| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Договір продажу нерухомості по сучасному російському цивільному праву |
||
|
До нерухомого майна (нерухомості) належать: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (в юридичному сенсі, звичайно). Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК). Специфічні риси нерухомості: міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання і т.п. - Диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Вже в першій частині ГК передбачено ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав (ст. 131). Практичний сенс, а разом з ним і значення спеціальних правил, що регулюють договір продажу нерухомості, зумовлені тим, що об'єкти нерухомості невідривно від місця їх знаходження, а договори їх продажу можуть відбуватися і в будь-якому іншому місці. Учасникам майнового обороту при укладанні подібного роду угод необхідно точно знати правове становище купованого конкретного об'єкта, і зокрема: чи не обтяжене це майно правами третіх осіб; чи є продавець будівлі, споруди, іншого об'єкта нерухомості власником відповідної земельної ділянки тощо Все це безпосередньо впливає не тільки на ціну та інші умови договору, але і на саме рішення питання про можливість придбання майна. Ця мета досягається шляхом введення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном. Крім того, для правового регулювання прав на нерухомість і обороту нерухомого майна характерне поєднання приватноправового і публічно - правового методів регулювання. Відносно цілого ряду об'єктів нерухомості (земельні ділянки, надра, водойми, лісонасадження тощо) суспільний інтерес виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та правового режиму їх використання. Завдання публічного права - визначити, чи допускаються відповідні об'єкти нерухомості в майновий оборот, чи існує необхідність у встановленні будь-яких обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті (наприклад, щодо суб'єктів прав на зазначені об'єкти або збереження цільового призначення об'єктів нерухомості) і санкцій за порушення вимог законодавства, що зачіпають публічні інтереси. Що стосується безпосередньо майнового обороту об'єктів нерухомості, то його правове регулювання забезпечується приватноправовими нормами. Такий підхід у визначенні оптимального поєднання приватноправових і публічно - правових методів регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна, був використаний при визначенні порядку введення в дію нових положень ЦК про окремі види договорів, в тому числі правил , регулюючих договір продажу нерухомості. Наприклад, відповідно до ст. 13 Федерального закону "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" норми частини другої ЦК в частині, що стосується операцій із земельними ділянками, застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством. Поняття договору продажу нерухомості Договір продажу нерухомості є одним з окремих видів договору купівлі - продажу, які виділяються за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому вказаним договором притаманні всі основні ознаки договору купівлі - продажу товарів, що відрізняють останній від інших типів самостійних цивільно - правових договорів. Виходячи з цього, договір продажу нерухомості може бути визначений таким чином. За договором купівлі - продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти вказане майно та сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ЦК). Як і всякий договір купівлі - продажу, договір продажу нерухомості є консенсуальним, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій). Правове регулювання договору продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі - продажу будується за наступною схемою. У § 7 гл. 30 ЦК містяться спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін щодо його виконання. Ці правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю - продаж товарів (§ 1 гл. 30 ЦК). Родова належність договору продажу нерухомості до договору купівлі - продажу товарів у правовому регулюванні проявляється в тому, що в частині, не врегульованою нормами, включеними в § 7 гл. 30 ГК, до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, підлягають застосуванню загальні положення про договір купівлі - продажу товарів. Істотними умовами договору продажу нерухомості слід визнати умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості. При цьому предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна "*". --- "*" Висловлена в юридичній літературі точка зору, згідно з якою предмет договору продажу нерухомості зводиться тільки до об'єкта, нерухомості, не враховує, що предметом всякого договірного зобов'язання є насамперед дії зобов'язаної сторони (див.: Цивільне право: Підручник / За ред. А . П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 96). Природно, у випадку з договором продажу нерухомості основне видообразующего значення має такий елемент предмета договору, як продаваний об'єкт нерухомого майна. Саме особливості, притаманні нерухомому майну, диктують необхідність встановлення спеціальних правил, що регулюють дії продавця про передачу майна, що продається, а також дії покупця по його прийняття та оплати. Тому сфера дії договору продажу нерухомості може бути визначена лише шляхом аналізу об'єктів цивільних прав, які охоплюються поняттям "нерухоме майно". Об'єкти нерухомості У ГК є положення, що дозволяють визначити як загальні ознаки об'єктів нерухомого майна, так і приблизний перелік об'єктів нерухомості. Як вже зазначалося, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (ст. 130 ЦК). Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать: земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі у ЦК і є самостійними основними об'єктами нерухомості. Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, щодо яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь у майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах. Протягом усіх останніх років законами та іншими правовими актами в майновий оборот вводилися окремі категорії земельних ділянок. Так, Указом Президента Російської Федерації від 25 березня 1992 р. N 301 "Про продаж земельних ділянок громадянам та юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств" "*" громадянам та юридичним особам надано право при приватизації державних і муніципальних підприємств, а також при розширенні і додатковому будівництві об'єктів цих підприємств поряд з орендою земельних ділянок набувати останні у власність. Більш того, Указом було передбачено, що земельні ділянки, надані громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності, за їх бажанням можуть продаватися їм у власність. --- "*" Російська газета. 1992. 28 березня. Відповідно до Закону Російської Федерації від 23 грудня 1992 р. "Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва "" * "передбачалася передача в приватну власність громадян у містах, селищах та сільській місцевості земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва, а також під індивідуальні житлові будинки та господарські споруди. Громадянам, які здобули у приватну власність земельні ділянки для зазначених цілей, було також надано право продавати їх іншим громадянам Російської Федерації незалежно від строків набуття права власності на продаваний земельну ділянку в межах норм надання земельних ділянок. Договір купівлі - продажу (купча) земельної ділянки підлягав нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідному комітеті з земельних ресурсів та землеустрою. --- "*" Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993. N 1. Ст. 26. Указом Президента Російської Федерації від 26 листопада 1997 р. N 1263 "Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на території міських і сільських поселень, або права їх оренди" "*" встановлено, що розташовані на територіях міських і сільських поселень земельні ділянки, призначені відповідно до містобудівної та землевпорядної документацією під забудову, або право оренди цих земельних ділянок підлягають продажу громадянам та юридичним особам на торгах (аукціонах, конкурсах), якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації. На підставі даного Указу Урядом РФ прийнято Постанову від 5 січня 1998 р. N 2 "Про затвердження порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди" . --- "*" СЗ РФ. 1997. N 48. Ст. 5546. СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 263. Слід зазначити, що в даний час в російському законодавстві склалася парадоксальна ситуація: коли ще не прийнятий новий Земельний кодекс Російської Федерації, а інші загальні правила про обмеження обігу земельних ділянок відсутні, оборот землі законом практично не обмежений . У той же час відповідно до Конституції Російської Федерації (п. 2 ст. 9) визнається можливість знаходження в приватній власності (а отже, і в майновому обороті) землі та інших природних ресурсів. Однак варто погодитися з тим, що оборотоздатні в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. У силу особливої суспільної значимості обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само як і зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (п. 3 ст. 129 ЦК). "Адже кількість і склад такого роду об'єктів об'єктивно обмежені в силу очевидних природних причин, а їх використання завжди тому, так чи інакше, зачіпає інтереси суспільства в цілому" "*". --- "*" Цивільне право: Підручник: У 2-х т. / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 1998. С. 513. Що стосується подальшого можливого розвитку правового регулювання обороту земельних ділянок, то необхідно погодитися з О.М. Козир, яка вважає, що "щодо землі російське законодавство, мабуть, піде світової традиції, згідно з якою обмеження обігу встановлюються залежно від категорій земель. Так, для земель сільськогосподарського призначення вони будуть суттєво відрізнятися від обмежень, що накладаються на оборот земель, що використовуються під забудову. Оборот же земель заповідників, заказників та інших особливо охоронюваних природних територій повинен бути практично виключений "" * ". --- "*" Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М., 1998. С. 286. Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю "*". Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно їх діє презумпція державної власності: відповідно до п. 2 ст. 214 ЦК природні ресурси, не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безгоспними. --- "*" Там же. С. 273. Що стосується правового регулювання обігу вказаних об'єктів нерухомості, то не можна не погодитися з О.М. Козир, яка зазначає: "Оскільки в Росії зберігається виняткове право державної власності на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі адміністративного акта - ліцензії, говорити всерйоз про цивільному обороті цього виду об'єктів представляється передчасним" "*". --- "*" Там же. С. 286. Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна (тобто з переходом відповідних прав на земельну ділянку) слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, "ліс на корені" або зрубані дерева. В останньому випадку норми ЦК про продаж нерухомості не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна. Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Дана норма ГК викликала в юридичній літературі дискусії щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва). На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим "*". --- "*" Див, напр.: Цивільне право: Підручник / Відп. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 304. Позиція зазначених авторів не змінилася і після введення в дію Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. "*" (далі - Закон про державну реєстрацію), згідно з яким у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно - кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (п. 2 ст . 25). Наприклад, на думку О.