| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
5. Права та обов'язки сторін |
||
|
Один з таких питань пов'язаний з матеріально-технічним забезпеченням будівництва. У період існування системи планового господарства він набував особливого значення, оскільки йшлося головним чином про таких матеріалах і устаткуванні, які централізовано розподілялися відповідними державними органами. А це означало, що неодмінною умовою укладання договору поставки матеріальних ресурсів служило наявність виділених фондів на будівельні матеріали (обладнання). Для того щоб усунути виникнення суперечок про те, на якій зі сторін повинна лежати обов'язок їх доставити, відповідне питання було в той час врегульовано Правилами про договори підряду на капітальне будівництво та іншими актами, прийнятими на урядовому рівні. Зокрема, Правила 1986 встановлювали, що забезпечення будівництва матеріалами і виробами, необхідними для виконання будівельно-монтажних робіт, передбачених договором підряду, становить обов'язок підрядника, за винятком матеріалів і виробів, забезпечення якими відповідно до законодавства покладається на замовника. В даний час обов'язок надати матеріали (включаючи деталі, конструкції), а також обладнання може бути покладена договором на будь-яку зі сторін. Відповідне умова не відноситься до числа істотних, оскільки ст. 745 ЦК містить певну презумпцію на цей рахунок. Вона виходить з того, що матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається в повному обсязі на підрядника, одночасно допускаючи зазначення в договорі іншого: покладання відповідної обов'язки на замовника, цілком або частково. Більш повно, ніж це зроблено в загальних положеннях про підряд, врегульовано питання про відповідальність за неналежну якість призначених для будівництва матеріалів, включаючи деталі та інструкції, і устаткування. Така відповідальність, що покладається на сторону, яка їх надала, може наступити, якщо виявилася неможливість використовувати надані стороною матеріали та обладнання без погіршення якості результату робіт. Звільнення від відповідальності може послідувати, якщо сторона, на яку повинна була бути покладена відповідальність, зможе довести, що мала місце неможливість виконання, що виникла за обставинами, за які відповідає контрагент. На відносини сторін за будівельним підряду поширюється ст. 704 ГК у тій її частині, в якій у вигляді загального правила на сторону, яка надала обладнання та матеріали, покладається відповідальність не тільки за їх якість, а й за обтяження правами третіх осіб. Замовник, який надав матеріали та обладнання неналежної якості і цим створив неможливість їх використання без погіршення якості виконаної роботи, повинен на вимогу підрядника їх замінити. Якщо замовник відмовиться виконати відповідну вимогу, у підрядника виникає право, відмовившись від договору, вимагати від замовника сплати його ціни пропорційно виконаної частини робіт (п. 3 ст. 745 ЦК). Зазначене право перетворюється на обов'язок підрядника, оскільки у разі виявлення неналежної якості результату він може посилатися на недоліки матеріалів і устаткування, наданих замовником, тільки за умови, якщо ці недоліки не могли бути ним виявлені при належної приймання (див. п. 3 ст. 713 ЦК). Вимоги до якості використовуваних в будівництві матеріалів і устаткування мають не тільки приватний інтерес - для замовника, але значною мірою і інтерес публічний, маючи на увазі особливості об'єкта аналізованого договору. Цим і викликана насамперед необхідність стандартизації та сертифікації відповідних матеріалів. Однак зазначеного недостатньо. Постановою Уряду РФ від 27 грудня 1997 р. "*" затверджено Правила підтвердження придатності нових матеріалів, виробів, конструкцій і технологій для застосування в будівництві. Ними передбачені різні заходи, спрямовані на захист внутрішнього ринку країни від застосування матеріалів, виробів, конструкцій і технологій, що створюють загрозу надійності, безпеки і довговічності будівель і споруд. Переслідується в подібних випадках і інша мета - забезпечити сприятливі умови для усунення технічних бар'єрів при впровадженні в будівництво прогресивних вітчизняних і зарубіжних досягнень. Зазначені Правила обов'язкові для всіх юридичних і фізичних осіб, які здійснюють реконструкцію, розширення, технічне переозброєння і ремонт будівель, споруд, виробництво і поставку продукції для будівництва. При цьому особливо передбачено, що нові, в тому числі ввозяться з-за кордону, матеріали, вироби, конструкції і технології, вимоги до яких не регламентовані діючими будівельними нормами і правилами, державними стандартами, технічними умовами та іншими нормативними документами, можуть застосовуватися в будівництві (у тому числі при реконструкції, розширенні, технічному переозброєнні та ремонті будівель і споруд) тільки після підтвердження їх придатності для застосування в умовах будівництва та експлуатації об'єктів на території Російської Федерації. Таким підтвердженням служить видане відповідним органом технічне свідоцтво. --- "*" Див: Збори законодавства РФ. 1998. N 1. Ст. 138. Одна з умов договору складає обов'язок підрядника здійснювати будівництво та пов'язані з ним роботи відповідно до технічної документації та кошторисом. Технічна документація повинна включати обсяг, зміст робіт та інші вимоги до них. Це дозволяє зробити висновок, що саме зазначена документація і являє собою завдання замовника, відповідно до якого, як зазначено в загальному визначенні договору підряду, повинен виконувати роботи підрядник. Що ж до кошторису, то нею встановлюється вартість всього об'єкту і окремих робіт. Кошторис пов'язана не тільки з умовою про ціну, але і з умовою про предмет договору. Мається на увазі, що підрядник повинен виконати всі роботи, зазначені як в технічному завданні, так і в кошторисі. Відповідна норма (п. 1 ст. 743 ЦК) носить диспозитивний характер, допускаючи в договорі інше: виключення яких-небудь з числа зазначених у технічній документації та кошторисом робіт. Технічна документація підлягає в ряді випадків твердженням компетентним органом "*". Тоді виняток договором окремих видів робіт, що містяться в затвердженій технічній документації, можливе тільки з дозволу того органу, який її затвердив. В іншому випадку відповідне умова договору буде визнано нікчемним. --- "*" Перелік державних органів, наділених правом затвердження містобудівної та проектної документації, міститься в р. V Положення про проведення державної експертизи та затвердження містобудівної та проектної документації в Російській Федерації. Договір будівельного підряду повинен передбачати, серед іншого, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати технічну документацію. У випадку якщо це повинен зробити підрядник, документація підлягає схваленню з боку замовника. Договір, за яким надання проекту становить обов'язок підрядника, іменується "проектно-будівельним контрактом" "*". Крім розподілу обов'язків за поданням проектно-кошторисної документації, в договорі повинні бути встановлені її склад і зміст. --- "*" Про природу цього договору див: Кузнєцова Н.