права і, зокрема, виконанню зобов'язань. Цивільний кодекс Російської Федерації закріплює єдиний принцип виконання зобов'язань - належне виконання. Його суть полягає в тому, що зобов'язання повинні
  4. § 4. Забезпечення виконання зобов'язань
    виконання боржником своїх зобов'язань. Це може статися як через несумлінне поведінки боржника, так і Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 221 зважаючи на його неплатоспроможності. Для того, щоб зробити положення кредитора більш стійким, йому надається можливість різними способами захищати
  5. § 2. Оренда
    виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням. Якщо орендодавець не передає приналежності та документи, без яких орендар не може користуватися орендованим майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, орендар має право вимагати
  6. § 2. Розрахунки і кредитування
    виконання зобов'язань. Умова про платіж входить у зміст будь-якого возмездного договору про продаж товарів, виконанні робіт, наданні послуг. Але платежі в безготівковій формі, а в ряді випадків і платежі готівкою, обумовлюють необхідність укладення спеціальних договорів, які опосередковують ці фінансові операції або забезпечують передумови для їх вчинення, бо рух грошових
  7. § 8. Довірче управління майном
    виконано тре-Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 409 бованіе п. 1 ст. 1018 ЦК РФ про відокремлення грошових коштів на окремому банківському рахунку. Нова редакція Закону про банки і банківську діяльність в ч. 2 ст. 5 допустила «довірче управління грошовими коштами» за договором не тільки для банків, але й
  8. § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
    виконання зобов'язань за укладеним договором ЦК встановлює, що якщо інше не передбачено в законі або в повідомленні про проведення торгів, організатор відкритих торгів має право відмовитися від проведення аукціону в будь-який час , але не пізніше ніж за три дні до його проведення. При порушенні цього правила організатор торгів зобов'язаний відшкодувати учасникам понесений ними реальний збиток. А при закритому
  9. § 2. Товарні біржі
    виконання чинених на ній форвардних, ф'ючерсних і опціонних угод зобов'язана організувати розрахункове обслуговування шляхом створення розрахункових установ (клірингових центрів) або укладення договору з банком або іншою кредитною організацією про організацію розрахункового (клірингового) обслуговування. Клірингові центри можуть створюватися як незалежні від біржі організації біржових посередників.
  10. § 2. Предмет цивільного права
    виконання; д) фонограми; е) мовлення організацій ефірного та кабельного мовлення; ж) винаходу; з) корисні моделі, і) промислові зразки; к) селекційні досягнення; л) топології інтегральних мікросхем; м) секрети виробництва (ноу-хау). У цьому ж списку - 4 засоби індивідуалізації: а) фірмові найменування; б) товарні знаки і знаки обслуговування; в) найменування місць походження