| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Про поняття розділу речі і поділу земельної ділянки |
||
|
До теперішнього часу така юридична дія, як розділ речі, не привертала особливої уваги цивілістів. Наявні дослідження обмежувалися розділом речі, що знаходиться в спільній власності. З введенням в оборот приміщень (частин будинків) виявилося, що такого роду об'єкти насилу вписуються в поняття об'єкта цивільного права, проте під тиском сформованої господарської практики були прийняті тимчасові і компромісні рішення, що таять, однак, в собі ряд серйозних проблем, які будуть наростати в найближчі роки (про це йшлося в попередньому розділі). У той же час у сфері обігу земельних ділянок вже зараз намітилися труднощі, які ніяк неможливо відкласти на майбутнє. Чинені помилки ні в якому разі не можуть бути терпимі навіть тимчасово. Тим часом суди виявилися не здатні до їх усунення. Прикладом може служити така справа. Стрельцова з листопада 2001 р. була власником земельної ділянки площею 929 кв. м у м. Малоярославці Калузької області. Ділянка ставився до земель населених пунктів і був наданий для індивідуального житлового та іншого будівництва. 2 грудня 2002 Стрельцова уклала договір дарування з Тофаном, за умовами якого Тофану передавався у власність ділянку площею 228 кв. м з її ділянки. 25 грудня 2002 Тофан отримав свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 228 кв. м, розташований на землях поселень, наданий для індивідуального житлового та іншого будівництва за тією ж адресою, за яким знаходився земельну ділянку, надану Стрельцової. Відразу після цього Тофан почав на своїй земельній ділянці будівництво житлового будинку. Стрельцова оскаржувала договір дарування в суді, посилаючись, зокрема, на те, що насправді відносини сторін носили БЕЗОПЛАТНО характер. У позові Стрельцової було відмовлено. У наглядової скарзі Стрельцова вказувала і на те, що договір дарування частини земельної ділянки неможливий, оскільки такого об'єкта права власності, як частина земельної ділянки, не існує. Суд в порушення закону не обговорив питання, чи є земельна ділянка, що належить Стрельцової, діленим, а також питання, чи дотриманий порядок поділу земельної ділянки. Навряд чи можна сумніватися в тому, що наведений спір належить до числа досить поширених, а прийняте судом рішення, що санкціонує відчуження земельних ділянок частинами в рамках договорів про відчуження об'єктів нерухомості, являє відчутну загрозу всьому обороту нерухомості, здатну створити в цій вельми чутливою сфері повний хаос. З рішення суду і прийнятих у справі Стрельцової інших судових актів видно, що суд навіть не помітив проблеми подільності земельної ділянки та пов'язаної з нею проблеми розділу об'єкта права (речі). Тим часом ця проблема відноситься, як уже говорилося, до числа самих невідкладних. Зрозуміло, що Стрельцова не могла мати у власності одночасно і свою ділянку площею 929 кв. м, і ділянка площею 228 кв. м, власником якого став Тофан. У Стрельцової був тільки один земельну ділянку, якою вона і була вправі розпоряджатися. Друга ділянка міг з'явитися не інакше, як в результаті розділу цієї земельної ділянки площею 929 кв. м, що належить на праві власності Стрельцової. Але в тому договорі дарування, який був предметом спору, нічого не говорилося про розділ земельної ділянки. Там ні ніякого акту розділу, вчиненого Стрельцової, крім дарування. Як же виник земельну ділянку в 228 кв. м? Очевидно, що для відповіді на це питання потрібно попередньо зрозуміти, що таке розділ речі, в тому числі земельної ділянки, і яке місце займає ця дія власника серед юридичних фактів, що призводять до виникнення права власності на речі , що виникли в результаті розділу. М. Піскунова, обговорюючи питання подільності земельної ділянки, пише, що розділ ділянки як система певних дій не є угодою. Я б погодився з цим, маючи на увазі розподіл земельної ділянки як процес, як "роботи". Однак важко погодитися з тим, що розділ не є угодою, тому що не є діями самого власника і вимагає, крім того, актів спеціальних органів, а саме так обгрунтовує свій висновок М. Піскунова (1). --- (1) Піскунова М. Подільність земельних ділянок / / Бізнес-адвокат. 2003. N 10. Справа в тому, що виявлення волі (угода) не може збігатися з діями, це волевиявлення здійснюють (не виражають), хоча в житті ми часто судимо про зміст волі по тим виконавчим діям, здійснені суб'єкт волевиявлення. У цьому сенсі дії по розділу земельної ділянки і не можуть бути оборудкою. Питання в тому, яка природа того рішення про розділ, яке, ще не будучи виконано, приймає власник ділянки. Адже гострота нашої справи в тому і полягає, що в договорі дарування виражена одна лише воля без її матеріального здійснення і без реалізації. Звичайно, наша проблема не може бути вирішена тільки відсиланням до того, що розділ відбувається за участю інших осіб та органів, крім власника, оскільки взагалі виконання угоди (якщо рішення про розділ - угода) цілком може здійснюватися іншими особами за вказівкою або дорученням власника, тим більше що власнику в принципі доступно вчинення поділу земельної ділянки, якщо не зачіпати формальну сторону цього процесу, розуміючи, звичайно, наскільки вона велика, коли мова йде про нерухомість (1). --- (1) Відповідно до ст. ст. 68 - 70 ЗК України, ст. ст. 1, 7 Федерального закону від 2 січня 2000 р. N 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр", ст. ст. 1, 3, 16 Федерального закону від 18 червня 2001 р. N 78-ФЗ "Про землеустрій" новий земельна ділянка не може бути сформований (у тому числі за допомогою розділу) ніким іншим, крім уповноваженого державного органу з земельних ресурсів та землеустрою. У центрі проблеми якраз перебуває питання, чи можна вважати дії власника, виражають зовні волю на розділ, угодою. І якщо це угода, то які права і для кого вона створює? Зрозуміло, що питання виходить за рамки поділу земельної ділянки і зачіпає більш широку сферу, що описує співвідношення волі і дій, ідеального і матеріального в праві. І тільки звернувшись до цієї більш широкій сфері понять, до базових юридичним конструкціям, можна, як видається, зорієнтуватися в поставленому питанні. Об'єкт права не може створюватися угодою або волевиявленням. У тих випадках, коли говорять про угоду про розділ, воно, як і всяка угода, повинно все ж бути виконано. Воля взагалі сама по собі не творить нічого матеріального (1). Тому і угода безпосередньо права власності не створює (що не є висновком, що випливають з вищеозначених, про те, що об'єкт права власності не може бути створений одній тільки волею, так як цю тезу вірний і для вже існуючих об'єктів). --- (1) Саме в цьому вразливість теорії виконання зобов'язання як угоди (у вересні 2005 р. дискусія з цього приводу велася на захисті в МГУ докторської дисертації С.