Г. Підрядні договори в інвестиційній діяльності у будівництві. Київ, 1993. Таким чином, умови, що визначають, хто і коли зобов'язаний передати проектно-кошторисну документацію і яке її зміст, відносяться до числа необхідних, а значить, тим самим, в силу ст. 432 ЦК та істотних умов даного договору. У ході будівництва підрядник може виявити, що певні роботи в проекті і кошторисі не були враховані і з цієї причини необхідно провести додаткові роботи (наприклад, через виявлення підгрунтових вод). Тоді у підрядника виникає не тільки право, а й обов'язок повідомити замовника, з відповідним обгрунтуванням, які саме додаткові роботи слід провести. Відповідно до п. 3 ст. 743 ГК замовник, в свою чергу, повинен не пізніше десяти днів з моменту отримання такого повідомлення або в інший, передбачений законом чи договором строк повідомити підряднику про прийняте ним на цей рахунок рішенні. Мається на увазі згоду або, навпаки, незгоду з проведенням додаткових робіт. Якщо протягом цього часу відповідь не буде отримана, підрядник зобов'язаний призупинити роботи з тим, щоб збитки, викликані простоєм, буде змушений відшкодовувати йому замовник, якщо тільки не доведе відсутності потреби у здійсненні таких робіт. У випадках, коли підрядник не виконає цього обов'язку - призупинити роботи, вказував Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, такий підрядник "позбавляється права вимагати від замовника оплати виконаних ним додаткових робіт і відшкодування спричинених цим збитків". Він не має права, як підкреслював Президія, вимагати від замовника оплати додаткових робіт і у тому випадку, якщо акт приймання будівельно-монтажних робіт підписано представником замовника, так як цей акт підтверджує лише факт виконання підрядником робіт, а не згода замовника на оплату додаткових робіт " * ". Підрядник, не зупинився у зазначених випадках будівництво, приймає на себе ризик продовження робіт. Якщо ж підрядник таки виконав додаткові роботи, він набуває право вимагати їх оплати тільки за умови, якщо доведе, що зроблено це було в інтересах замовника (наприклад, виконані роботи були необхідні для збереження об'єкта). --- "*" Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду: Інформаційний лист від 24 січня 2000 р. N 51 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. N 3. С. 37. Можливі й такі випадки, коли замовник погодився на проведення і оплату додаткових робіт, на необхідності яких наполягав сам підрядник, але останній відмовляється їх виконувати. Тоді вступає в дію та ж ст. 743 (п. 5) ГК. Вона надає підряднику право ухилитися від виконання - за згодою замовника на їх проведення і оплату тільки таких додаткових робіт, які не входять в сферу професійної діяльності підрядника або не можуть бути ним виконані по іншим не залежних від нього причин (наприклад, через відсутність матеріалів або обладнання). При відмові підрядника від виконання необхідних робіт у всіх інших випадках замовник може скористатися наданим ст. 397 ЦК правом доручити виконання додаткових робіт третім особам за розумну ціну і в розумний строк або виконати зобов'язання за рахунок боржника своїми силами, якщо інше не випливає із закону, інших правових актів, договору або змісту зобов'язання. Відповідно до діючих на цей рахунок правилами (мається на увазі затверджена 30 червня 1995 Інструкція Ради Міністрів РФ "Про порядок розробки, погодження, затвердження та складу проекту документації на будівництво підприємств, будівель і споруд "(СниП 11-01-95) основним проектним документом на будівництво об'єкта є, як правило, техніко-економічне обгрунтування (проект будівництва, на підставі затвердженого в установленому порядку техніко-економічного обгрунтування), що розробляється робоча документація. Там же передбачено, що проекти , робочі креслення, незалежно від джерел фінансування та форм власності, за певними винятками, підлягають державній експертизі. Керівний на цей рахунок акт - Положення про проведення державної експертизи та затвердження містобудівної, передпроектної та проектної документації в Російській Федерації. Проектна документація служить підставою для отримання замовником дозволу на будівництво. Такий дозвіл являє собою документ, яким засвідчується право власника, власника, орендаря або користувача об'єкта нерухомості здійснити забудову земельної ділянки, будівництво, реконструкцію будівлі, будівлі або споруди, а також благоустрій території (п. 1 ст. 62 Містобудівного кодексу). Дозвіл, про який йде мова, необхідно для забудови земельної ділянки, будівництва, реконструкції будинків, будівель та споруд, благоустрою територій. Воно не вимагається, якщо роботи з будівництва та реконструкції не зачіпають конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки будівель, споруд і будов, а також при зведенні тимчасових будинків, будівель та споруд, які необхідні для організації будівельних робіт. Можливість здійснювати будівництво, підтверджене дозволом, може переходити до інших осіб разом з відчуженням права власності на відповідний об'єкт. До того, хто придбав не завершених будівництвом об'єкт, на будівництво якого було отримано дозвіл, переходить і право завершити споруду. Не є винятком ситуації, при яких замовник по яким -небудь причин визнає за необхідне внести зміни в технічну документацію. Відповідне його рішення за загальним правилом може зачепити інтереси підрядника. Тому ЦК (ст. 744) передбачив ряд обмежень у праві замовника змінювати проектну документацію. Так, подібні зміни визнаються обов'язковими для підрядника лише у випадках , коли пов'язані з цим додаткові роботи щодо невеликі за розміром - не більше 10% зазначеної в кошторисі загальної вартості робіт (загального обсягу підлягає виконанню будівництва) - і не змінюють характеру робіт, які передбачалися в договорі. Зміна технічної документації на вимогу замовника за зазначеними межами можливе лише за згодою підрядника і вимагає узгодження додаткового кошторису (п. 2 ст. 744 ЦК). Зміна технічної документації може послідувати за певних умов і за вимогою підрядника. Так буває насамперед у випадках, коли потреба в зміні технічної документації виникла з причин, не залежних від підрядчика, притому вартість робіт перевищила кошторис не більше ніж на 10%. Оскільки у відповідній нормі (п. 3 ст. 744 ЦК) є пряме посилання на ст. 450 ГК, це означає, що за відсутності згоди на перевищення кошторису зі боку замовника підрядник має право вимагати зміни кошторису і тим самим у відповідній частині договору в суді. Відсилання до зазначеної статті не виключає одночасно і можливості для підрядника вимагати зміни договору в обсязі і більше 10% при наявності ситуації, передбаченої на цей раз в п. 4 ст . 