Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

1. Історія розвитку регулювання обороту нерухомості

Розподіл речей на рухомі і нерухомі було добре відомо римським правом. Недвижимостями в римському праві вважалися не тільки земельні ділянки (praedia, fundi) і надра землі, але і все, що було створено чужою працею на землі власника. Воно визнавалося природною, або майновій, частиною поверхні землі (res soli). До нерухомості належать, зокрема, будівлі, посіви, насадження. Предмети, пов'язані з землею або фундаментально скріплені з її поверхнею, вважалися її складовими частинами і підпорядковувалися правилом superficies solo cedit (зроблене над поверхнею слідує за поверхнею). Тому не допускалося встановлення окремого права власності на будинок і відповідно на земельну ділянку. Повітряний простір над ділянкою також розглядалося як частина поверхні.
Що стосується правового режиму нерухомості, то вже в законах XII таблиць (V ст. До н.е.) були окремі елементи особливого підходу, що відрізняється від підходу до правового режиму рухомих речей: для придбання у власність земельних ділянок за давністю володіння був потрібний термін, в два рази перевищує аналогічний термін щодо рухомих речей. В епоху принципату (27 р. до н.е. - 193 р. н.е.) з'явилися спеціальні правила, спрямовані на забезпечення публічності відповідних угод "*".
---
"*" Див: Римське приватне право: Підручник. С. 148 - 149.
Але, все ж, в цілому римське право, як зазначав І.А. Покровський, мало справу "з єдиним поняттям права власності, укладає в собі всю повноту свободи розпорядження. Відмінність між рухомим і нерухомим має в римському праві саме мінімальне значення (різні терміни набувальної давності і деякі інші); як зміст права власності, так і форми речового обороту визначаються в ньому для обох категорій речей абсолютно однаково: величезний маєток може перейти з рук в руки так само бесформальную, як і сама незначна дрібничка "" * ".
---
"*" Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998 (Класика російської цивілістики). С. 195.
Для переходу права власності римське право вимагало як для движимостей, так і для недвижимостей одного - передачі речей (traditio) за умови, що передавальний був власником речі. В іншому випадку навіть добросовісний набувач речі права власності не отримував, а істинний власник міг відібрати у нього річ за допомогою віндикаційного позову. У зв'язку з цим використання римського правила необмеженої віндикації при жвавому майновому обороті могло б серйозно вплинути на стабільність останнього. "Послідовне проведення римського принципу, - вказував І.А. Покровський, - створювало б загальну невпевненість обороту: покупщик ніколи не міг бути впевнений у тому, що він став власником, що завтра не з'явиться якийсь інша особа, яка доведе своє право власності на річ і відбере її собі "" * ".
---
"*" Покровський І.А. Указ. соч. С. 197.
У середньовічній Європі розвиток правового регулювання обороту на первинному етапі йшло за римським правом: спостерігалося зближення правового режиму нерухомого та рухомого. Але потім для забезпечення того ж обороту були затребувані деякі правила, що застосовувалися до рецепції римського права. Раніше у німецьких народів право на нерухомості мало яскраво виражений публічно - правовий характер. Зокрема, з землеволодінням були пов'язані різноманітні публічні права та обов'язки: перехід до нового власника прав на земельні ділянки найчастіше потребував згоді різних осіб (наприклад, сюзерена, найближчих родичів) і був обставлений складними формальностями.
Наприкінці XVIII в. в Європі виникає інститут іпотечної записки (іпотечних книг), який був викликаний до життя потребами розвивається поземельного кредиту. Зміст інституту іпотечних книг поступово розширюється в бік фіксації не тільки заставних прав, а й усіляких речових прав на нерухомості. Протягом ХIХ в. іпотечні книги по всій Європі перетворюються на поземельні книги, а весь оборот недвижимостей перебудовується на нових підставах "*".
---
"*" Див: Там же. С. 200.
Мета введення поземельних книг полягала в тому, щоб в кожен даний момент дати точне зображення юридичного положення якої нерухомості. Досягнення цієї мети будується на основі двох принципів, які в юридичній літературі отримали найменування "принцип публічності" та "принцип достовірності" "*".
---
"*" Див: Там же. С. 200 - 201.
Принцип публічності полягає в тому, що всякий акт, який претендує на речове - правове значення (передача права власності, встановлення застави тощо), повинен бути занесений в поземельну книгу, і тільки з цього моменту він отримує юридичну силу для всіх третіх осіб. Істота принципу достовірності полягає в тому, що всяка запис у поземельній книзі має повну юридичну силу для третіх осіб і в тому випадку, коли вона не відповідає дійсності; зацікавлені особи мають право домагатися виправлення запису в поземельній книзі, але до цього моменту вона вважається дійсною.