В. Сарбаш, який розвиває цю теорію до виведення про виконання як угоді двосторонньої, в якій беруть участь і боржник, і кредитор). Хоча не можна заперечувати, що подання про виконання зобов'язання як угоді боржника, спрямованої на звільнення від обов'язку, недалеко від реальності, важко не помітити все ж, що предметом зобов'язання не може бути угода (про це вже йшлося вище). Уявімо випадок угоди щодо подільної речі: кілька власників ділять 8 т зерна. Навряд чи можна сумніватися в тому, що зерно буде поділено не тільки волею, а й фізичними діями по його розрізненими. Помітне схожість з діями з відбору товару, в ході яких і виникає предмет договору купівлі-продажу, і індивідуалізується об'єкт права власності, абсолютно закономірно. Подільна річ тільки потенційно містить у собі інші речі, але до розділу є все ж однією річчю - об'єктом одного права. Тому розділ представляє собою виникнення нових речей за допомогою певних фактичних дій, які закладені в речі можливості перетворюють на реальність. Саме реальність речі (виникає тут тавтологія (res - це річ) лише підтверджує вірність тези) змушує визнати, що існуюча в потенції можлива річ не може реалізуватися інакше, як реальним, фактичним, матеріальним способом. Зрозуміло, що ми повинні весь час уникати вторгнення в сферу фізичного буття речі, бо річ - поняття юридичне, соціальне. У цьому сенсі не можна забувати, що річ існує явно. І явно для всіх, інакше вона не може бути об'єктом права власності. Якщо делимая річ була єдиною для всіх суб'єктів обороту, то вона не може припинити свого існування для сторін угоди та залишатися незмінною для інших. Помилковим було б вважати, що таку функцію може грати акт реєстрації: він тільки реєструє факти, але не створює їх. Дуже важливим вже для проблеми власне земельної ділянки як об'єкта права є з'ясування того обставини, що земельна ділянка створюється встановленням її меж (1). Без кордонів земельну ділянку існувати не може. --- (1) Всі визначення земельної ділянки, що випливають з чинного законодавства, неодмінно містять згадка кордонів. Див, наприклад: Крассом О.І. Юридичне поняття "земельну ділянку" / / Екологічне право. 2004. N 2. С. 12 - 17. Право встановити межі належить власнику, оскільки ми ведемо мову про розділ. Хоча можна говорити у відомому сенсі про кордон як про продукт геометрії, тобто знаходити в ній ідеальне зміст, все ж звести кордон земельної ділянки виключно до числа чи іншому ідеального за своєю природою явищу неможливо. Кордон має бути проведена на землі. Ця дія носить матеріальний характер, тоді як будь-які креслення і плани лише відображають цю процедуру. Фактом є фізична встановлення кордону на землі. Причому це має робитися таким чином, щоб кордони виявилися явно існуючими для будь-якої особи, адже йдеться про абсолютне право. Маються на увазі традиційні способи, такі, як встановлення прикордонних каменів, посадка насаджень по межі, зведення огорож, нарешті, просто проведення межи шляхом "пропахіванія" землі (1) (межа, до речі, була особливим об'єктом охорони в архаїчному праві). Якщо власник тільки вказав ті межі, які він збирається провести, то розділ ще не досконалий. На відміну від двосторонньої угоди, зміст якого може доводитися його сторонами, рішення про розділ не може бути предметом доказування. --- (1) Пункт 4.1 Інструкції з межування земель, затвердженої Комітетом Російської Федерації по земельних ресурсів та землеустрою 8 квітня 1996 Звернення до Інструкції з межеванию земель, затвердженої Комітетом Російської Федерації по земельних ресурсів та землеустрою 8 Квітень 1996 (1), дозволяє переконатися, що для межування (а це і є проведення кордону) як межових знаків застосовуються бетонні пілони, бетонні моноліти, залізні труби, пні, дерев'яні стовпи і пр., причому межові знаки розміщують на всіх поворотних точках межі земельної ділянки, крім кордонів, що проходять по "живим урочищам" і лінійним спорудам, що збігається з межами земельної ділянки (п. 4.3 Інструкції). Як не може бути ділянки без поворотних точок (бо ділянка не може бути описаний прямою лінією), так не може бути межування без встановлення знаков. --- (1) Див також Методичні рекомендації з проведення межування об'єктів землеустрою (в ред. листи Росземкадастра від 18 квітня 2003 р.). Межування визначається як "роботи" (в зазначеної Інструкції) або як "заходи" (у Законі про земельний кадастр), тобто як безсумнівно фактичні дії. Роботи та заходи не тотожні, звичайно, виявленню волі (угоді) в чистому вигляді. Особливий статус межових знаків стовпи і моноліти набувають, звичайно, оскільки встановлюються компетентними органами, але в принципі дії щодо встановлення стовпів і "лінійних споруд" (тобто парканів, огорож і т.п.) доступні і приватним особам (які, треба відзначити, нерідко цим і займаються), хоча вони придбають лише характер приватного розділу, але ще не межування як процедури з публічним ефектом. До речі, змикання межування і приватних дій господаря ділянки і проявляється тоді, коли наявними "лінійним спорудам" надається значення межового знака. Межування проводиться поряд з іншим і у випадках купівлі-продажу земельних ділянок або "частини земельної ділянки" (зрозуміло, що після продажу частина стає іншим земельною ділянкою). У свою чергу, присвоєння новому земельній ділянці кадастрового номера, тобто його юридична створення як об'єкта права, можливо лише після подання документів про межування (ст. 19 Закону про державний земельний кадастр). Отже, створення земельної ділянки ніяк не може минути стадії проведення "робіт" і "заходів" по межеванию, які є діями фактичними. Проведення кордону на папері - імітація позначення її на поверхні подібно до того, як вказівку на земельну ділянку рукою - імітація його обходу. Як і будь-яка імітація, ця дія не має власного змісту, і все, на що воно здатне, - це відіслати до отображаемому їм процесу і тим самим підтвердити його