451 ЦК (мається на увазі, що застосування ст. 451 ЦК не вимагає неодмінно до неї відсилання). Йдеться про виняткові випадки, коли мало місце істотна зміна обставин, притому що розірвання договору суперечило б громадським інтересам або спричинило б за собою для сторін такий збиток, який значно перевищив би витрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах. Зміни тим самим виявляються об'єктивно вигідними з точки зору інтересів і суспільства (публічних інтересів) і сторін (приватних інтересів). Передбачений особливо випадок виникнення у підрядника права вимагати додаткової оплати. Мова йде про "розумних витратах", які понесені ним у зв'язку з встановленням і усуненням дефектів у технічній документації (п. 4 ст. 744 ЦК). При застосуванні відповідної норми слід мати на увазі і дія міститься в п. 3 ст. 10 ГК вказівки. Мова йде про те, що, якщо закон, як це має місце в даному випадку, ставить захист цивільних прав в залежність від їх "розумного здійснення", "розумність дій" відповідної особи (тобто підрядчика) передбачається. Отже, для звільнення себе від обов'язку оплачувати додатково понесені витрати замовнику доведеться довести "нерозумність" дій його контрагента-підрядника. Застосування наведеної в п. 4 ст. 744 ГК норми можливе тільки у випадках, коли необхідність нести відповідні витрати виникла не з вини підрядника. Сторони мають можливість узгодити питання, що відносяться до розміру наданого для будівництва земельної ділянки, її станом та строками передачі. І тільки тоді, коли в договорі відсутня вказівка на цей рахунок, вступає в дію відповідна норма ГК, в силу якої площа та стан земельної ділянки, а природно, і дата його надання мають забезпечувати своєчасний початок робіт, їх нормальне ведення і завершення в строк (п. 1 ст. 747). Діяли в різний час Правила про договори підряду на капітальне будівництво покладали на замовника обов'язок створити геодезичну розбивочну основу для будівництва. При цьому до початку виконання будівельно-монтажних робіт замовник повинен був передати генеральному підряднику по акту в узгоджені з ним терміни технічну документацію на закріплені на території будівництва пункти і знаки засвідчення їх в натурі. Тепер такий обов'язок може виникнути тільки з договору. Ті ж Правила містили досить широке коло послуг, що надаються замовником підряднику. Норми на цей рахунок носили зазвичай імперативний характер. З цього випливало, що, якщо навіть прологом до укладеного тоді генеральному і річного підрядним договором "особливі умови" і не містили на цей рахунок ніяких вказівок, існування такого обов'язку у замовника - надавати послуги у відповідному обсязі - передбачалося. Серед іншого малася на увазі необхідність для замовника на вимогу підрядника передавати йому на умовах оренди будівлі та споруди, які значилися в складі основних фондів замовника і могли використовуватися підрядником для потреб будівництва. Малося на увазі також надання замовником підряднику можливості користуватися послугами своїх майстернях та інших підсобних виробництв, а при недостатності житлового фонду у підрядника надавати йому (маючи на увазі потреби і субпідрядників) житлові приміщення у своїх будинках на період будівництва, обслуговувати працівників підрядних організацій столовими, медичними пунктами та ін З урахуванням існуючої в країні нової економічної кон'юнктури ГК обмежився приведенням примірного переліку подібних послуг. Йдеться про надання необхідних для здійснення робіт будівель та споруд, забезпечення транспортування вантажів, обладнання та матеріалів, що прибувають на адресу підрядника, тимчасової підводки мереж енергопостачання, водо-і паропроводу. Одночасно зазначено (п. 2 ст. 747 ЦК) на те, що ці та всі інші послуги замовник зобов'язаний надавати лише у випадках і в порядку, які передбачені договором. Відсутність у договорі відповідних вказівок за загальним правилом означає, що розглянута обов'язок на замовника не покладається. Це, однак, не виключає можливості для підрядника довести, що своєю бездіяльністю замовник створив неможливість виконання обов'язків підрядником з наступними з цього наслідками. Беручи до уваги, що норми, включені в ст. 747 ГК, є факультативними, контрагенти, і перш за все підрядник як сторона, якій надаються послуги, повинні забезпечити в необхідних випадках включення такого роду умов в договір. Єдиний виняток становить один з основних обов'язків замовника - надати земельну ділянку для будівництва. Закріпляюча цей обов'язок норма є диспозитивною і, отже, здатної заповнити прогалину, що утворився у зв'язку з відсутністю в договорі вказівок щодо часу передачі, розмірів і стану наданого земельної ділянки. Якщо сторони не включать до договору відповідних умов, з усіх цих питань буде діяти правило, згідно з яким земельна ділянка повинна надаватися таким чином, щоб було забезпечено своєчасний початок робіт, а розміри і стан ділянки забезпечили нормальне ведення робіт і завершення їх в строк (п. 1 ст. 747 ЦК). Серед інших, обов'язкових для замовника, послуг у договорі нерідко виділяються і такі, як надання допоміжної робочої сили, допомога при випробуванні, яке передує здачі об'єкта, та ін Стаття 747 ГК, присвячена зобов'язаннями замовника, не зовсім вдало іменує їх "додатковими обов'язками". Насправді всі вони цілком укладаються в більш загальну - "створити підряднику необхідні умови для виконання робіт", тобто саме в одну з конституюють договір будівельного підряду обов'язок, що підтверджується включенням її в легальне визначення даного договору. Вже із зазначеної причини ненадання послуг, про які йде мова в ст. 747 ЦК, може розцінюватися як невиконання або неналежне виконання замовником зустрічних обов'язків за договором і відповідно служити підставою для застосування ст. 719 ГК. Мається на увазі передбачений нею право підрядника призупинити виконання зобов'язання (в силу п. 2 ст. 328 ГК надання зобов'язання може послідувати в повному обсязі або в частині, що відповідає ненадання виконанню) або відмовитися від виконання договору і вимагати відшкодування збитків на випадок непред'явлення замовником зустрічного позову . У зв'язку з необхідністю для замовника надати певні послуги виникає питання про розподіл пов'язаних з цим витрат. Чинне на такий випадок правило (п. 3 ст. 747 ЦК), присвячене компенсації витрат замовнику, передбачає виникнення відповідної обов'язки лише у випадках і в порядку, передбачених договором. Інакше замовник не має права заявити вимогу, про який йде мова. Проте в даному випадку слід брати до уваги також і те, значаться чи відповідні витрати в кошторисі. При позитивній відповіді сума, складова вартість послуг за кошторисом, підлягає сплаті підряднику, якщо тільки це не призведе до безпідставно його збагаченню. Аналогічна презумпція діє і стосовно до надання земельної ділянки під будівельний майданчик. Маються на увазі витрати з підготовки земельної майданчика до будівництва. Замовник зобов'язаний відшкодувати підряднику зазначені витрати тільки за умови, якщо відповідні суми відображені в кошторисі. Поряд з послугами, обов'язок надання яких покладається на певну сторону - замовника, особливо виділена лежить на обох контрагентів обов'язок здійснювати співробітництво між собою (ст. 750 ЦК). Сенс такої співпраці полягає в тому, що при виявленні перешкод до належного виконання вони - і підрядник, і замовник - повинні в рівній мірі приймати всі залежні від них "розумні" заходи, спрямовані на усунення таких перешкод. Невиконання