Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

2. Продаж нерухомості по російському дореволюційному цивільному праву

Російським цивільним законодавством, судовою практикою і цивільно - правовою доктриною нерухоме майно завжди розглядалося як особливий об'єкт цивільних прав, оборот якого потребував спеціальному правовому регулюванні.
Причини такого особливого ставлення до нерухомого майна добре пояснив І.А. Покровський: "Звичайно, в умовах нинішньої децентралізованого господарства земельну капітал народу (за винятком земель державних) знаходиться в руках окремих приватних осіб. <...> Ми говорили про те, що система децентралізації та приватної власності у високій мірі стимулює особисту ініціативу та особисту енергію і що саме тому принцип вільної індивідуальної власності восторжествував в історії над принципами первісного колективізму. Але в той же час не може зникати з виду й інша сторона питання, саме громадське, загальнонаціональне значення нерухомості, внаслідок чого перед правом стоїть нескінченно важке завдання поєднання двох протилежних тенденцій "" * ".
---
"*" Покровський І.А. Указ. соч. С. 204.
Стосовно до купівлі - продажу нерухомості особливий підхід законодавця полягав у тому, що спеціальним чином регулювалися відносини, пов'язані з передачею придбаної нерухомості, яка розглядалася як особливого способу набуття права власності. Передача нерухомого майна за російським законодавством вимагала здійснення спеціальних дій, які охоплювалися поняттям "введення у володіння".
Д.І. Мейер описував введення у володіння нерухомістю в такий спосіб. Особа, яка набула право на передачу відомого майна, повинно було уявити окружному суду за місцем знаходження майна акт зміцнення і просити про введення у володіння. Суд, упевнившись, що акт здійснений за правилами, запропонованим законом, і в тому, що відсутні заборону на перехід майна до іншого власника, а також суперечка про самому акті, "постановляв рішення" про введення набувача у володіння; набувач міг клопотати перед судом також про видачу виконавчого листа. На підставі цього виконавчого листа набувач майна звертався до судового пристава або до мирового судді, земському начальнику, які, прибувши на місце знаходження майна, здійснювали акт введення у володіння: у присутності нового власника і запрошених суміжних (сусідніх) власників, місцевого старости і свідків, переважно з живучих у маєтку осіб, сповіщали про нового власника маєтку, прочитували акт зміцнення і складали так званий вступний лист, який підписувався усіма присутніми. Про скоєний введенні у володіння особа, його виробляло, зчиняє відмітку на акті зміцнення і повідомляло про те старшому нотаріусу, який робив відмітку про це в реєстрі кріпаків справ. День вчинення старшим нотаріусом зазначеної відмітки і вважався днем ??передачі і зміцнення права на майно "*".
---
"*" Див: Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 64 - 65.
Надзвичайно важливе значення, що надається російським законодавством актом передачі нерухомості, породило в цивільно - правовій доктрині та судовій практиці погляд, згідно з яким купівля - продаж нерухомості відноситься не до договорів, а до способів придбання прав на майно. Наприклад, як зазначав Г.Ф. Шершеневич, "Побєдоносцев, грунтуючись на словах Сперанського, який вважав купчу за traditio symbolica, стверджував, що у нас купівля - продаж - не договір, а дія, якою одна сторона передає іншій річ за певну ціну. Приводом до такого висновку служить та обставина, що купівля - продаж віднесена у нас не до договорів, а до способів придбання прав на майно "" * ".
---
"*" Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. СПб., 1902. С. 95.
Погляд на купівлю - продаж нерухомості як на спосіб переходу прав на майно вплинув, в свою чергу, на формування уявлення про те, що сам договір купівлі - продажу являє собою одностороннє зобов'язання покупця. Ось як про це писав Г.Ф. Шершеневич: "... практика наша, відкинувши сумніви в договірному характері, визнала купівлю - продаж одностороннім договором, за яким одна особа зобов'язується сплатити іншому відому суму грошей за річ, набуту від нього у власність" "*".
---
"*" Там же. С. 95.
Слід зазначити, що раніше прямо протилежна точка зору була висловлена ??Д.І. Мейером, який стверджував: "Але купівля - продаж нерухомого майна представляє особливості лише щодо вчинення договору: встановлені особливі формальності для набуття права на передачу нерухомого майна, потрібні при цьому деякі пожертвування на користь скарбниці, але саме значення договору точно таке ж, як і значення купівлі - продажу рухомого майна "" * ". Такої ж позиції дотримувався і Г.Ф. Шершеневич, який вважав, що "купівля - продаж має бути визнана за нашим законодавством двостороннім договором, як це виявляється вже з самої назви" .
---
"*" Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. С. 226.
Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. С. 96.