незамінність. Потрібно, втім, відзначити, що і проведення кордону на папері - це теж акт за своєю природою матеріал, а не уявний. Оскільки будь-яке фактичне дію - це здійснення плану (термін, що має саме пряме відношення до земельних ділянок), спочатку виник як воля на саму дію, ми повинні відмежувати цю волю на встановлення кордону і тим самим створення (розділ) земельної ділянки від її здійснення. Угода - це волевиявлення. Матеріальний характер угоди, що дозволяє віднести її до фактів, полягає в тому, що воля виявляв зовні шляхом матеріалізації в тому чи іншому діянні особи. Дія матеріально, але це ще не роботи і не заходи. Створювані угодами обов'язки виконуються теж діями зобов'язаної особи. Ось ці дії, виконуючі угоду, - вже роботи та заходи. Очевидно, що розділ спільного майна (ст. 252 ЦК) може бути вписана в цю відому юридичну конструкцію, якщо ми звернемося, наприклад, до угоди співвласників про розподіл спільного майна. Угода є угодою, що передбачає виконання, причому саме в процесі виконання і виникають нові речі, об'єкти права і тим самим і нове право власності. Якщо річ ділена, то виконання складатиметься у відділенні одних речей від інших та встановленні володіння ними кожним з колишніх співвласників (1). Адже тільки для спільної власності та поки вона існує діє правило, в силу якого володіння одного із співвласників вважається володінням всіх. --- (1) Нічого не змінюється, якщо співвласники домовилися про збереження володіння за одним з них на обумовлений термін зразок constitutum possessorium. У цьому випадку власник, провідний володіння для інших, вступає з ними в договірні відносини з приводу володіння, що передбачає, звичайно, відділення своїх речей від чужих, інакше договір попросту не може бути виконаний. Якщо ж річ неподільна, то розділ, як добре відомо, передбачає певні фактичні дії з перебудови, зміни такої речі: зведення перегородок, пристрій виходів і т.п. Характерно, що дії по розділу (виділу) будинку іменуються саме "роботами" (1). З юридичної точки зору вони розглядаються як створення нових речей. Можлива, однак, і ситуація виплати компенсації співвласнику або співвласникам з передачею речі у власність одного з них. У цьому випадку, крім встановлення грошового зобов'язання, загальна власність припиняється і нової речі не виникає. Стало бути, ми можемо бачити, що за допомогою одного лише угоди про розділ без будь-яких матеріальних, фактичних дій нова річ виникнути не може. --- (1) Див п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 10 червня 1980 N 4 "Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки власнику та визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві спільної власності". Ми виявляємо вже відому нам закономірність: якщо зобов'язальні права виникають безпосередньо з угод, то право власності вимагає складного юридичного складу, в який крім угод неодмінно входять і певні фактичні дії чи інші факти, з якими закон пов'язує виникнення власності або, як казав Савіньї, право власності виникає силою правопорядку (1). --- (1) Хочу спеціально підкреслити, що це висновок відноситься саме до виникнення права власності. Для створення особистої обов'язки не потрібно механізмів, створюваних правопорядком, достатньо угоди, в силу якої особа бере на себе зобов'язання (ст. 155 ЦК). Чи мається вилучення з цього правила для розділу речі? Чи може вона (і тим самим право власності на неї) створюватися лише силою волі, одним тільки волевиявленням власника? Ми вже переконалися, що розділ загальної речі не призводить сам по собі, без фактичних дій (1), до виникнення нових речей. --- (1) Застереження потрібно на той випадок, коли виконання зобов'язання розглядається як угода. Але для нашої проблеми це доктринальне ускладнення ніякої ролі не грає. Справа в тому, що виконання зобов'язання може вважатися угодою остільки, оскільки спрямована на припинення обов'язку боржника. Але власник при здійсненні свого права боржником не є. Тому говорити про виконання зобов'язання стосовно до односторонніх правочинів не доводиться. Але ГК РФ говорить про розділ і стосовно до поняття подільної речі (ст. 133). Однак ця норма, що описує властивості самої речі, не дозволяє вважати розділ будь-чим іншим, окрім як фактичними діями власника по перетворенню, зміни речі таким чином, що виникає кілька речей. Оскільки з точки зору підстав виникнення права власності тут в основному застосовні норми ст. ст. 218 і 220 ГК, ми можемо припустити, що у відомих випадках суб'єктом розділу може бути і особа, переробне річ, тобто несобственник. Але в будь-якому випадку розділ речі стосовно до ст. 133 ГК - це, звичайно, фактична діяльність власника або особи, яка діє для нього і за його завданням (наприклад, в рамках підряду). Норма ст. 133 ГК РФ, яка вказує на відносини власника з власною річчю, звичайно, орієнтована на здійснення права власності як права абсолютного, що не потребує сприяння інших осіб. Якщо вважати волевиявлення про розділ своєї речі односторонньою угодою власника, то виникає питання: чи допускаються такі угоди чинним ГК РФ? Питання вже порушувалося у зв'язку з проблемою виникнення права спільної власності на будівлю. За буквальним змістом ст. 244 ЦК власник неподільної речі не може здійснити операцію, в силу якої в іншої особи виникає право на частку у спільній власності. Адже логічно неможливо створити спільну власність односторонньою угодою. Стосовно до діленим речам спільна власність виникає лише в силу угоди, тобто одностороння угода також виключається. У той же час на практиці такі угоди, коли власник створює іншій особі частку в своєї речі і тим самим створює спільну власність, вчиняються. Відбуваються і угоди з відчуження частини будівлі у вигляді приміщення з виникненням у набувача права власності на приміщення. Така практика не може бути визнана, як уже говорилося, коректною. Але, визнаючи сформовані господарські реальності, заборонити її неможливо. Мова може вестися лише про її легалізації шляхом, наприклад, введення в закон фікції приналежності власнику 100% часток в належному йому об'єкті нерухомості. Якщо слідувати цим шляхом, то власник земельної ділянки може, здається, отримати право на вчинення односторонньої угоди по розділу своєї ділянки. Ця угода виконується, здійснюється ним шляхом фактичного розділу ділянки. Фактичний розділ, тобто здійснення