зазначеного обов'язку тягне за собою досить відчутні наслідки. Вони полягають у тому, що відповідна сторона позбавляється права на відшкодування збитків, які у неї можуть виникнути, внаслідок того, що перешкода, про який йде мова, не було нею усунуто "*". Що ж стосується витрат, понесених при здійсненні такого співробітництва, сторона, яка їх понесла, право вимагати їх відшкодування тільки за наявності в договорі відповідної вказівки на цей рахунок. --- "*" Так, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ відмовив в задоволенні позову замовнику про стягнення пені за прострочення завершення робіт за договором підряду на будівництво житлового будинку. Підставою для такого рішення стало те, що, незважаючи на неодноразове направлення йому підрядником листів про надання сприяння в отриманні необхідного дозволу адміністрації міста на підключення до системи водо-і теплопостачання, замовник не прийняв залежних від нього заходів. Тим часом саме відсутність такого підключення послужило єдиною причиною, за якою об'єкт - житловий будинок не був зданий підрядником в експлуатацію (див.: Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. N 9. С. 41). Замовнику належать досить широкі права по контролю і нагляду за діями підрядника (ст. 748 ЦК). Зазначені права включають можливість здійснювати перевірку ходу та якості виконуваної роботи, включаючи дотримання термінів (графіка) її виконання, якості наданих підрядником матеріалів, правильності їх використання підрядником. З контролем і наглядом пов'язані для замовника не тільки права, але й обов'язки. Виявивши в ході здійснюваного ним контролю та нагляду допущені підрядником недоліки, що представляють собою відступи від умов договору, насамперед такі, які можуть вплинути на якість виконуваних робіт, замовник зобов'язаний негайно інформувати про те підрядника. Не зробивши цього, він втратить право посилатися надалі на наявність такого роду недоліків. Можливості замовника давати обов'язкові для підрядника вказівки, засновані на результатах проведеного ним контролю та нагляду, певним чином обмежені. Що володіють подібною силою, вони не повинні суперечити умовам договору, а одно представляти собою втручання в оперативно-господарську діяльність підрядника. Разом з тим слід мати на увазі, що в кінцевому рахунку саме по собі здійснення контролю та нагляду - все-таки зазвичай лише право, але не обов'язок замовника. Із зазначеної причини підрядник не може посилатися на те, що замовник не здійснював контролю та нагляду за його діями. Разом з тим Кодекс допускає можливість встановлення в законі, що нагляд і контроль визнаються обов'язком замовника. Тоді, природно, підрядник зможе здійснити ту посилання на невиконання зазначеного обов'язку з боку замовника, про яку йде мова. Немає жодних перешкод для встановлення такої ж обов'язки не тільки в законі, а й в договорі. Замовник при будівельному підряді несе загальну для всіх договорів підрядного типу обов'язок сплатити обумовлену ціну. При цьому сторонам у договорі будівельного підряду надається можливість самим визначити як ціну, так і порядок її оплати. У цьому зв'язку заслуговують уваги рекомендації Правового керівництва по складанню міжнародних контрактів, про які йшла мова вище. Маються на увазі, зокрема, три способи встановлення ціни: у вигляді або паушальною, заздалегідь передбаченої в договорі твердої суми (у такому разі фактичні витрати до уваги не приймаються), або компенсації витрат (цей метод використовується при відсутності в момент укладення договору даних про можливих витратах підрядника), або розміру оплати одиниці роботи. Крім основної ціни, можуть бути передбачені різного роду надбавки (премії): за більш високу якість, за скорочення термінів роботи і т.п. Можливе включення в договір і інших варіантів оплати робіт, зокрема таких, як виробництво розрахунків за конструктивними елементами, за виконання окремих видів робіт і послуг, по етапах і ін У договорі нерідко спеціально передбачається порядок виконання відповідних платежів, у тому числі обставини, при яких замовник може призупинити оплату. Йдеться, як правило, про виявлення дефектів у виконаних роботах і відповідно про затримку оплати робіт до їх усунення, а якщо передбачені проміжні розрахунки, то про відставання виконання обсягу робіт порівняно з затвердженим сторонами терміном їх виконання. ГК (ст. 746) визначає способи розрахунків за виконані роботи диспозитивноюнормою, яка носить до того ж відсильний характер. Мова йде про те, що за відсутності в законі або в договорі іншого оплата повинна здійснюватися в порядку, передбаченому ст. 711 ЦК ("Порядок оплати роботи"). Особливо виділена можливість встановлення в договорі оплати одноразово і в повному обсязі після того, як робота буде прийнята замовником. Розрахунки за роботи можуть проводитися з видачею авансу. Підрядник має право вимагати авансу тільки тоді, коли договором буде передбачена не тільки обов'язок його надання, але також розмір та інші відносяться до цього умови. Один з варіантів - спеціальне призначення використовуваного підрядником авансу (наприклад, на придбання обладнання). Можливим способом забезпечення виконання відповідного зобов'язання (використання авансу на прямо зазначені цілі) може служити видача авансу під банківську гарантію, обумовлену цільовим його використанням (§ 6 гл. 23 ЦК). При здійсненні будівництва необхідно дотримуватися вимог закону та інших правових актів про охорону навколишнього середовища та безпеки будівельних робіт (ст. 751 ЦК). Зазначена обов'язок покладається на підрядника, а значить, відповідальність за її порушення падає на нього. Слід мати на увазі і дію ст. 1095 ЦК, яка встановлює, що у разі, коли шкода заподіяна життю, здоров'ю та майну громадянина або майну юридичної особи, відповідає перед потерпілим той, хто виконував роботу, а не той, в чиїх інтересах здійснювалися дії. Відповідальність, про яку йдеться, належить до категорії підвищеної. Мається на увазі, що вона настає незалежно від вини підрядника. А тому для відшкодування шкоди достатньо довести, що його дії були неправомірними. Один з таких випадків виділений в тій же самій ст. 751 ГК. Йдеться про заборону підряднику використовувати матеріали та обладнання, надані замовником, або виконувати його вказівки, які можуть призвести до порушення обов'язкових вимог, що відносяться до охорони навколишнього середовища та безпеки будівельних робіт. Враховуючи можливі несприятливі наслідки для середовища проживання порушення певних правил при будівництві, ФЗ РФ від 23 листопада 1995 р. "Про екологічну експертизу" "*" встановлені випадки, при яких така експертиза є обов'язковою. Об'єктами державної екологічної експертизи рівня суб'єктів Федерації є техніко-економічні обгрунтування і проекти будівництва, реконструкції, розширення, технічного переоснащення, консервації та ліквідації організацій і інших об'єктів господарської діяльності незалежно від їх кошторисної вартості, відомчої приналежності та форм власності організацій, розташованих на території відповідного суб'єкта Федерації. Винятки