Введення поземельних книг сприяло значному розвитку обороту недвижимостей, який вимагав адекватного правового регулювання. Дана обставина привела до повсюдного диференційованого походу в регламентації правовідносин, які пов'язані з переходом прав на рухоме і нерухоме майно, покликаному забезпечити врахування особливостей останнього.
Зарубіжні правові системи пред'являють спеціальні вимоги до форми встановлення права власності на нерухоме майно, а також до здійснення угод з таким майном. Юридичні акти щодо нерухомого майна здійснюються на основі публічності та гласності. Будь-яка угода з відчуження нерухомого майна повинна бути укладена в письмовій формі і зареєстрована в спеціальному публічному реєстрі - поземельній книзі або в іншому реєстрі земельних ділянок і будівель.
Конкретні правила реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно, звичайно ж, різні для різних правопорядков. Так, за французьким законодавством всі угоди про встановлення або перенесення речових прав на нерухоме майно підлягають обов'язковій реєстрації в офіційному реєстрі у "хранителя іпотек". Однак сам запис у поземельній книзі не є умовою виникнення права власності. З моменту їх здійснення угоди з нерухомістю визнаються дійсними у відносинах між сторонами за такою угодою, але до моменту реєстрації прав, які виникли з правочину, в реєстрі зазначені права не можуть протиставлятися правам на це майно третіх осіб через відсутність публічності угоди. Інший підхід відзначається в німецькому законодавстві. Згідно § 873 - 874 Німецького цивільного уложення, ніяке речове право на нерухоме майно не може виникнути або припинитися без занесення його в поземельну книгу. Посадова особа у відповідному суді перевіряє правомочності осіб, що звертаються з клопотанням про поземельної запису. Зроблена в книзі запис вважається дійсною до моменту внесення до неї виправлень. При колізії прав перевага визнається за правом, раніше занесеним в поземельну книгу "*".
---
"*" Див: Цивільне та торгове право капіталістичних держав / Відп. ред. Е.А. Васильєв. 2-е вид., Перераб. і доп. М., 1992. С. 202 - 203.
Діє система реєстрації прав на нерухоме майно (real property) і в англо - американському праві, що не знає поділу цивільних прав на речові та зобов'язальні. В Англії договір про продаж чи іншому акті відчуження землі або іншого реального майна ще не породжує переходу права власності. Для цього необхідний спеціальний акт, при здійсненні якого компетентна особа перевіряє законність угоди, а до акта передачі майна виникають відносини довірчої власності. У США, за законами штатів, акти про передачу прав на реальне майно складаються в письмовій формі. Ці відносини оформляються документом "за печаткою", підтверджуються нотаріусом або іншою посадовою особою. За законами багатьох штатів документи "за печаткою" повинні бути зареєстровані "*".
---
"*" Див: Цивільне та торгове право капіталістичних держав. С. 203.
У зарубіжних правопорядках договір продажу нерухомості не виділяється в окремий вид договору купівлі - продажу, як це зроблено в російському Цивільному кодексі. Однак у принципі і там забезпечується диференційоване регулювання продажу рухомого і нерухомого майна. Наприклад, однаковий торговий кодекс США (ЄТК) передбачає, що терміном "товари" охоплюються всі речі, які є рухомими до моменту їх індивідуалізації для даного договору продажу, за винятком грошей, в яких повинна бути сплачена купівельна ціна, цінних паперів та прав вимоги. Термін "товари" також включає ще не народжений приплід худоби, урожай на корені та інші індивідуалізовані речі, пов'язані з нерухомістю, відповідно до статті про товари, що підлягають відділенню від нерухомості (ст. 2 - 105). Договір продажу корисних копалин (включаючи нафту і газ) або споруд чи матеріалів, що підлягають відділенню від нерухомості, розглядається як договір продажу товарів, якщо вони повинні бути відокремлені продавцем; проте до моменту відділення продаж, яку мають намір вчинити сторони і яка не є передачею яких- або прав, пов'язаних із земельною ділянкою, розглядається лише як договір про продаж. При цьому дані приписи не применшують прав третіх осіб, передбачених нормами про реєстрацію нерухомості (ст. 2 - 107) "*".
---
"*" Див: Однаковий торговий кодекс США / Пер. з англ. М., 1996 (Сучасне зарубіжне та міжнародне приватне право). С. 59 - 60.
