ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А. СУХАНОВ. Цивільне право: У 4 т. Том 2: Речове право. Спадкове право. Виключні права. Особисті немайнові права: Підручник., 2008 - перейти до змісту підручника

2. Інші обмежені речові права щодо використання чужих земельних ділянок

Поряд з сервитутами закон встановлює також обмежене речове право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою, які у публічній власності, яке може належати тільки громадянам (ст. 265 ГК; ст . 21 ЗК), а також право постійного (безстрокового) користування такими земельними ділянками, суб'єктом якого можуть бути як громадяни, так і юридичні особи (ст. 268 ЦК; ст. 20 ЗК).
Правда, норми Земельного кодексу не допускають появу таких обмежених речових прав після 30 жовтня 2001 (часу введення його в дію), але зберігають ті з них, які виникли до цього моменту (1). У постійне (безстрокове) користування земельні ділянки тепер можуть надаватися лише державним і муніципальним установам чи казенним підприємствам (п. 1 ст. 20 ЗК).
--------------------------------
(1) Закріплена в них спроба звести титули на землю до прав власності та оренди суперечить об'єктивній тенденції розвитку і ускладнення обігу земельних ділянок, що вимагає розширення, а не звуження кола речових прав. Не випадково і сам Земельний кодекс не зміг обійтися без фактичного встановлення нових обмежених речових прав (наприклад, безоплатного термінового користування відповідно до ст. 24 ЗК), втім, як правило, вельми невдало сформульованих і оформлених (див.: Суханов Е.А. Речові права в новому Земельному кодексі РФ / / Екологічне право. 2003. N 1).
Право спадкового володіння, відоме ще римському праву як емфітевзис (по суті - безстрокова оренда), мало аналог в дореволюційному російському цивільному праві у вигляді чиншового права (1). Поява довічного успадкованого володіння (як і постійного (безстрокового) користування) в сучасному російському праві стало відомим компромісом у вельми гострих суперечках про допустимість і кордони приватної власності на землю.
--------------------------------
(1) "Чинш" - перекручене ньому. zins - відсоток, який визначав розмір орендної плати за користування землею. Детальніше про це та інші обмежених речових правах на земельні ділянки див.: Копилов А.В. Речові права на землю. М., 2000.
Як право довічного успадкованого володіння, так і право постійного (безстрокового) користування могли виникати тільки щодо земельних ділянок, які перебували у державній та муніципальній (публічної), але не в приватній власності (оскільки приватна власність на землю в той час була майже відсутня). Цим вони принципово відрізняються від своїх історичних аналогів. Підставою їх виникнення є акт органу публічної влади.
Правда, згідно з п. 1 ст. 271 ЦК власник будівлі, будівлі або споруди, що знаходиться на чужій земельній ділянці, в силу цієї обставини також набуває право постійного користування відповідною частиною такої ділянки, але і в цьому випадку мова поки звичайно йде про земельну ділянку, що знаходиться в публічній власності. Їх поява можливо також при продажу нерухомості, що знаходиться на не належить відчужувачу земельній ділянці (п. 3 ст. 552 ЦК), або при продажу забудованої земельної ділянки із збереженням за відчужувачем права власності на відповідні будови (ст. 553 ЦК).
За змістом обидва розглянутих права збігаються, розрізняючи в основному лише суб'єктним складом. Вони надають своїм суб'єктам можливості володіти і користуватися земельною ділянкою, які у публічній власності, в межах, встановлених законодавством та актом про надання такої ділянки, включаючи можливість зведення на ділянці будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості ("право забудови"). При цьому саме користувач, а не власник земельної ділянки стає і власником таких об'єктів (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ЦК), бо в умовах панування державної власності на землю не може діяти класичний принцип superficies solo cedit (" будова іде за землею ", тобто завжди належить власнику земельної ділянки). З розвитком земельної приватної власності цей принцип також поступово починає відроджуватися (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
В обох випадках тепер не допускається розпорядження земельними ділянками, за винятком можливості передачі в спадщину земельної ділянки, що знаходиться в довічному спадковому володінні (п. 2 ст. 21, п. 4 ст. 20 ЗК). Раніше суб'єкти цих прав були позбавлені тільки можливостей відчуження наданих їм земельних ділянок, але могли здавати їх в оренду і у безоплатне термінове користування (п. 1 ст. 267, ст. 270 ЦК). Разом з тим громадяни - власники та користувачі таких земельних ділянок мають право придбати їх у власність, причому один раз - безкоштовно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК), що є особливим способом приватизації цього публічного майна.
Право забудови чужої земельної ділянки (аналог римського суперфіцію) полягає в можливості зведення на ній будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості, що стають при цьому власністю забудовника. У такому вигляді право забудови існувало у нас в умовах наявності виключної власності держави на землю до 1948 р. (ст. ст. 71 - 84 ЦК РРФСР 1922 р.).