становлять об'єкти господарської діяльності, що знаходяться у веденні Російської Федерації, в тому числі матеріали щодо створення громадянами або юридичними особами РФ за участю іноземних громадян або іноземних юридичних осіб - організацій, обсяг іноземних інвестицій у які також не перевищує встановленої суми. --- "*" Збори законодавства РФ. 1995. N 48. Ст. 4556; 1998. N 16. Ст. 1800. Поряд із загальною нормою, яка закріплює обов'язки підрядника, пов'язані із забезпеченням безпеки будівельних робіт, діють і правила спеціальні, які стосуються певних об'єктів. Так, Закон "Про безпеку гідротехнічних споруд" передбачає необхідність для власника гідротехнічної споруди і експлуатуючої організації забезпечити дотримання норм і правил безпеки гідротехнічних споруд при їх будівництві, введенні в експлуатацію, експлуатації, ремонті, реконструкції, консервації, виведенні з експлуатації та ліквідації. На стадії проектування, будівництва, введення в експлуатацію, виведення з експлуатації гідротехнічної споруди, а також його реконструкції, капітального ремонту, відновлення або консервації повинна бути складена декларація безпеки, що містить відомості про відповідність гідротехнічної споруди вимогам безпеки. Декларації підлягають затвердженню в органах нагляду за безпекою гідротехнічних споруд. Тільки після цього видається дозвіл на будівництво, введення в експлуатацію, виведення з експлуатації, реконструкцію, капітальний ремонт, відновлення або консервацію гідротехнічних споруд. При цьому сама декларація підлягає (у тому числі на стадії проектування) державній експертизі, що проводиться у встановленому Урядом РФ порядку "*". --- "*" Див: Положення про декларування безпеки гідротехнічних споруд (Збори законодавства РФ. 1998. N 46. Ст. 5698). Інший приклад - Містобудівний кодекс РФ. У ньому (ст. 10) виділена обов'язок власників, власників, користувачів та орендарів земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості при здійсненні містобудівної діяльності дотримуватися вимог з охорони навколишнього природного середовища та екологічної безпеки, які передбачені містобудівною документацією та санітарними нормами. Об'єднання в одній статті ГК норм, присвячених охороні навколишнього середовища та безпеки будівельних робіт, пояснюється частково тим, що в обох випадках мова йде про відповідальність у вигляді відшкодування заподіяної протиправними діями шкоди, тобто про делікти. Щодо першої ситуації спеціальною нормою служать окремі статті ФЗ РФ "Про охорону навколишнього природного середовища" "*". Ним передбачено, зокрема, підстави, розмір і випадки виникнення обов'язку відшкодувати шкоду, яка була заподіяна екологічним правопорушенням. --- "*" Збори законодавства РФ. 2002. N 2. Ст. 13. При другій ситуації застосуванню підлягають норми гл. 59 ЦК ("Зобов'язання внаслідок заподіяння шкоди"). Мається на увазі, що в силу ст. 1079 ЦК будівельна та інша, пов'язана з нею діяльність розцінюється як така, яка створює підвищену небезпеку для оточуючих, а тому відповідати в подібних випадках повинен власник джерела підвищеної небезпеки. Вказану діяльність підрядник і субпідрядник здійснюють від власного імені. З цієї причини вони самі повинні нести відповідальність безпосередньо перед потерпілим. І лише як виняток можливі випадки, при яких саме дії замовника в рамках будівельної діяльності тягнуть за собою застосування ст. 1079 ЦК. Крім того, можливе настання регресної відповідальності замовника перед підрядником. Прикладом служить випадок, коли заподіяна шкода при виконанні будівельних робіт перехожому. Несучий перед потерпілим відповідальність підрядник може згодом зажадати відшкодування понесених ним із зазначеної причини витрат, якщо виявиться, що це пов'язано з недоліками обладнання, переданого підрядчику замовником, прихованих останнім. У ГК (ст. 752) передбачено підстави і наслідки консервації будівництва. Консервація може бути викликана будь-якою причиною, яка не залежить від сторін (різного роду стихійні лиха, невиділення інвестицій та ін.) У всіх таких випадках за рішенням однієї зі сторін роботи можуть бути припинені, а об'єкт будівництва законсервований. Норма, присвячена наслідкам консервації, має імперативний характер. Вона покладає на замовника обов'язок оплатити підрядникові у повному обсязі виконані до моменту консервації роботи, а також відшкодувати витрати, які викликані необхідністю припинення робіт та консервації будівництва, з одночасним зарахуванням вигод, одержаних внаслідок припинення робіт (наприклад, якщо у зв'язку із зміною економічної кон'юнктури підрядник зміг укласти договори з іншими замовниками на більш вигідних умовах). Консервація звичайно оформляється спеціальною угодою сторін. При цьому може виявитися доцільним, серед іншого, закріпити обов'язок підрядника після скасування консервації відновити договір на колишніх або інших умовах. Така можливість є у сторін, оскільки ДК, на відміну від Правил про договори підряду на капітальне будівництво 1986 р., не містить норми, яка пов'язувала б консервацію неодмінно з остаточним припиненням договірних відносин сторін. Все те, про що йшла мова стосовно консервації об'єкта, поширюється і на випадки консервації його частин. Закон від 25 лютого 1999 р. (ст. 18) передбачив, що порядок відшкодування збитків суб'єктами інвестиційної діяльності, яка здійснюється у формі капітальних вкладень, визначається як законодавством Російської Федерації, так і укладеними договорами (державними контрактами). Стосовно до будівельного підряду Кодекс (ст. 753) докладно регулює два пов'язаних між собою дії: здачу результату робіт підрядником і приймання робіт замовником. Виникаючі з цього приводу обов'язки сторін носять різноманітний характер. Насамперед встановлено необхідність для замовника негайно після отримання повідомлення підрядника про готовність до здачі результату роботи або відповідного її етапу (останній випадок має бути спеціально обумовлений у договорі) приступити до приймання. І, якщо тепер приймання результату робіт затримається з вини замовника, відповідати за це доведеться йому. У всякому разі, підрядник звільняється від відповідальності за виниклу з причин, залежних від замовника, прострочення у здачі робіт. Організація і здійснення приймання результату робіт, якщо інше не передбачено договором, становлять обов'язок замовника. Виконати її він повинен за свій рахунок. До участі у прийманні необхідно залучити у випадках, коли про це існують прямі вказівки в законі або в іншому правовому акті, представників державних органів або органів місцевого самоврядування. Маються на увазі головним чином органи, до компетенції яких входить контроль за відповідними роботами (об'єктами). Особливо виділені наслідки прийняття окремого етапу робіт. Мається на увазі, що із зазначеного моменту ризик випадкової загибелі або пошкодження результату робіт переходить на замовника. Отже, підрядник буде нести в подібних випадках відповідальність тільки за умови, якщо доведено його в тому вина. Законом або договором може бути передбачена або з характеру робіт витікати