При підготовці проекту Цивільного уложення до його тексту була включена норма (ст. 1724), згідно з якою "за договором продажу продавець передає або зобов'язується передати НЕРУХОМЕ (виділено нами. - В.В.) або рухоме майно у власність покупщик за домовлену грошову суму (покупну ціну) ". У матеріалах же Редакційної комісії, що підготувала проект Цивільного уложення, пояснювалося, що в відступ від діючого на той час законодавства проектовані правила про купівлю - продаж (у тому числі нерухомості) поміщаються в розділ про договори, бо продаж укладає в собі всі ознаки такого і входить безпосередньо в область договірних відносин; а з самого поняття цього договору видно, що продаж є договір двосторонній "*".
---
"*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 301.
Проект Цивільного уложення не розглядав договір продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі - продажу. Разом з тим специфіка договорів купівлі - продажу, об'єктом яких була нерухомість, враховувалася повною мірою. Досягалося це різними шляхами.
По-перше, при формулюванні ряду норм прямо виключалася можливість їх застосування до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості. Приміром, виключно щодо рухомого майна були сформульовані правила прийняття покупцем проданого майна. Зокрема, згідно з однією з норм (ст. 1749), "прийняття покупщик проданого РУХОМОГО МАЙНА (виділено нами. - В.В.) без застереження позбавляє його права посилатися на недоліки, за винятком таких, які не могли бути угледівши при звичайному способі прийому або були умисно приховані продавцем. Але й на зазначені недоліки покупщик може посилатися лише в тому випадку, якщо повідомив про них продавцю негайно з їхньої виявленні ".
По-друге, деякі статті проекту включають в себе норми, що забезпечують одночасне диференційоване регулювання тотожних відносин, пов'язаних з продажем відповідно рухомого і нерухомого майна. Такі, наприклад, правила про момент передачі ризику за випадкову загибель або випадкове пошкодження проданого майна (ст. 1371): "При продажу рухомого майна продавець несе страх за випадкову загибель або випадкове пошкодження проданого майна до передачі його покупщик. Страх за випадкову загибель або випадкове пошкодження нерухомості переходить на покупщика з часу внесення його в вотчинну книгу ". Таким же чином визначається момент переходу до покупця права на отримання плодів і доходів від проданого майна, про що свідчить наступна норма: "При продажу нерухомості право на прирощення, плоди та інші доходи належить покупщик з часу внесення його в вотчинну книгу, хоча б і маєток не було йому передано, а при продажу рухомого майна - з того часу, коли майно передано покупщик або повинна була бути передано, якщо передача не відбулася в строк з вини продавця "(ст. 1730).
По-третє, ряд статей проекту містять норми, що регулюють виключно відносини, пов'язані з продажем нерухомого майна шляхом встановлення спеціальних правил. Наприклад, проектом спеціально регулюються відносини, пов'язані з "недоліком простору" проданого нерухомого маєтку (тобто коли територія проданого маєтку виявилася меншою або більшою, ніж передбачалося договором і купчої фортецею). Суть зазначених норм полягає в тому, що "опинився у проданому маєтку недолік в просторі проти показаного в акті продажу дає покупщик право вимагати пропорційного зменшення ціни або навіть скасування продажу, якщо є підстави припускати, що покупщик, знаючи про дійсний просторі, не купив би маєтку. Правило це не застосовується до того випадку, коли з акту продажу видно, що сторони не надавали значення простору маєтку "(ст. 1754).
І нарешті, по-четверте, проект Цивільного уложення включав в себе окрему главу, що складається з п'яти статей, яка була присвячена договором запродажи, регулюючому виключно відносини, пов'язані з продажем нерухомого майна.
Під договором запродажи розумілося договір, згідно з яким одна сторона зобов'язується продати, а інша - купити до призначеного в договорі терміну певну нерухоме маєток за домовлену ціну (ст. 1776).
У матеріалах Редакційної комісії збереження договору запродажи щодо нерухомого майна пояснюється як історичними традиціями, так і чисто економічними причинами того часу. Зокрема, наголошується, що в історії російського права запродаж нерухомих маєтків розвивалася як необхідне доповнення кріпосного порядку їх продажу і в період, коли готувався проект, становило одну з найвідоміших і широко поширених угод. Купча фортеця до видачі її покупщик (покупцеві) у старому кріпосному порядку і до остаточного вчинення та видачі покупщик або затвердження старшим нотаріусом вважалася лише проектом акта передачі майна. Тим часом продаж нерухомихмайна була пов'язана не тільки з витратами і клопотом для сторін, а й зі зміною їх осілості і господарства і вельми часто була тривалим фактом або договірними ставленням, що тривав до тих пір, поки не закінчувалися всі розрахунки щодо поступової сплати покупної ціни і необхідні для сторін підготовчі господарські заходи і розпорядження. У всіх таких випадках проект акта передачі майна недостатньо захищав інтереси сторін, чим і пояснювалася визнана законом потреба в допущенні попередньої угоди продажу нерухомих маєтків, тобто договору запродажи "*".