угоди про розділ, включає в себе насамперед і як необхідна умова встановлення меж новостворених земельних ділянок. Проте рішення власника про розділ своєї речі (не тільки земельної ділянки - це потрібно відзначити, щоб не ускладнювати початковий аналіз діями державних органів), хоча воно і має риси угоди, відрізняється настільки великою специфікою, що кваліфікація цього рішення потребує багатьох застережень. Перш за все, рішення про розділ не створює ніяких обов'язків для власника і не дає жодних прав у частині розділу іншим особам, у тому числі пов'язаним з власником зобов'язальними правовідносинами. Кредитор власника не може витребувати від нього річ, що підлягає передачі, за правилами ст. 398 ЦК, якщо річ юридично не існує. Водночас норма ст. 398, так само як і інші норми ЦК, не зобов'язує власника до скоєння будь-яких дій, спрямованих на створення своєї речі (в рамках підряду вимога замовника направлено на створення чужий для підрядника речі). З рішення власника про розділ не виникає здатних до передачі в порядку як сингулярного, так і універсального правонаступництва прав та обов'язків. Рішення власника про розділ деякими рисами нагадує речовий договір німецького права, окрім тільки того, що таке рішення не є фікцією. Головне подібність бачиться в тому, що акт розділу - це видиме, реальна дія власника, тільки з якого безпосередньо слід речовий ефект - припинення існування колишньої речі і виникнення нових. Юридичний зміст акта розділу вже після того, як розділ здійснений, виводиться з волі власника, хоча волевиявлення, спрямоване на розділ, саме по собі зовні не завжди проявляється, а якщо і виявляється у формі, наприклад, заяви чи обіцянки власника, то саме по собі юридичної ефекту у вигляді виникнення нових речей не виробляє. Від речового договору акт розділу відрізняється своїм змістовним характером: річ реально, насправді, ділиться, проводяться кордону, поділяються партії товару і т.д. Тому розділ не може заміщатися умовними фактами, як це постійно робиться з речовим договором, коли акт передачі речі заміщається якимось іншим фактом, до якого додається фікція волевиявлення на передачу власності. Важливим є питання: чи припустимо участь інших, крім власника, осіб у розділі речі як тільки вольовому, юридичному акті, акті волевиявлення? Якщо в договорі власника з іншими особами так чи інакше міститься умова про вчинення розділу належить власнику речі, то доведеться, звичайно, визнати вчинення розділу виходять за рамки двосторонніх зобов'язань сторін. Наприклад, якщо власник зобов'язується продати третину наявного у нього табуна породистих коней або третину рожевого саду (нічого не зміниться, якщо буде вказано точне число коней або трояндових кущів), то покупець повинен чекати відділення підлягають продажу речей, тобто розділу, і не вправі зробити це по своїй волі. Водночас розділ речі не є умовою досконалого договору (ст. 157 ЦК), і продавець, природно, відповідає за невиконання договору. Звичайно, річ може розділятися прямо в процесі укладання договору (це застосовно до рухомих речей). У цьому випадку, однак, не слід говорити про те, що укладення та виконання договору співпадають. Збігаються тут моменти вчинення власником акта розділу (який не є виконанням зобов'язання і щодо якого покупець не має права вимоги) та укладення договору про відчуження створених у результаті розділу речей. І тільки в частині передачі останніх можна було б говорити про збіг моментів укладення та виконання договору. Звернувшись тепер до угод про об'єкт нерухомості, ми можемо бачити, що акт розділу вже тільки тому не може збігатися з договором про відчуження новостворених об'єктів нерухомості, що в момент укладання договору про відчуження цих об'єктів їх ще не існує як об'єктів права власності в силу відомого правила про реєстрацію права власності на новостворену річ (ст. 219 ЦК). Було б крайнім Пуризм вважати неможливим включення в договір про відчуження речі і умови про створення її шляхом розділу, розуміючи при цьому, що розділ - односторонній акт власника, а не угоду з іншою особою. Але не можна забувати, що навіть якщо в процесі укладання договору покупець ставиться до відома про умови розділу, тобто йому, скажімо, демонструються межі ділянки, його розташування, то предмет договору проте відсутня. Якщо в договір включені умови розділу, то це ще не дає покупцеві права вимагати реєстрації права власності на новостворений ділянку, так як таке право виникає тільки для самого власника, адже саме він виробляє розділ. Закон не допускає можливості реєстрації прав з угоди (акта) за особою, яка цієї угоди не укладало. Крім того, вказівка кордонів і проведення кордонів - не одне і те ж. У першому випадку тільки контрагент обізнаний про межі ділянки, тобто про зміст рішення про розділ. Але кордони повинні бути явними для всіх, тобто проведені так, щоб річ виникла, з'явилася. А з'явитися можна лише явно. Тим більше покупець позбавлений права самостійно провести межування, визначити межі об'єкта нерухомості незалежно від того, наскільки ясно висловлював свою волю на це власник. Дії по розділу речі - право власника, яке не може належати нікому, крім нього. Зрозуміло, що і суд не вправі розділити річ на вимогу кредитора. Розділ речі для цілей конкурсу (1) - це одна з розпорядчих можливостей, що випливає з неспроможності власника. Сам по собі розділ речі неспроможного боржника - зайве свідчення того, що в звичайному стані тільки власник має право розділу і ніхто інший. --- (1) Той факт, що закон наказує продати майно і розділити гроші, - це вимога практики, оскільки розділ майна в натурі тягне гострі конфлікти між кредиторами, "подібний до війни, подвергающей країну спустошення" (Шершеневич Г.