необхідність попередніх випробувань результату виконаних робіт. У подібних випадках приймання робіт допускається тільки за умови, якщо результат випробувань виявиться позитивним "*". --- "*" Так, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ визнав за замовником право відмовитися від підписання акта з причини негативного результату попередніх випробувань (Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду: Інформаційний лист від 24 січня 2000 р. N 51 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. N 3. С. 36). Замовнику надано право відмовитися від приймання результату робіт, якщо будуть виявлені такі недоліки, що виключають можливість використання його для мети, зазначеної у договорі. Слід зазначити, що якщо "Загальні положення про підряд" (§ 1 гл. 37 ЦК) обмежуються вказівкою на обов'язок замовника приймати результат робіт у встановлені договором терміни, то при будівельному підряді йдеться про необхідність приступити до приймання негайно після отримання повідомлення підрядника про готовність результату робіт до здачі (п. 1 ст. 753 ЦК). З урахуванням великої складності приймання будівельних робіт обумовлено обов'язок, як правило, саме замовника організувати і здійснювати приймання їх результату. При цьому сторони не позбавлені права вирішити питання про організацію робіт та по-іншому. Здача і приймання результату робіт оформляються актом, який повинні підписати обидва контрагента (їх повноважні представники). Однак можлива ситуація, при якій одна зі сторін відмовляється від цього. Тоді акт підписується тільки її контрагентом. Слід особливо підкреслити, що ЦК (п. 3 ст. 753) змінив ставлення до актами, складеними при виконанні договору будівельного підряду. Тепер вимога обов'язкового підписання акту обома сторонами пом'якшено. Насамперед, за певних умов за стороною-замовником у відповідних випадках може бути взагалі визнано право відмовитися від підписання акта. Крім того, Кодекс вважає односторонній акт має юридичну силу в усіх випадках, якщо тільки суд, якому доведеться згодом розглядати спір, визнає мотиви відмови відповідної сторони від підписання акта необгрунтованими. Ухвалення роботи можливе як після повного її завершення, так і по закінченні окремих етапів. Наслідки прийняття окремого етапу роботи виділені особливо. Мається на увазі, що із зазначеного моменту ризик випадкової загибелі або пошкодження результату робіт переходить на замовника (природно, у відповідній частині). Отже, підрядник буде нести в подібних випадках відповідальність тільки за умови, якщо доведено його в тому вина. Спеціально передбачені підстави, за якими замовник має права ухилитися від приймання: якщо виявлені недоліки виключають можливість використовувати результат роботи для мети, яка вказана в договорі, і до того ж ні підрядник, ні сам замовник усунути недоліки не можуть (п. 6 ст. 753 ГК). Під "неможливістю усунути недоліки замовником" маються на увазі випадки, коли не тільки він сам або підрядник не можуть провести відповідні роботи, а й ті, при яких йому не вдається знайти третю сторону, готову прийняти на себе усунення недоліків "*". --- "*" Див: Будівництво. Бухгалтерський облік. Оподаткування. Планування і облік собівартості. Ліцензії. Торги та конкурси. М., 1996. С. 339. Особливі вимоги на цей рахунок можуть міститися і в спеціальних актах. Так, наприклад, Тимчасові правила, що відносяться до об'єктів зв'язку в РФ, передбачали, що такі об'єкти, закінчені будівництвом, можуть бути прийняті в експлуатацію лише у випадку, коли є позитивні висновки наглядових організацій, ліквідовані недоробки і на установленому обладнанні можливий випуск продукції (надання послуг) відповідно до затвердженого проекту. Спеціальні правила про відповідальність підрядника за якість робіт при будівельному підряді передбачені в п. 1 ст. 754 ГК. До порушень, що викликають настання відповідальності підрядника, віднесені допущені ним відступи від обов'язкових для сторін вимог, передбачених у технічній документації і в будівельних нормах і правилах, а одно недосягнення зазначених у технічній документації певних показників об'єкта будівництва, і перш за все такого з них, як виробнича потужність підприємства. Якщо ж мова йде про реконструкцію (під нею маються на увазі оновлення, перебудова, реставрація тощо) будівлі або споруди, підрядник відповідає за зниження або просто втрату міцності, стійкості, надійності будівлі або споруди або його частини. У тій же ст. 754 ЦК передбачені межі відступів від договору, при яких зазначена відповідальність не настає. Мається на увазі звільнення підрядника від відповідальності у випадках, коли він допустив дрібні відступу від технічної документації при тому неодмінної умови, що зможе довести відсутність впливу таких відступів на якість об'єкта будівництва. На відносини сторін за будівельним підряду поширюються, якщо інше не встановлено законом або договором, загальні для підряду правила щодо можливості заяви про неналежну якість результату роботи за умови, якщо це виявлено до його передачі замовнику або з причин, які настали в розумний строк, притому в зазначених межах. Ця межа становить у зв'язку зі складністю відносин за будівельним підряду не два роки, як це зазначено для решти договорів підряду в ст. 724 ГК, а п'ять років (ст. 756 ЦК). Обчислюваний з моменту, коли результат виконаної роботи був прийнятий або повинен був бути прийнятий замовником, він діє, якщо гарантійний строк не був встановлений договором або виявився менше п'яти років. Спеціально виділені в ЦК (ст. 755) питання, пов'язані з гарантією якості результату роботи. Мається насамперед на увазі, що на підрядника, якщо інше не зазначено в договорі, покладається обов'язок гарантувати досягнення об'єктом будівництва зазначених у технічній документації показників, а також можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного терміну. Гарантійний термін може бути встановлений законом, і тоді сторони вправі лише подовжити його. Сенс гарантійного терміну полягає у покладанні на підрядника відповідальності за недоліки (дефекти), які були виявлені протягом становить такий термін часу. Вичерпний коло підстав для звільнення підрядника від подібної відповідальності передбачений в самому Кодексі (п. 2 ст. 755). Для цього йому необхідно довести, що недоліки (дефекти) з'явилися результатом нормального зносу об'єкта або його частин, неправильної експлуатації або неправильності інструкцій з експлуатації, які були розроблені самим замовником або тими, кого він для цієї мети залучив, або неналежного ремонту об'єкта, який виробляв сам замовник або залучені ним особи. Є всі підстави вважати, що до неналежного якості робіт, яке з'явилося за обставинами, що залежать від замовника, слід віднести і те, що у встановлений термін замовником не був проведений необхідний (обов'язковий, поточний) ремонт. Як і всі інші строки, так само і гарантійний, якщо інше не передбачено договором підряду, починає текти з моменту, коли результат роботи був або мав бути прийнятий. У випадках, коли гарантійний термін склав менше двох років і недоліки результату