У розд. 1 ("Купівля - продаж та міна") кн. 7 ("Особливі види договорів") Цивільного кодексу Нідерландів у складі загальних положень про купівлю - продаж виділяються спеціальні правила, присвячені споживчої купівлі - продажу (аналог російської роздрібної купівлі - продажу), а також продажу зареєстрованого майна (нерухомості) "*".
---
"*" Див: Цивільний кодекс Нідерландів. Кн. 2, 3, 5, 6 і 7 / Відп. ред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 339.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Історія розвитку регулювання обороту нерухомості "
  1. § 2. Реформи самоврядування земств (1864, 1890 рр..) Та міст (1870, 1892 рр..)
    Історії питання про виборче право в земстві: походження земської виборчої системи 1864 і її подальші зміни / / http :/ www.ifes.ru/library/pablications/vote/special/page18.html" Відповідно до Міське положення міські обивателі ділилися на три розряди або зборів, кожне з яких обирало одну третину від загального числа гласних міської думи. Всі три групи
  2. § 1. Об'єкти речових прав підприємця
    історія становлення сучасного російського комерційного законодавства дає приклад спроби порушити цей принцип. Відомо, що до 1990-м рокам, в початковий період корінних економічних перетворень, спрямованих на формування ринку, з'явилися спроби використовувати конструкцію трасту - довірчої власності в російських умовах. З урахуванням того, що траст на його батьківщині - в
  3. § 4. Захист прав та інтересів підприємців в інших судових установах
    історії третейських судів в Росії див: Кудряшов С.М. Комерційні третейські суди в Росії / / Держава і право. 1995. № 8. С. 108-114. [2] Богуславський М.М. Міжнародне приватне право: Підручник, 2-е вид., Перераб. і доп. М., С. 393. [3] Див про це: Виноградова Е.А. Третейський суд в Росії. Законодавство, практика, коментарі. М., 1993. С. 34. [4] Відомості РФ. 1992. № 30. ст. 1790;
  4. § 2. Товарні біржі
    історію розвитку біржової торгівлі такі спекулятивні угоди не раз заборонялися законодавцем, але з часом увійшли в біржову практику і стали визнаватися, оскільки відіграють важливу стабілізуючу роль в ринковій економіці. Ф'ючерсні угоди сприяють вирівнюванню цін на біржі і поза нею, оскільки завдяки їм число скоєних угод багаторазово збільшується і ціни так сильно не коливаються;
  5. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    історії та культури) незалежно від категорії їх історико-культурного значення у випадку, якщо такі об'єкти необхідні для здійснення повноважень органів місцевого самоврядування, і ряді інших випадків, встановлених законами. Також у власності муніципальних утворень може перебувати майно, необхідне для здійснення повноважень, право здійснення яких надано органам
  6. § 1. Поняття та юридична класифікація речей
    історію ще з римського права, засноване на природних властивостях об'єктів цивільних прав. Як правило, нерухомі речі постійно знаходяться в одному і тому ж місці, мають індивідуальними ознаками і є незамінними. До нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі,
  7.  § 1. Загальні положення про публічної власності
      історичний часовий період. Обсяг публічної власності визначається виходячи з публічного інтересу - визнаного державою і забезпеченого правом інтересу соціальної спільності, задоволення якого є умовою і гарантією її існування * (916). Саме для забезпечення публічного інтересу публічно-правові утворення вступають у майнові відносини у сфері цивільного обороту.
  8.  § 1. Поняття і значення цивільно-правового договору
      історію і відображена у формулі "pacta sunt servanda" (лат. - "договори повинні виконуватися"). При цьому рівень добровільного виконання договору його учасниками є індикатором зрілості громадянського суспільства, заснованого на принципах ринкової економіки. Свобода договору. Одним з найважливіших умов реалізації договору є його свобода, а також свобода осіб, його укладають. Значення свободи
  9.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      історичні періоди закон по-різному визначав залежність дієздатності громадянина від його віку. Так, сьогоднішньої групі малолітніх, яка поділяється на дві підгрупи - осіб до 6 років і від 6 до 14 років (див. ст. 28 ЦК), в ДК 1922 р. відповідали особи до 14 років (ст. 9), а в ГК 1964 р. - особи до 15 років (ст. 14), при цьому ні ті ні інші не мали внутрішньої градації. * (155) Дане
  10.  § 1. Поняття, ознаки та види договору простого товариства
      розвитку національного законодавства показує, що при збереженні загального підходу до договору простого товариства як інструменту, що опосередковують спільну діяльність, його регулювання зазнавало певні зміни, пов'язані зі сферою застосування, змістом і ставленням до правової природі. Наприклад, згідно зі ст. 434 ЦК РРФСР 1964 р. подібний договір не міг укладатися між