| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Зміст договору продажу нерухомості |
||
|
Закон вимагає, щоб в договорі продажу нерухомості були зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про продаваної і підлягає передачі нерухомості вважається неузгодженим, а договір неукладеним (ст. 554 ЦК). Необхідні законом дані про продаваної нерухомості містяться в спеціальних документах. До числа обов'язкових документів, що ідентифікують земельні ділянки, відносяться їх кадастрові плани, що видаються органами, що здійснюють кадастровий облік земельних ділянок. До документів, що містить дані, що дозволяють індивідуалізувати окремо розташована будівля (споруда), відносяться: план земельної ділянки із зазначенням її кадастрового номера, поверхові плани, експлікація приміщень, що перебувають у будинку і т.п. На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їх планами та зазначенням цільового призначення. Документами, які ідентифікують житлове нерухоме майно, є паспорта таких приміщень, а також відповідні довідки, видані бюро технічної інвентаризації та містять інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду (план житлового приміщення, його експлікація і т.д.). Перелік і характер документів, що містять дані, дозволяють точно встановити продається нерухоме майно, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (ст. ст. 17 і 18 Федерального закону "Про державну реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ") та законодавством про технічному обліку нерухомості (1). --- (1) Див, наприклад: п. п. 8 і 9 Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затвердженого Постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. N 1301 / / СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787. Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості означає, що продається нерухомість як індивідуально-визначена річ на момент укладення договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (1). --- (1) Див: Брауде І.Л. Указ. соч. С. 94; Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. М., 1998. С. 294. Адже якщо на момент укладення договору нерухома річ не існує (згоріла, зруйнована і пр.), хоча права на неї як на нерухоме майно не виключені з державного реєстру, договір продажу неможливий, так як право власності на загибле або знищене майно припиняється (п. 1 ст. 235 ЦК). При цьому слід мати на увазі, що згідно ст. 39 ЗК при руйнуванні будівлі (споруди) від старості, пожежі, стихійних лих права на земельну ділянку, надану для їх обслуговування, зберігаються за особами, які володіють їм на праві постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння, за умови, що відновлення в установленому порядку будівлі (споруди) почнеться протягом трьох років. Виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування має право продовжити цей термін. Тому якщо під виглядом договору продажу нерухомості продається зруйновану будівлю (споруду), такий договір може прикривати угоду купівлі-продажу земельної ділянки. У випадках, коли будівлі або споруди зареєстровані в державному реєстрі як об'єктів нерухомості, але продаються на знесення, згідно з чинним законодавством мова йде про договори продажу нерухомості. Якщо будівля або споруда купується для зносу з метою побудови нової будови, то знесення будівель і споруд має бути дозволений відповідним державним чи муніципальним органом виконавчої влади. Згідно ч. 7 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ (1) для отримання дозволу на будівництво нової будівлі (споруди), пов'язаного зі знесенням існуючих капітальних будівель, необхідно представити проект організації робіт по знесенню або демонтажу об'єктів капітального будівництва, їх частин. Отже, у зазначеному випадку схвалення відповідним державним чи муніципальним органом виконавчої влади проекту організації робіт по знесенню або демонтажу купленого на знесення будівлі (споруди) - це елемент змісту дозволу на будівництво нового будови натомість зноситься. --- (1) Федеральний закон від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ / / СЗ РФ. 2005. N 1 (частина I). Ст. 16. Якщо будівля або споруда купується для зносу з метою продажу будматеріалів, отриманих від їх розбирання (демонтажу), то за змістом ст. 51 Містобудівного кодексу дозволу відповідного державного або муніципальним органу виконавчої влади на такий знесення будівлі (споруди) не потрібно. При цьому компоненти будівлі (споруди) у вигляді будівельних конструкцій і матеріалів можуть бути продані в якості рухомих речей тільки після їх відділення від будівлі (споруди). На відміну від договору купівлі-продажу рухомого майна договір продажу нерухомості повинен містити узгоджене сторонами у письмовій формі умова про ціну нерухомості. При відсутності умови про ціну договір продажу нерухомості вважається неукладеним (п. 1 ст. 555 ЦК). Оцінка нерухомості - явище багатофакторне і складне. Тому на ринку нерухомості оцінку нерухомого майна здійснюють професійні оцінювачі (1). За загальним правилом, узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї (п. 2 ст. 555 ЦК). Однак дане правило диспозитивно. Крім того, законом можуть бути встановлені інші правила про співвідношення ціни нерухомого майна та ціни переданої з нерухомістю відповідної частини ділянки землі та прав на неї. --- (1) Див: Федеральний закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації". Детальніше про це див: Харрісон Генрі С. Оцінка нерухомості. М., 1994. Ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами різними способами. У тих випадках, коли ціна нерухомості встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК). За відсутності в договорі умови про розподіл витрат по державній реєстрації договору купівлі-продажу житлової нерухомості та реєстрації переходу права власності ці витрати повинні бути покладені на продавця, бо на ньому лежить обов'язок передати предмет продажу у власність покупця . Покладання на продавця тягаря витрат по реєстрації можна розглядати як наслідок наявності у нього обов'язку забезпечити виникнення у покупця права власності на продане майно (1). Однак практика російського ринку нерухомості йде в протилежному напрямку. --- (1) Див: Іоффе О.С. Радянське цивільне право (курс лекцій). Окремі види зобов'язань. Л., 1961. С. 15; Радянське цивільне право / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 8. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 4. Зміст договору продажу нерухомості " |
||
|
||