Ф. Конкурсний процес. М. , 2000. С. 418). Повертаючись знову до питання про природу рішення власника про розділ речі, яке ми з великими сумнівами віднесли до числа односторонніх угод, зазначимо таке. Така угода в будь-якому випадку може відбуватися тільки власником. Очевидно, що фактичні дії по розділу, звичайно, передбачають участь під контролем власника і для власника інших осіб (крім випадків несанкціонованої переробки, які, звичайно, займають маргінальне становище в нашому обговоренні і не мають скільки-небудь значного впливу на загальний хід міркувань). А от розділ як угода, як юридичний акт - це реалізація права на знищення речі. Очевидно, що таке право належить виключно власнику. Рішення про припинення існування своєї речі і створенні з неї нових речей власник може прийняти тільки особисто. Інші особи таких рішень приймати не можуть. Їх співучасть у рішенні власника є неприпустимим, тому що вступає в конфлікт з провідним правилом про винятковість власності, і юридично мізерно. Один з головних висновків з цього судження полягає в тому, що будь-які угоди про розділ речі між власником і невласника незначні. Окремим випадком цього висновку є іншого - частина речі (частина ділянки) не може бути предметом зобов'язання про передачу речі, що, втім, цілком очевидно, так як частина речі не є об'єктом права (ст. 128 ЦК) (1). --- (1) Обгрунтуванню цієї тези присвячена стаття С.А. Степанова (Степанов С.А. Про неподільності об'єктів нерухомості (постановка напрямків дослідження) / / Цивілістичний записки: Межвуз. СБ науч. Тр. Вип. 4. М., 2005. С. 183 і сл.). Зрозуміло, що ніхто не має права вимагати від власника реалізації його волевиявлення про розділ, якщо таке волевиявлення відбулося, як, втім, і власник не має права вимагати від кого-небудь здійснення (виконання) його рішення про розділ речі. При цьому договір власника з іншими особами про фактичні зміни речі (перебудовах, межування, різних переробках) - це не угода про розділ. Рішення власника про розділ своєї речі за своєю суттю (а суть ця полягає у здійсненні права власності) має ту ж природу, що і рішення про знищення речі, її переробці, відмову від права власності, тобто у всіх випадках власник приймає рішення абсолютно самостійно (інакше це не буде здійсненням права власності) і здійснює його на свій розсуд. Оскільки саме по собі це рішення не створює власнику ніяких обов'язків перед третіми особами, а значить, не дає їм ніяких прав, воно не може бути віднесено до числа угод за буквальним змістом ст. 153 ГК. Але в той же час рішення власника може бути відокремлене від дій з його реалізації, хоча в житті ми найчастіше судимий про зміст рішення по тому, як воно здійснювалося. Це взяте ізольовано рішення власника, його воля на визначене ним же здійснення свого права може бути ним виражена зовні, і тоді ця воля придбає вид волевиявлення, тобто матеріалізується, стане фактом. Такий факт - волевиявлення за своїми зовнішніми ознаками збігається з угодою. Причому, якщо це волевиявлення відокремлене від іншого факту - здійснення власником свого рішення, то виникає питання, який і представляє для нас безпосередній інтерес, - про юридичне значення цього волевиявлення. У сфері приватного права таке волевиявлення, як уже говорилося, не створює прав та обов'язків ні для власника, ні для третіх осіб, а його здійснення самим власником лише змінює, припиняє його право власності, але все ж не створює відносних прав. Але в сфері публічного права волевиявлення власника може грати ту роль, яка, мабуть, полягає в санкції на вторгнення органів публічного права в сферу автономії власника, оскільки таке вторгнення необхідно для здійснення права власності. І от якщо вважати виникнення в органів публічної владі повноважень (компетенції) деяким "юридичним ефектом" волевиявлення власника, то тоді його рішення набуває не тільки зовнішній вигляд угоди, а й певні риси подібності з нею по суті. Саме в цьому сенсі, як видається, в Вимогах до оформлення заявок про постановку земельних ділянок на державний кадастровий облік, затверджених Наказом Росземкадастра від 13 червня 2001 р. N П/115, йдеться про те, що "заявник здійснює односторонню угоду зі злиття або поділу належних йому земельних ділянок ". Однак, враховуючи, що кадастровий облік проводиться після встановлення меж в натурі, швидше за все, практично наявності будуть не тільки заява про поділ (злиття), а й дії по його здійсненню. Повертаючись до нашої справи, ми можемо тепер переконатися в тому, що договір про відчуження частини земельної ділянки, як би вона не була описана, а тим більше якщо мова йде тільки про зазначення кількісних параметрів, є нікчемним. Такий договір не може бути виконаний і не породжує у набувача ніяких прав на майно - ні речових, ні зобов'язальних. Відчуження земельної ділянки, раніше був частиною іншої ділянки, обов'язково повинні передувати односторонні дії власника щодо створення ділянки, починаючи від прийняття такого рішення (яке саме по собі не встановлює будь-яких обов'язків власника) до його здійснення шляхом встановлення меж ділянки і надання йому якостей об'єкта права за допомогою кадастрового обліку та реєстрації. У розглянутому справі є й інше порушення основ земельного законодавства, яке зважаючи на його простоти і очевидності не потребує розлогому аналізі. Відповідно до ст. 33 ЗК РФ обов'язковим критерієм подільності є дотримання граничних (максимальних і мінімальних) розмірів земельної ділянки. Згідно п. 1 ст. 33 ЗК РФ граничні розміри ділянок для індивідуального житлового будівництва встановлюються нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. У п. 3 ст. 20 Федерального закону "Про державний земельний кадастр" встановлено, що в проведенні державного кадастрового обліку земельних ділянок має бути відмовлено у разі, якщо площа земельної ділянки, щодо якої має проводитися державний кадастровий облік, менше мінімального розміру, встановленого відповідно до нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. Так, у м. Малоярославці законодавчо встановлений мінімальний розмір ділянки для індивідуального житлового будівництва становить 400 кв. м. У нашій справі постановою міського голови Тофану було дано дозвіл на будівництво житлового будинку на земельній ділянці площею 228 кв. м, що слід визнати актом, прийнятим понад повноважень, оскільки за суті глава муніципального освіти ревізував нормативний акт про гранично допустимому розмірі земельної ділянки, призначеної для будівництва. На завершення слід проаналізувати справу, розглянуту відносно недавно ВАС РФ, в якому порушені деякі аспекти обговорюваної проблеми. Підприємець придбав у власність за договором, укладеним з комітетом з управління державним майном, земельну ділянку, на якому знаходився об'єкт, що належить йому на праві власності, - виробнича будівля (механоскладальний цех), і об'єкт, що належить ТОВ "СТП", - будівля електропідстанції N 5. Товариство "СТП" оскаржило договір у частині придбання того земельної ділянки, який призначений для обслуговування будівлі електропідстанції. Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій у позові відмовили, пославшись на те, що при продажу будівлі електропідстанції N 5 до нового власника могло перейти тільки право користування земельною ділянкою, на якій розташований цей об'єкт нерухомості. Президія ВАС РФ, розглядаючи спір в порядку нагляду, вказав, що право на приватизацію земельної ділянки в силу ст. 36 ЗК РФ належить тільки власникам будинків, будівель, споруд, розташованих на земельній ділянці. При цьому винятковий характер права на приватизацію земельної ділянки означає, що ніхто, крім власника будинку, будівлі, споруди, не має права на приватизацію земельної ділянки, зайнятої цією будівлею, будовою, спорудою (п. 5 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 р . N 11). За названих умов приватизація земельної ділянки суб'єктом права постійного (безстрокового) користування цією ділянкою в тій його частині, яка необхідна для використання власником (третьою особою) об'єкта нерухомого майна, на ньому розташованого, не базується на законі, оскільки порушує виключне право останнього на приватизацію даного земельної ділянки. На цих підставах відбулися судові акти скасовані в частині, договір купівлі-продажу земельної ділянки між підприємцем і комітетом визнано недійсним у відношенні площі даної ділянки, зайнятої електропідстанцією N 5 і необхідної для її використання (1). --- (1) Постанова Президії ВАС РФ від 5 липня 2005 р. N 15524/04. Позиція Президії ВАС РФ по суті означає можливість визнання частини ділянки предметом окремих цивільних прав та обов'язків. Як я намагався вище показати, частина земельної ділянки не може вважатися об'єктом права власності (що стосується користування, то як право відносне, встановлене договором, воно виникає стосовно власнику і тим самим не настільки жорстко пов'язано з кваліфікацією наданого в користування майна з точки зору об'єктів цивільних прав). Розуміючи, що розглянутий спір є не тільки складним сам по собі, а й вказує на досить поширену практику, пов'язану з наявністю декількох господарів у вийшли з експлуатації виробничих об'єктів, важливо все ж знайти виходи з таких ситуацій, що повторюються, які не вступають в конфлікт з нормою ст . 128 ГК. Мені вже доводилося писати про необхідність такого тлумачення ст. 36 ЗК РФ, яке дозволило б власнику будівлі, споруди, будівлі, приміщення встановлювати своїм особистою заявою (без множинності на стороні заявника) право спільної часткової власності на земельну ділянку в порядку приватизації. Інакше обов'язково виникатимуть юридичні тупики (1). На жаль, поки ця цілком відповідає змістом закону позиція не знаходить підтримки на практиці, що і призводить до нерозв'язних ситуацій. --- (1) Детальніше це питання розглядалося вище. Інший варіант, що виходить за рамки ст. 36 ЗК РФ, складається, як це показано вище, в попередньому розділі діленого земельної ділянки з подальшим відчуженням новоствореного ділянки. Але ось розпорядження частиною земельної ділянки, звичайно, виключено. Важко погодитися тому й із застосуванням до таких випадків норми ст. 180 ГК про можливість визнання угоди недійсною в частині, оскільки часткова недійсність угоди можлива лише тоді, коли оспорюваний правочин може бути представлена як дві або більше угод. Іншими словами, норма ст. 180 ЦК не вносить нічого нового в правило ст. 166 ГК: недійсною може бути визнана тільки вся угода. Тому, коли закон говорить про недійсність частини угоди, маються на увазі лише ті угоди, які можуть бути представлені як кілька угод. При неподільності предмета угоди це зазвичай неможливо. Стан проблеми все ж вимагає повернутися до питання про частини земельної ділянки. У деяких нормативних актах частина ділянки згадується. Згадується вона, що набагато істотніше, в угодах, наприклад, оренди. Обгрунтуванням того, що частини земельної ділянки можуть бути об'єктом права, є впевненість у тому, що вони "реально існують і в певних випадках можуть перебувати в обороті, якщо вони належним чином відповідно до діючих правовими нормами виділені на планах земельних ділянок, частинами яких вони є "(1). --- (1) Бадуліна О. Частина земельної ділянки як об'єкт земельних відносин / / Господарство право. 2006. N 1. С. 93. Ця впевненість відома нам по дискусії про поняття нерухомості. Чимало юристів, не кажучи вже про інших літераторів, впевнені, що нерухомість існує сама по собі, незалежно від всяких юридичних процедур, тому що це - явище реальності. Насправді, як ми вже говорили, поняття реальності, придатного для використання в скільки-небудь суворої системі понять, не існує. Безсумнівно тільки ідеальне. Реальні ж явища завжди повинні бути окреслені, визначені. У деяких випадках для речей застосовним є поняття фізичного тіла, але воно далеко не універсально, і речі виявляються то складніше, то простіше, ніж відповідне тіло (причому навіть питання про це відповідно навряд чи може бути завжди задовільно вирішене). Насправді під реальністю, коли мають на увазі будинок або ділянку, розуміють деяку сукупність чуттєво сприймаються якостей, що вислизають від логічного виразу. Цей примат чуттєвості над розумом з його прагненням до понять і залишається головним аргументом у суперечці, що саме по собі було б цілком терпимим, якби спір не був спором про поняття. Ну що таке земельна ділянка в реальності? Частина поверхні, певним чином колись відокремлена від інших частин. Це відділення (потрібно знову це підкреслити) не є відділенням фізичним, не відокремлює одне тіло від іншого. Це відділення, що має господарський сенс, зовні являє собою деякі байдужі для фізичної субстанції, тобто ніяк не що змінюють земну поверхню, дії, акти щодо встановлення меж. Цим кордонів надається юридичне значення, і так виникає ділянку. Реальності тут немає анітрохи, ну хіба що кордони проводить реальне обличчя в реальному ж просторі. Але от якщо цю реальність побачить інший суб'єкт, який не знає нічого ні про кадастр, ні про реєстр, він, звичайно, ніяких ділянок не помітить. А знаки (якщо вони збережуться) меж для нього будуть просто кілочками або гілочками. Уявімо, що європейський дослідник вивчає господарство африканських племен. Він не зможе знайти кордонів на належних племені землях, та й зрозуміти, про яких землях взагалі йде мова, поки йому не повідомлять