роботи виявлені після закінчення такого гарантійного терміну, але в межах п'яти років з зазначеного моменту його обчислення, підрядник повинен буде нести відповідальність за неналежну якість, якщо тільки замовник зможе довести, що виявлені недоліки виникли до передачі результату роботи або принаймні з причин, які виникли до цього моменту. На весь час, в межах якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок виявлених недоліків, і до їх усунення протягом гарантійного терміну припиняється. З приводу самих недоліків вимоги повинні бути заявлені в "розумний строк", пов'язаний з його пропуском ризик несе замовник. У всякому разі, можливість відмови судом з цієї причини в задоволенні вимоги замовника не виключена. Безсумнівно, однак, що при оцінці допущеного пропуску строку повинні враховуватися і можливі наслідки відмови в позові з зазначеної причини. При відсутності спеціальних на цей рахунок вказівок до договору підряду застосовуються містяться у ст. 723 ГК правила про конкретні форми відповідальності підрядника за неналежну якість роботи. Одну з новел ЦК (ст. 757) становить надання замовнику права вимагати від підрядника усунення недоліків, за які він відповідальності не несе. При цьому мається на увазі, що необхідні для цього роботи здійснюються за рахунок замовника. Проте зазначене право виникає лише за умови, якщо воно передбачено в договорі. Разом з тим Кодекс звільняє підрядника від необхідності усунути недоліки в ситуації, що розглядається, якщо це не пов'язане безпосередньо з предметом договору або не може бути здійснене підрядником з причин, від нього не залежать. Поряд з громадянською відповідальністю в ряді випадків неналежну якість будівництва може тягти за собою і відповідальність адміністративну. Різні її підстави передбачені, наприклад, у п. 2 ст. 66 Містобудівного кодексу. У загальному плані зазначена відповідальність встановлена в Кодексі законів про адміністративні правопорушення. Маються на увазі такі підстави адміністративної за природою відповідальності, як порушення вимог нормативних документів у галузі будівництва (ст. 9.4), порушення встановленого підряду будівництва об'єктів, приймання, введення їх в експлуатацію (ст. 9.5), введення в експлуатацію паливо-і енергоспоживаючих об'єктів без дозволу органів, які здійснюють державний контроль на вказаних об'єктах (ст. 9.9). Стаття 216 Кримінального кодексу містить загальне правило про відповідальність за порушення правил безпеки при веденні будівельних робіт, якщо це спричинило по необережності заподіяння тяжкого або середньої тяжкості шкоди здоров'ю, смерть людини або інші тяжкі наслідки. Стосовно саме до будівельного підряду виділені спеціальні норми, присвячені співробітництву контрагентів (ст. 750 ЦК). Мається на увазі покладання на обидві сторони генеральної обов'язки: приймати всі залежні від них розумних заходів щодо усунення перешкод до належного виконання договору. Є підстави вважати, що в основі наведеного правила лежать загальні для всіх учасників обороту імперативи: діяти розумно і сумлінно. Сторона, яка не виконала цієї свого обов'язку, втрачає право на відшкодування виниклих у неї з зазначеної причини збитків. Відповідна норма розрахована на ситуацію, при якій сторона зазнала збитків внаслідок перешкод, які контрагент міг і повинен був запобігти. Так, наприклад, у випадку, коли підрядник невчасно виконав роботи, пославшись на ненадання замовником вчасно обладнання, останній може оскаржити це заперечення, представивши докази того, що підрядник міг придбати обладнання у третьої особи. У подібному спорі предметом доказування буде служити "можливість" прийняття відповідних заходів і їх "розумність". При цьому відсутні підстави для застосування встановленої ст. 10 ГК презумпції "розумності". Тому і "можливість" і "розумність" заходів, які слід було прийняти контрагенту (в даному випадку - підряднику), повинна довести сторона, яка звернулася до суду (в даному випадку - замовник). Стаття 750 (п. 2) ГК надає того з контрагентів, який поніс витрати у зв'язку з виконанням обов'язки вжити заходів, спрямованих на запобігання перешкод, право вимагати відшкодування відповідних витрат за умови, якщо це передбачено договором. Наведене рішення не виключає ситуації, при якій потерпіла сторона може за наявності передбачених у ст. 980 ЦК підстав заявити вимогу про відшкодування збитків як особа, що діяло без доручення в чужому інтересі (ст. 984 ЦК). На закінчення слід зазначити, що в § 2 гл. 37 ГК широко використовується термін "об'єкт будівництва". Відповідне поняття роз'яснюється в Інструкції "Про порядок складання статистичної звітності з капітального будівництва". Нею визнано об'єктом будівництва "кожна відокремлена будівля або споруда (з усім відносяться до нього обладнанням, інструментом і реманентом, галереями, естакадами, внутрішніми інженерними мережами водопостачання, каналізації, газопроводів, теплопроводів, електропостачання, радіофікації, підсобними і допоміжними надвірними будівлями, благоустроєм та іншими роботами і витратами), на будівництво, реконструкцію або розширення якої повинен бути складений окремий проект і кошторис "" * ". При цьому мається на увазі, що на будівельному майданчику за проектом (робочим проектом) споруджується тільки один об'єкт основного призначення без будівництва підсобних і допоміжних об'єктів. Наприклад, в промисловості - це будівля цеху основного призначення, на транспорті - будівля залізничного вокзалу, в житлово-цивільному будівництві - житловий будинок, театр, школа, міський міст і т.п. Тим самим виявляється, що поняття "об'єкт будівництва" збігається з іншим - "будівництво". --- "*" Будівництво. Бухгалтерський облік. Оподаткування. Планування і облік собівартості. Ліцензії. Торги та конкурси. С. 92. Термін "об'єкт" стосовно до будівництва має різне значення. Перш за все мова йде про об'єкти, що представляють собою завершене і незавершене будівництво. Останні, в свою чергу, можуть бути розділені на два види залежно від того, чи передані вони вже замовнику у зв'язку з припинив свою дію з різних причин підрядним договором або укладений спочатку підрядний договір продовжує діяти. Для правового режиму завершеного будівництвом об'єкта визначальне значення має ст. 131 і 219 ЦК. Перша з них закріплює обов'язковість державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомість. У той же час друга передбачає, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Тим самим актом державної реєстрації в цьому випадку надається значення юридичного факту, завершального необхідний для виникнення права власності на об'єкт юридичний склад. Чи не завершений будівництвом об'єкт подібно завершеному являє собою знову створюване нерухоме майно. З цього випливає, що і в даному випадку повинна діяти ст. 219 ЦК, яка пов'язує виникнення права власності з моментом його державної реєстрації "*". Відповідно п. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ N 8 від 25 лютого 1998 р., підкресливши, що відповідні об'єкти відносяться до нерухомості, звернув увагу на необхідність "керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно та укладення угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на не завершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними " . --- "*" М.