Традиційно ж суперфіцій визначає також і зміст прав забудовника на зведений ним на чужій земельній ділянці об'єкт нерухомості, оскільки в звичайному правопорядок забудовник позбавлений можливості стати власником в силу дії принципу superficies solo cedit. В даний час право забудови в якості самостійного обмеженого речового права в нашому законодавстві відсутнє, складаючи лише правомочність деяких інших речових прав (1), а іноді навіть ототожнюється зі "будівельним сервітутом" (п. 3 ст. 64 Містобудівного кодексу). У майбутньому проте можливо і його самостійний розвиток у зв'язку з розвитком обігу земельних ділянок (2).
--------------------------------
(1) СР п. 1 ст. 263 ЦК та п. 1 ст. 50 Федерального закону від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла". Докладніше про це див особливо: Копилов А.В. Будова на чужій землі: від суперфіцію до права забудови / / Цивільне право Росії при переході до ринку. М., 1995. С. 93 - 114.
(2) Примітно, що, наприклад, і в Австрії право забудови ("речове, відчужуване і успадковане право мати будівельне споруда на поверхні або під поверхнею чужої земельної ділянки") спочатку стосувалося лише публічних земель і його практичне значення було нікчемним, тоді як після відпадання цих обмежень воно отримало значний розвиток (див.: Koziol H., Welser RA a. OS 387 - 388).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Інші обмежені речові права щодо використання чужих земельних ділянок "
  1. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    1. AD HOC [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. AD REFERENDUM [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A FORTIORI [а фортіорі] - тим більше 4. A POSTERIORI [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A PRIORI [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. BONA FIDE [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. CAUSA [кауза] -
  2. § 5. Договори продажу нерухомості та підприємства
    Договори продажу нерухомості та підприємства і кваліфікуючі їх ознаки. За договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 130 ЦК). За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий
  3. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    1. Ad hoc [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. Ad referendum [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A fortiori [а фортіорі] - тим більше 4. A posteriori [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A priori [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. Bona fide [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. Causa [кауза] -
  4. 4. Види речових прав
    категорія речових прав охоплюються: - по-перше, право власності - найбільш широке за обсягом правомочностей речове право, яке надає уповноваженій особі максимальні можливості використання належного йому майна. Воно є основним, найбільш важливим, але не єдиним речовим правом; - по-друге, включаються інші, обмежені (порівняно з вмістом права власності)
  5. 3. Класифікація обмежених речових прав
    Традиційно виділяється три основні групи таких прав: по-перше, права користування чужими речами (наприклад, відомі з часів римського права сервітути, емфітевзис, суперфіцій, тобто право забудови чужої земельної ділянки), по-друге, права на отримання відомої цінності з чужої речі (наприклад, заставне право або право на отримання ренти за рахунок вартості нерухомої речі), по-третє,
  6. 1. Поняття зобов'язання з дій в чужому інтересі без доручення
    Поняття інституту. У попередніх розділах зверталася увага на існування трьох видів договорів, пов'язаних з діями однієї особи замість іншого. Об'єднуючим ознакою, виділеним в легальному визначенні кожного з них, як було показано, служить те, що одна особа діє за дорученням іншої. Саме наявність доручення в кінцевому рахунку є основою для здійснення вираженого в цих
  7. § 1. ПОНЯТТЯ І КЛАСИФІКАЦІЯ РЕЧЕЙ
    Поняття речі. При натуралістичному підході до соціальних явищ, невіддільному від світогляду давніх часів, право в сенсі суб'єктивного права неможливо уявити інакше, крім як у овеществленном вигляді. Тому проблема речей займала одне з центральних місць і в самому римському приватному праві, і в присвяченій йому давньоримської юриспруденції. Але римляни проявляли набагато більшу майстерність у
  8. Глава 5. ДУАЛІЗМ ЦИВІЛЬНОГО ПРАВА І ПОХОДЖЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
    Може бути, жодна інша проблема не важлива так для розуміння власності і права в цілому, як проблема дуалізму цивільного права, тобто поділу його на речові і зобов'язальні права та інститути. -------------------------------- Речове право, як прийнято вважати, надає безпосереднє панування над річчю, тобто дає можливість впливати на річ і (або) виключати чуже
  9. Глава 24. ДЕЯКІ ПИТАННЯ ПРАВА НА ОБ'ЄКТ БУДІВНИЦТВА
    Належність нерухомості в класичному праві зазвичай зумовлюється правом на землю, причому право на землю має пріоритет перед правом на споруду. Найбільш послідовно цей підхід проявляється у класичному інституті суперфіцію. Superficies - спадкове і відчужуване право користування будовою, зведеним на чужій землі. Superficies (буквально - те, що на поверхні)
  10. § 1. Об'єкти речових прав підприємця
    Майно - необхідна основа практично будь-якої підприємницької діяльності. Тому правовий режим майна є одним з центральних інститутів комерційного права. Загальногромадянське розуміння майнових прав передбачає їх розподіл на права речові та зобов'язальні. До речових прав відносять такі суб'єктивні права, об'єктами яких виступають речі, до зобов'язальних же -