---
"*" Див: Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 348 - 349.
Істотними умовами договору запродажи нерухомого майна вважалися умови про об'єкт договору (продається нерухомість), про термін, до якого сторони зобов'язуються відповідно продати і купити маєток, а також про купівельною ціною. При цьому підкреслювалося, що зазначені умови необхідні для належної визначеності предмета договору.
Спеціальні правила, покликані регулювати договір запродажи, зводилися до встановлення вимог, що стосуються форми договору, визначенню наслідків його невиконання, а також до обмеження прав продавця на розпорядження нерухомим майном, щодо якої укладено договір запродажи.
Вимоги до форми договору запродажи полягали в тому, що запродаж на всяку суму повинна була засвідчуватися на листі (ст. 1777). Однак це не означало, що будь-який договір запродажи міг бути укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. Дане питання вирішувалося в проекті шляхом визначення різних наслідків невиконання договору запродажи, відповідно укладеного в простій письмовій формі або засвідченого у нотаріуса.
Справа в тому, що проектом передбачалися два види договору запродажи: 1) запродаж, що тягне за собою, у разі порушення договору, лише право вимагати відшкодування збитків (ст. 1778), 2) запродаж, що дає покупщик (покупцеві) право вимагати по суду запродавших маєтки по вотчинної книзі (ст. 1779). У першому випадку проект обмежується вимогою посвідчення запродажи на листі. У другому випадку обов'язковим, за проектом, був нотаріальний порядок вчинення запродажи.
У матеріалах Редакційної комісії такий підхід до форми договору запродажи пояснюється наступним чином: "Наскільки небажано було б обставляти сором'язливими формальностями запродажу, невиконання за якою має наслідком лише стягнення збитків з несправної сторони, - настільки, навпаки, було б небезпечно допускати відібрання по суду маєтки від продавця в силу запродажню записи, досконалої без всяких формальностей, а просто домашнім порядком. На користь необхідності в цьому останньому випадку нотаріальної форми говорять ті ж міркування, за якими визнано необхідним встановити строгі форми для відчуження маєтків і вотчинних прав в оних. Як тут, так і там, зважаючи важливих наслідків угоди, необхідно офіційне посвідчення дієздатності та дійсної волі сторін, необхідно потім додання угоді належної безспірності і офіційної достовірності, нарешті, необхідна відома гарантія в тому, що сторони приступили до укладення угоди обдумано і серйозно. Все це може бути досягнуто лише при обов'язковому вчиненні таких запродажи у нотаріуса ... " "*".
  ---
  "*" Громадянське Покладання: Проект ... Том другий. С. 350.
  Більш того, при скоєнні договору запродажи в нотаріальному порядку у забезпечення прав покупщика (покупця) допускалося, за згодою сторін, внесення до вотчинну книгу позначки, що обмежує продавця в праві відчужувати та обтяжувати запродавших маєток. Відмітка ця погашалась пізніше двох років з дня її внесення, якщо протягом цього терміну покупщик не пред'явить позов про запис за ним маєтки по вотчинної книзі (ст. 1780 проекту).
  З сучасних позицій договір запродажи, вчинений в простій письмовій формі без дотримання нотаріального порядку, представляється звичайним попереднім договором купівлі - продажу нерухомості.
  Що стосується договору запродажи нерухомості, здійсненого в нотаріальному порядку, то, дійсно, є серйозні підстави розглядати його як самостійного договору, оскільки попередній договір купівлі - продажу нерухомості не може обтяжувати право власності продавця, а його невиконання ніяк не може спричинити за собою примусовий ( по суду) перехід права власності від продавця до покупця.
  У всякому разі, аналіз дореволюційного законодавства, проекту Цивільного уложення і праць вчених - правознавців того часу свідчить про цілком особливому підході до договорів продажу нерухомості, повною мірою враховує специфічні риси і значення такого об'єкта цивільних прав, як нерухоме майно.
  Для характеристики подальшого розвитку подій в галузі правового регулювання продажу нерухомого майна в Росії воістину пророчий сенс мали слова, сказані І.А. Покровським: "Чи дійде коли-небудь право ... до" націоналізації землі ", тобто до зведення думки про нерухомість як про національне надбання в юридичний принцип і до зведення права власності на неї на ступінь залежного користування чужою (державної) річчю , сказати, зрозуміло, не можна. Але не підлягає сумніву, що все ... обмеження права власності носять в собі вже зерно цієї думки і що подальший розвиток громадського благоустрою буде вимагати все нових і нових кроків у цьому напрямку "" * ".