М. Козир, завдання подібної інформації - лише забезпечити юридичну чистоту угоди з таким об'єктом, якщо об'єкт для завершення його будівництва повинен бути відчужений іншій особі. Про це свідчить і використання в Законі нетипового для законодавчого акту терміна "необхідність здійснення угоди", що орієнтує на нестандартну ситуацію. "Загальним же правилом Закону про реєстрацію, - пише О.М. Козир, - залишається реєстрація права на новостворений об'єкт нерухомого майна на підставі документів, що підтверджують факт його створення (п. 1 ст. 25)" . --- "*" СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Козир О.М. Указ. соч. С. 278. На думку інших авторів, незавершене будівництво слід розглядати в якості особливого об'єкта нерухомості зі спеціальним правовим режимом "*". Така позиція знайшла підтвердження в численних правових актах, прийнятих до введення в дію Закону про державну реєстрацію, а також сприйнята судовою практикою. Наприклад, відповідно до Постанови Уряду РФ від 3 лютого 1992 р. N 59 "Про заходи щодо продажу не завершених будівництвом об'єктів" , починаючи з 1992 р. не завершені будівництвом об'єкти, що споруджуються за рахунок республіканського бюджету Російської Федерації і коштів державних підприємств, що перебувають у федеральній власності, не забезпечені фінансуванням та матеріально - технічними ресурсами, необхідними для їх завершення в нормативні терміни, підлягали реалізації з відкритих торгів (як об'єкти нерухомості) підприємствам, організаціям, громадянам та іноземним інвесторам. --- "*" Такої позиції дотримується, зокрема, М.І. Брагінський (див.: Науково - практичний коментар до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації. 2-е вид., Доп. І перероб. М., 1999. С. 236). СЗ РФ. 1992. N 4. Ст. 484. Указом Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. N 1181 "Про заходи щодо забезпечення добудови не завершених будівництвом житлових будинків" "*" було встановлено, що не завершені будівництвом житлові будинки, що знаходяться у федеральній власності, в тому числі у повному господарському віданні підприємств і оперативному управлінні організацій та установ, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю протягом поточного року необхідного фінансування з федерального бюджету, підлягали передачі для завершення будівництва або продажу на інвестиційних і комерційних конкурсах з метою забезпечення якнайшвидшої добудови житлових будинків та забезпечення громадян житлом. --- "*" СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 693. Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. N 485 "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" "*" передбачено, що при приватизації об'єктів незавершеного будівництва можлива реєстрація прав власності на такі об'єкти, якщо заявник представить документи , що підтверджують придбання даного об'єкта, право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на виробництво будівельних робіт, а також опис об'єкта незавершеного будівництва. Право придбання у власність земельних ділянок, на яких розташовані раніше приватизовані будівлі, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, в першу чергу мають фізичні та юридичні особи, які стали власниками відповідних об'єктів нерухомості. --- "*" СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240. Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" "*". Дана Постанова включає в себе роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію, не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на не завершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно та укладення угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на не завершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними. --- "*" Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 14 - 21. На наш погляд, позиція судової практики найбільшою мірою відповідає природі об'єктів незавершеного будівництва. Дійсно, якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку про нього не можна говорити не тільки як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилами поступки прав вимоги і переведення боргу за зобов'язаннями. Інша справа, якщо зобов'язання з якихось причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво стає об'єктом речових прав і об'єктом майнового обороту. При цьому об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомого майна: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням неможливо. Тому всі угоди з таким об'єктом незавершеного будівництва можливі лише з дотриманням вимог, що пред'являються до нерухомого майна. Ілюстрацією до сказаного може служити приклад з арбітражно - судової практики, яка виходить з того, що ні завершений будівництвом об'єкт як об'єкт нерухомості може бути предметом договору купівлі - продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації. Прокурор пред'явив позов в інтересах Ощадбанку Росії про визнання недійсним договору купівлі - продажу не завершеного будівництвом об'єкта. Договір був укладений між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю. В обгрунтування позову прокурор вказав, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства не завершений будівництвом об'єкт за договором купівлі - продажу. Об'єкт переданий за приймально - сдаточному акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію. Незважаючи на наявність зазначеного договору, акціонерне товариство продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю. При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі - продажу не завершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності. Вищий Арбітражний Суд РФ оцінив ситуацію таким чином. Відповідно до ст. 129 ЦК об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обороту), мають бути прямо вказані в законі. Цивільне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо придбання та переходу прав на об'єкти, не завершені будівництвом. Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обігу та можуть відчужуватися власником іншим особам. Згідно ст. 130 ЦК до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У ст. 