про тих юридичних способах встановлення меж, які там застосовуються. Можна "відчути" кордон і інакше - з поведінки охороняють її людей (один західний економіст з гумором відзначав, що система приватного володіння найкраще розуміється, коли одну сторожову собаку, не обізнану про общинних правах на землю, змінює на полях інша в міру просування з однієї ділянки на іншій). Але ось цей спосіб виявлення з найбільшою переконливістю виявляє стершихся до непомітності обставина - соціальну, а не фізичну (реальну) природу ознак земельної ділянки (та й об'єктів права). Зі сказаного випливає, що істиною є якраз те, що в реальності земельної ділянки немає. Він створюється діями людей (при тому, що земна поверхня людьми не створена) і існує тільки в рамках даного суспільства, соціуму, тобто як феномен соціальний, юридичний, а не реальний. Кордонів немає в природі (реальності), вони є тільки між людьми. А без кордонів немає ні ділянки, ні його частини. Тепер обговоримо досить популярне питання про можливість оренди частини ділянки. Чималу плутанину в сам аналіз оренди вносить помилкове уявлення про те, що власник, нібито розпоряджаючись річчю, передає орендарю "правомочність володіння". Докладніше проблему "тріади" і деякі випливають з цього примітивного погляду помилки і помилки ми розглядали вище. Деякі інші помилки, такі, як речове право володіння, порушуватимуться при аналізі володіння. Тут доведеться повторити, що власник ніяких прав ніколи не передає, як і передачі прав взагалі ніколи не буває. Але стосовно до власності є й інша обставина: ніякі угоди, крім угод відчуження речі, анітрохи не применшують права власності, воно постійно залишається тим же і належить власнику. Передача речі по іншим договором, крім договору про відчуження речі (така передача, нагадаю, не є традицією), ніяких прав на річ, речових прав, у одержувача не створює (1). Ніякого "права володіння" у нього не виникає. Всі його права - це права вимоги до власника, це - особисті права. А здійснюване їм володіння, як і будь-яке фактичне дію, в тому числі акт зі здійснення права або обов'язки, правом не є. Доводиться весь час повторювати це найпростіше правило, постійно забуваємо чи не більшістю юристів: права - явища ідеальні, а дії щодо здійснення права - це вже не права просто тому, що вони матеріальні. Володіння завжди матеріально, вже тільки тому володіння ніколи не буде правом. --- (1) Винятки повинні робитися тільки для передачі в силу договору про встановлення речового права (скажімо, господарського відання), але в більшості своїй ці речові права, як відомо, - данина вимогам перехідного періоду, і самі по собі вони не можуть мати значення, манливого перегляд основних принципів приватного права. Інша справа, що в деяких випадках володіння (тоді воно буде законним) проводиться у здійснення права, виконання обов'язку (володіння зберігача), а в інших випадках володіння ведеться крім здійснення права або обов'язки (незаконне володіння). Але зовні будь володіння завжди буде одним і тим же, при тому, що володіння завжди зовнішнє. Володіння орендаря - це фактичні дії, щодо здійснення отриманих прав відносно орендодавця. Форма і об'єм цих дій визначаються договором з власником. І якщо володіння власника - це повний фізичний контроль над річчю, виключення від доступу до неї всіх інших, то всяке володіння, засноване на договорі, буде іншим, відмінним від володіння власника. Контроль буде встановлюватися лише в тому обсязі, в якому він необхідний за умовами договору. Скажімо, орендарю трьох кімнат для офісу не потрібен контроль над ліфтом, і ліфт йому передаватися не буде. А орендарю будинку не будуть передані службові приміщення, приховані і підземні комунікації, якщо орендодавець взяв на себе обов'язок забезпечення нормального функціонування та капітального ремонту будівлі, що звичайно передбачається. Тільки розуміючи ці очевидні речі, можна вживати формулювання "передача об'єкта у володіння орендарю". Найголовніше - не допустити наївного уявлення, що річ передається точно так само, як при відчуженні, але на іншому, більш слабкому праві. Сам характер і майже завжди обсяг володіння будуть іншими. Але саме від цього наївного уявлення і виникає ідея про передачу в оренду частини речі. Саме поняття речі як об'єкта права цілком можна застосувати лише для права власності. Для зобов'язальних прав істотними виявляються якості речі, корисні тій особі, яка хоче річчю скористатися, але які в сукупності не вичерпують всіх юридично значущих властивостей речі. Якщо для придбання речі необхідно, щоб вона відповідала всім зазначеним у законі ознаками, то для використання речі досить, щоб доступ до її корисним властивостям був можливий за рахунок дій (бездіяльності) власника в силу прийнятих ним за договором обов'язків. Зрозуміло, що в кожному випадку йдеться про різні предмети, і в другому випадку, коли ми говоримо про використання за договором, річ НЕ береться як об'єкт права, в її цілісності. Тому можна орендувати не тільки частина будівлі, а й частину приміщення, тоді як ні в першому (що, правда, поки не прийнято нашим законом), ні в другому випадку (що не викликає сумніву і в чинному ЦК) ніякого об'єкта права немає, тому що немає такого його юридичного ознаки, як, наприклад, просторові межі, що обмежують більш-менш незмінну тілесну субстанцію. Але за відсутності цієї ознаки є інші, наприклад можливість розмістити обладнання або розміститися людям, які складають інтерес орендаря. І його не турбує, що самих цих якостей не матиме для виникнення об'єкта права: він готовий отримати і те, що в цілому об'єктом не є. Діями власника забезпечується отримання необхідних благ. Тому дії власника і складають предмет договору, і це очевидне судження потрібно приймати строго буквально, що не придумуючи ніяких об'єктів другого порядку і подібних конструкцій, які не мають грунту в законі, та й теоретичної потреби в них немає. Якщо за умовами оренди в користування передається не вся ділянка, а його частина, то ці умови описують обов'язки власника: він, по-перше, має право залишатися на своїй ділянці, а по-друге, він точно вказує той обсяг прав, який отримав орендар. Здійснення цих прав цілком можна описати і як володіння частиною ділянки, тільки розуміючи під цим виключно фактичні дії, як будь-яке матеріальне явище мають здатність локалізуватися (1). Ось ця