  ---
  "*" Покровський І.А. Указ. соч. С. 205.
  Як тепер уже дуже добре відомо, в радянський період право "дійшло" до націоналізації землі та інших основних об'єктів нерухомості. У цей період договір купівлі - продажу нерухомості застосовувався лише стосовно вкрай обмеженого кола об'єктів: індивідуальних житлових будинків, що належать громадянам на праві особистої власності, кооперативних квартир да деяких об'єктів так званої колгоспно - кооперативної власності.
  Земля перебувала у виключній державній власності. Що ж до будинків, будівель та споруд, що належать державі, то підзаконними актами регулювався спеціальний порядок їх передачі з балансу на баланс різних державних підприємств і установ з волі міністерств і відомств із збереженням на них права державної власності. Акти передачі були радше бухгалтерськими операціями, ніж юридичними угодами.
  З позиції права аналіз радянського періоду "розвитку" правового регулювання договору купівлі - продажу нерухомого майна не представляє ніякого інтересу. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "2. Продаж нерухомості по російському дореволюційному цивільному праву "
  1.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      1. AD HOC [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. AD REFERENDUM [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A FORTIORI [а фортіорі] - тим більше 4. A POSTERIORI [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A PRIORI [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. BONA FIDE [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. CAUSA [кауза] -
  2.  § 2. Елементи договору оренди
      Сторони договору оренди. Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Стаття 608 ЦК присвячена однієї із сторін договору оренди - орендодавцю. У ній зазначено, що право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. Отже, за загальним правилом орендодавцем може бути
  3.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      1. Ad hoc [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. Ad referendum [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A fortiori [а фортіорі] - тим більше 4. A posteriori [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A priori [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. Bona fide [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. Causa [кауза] -
  4.  § 2. Зміст заповіту
      Загальні положення про заповідальних розпорядженнях. Зміст заповіту складають заповідальні розпорядження. Відповідно до п. 1 ст. 1119 ЦК заповідач має право на свій розсуд заповідати майно будь-яким особам, будь-яким чином визначити частки спадкоємців у спадщині, позбавити спадщини одного, кількох або всіх спадкоємців за законом, не вказуючи причин такого позбавлення. У випадках, передбачених
  5.  2. Інші обмежені речові права щодо використання чужих земельних ділянок
      Поряд з сервитутами закон встановлює також обмежене речове право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою, які у публічній власності, яке може належати тільки громадянам (ст. 265 ГК; ст. 21 ЗК), а також право постійного (безстрокового) користування такими земельними ділянками, суб'єктом якого можуть бути як громадяни, так і юридичні особи (ст. 268 ЦК;
  6.  1. Значення і сфера застосування купівлі-продажу
      Договір купівлі-продажу відноситься до числа найважливіших традиційних договорів цивільного права, що мають багатовікову історію розвитку. Вже в класичному римському праві складається як консенсуального контракту emptio-venditio. Під ним розумівся договір, за допомогою якого одна сторона - продавець (venditor) зобов'язується надати іншій стороні - покупцеві (emptor) річ, товар (merx), а
  7.  2. Поняття, предмет і сторони договору продажу підприємства
      За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам (п. 1 ст. 559 ЦК). Виділення договору продажу підприємства як самостійної різновиду договору продажу нерухомості обумовлено специфікою предмета - підприємства
  8.  1. Поняття і розвиток рентних відносин
      Рента (нім. - Rente, фр. - Rente, від лат. Reddita - віддана) як економічна категорія означає всякий регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, що не вимагає від своїх одержувачів підприємницької діяльності. --- Див: Словник іноземних слів / За ред. І.В. Лехина і Ф.Н. Петрова. М., 1955. С. 603. Різні правовідносини з виплати та
  9.  12. Тлумачення норм про договори
      Закони та інші правові норми, що визначають порядок укладення договору, межі його змісту і подальшу динаміку, бере держава. А застосовують правові акти учасники цивільного обороту, суд та інші державні органи та органи місцевого самоврядування. Тлумачення правових норм має особливе значення при використанні договорів. Воно дозволяє сторонам визначати поведінку на
  10.  3. Воля і волевиявлення в договорі
      Договір - угода визначає зміст правовідносини, породженого волею уклали його сторін. Відзначена особливість договору висловлює родової ознака угод, який відрізняє їх від таких юридичних фактів, як заподіяння шкоди іншій особі, безпідставне збагачення, ненормативні акти державних органів і органів місцевого самоврядування та ін Зазначене відміну об'єднує