| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
5. Права на земельну ділянку при продажу знаходиться на ньому нерухомості |
||
|
--- (1) Див: Брауде І.Л. Указ. соч. С. 14. Юридичні долі будови і земельної ділянки, на якій воно розташоване, завжди взаємопов'язані. Тому продаж будівлі або споруди неможлива без визначення прав покупця на земельну ділянку, зайнятий продаваної нерухомістю, який необхідний для використання останньої за призначенням. За нашим законодавством нерухомістю визнається також будівлю, розташовану на земельній ділянці, що перебуває у власності інших осіб (будова на чужій землі). У зв'язку з цим законодавство регламентує юридичну долю земельних ділянок як при продажу будівель, власники яких є одночасно власниками земельних ділянок, де розташовані ці будівлі, так і при продажу будівель, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у власності інших осіб, відмінних від власників нерухомості, що продається . За загальним правилом при переході права власності на будівлі, споруди та іншу нерухомість до покупця переходять і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята проданої нерухомістю і необхідна для її використання (п. 1 ст. 552 ЦК). Взаємозв'язок переходу права власності на будівлю або споруду і права на відповідну частину земельної ділянки буває різною залежно від виду прав продавця нерухомості на земельну ділянку, на якій вона розташована. Коли продавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки, згідно з п. 4 ст. 35 ЗК відчуження будови проводиться разом із земельною ділянкою. Виняток становить відчуження частини будови, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки, або відчуження будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, вилученому з обігу відповідно до правил ст. 27 ЗК. Відчуження будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, обмеженій в обороті і належить продавцеві будови на праві власності, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб. Отже, у випадках, коли продавець будови є одночасно власником земельної ділянки, він не вправі надати покупцю за договором продажу будівлі (споруди) право на земельну ділянку, що відрізняється від права власності, наприклад право оренди. Це пояснюється загальним принципом земельного законодавства, спрямованого на збереження єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній будови (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Однак така можливість передбачена ст. 273 та п. 2 ст. 552 ЦК, відповідно до яких продавець будови, що є власником земельної ділянки, на якій воно знаходиться, вправі надати покупцю право оренди чи інше передбачене договором продажу нерухомості право на відповідну частину земельної ділянки. Зазначене протиріччя між нормами земельного та цивільного законодавства знімається судовою практикою на користь норм земельного законодавства як спеціальних (1). --- (1) Див, наприклад: Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду РФ за третій квартал 2003 року, затверджений Постановами Президії Верховного Суду РФ від 3 і від 24 грудня 2003 р. / / БВС РФ. 2004. N 3. Якщо ж продавець будівлі або споруди не є власником земельної ділянки, на якій воно розташоване, то покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ЦК). Отже, якщо продавець володів правом оренди земельної ділянки, то і покупець буде користуватися цією ділянкою на праві оренди. При визначенні долі чужої земельної ділянки при продажу розташованої на ньому нерухомості норми цивільного (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ЦК) і земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) законодавства збігаються за змістом. Продаж нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором (п. 3 ст. 552 ЦК). Покупець будови на чужій землі при його експлуатації у всіх випадках повинен враховувати цільове призначення земельної ділянки. Купивши будівля, що перебуває на чужій земельній ділянці, покупець як власник будови набуває переважне право купівлі або оренди зазначеної земельної ділянки (п. 3 ст. 35 ЗК). Крім цього, якщо земельна ділянка знаходиться в державній або муніципальній власності, покупець будови набуває виключне право на приватизацію земельної ділянки чи набуття права оренди на неї (п. 1 ст. 36 ЗК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 5. Права на земельну ділянку при продажу знаходиться на ньому нерухомості " |
||
|
||