локалізація володіння орендаря, визначення просторових параметрів і розуміється як оренда частині ділянки. Ніякого права на частину ділянки при цьому, звичайно, не виникає. Право залишається колишнім - правом вимоги до орендодавця. --- (1) Право, звичайно, здатності займати те чи інше місце в просторі не має. Ідеям це якість недоступно. Якщо власник описує або навіть встановлює (чого майже не буває насправді) межі частини, переданої орендарю, то ці межі не тотожні тим кордонів ділянки, про які йшлося вище, стосовно до проблеми розділу. Мушу ще раз сказати, що встановлення кордонів - реалізація волі на створення нової речі з одночасним знищенням старої. Дія це має вміст суто юридичне, і спрямованість волі зумовлює його результат. А це означає, що будь-яке проведення кордонів без мети розділу не має юридичного значення і ніяких юридичних наслідків для долі ділянки не тягне, іншими словами, не створює речових наслідків. Тому і занесення цих кордонів до реєстру не може спричинити змін у колі об'єктів нерухомості (об'єктів права). Тому реєстрація в ЕГРП договору оренди частини земельної ділянки, як, втім, і оренди частини приміщення (ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"), звичайно, ніяк не означає, що існує такий об'єкт права , як частина земельної ділянки або частину приміщення. Це лише означає, що для договору оренди такі умови можливі, а оскільки договір є предметом реєстрації, то ці умови і будуть відображені в ЕГРП. У цьому випадку, як і у всіх інших, законодавство про реєстрацію (а це закон публічного права) в частині опису об'єктів може тільки слідувати цивільному закону, але не може об'єкти приватних прав створювати. Те ж саме відноситься і до законів про землеустрій і державний земельний кадастр, оскільки ці закони допускають в якості предмета опису частину земельної ділянки. Така частина об'єктом цивільних прав, звичайно, не є. Її опис, скоєне з підстав, відмінним від поділу земельної ділянки, змін в правах на речі, в ладі об'єктів цивільних прав не виробляє. У ряді норм йдеться про частину земельної ділянки, необхідної для використання будівлі (наприклад, ст. 64 Закону про іпотеку). У цих випадках, як уже говорилося, на частину земельної ділянки виникають зобов'язальні права, але точне визначення цих прав - це права відносно власника земельної ділянки, що встановлюються договором. На необхідність укладення договору з власником для отримання "права на частину земельної ділянки" прямо вказується в ст. 64 Закону про іпотеку. Об'єктом цього договору будуть, природно, завжди, коли з'являється "частина земельної ділянки", обов'язки власника цієї ділянки. Отже, у всіх випадках, коли укладаються договори про використання земельної ділянки між власником і іншою особою, в тому числі коли власник зберігає володіння ділянкою і виникає ситуація часткового володіння ділянкою (співволодіння (1)), ніякого нового об'єкта цивільних прав не виникає. У всіх цих випадках права мають особисту (зобов'язальних) природу, а зобов'язаною особою виступає власник земельної ділянки. Саме тому важливо знати, про який ділянці йдеться і хто, стало бути, забезпечує права на його "частина" своєю поведінкою. Звідси і ясна роль норми п. 3 ст. 607 ГК, що вимагає точно описати об'єкт оренди. Звичайно, поняття "об'єкт оренди" не може розумітися як доповнює або конкретизирующее поняття "об'єкта цивільних прав" вже хоча б тому, що в оренді права на речі належать тільки орендодавцю (ст. 608 ЦК). А орендарю належать права вимоги до орендодавця. Іншими словами, в рамках оренди нових прав на речі, так само як і нових речей, не виникає. Тому немає труднощів і з розумінням суборенди або перенайма, коли володіння орендованим майном зберігає власник поряд з орендарем. У цьому випадку передається не "частина ділянки", а права (і обов'язки) за договором оренди. Ніякого нового об'єкта прав або об'єкта обороту, звичайно, не виникає. --- (1) Савіньї, втім, допускав співволодіння ділянкою. Але в даному випадку я веду мову не про співволодінні, а про те, що Зобов'язальне зв'язок, на відміну від речової, виникає не на річ і тому не корениться в об'єкті права. З приводу вказівки в ст. 27 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно про те, що сервітут може встановлюватися щодо частини земельної ділянки, можна знову зауважити, що закон публічного права не тільки не в змозі змінити приватне право, але що лише точне розуміння приватного права дозволить зрозуміти, як застосовувати правила публічні. Справа в тому, що сервітут зовсім не пов'язаний із здійсненням володіння. Навіть коли сервітут полягає в прокладці труб чи комунікацій, володіння всім ділянкою продовжує здійснювати власник ділянки. А якщо немає спільного володіння, навіть зовсім різного за змістом, співпідпорядкованість, як це буває, наприклад, при оренді "частини" ділянки або будівлі, то немає і самого приводу для опису цієї "частини". Зобов'язаним за сервітутом завжди буде власник ділянки, причому всього ділянки. Опис в кадастровому плані земельної ділянки, як про це йдеться в ст. 27 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, змісту сервітуту із зазначенням, скажімо, розташування комунікацій як сфери дії сервітуту, це всього лише спосіб конкретизації самого речового права, але не виникнення іншого об'єкта права. Та й об'єкт, представлений у ст. 27 зазначеного Закону як "сфера дії права", навряд чи зможе витримати критику з позицій системи законодавства, не кажучи вже про теорію. Разом з тим існує проблема, яка поки ще привертає мало уваги. Якщо розділяється ділянка, яка перебуває в оренді або підлеглий сервітуту, то виникає питання про долю зазначених прав. Розділ не можна вважати в буквальному сенсі переходом права власності до іншої особи (ст. 617 ЦК). Водночас ситуацію розділу можна, мабуть, для наших цілей розглянути за аналогією з виникненням множинності осіб на стороні набувача. Тоді можна вважати, що зобов'язаними (пов'язаними) з оренди (сервітуту) власники ділянок, що виникли в результаті розділу, будуть у відповідних частках (для сервітуту частка істотна при розрахунку компенсації, якщо сервітут платний). Відповідні правила маються на німецькому праві, але поки можна лише вказати на них як на додатковий ресурс. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Про поняття розділу речі і поділу земельної ділянки" |
||
|
||