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Відповідно до ст. 8 Федерального закону "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна й угод з ним. З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведені фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості. У зв'язку з цим Комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента РФ від 11 грудня 1993 р. N 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість "зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на не завершених будівництвом об'єкт і земельну ділянку. Відмова Комітету від державної реєстрації зацікавлена сторона може оскаржити до арбітражного суду. Оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі - продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. З урахуванням викладеного було визнано, що суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора "*". --- "*" Див п. 7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості (додаток до інформаційного листа Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 13 листопада 1997 р. N 21) (Вісник ВАС РФ. 1998. N 1. З . 81 - 90). Спірний характер носить також питання про віднесення до нерухомого майна нежитлових приміщень усередині будинків. Справа в тому, що норми ГК, що регулюють відносини, пов'язані з обігом об'єктів нерухомості, не мали на увазі в якості таких нежитлові приміщення. Разом з тим ЦК допускає можливість віднесення до нерухомості федеральним законом і інших об'єктів, не передбачених ГК. Законом про державну реєстрацію до переліку об'єктів нерухомого майна включені нежитлові приміщення. Отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню в повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень. Об'єктами нерухомості, що мають строго цільове призначення, визнаються житлові приміщення, під якими житлове законодавство розуміє не тільки житлові будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, а й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік нежилих приміщень, включаючи службові, відомчі приміщення, гуртожитки, готелі - притулки тощо "*" Житлові приміщення призначені для проживання громадян. Власник, здійснюючи права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням, повинен забезпечувати збереження його призначення. --- "*" Див Закон РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики" (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993. N 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 147; 1997. N 17. Ст. 1913). До нерухомого майна ГК відніс і ряд об'єктів, що не володіють необхідними ознаками нерухомості: нерозривним зв'язком з землею і неможливістю переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Йдеться про підлягають державній реєстрації повітряних і морських суднах, суднах внутрішнього плавання, космічні об'єкти. З іншими об'єктами нерухомості їх об'єднують дві спільні риси: по-перше, висока вартість зазначених об'єктів і, по-друге, наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об'єктів. Кодекс об'єднав названі об'єкти з нерухомим за своєю природою майном у зв'язку з необхідністю встановлення для тих і інших єдиного правового режиму. Форма договору та порядок його укладення Положення ГК про письмову форму угоди (п. 1 ст. 160) і про письмову форму договору (п. 2 ст. 434) мають серйозні відмінності. У першому випадку (письмова форма угоди) законодавець вимагає від сторін здійснення угоди шляхом складання документа, що виражає її зміст і підписаного особою або особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами, допускаючи одночасно вчинення двосторонніх або багатосторонніх угод (тобто договорів) іншими способами, встановленими ГК. Стосовно ж до письмовій формі договору законодавець відходить від загального правила і допускає укладення договору не тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а й шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором. Вимоги ж до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК). Таким чином, суть спеціального правила про форму договору продажу нерухомості полягає в тому, що виключається застосування положення ЦК про форму договору (п. 2 ст. 434), і може бути виражена формулою "виключення винятку". Стосовно до договору продажу нерухомості законодавець повертається до вимог, що пред'являються до письмової форми правочину (п. 1 ст. 160), посилюючи тим самим режим укладання договору продажу нерухомості. Більш того, на відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність. При укладанні договору продажу нерухомості важливе значення для його дійсності має "фігура" продавця. У тих випадках, коли в якості продавця за договором виступає не власник нерухомого майна, а володар іншого, обмеженого речового права на нерухомість (державне або муніципальне унітарне підприємство, установа), значно підвищується ризик можливого визнання такого договору недійсною угодою. Тут необхідно враховувати обмежений характер правомочностей зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном. Зокрема, державне або муніципальне підприємство - як суб'єкт права господарського відання (п. 2 ст. 295 ЦК), так і суб'єкт права оперативного управління (казенне підприємство) (п. 1 ст. 297 ЦК) - не має права продавати належне йому нерухоме майно без згоди власника цього майна. Порушення даної вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомості. Прикладом до сказаного може служити роз'яснення, що міститься в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" (п. 7). Відповідно до даного роз'яснення, при вирішенні спорів, пов'язаних із здійсненням державними і муніципальними підприємствами права господарського відання або оперативного управління, слід враховувати встановлені ст. 295 і 296 ГК обмеження прав підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном. Угоди, здійснені підприємствами з відчуження майна всупереч названим обмеженням, є недійсними як нікчемні "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 16. У певних випадках і при дотриманні вимоги про необхідність отримання згоди власника на продаж нерухомого майна, що належить державному або муніципальному підприємству на праві господарського відання або оперативного управління, зберігається ризик визнання договору продажу нерухомості недійсним. Справа в тому, що на відміну від інших комерційних організацій державні та муніципальні підприємства наділені не загальною, а цільовий (спеціальної) правоздатністю (ст. 49 ЦК). Тому дії унітарних підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном повинні бути обумовлені виконанням завдань його статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна під страхом визнання укладених угод недійсними. На цей рахунок також є офіційне роз'яснення Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ. Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму від 25 лютого 1998 р. N 8, у тих випадках, коли дії підприємства, в тому числі і здійснені з дотриманням вимоги про отримання попередньої згоди власника (п. 2 ст. 295 ЦК) на відчуження іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання рухомого або нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ГК, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємством "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 17. Що стосується установ, що фінансуються власником, то вони взагалі не має права здійснювати договори продажу щодо майна, закріпленого за ними або придбаного за рахунок коштів, виділених їм за кошторисом (п. 1 ст. 298 ЦК). Разом з тим, якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то майно, придбане за рахунок цих доходів (включаючи нерухомість), обліковується на окремому балансі і знаходиться в самостійному розпорядженні установи. Отже, договори продажу закладом ролі продавця нерухомого майна, яке обліковується на окремому балансі і було придбано на доходи, отримані від дозволеної власником підприємницької діяльності, відповідають законодавству і не можуть бути визнані недійсними. Як відомо, всякий цивільно - правовий договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними ж умовами договору визнаються умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст. 432 ЦК). Предмет всякого договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії продавця і покупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття і оплати. У тих випадках, коли продається будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомості, що визначається за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням, і продавець є власником земельної ділянки, предмет договору включає в себе і об'єкт третього роду, а саме: права на земельну ділянку, що передаються покупцеві разом з об'єктом нерухомості. У порівнянні з загальними положеннями про купівлю - продаж товарів законодавець посилює вимога щодо умови договору про продається об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. За відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості вважається неукладеним. Як вже зазначалося, нерухомість - це насамперед земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Перехід в результаті виконання договору купівлі - продажу будинку, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. ЦК містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552 - 553). Покупець будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання. При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі. Таким чином, умова договору продажу нерухомості, продавець за яким одночасно є власником земельної ділянки, про переданих покупцеві правах на відповідну земельну ділянку відноситься до істотних умов такого договору, певним диспозитивної нормою. При відсутності в тексті договору (договорі - документі) відповідного пункту, договір проте, повинен вважатися укладеним, оскільки необхідне істотне умова міститься в договорі (договорі - правовідносинах) у тому вигляді, як воно визначено диспозитивної нормою (п. 2 ст. 552 ГК). У тих же випадках, коли продавець нерухомості не є власником земельної ділянки, умова про права на земельну ділянку не відноситься до істотних умов договору, більше того - правило про права на земельну ділянку, які переходять до покупця нерухомості, визначено імперативною нормою і знаходиться за рамками договору продажу нерухомості. У випадках, коли предметом договору купівлі - продажу нерухомості, навпаки, є земельна ділянка, а що знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі - продажу. Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для користування нею. Значно відрізняється від загальних положень про договори і таке істотне умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ЦК). По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинно бути оплачено за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (ст. 424, 485 ЦК), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут діє інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї. Для визначення ціни об'єкту, що продається нерухомості (з урахуванням ціни земельної ділянки або права на нього) сторони можуть вдатися до послуг професійних оцінювачів, що діють на основі Федерального закону від 29 липня 1998 р. "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" "*". --- "*" СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813. Ціна нерухомості може бути встановлена в договорі продажу нерухомості на одиницю її площі чи іншого показника її розміру. У цьому випадку загальна ціна продаваного нерухомого майна, що підлягає сплаті покупцем, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК). Момент набрання чинності договору продажу нерухомості визначається відповідно до загальних правил, передбачених п. 1 ст. 425 та п. 1 ст. 433 ЦК: договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення, яким визнається момент підписання договору продавцем і покупцем. Виняток становить лише договір продажу житлових приміщень. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). Слід звернути особливу увагу на те, що договір продажу нерухомості (за винятком продажу житлових приміщень) вважається укладеним і набирає чинності саме з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності до покупця. Так, Комітет з управління майном звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення вартості приміщення магазину, придбаного за договором купівлі - продажу, укладеним на підставі результатів аукціону, і пені за прострочення оплати. Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі. Судом при розгляді спору встановлено, що сума основного боргу погашена відповідачем до пред'явлення позову. У стягненні пені відмовлено у зв'язку з тим, що договір не зареєстрований у встановленому порядку, тобто не набув законної сили. У цьому випадку, на думку суду першої інстанції, договірна відповідальність не застосовується. Апеляційна інстанція не погодилася з рішенням суду і задовольнила позовні вимоги комітету про стягнення з товариства пенею за прострочення оплати в розмірі, передбаченому договором. При цьому апеляційна інстанція обгрунтовано послалася на наступні обставини. Відповідно до ст. 425 ГК договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У п. 3 ст. 433 ЦК зазначено, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. ЦК передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558) та договору купівлі - продажу підприємства (ст. 560). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі - продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна. Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі - продажу. Тому договір купівлі - продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з п. 1 ст. 433 ГК, а не з моменту державної реєстрації "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83. Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця (ст. 551 ЦК). Для сторін договір набуває чинності з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що тільки після такої реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони - продавець і покупець - виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації. Додаткові вимоги, спрямовані на захист проживають у житлових приміщеннях громадян, сформульовані для продажу житла (ст. 558). Зокрема, державній реєстрації підлягає договір купівлі - продажу не тільки житлового будинку або квартири в цілому, але й частини будинку або квартири. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним. Виконання договору продажу нерухомості Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ЦК). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого відповідного документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акта розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості. Невиконання продавцем своїх зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки, включаючи обов'язок відшкодувати покупцеві завдані збитки. Зокрема, в подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредитору на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків. Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ГК лише щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості. У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, покупець наділяється усіма правомочностями покупця, який отримав (за договором купівлі - продажу) товар з недоліками (ст. 475 ЦК), за винятком права вимагати від продавця заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору. Невиконання покупцем зобов'язання з приймання від продавця проданого йому об'єкта нерухомості також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати продавцю заподіяні збитки). Зокрема, в силу відсутності будь-якого спеціального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подібній ситуації у випадках, коли покупець на порушення закону, інших правових актів або договору купівлі - продажу не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору (п. 3 ст. 484 ЦК). Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому згідно з договором об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомого майна та сплати відсотків відповідно до ст. 395 ЦК (п. 3 ст. 486 ЦК). Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором продажу нерухомого майна, може також служити підставою до розірвання цього договору. Так, Комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю автозаправну станцію. У договорі передбачені обов'язок покупця сплатити вартість автозаправної станції продавцю і обов'язок продавця передати її покупцю після оплати. Зобов'язання з оплати покупцем не були виконані, внаслідок чого Комітет висунув йому позов про розірвання договору. При прийнятті рішення з даного спору арбітражний суд виходив з таких міркувань. Відповідно до п. 2 ст. 450 ЦК договір на вимогу однієї із сторін може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні цього договору іншою стороною. Згідно п. 59 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. N 6/8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації", відмова покупця від внесення платежу за придбаний ним об'єкт приватизації не можна розглядати в якості підстави для визнання угоди недійсною, оскільки ця відмова не міг мати місце при її здійсненні і в силу п. 2 ст. 450 ГК повинен визнаватися підставою для розірвання договору купівлі - продажу приватизованого об'єкта. Федеральний закон "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" також передбачає право продавців у разі порушення покупцями умов договорів купівлі - продажу державного або муніципального майна пред'являти позови про розірвання угод приватизації (ст. 29). Оскільки покупець допустив істотне порушення умов договору, суд виніс рішення про його розірвання "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 84. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "3. Договір продажу нерухомості по сучасному російському цивільному праву " |
||
|
||