Г. Масевич пов'язує з державною реєстрацією завершеного будівництвом об'єкта вирішення питання про ризик його випадкової загибелі. Відповідно, коментуючи ст. 219 ГК, автор вказує на те, що, оскільки до оформлення реєстрації новостворене нерухоме майно не вважається об'єктом права власності, воно розглядається законом як незавершене. У цей час право власності належить творцеві не так на будову, а на комплекс майна, включаючи використані матеріали з усіма правовими наслідками, зокрема несенням тягаря утримання, ризику випадкової загибелі, необхідності відшкодування заподіяної шкоди та ін (Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний). Изд. 2. М., 2002. С. 522). Цей висновок видається спірним, оскільки покладання відповідних ризиків на підрядника не має відношення до питання про право власності на відповідний об'єкт, а становить, як уже підкреслювалося раніше, одне із зобов'язань підрядника, тим самим - частина загального правового режиму, встановленого договором підряду. Це прямо передбачено, зокрема, в самому п. 1 ст. 741 ГК, який встановлює, що зазначений ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва, що становить предмет договору будівельного підряду, підрядник несе "до приймання цього об'єкта замовником". Відповідно і терміни заяви вимог, пов'язаних з неналежним якістю виконаних робіт, починають текти з того ж моменту - здачі результату робіт (маються на увазі, зокрема, п. 2 і 5 ст. 724, до якої відсилає ст. 756 ЦК). КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини першої) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма КОНТРАКТ, Видавничий Дім ИНФРА-М, 1997. Див: Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації (1992 - 2000 роки). С. 100. Підтвердженням наявної спільності відповідних режимів може служити те, що законодавець визнав можливим до Закону "Про іпотеку" внести доповнення: "У разі застави не завершеного будівництвом нерухомого майна, що перебуває у державній або муніципальній власності, здійснюється оцінка ринкової вартості цього майна" (Відомості Верховної РФ . 2001. N 46. Ст. 7308). На підтвердження дійсно існуючої певної специфіки права власності на зазначений вид нерухомості можна вказати на різницю в самій реєстрації відповідних прав. Мова йде про те, що ст. 25 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", присвячена державної реєстрації права на новостворювані об'єкти нерухомого майна, складається з двох частин. У першій, що носить загальний характер, передбачена державна реєстрація новостворених об'єктів, повністю відповідна вихідним початків ст. 219 ГК. Друга частина тієї ж статті, присвячена державної реєстрації незавершеного будівництва, має на увазі інший режим. У ній передбачено, що "у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів , що містять опис об'єкта незавершеного будівництва ". Тим самим є підстави вважати, що в подібних випадках правом власності на незавершене будівництво особа володіла і до реєстрації, але вона знадобилася йому для підтвердження цього свого права, без чого він не міг їм розпорядитися. Існують певні особливості, які стосуються оборотоздатності зазначених видів нерухомості. Це вельми вдало проілюстрував на прикладі двох основних договорів В.В. Витрянский. Так, відзначаючи можливість використання об'єктів, про які йде мова, при здійсненні різних угод, у тому числі і оренди, автор водночас звертає увагу на те, що, однак, "в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами, які регулюють оренду будівель і споруд "" * ". Специфіка відповідних відносин з незавершеним будівництвом підкреслюється їм також на прикладі договору купівлі-продажу . --- "*" Витрянский В.В. Договір оренди та його види. М.: Статут, 1999. С. 183 і сл. Див: Витрянский В.В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. М.: Статут, 1999. С. 239 і сл. Разом з тим у всьому іншому, що не пов'язано зі специфікою незавершеного будівництва, його участь в обороті підпорядковується загальному, створеному для нерухомості режиму "*". --- "*" Відповідно можна вказати на те, що і незавершене будівництво, а не тільки завершене, може бути об'єктом часткової власності. Відповідно в справі, за яким у зв'язку з банкрутством одного з учасників спільного будівництва - того, на балансі якого перебувало спірну будівлю, арбітражний керуючий продав частину квартир, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ визнав це порушенням належить іншим контрагентам переважного права придбання частки у спільній власності (ст. 250 ЦК). При цьому не мало значення те, що будівля значилося на балансі як незавершене будівництво (див.: Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2001. N 10. С. 26). У цьому ж зв'язку Правила ведення Єдиного державного реєстру об'єктів містобудівної діяльності, затверджені Держбудом Росії 31 травня 2001 р. (див.: Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2001. N 32. С. 3 і сл.), Встановили єдині принципи ведення зазначеного документа. При цьому об'єктами обліку були визнані як "об'єкти, завершені будівництвом та прийняті в експлуатацію", так і "об'єкти не завершені будівництвом", у тому числі об'єкти, дозвіл на будівництво яких не видавалося (п. 5 Правил). Найбільші складності викликають питання, пов'язані з правовим регулюванням третього виду об'єктів - незавершеного будівництва, що знаходиться на стадії, що передує передачі його замовнику, тобто в період продовжує діяти підрядного договору "*". --- "*" Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації (1992 - 2000 роки). С. 99 - 100. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ N 8, вказавши на необхідність у вигляді загального правила розпорядження загального режиму, встановленого для нерухомого майна, на не завершені будівництвом об'єкти, підкреслило, що йдеться про випадки, коли ці об'єкти не є предметом чинного договору будівельного підряду " * ". --- "*" К.І. Скловський, поряд з наведеними двома випадками, називає кілька інших, маючи на увазі вказівки, що містяться у ст. 360, 712, п. 6 ст. 720 і 729 ЦК (див.: Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М., 1999. С. 403). На наш погляд, при всій безсумнівною специфіці правового режиму третього виду об'єктів будівництва це насамперед не мало б служити підставою для невизнання відповідних об'єктів нерухомістю. Вирішальне значення має те, що не зданий замовникові об'єкт, не відрізняючись цим від зданого, міцно пов'язаний із землею. А саме це визнає необхідним і достатнім ознакою нерухомості ст. 131 ГК. На підтвердження можна послатися на ст. 76 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Зазначена стаття, іменована "Іпотека споруджуваних житлових будинків", називає в числі предметів забезпечення цього виду застави нерухомості, поряд з належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, заготовленими для будівництва, також і "незавершене будівництво". При цьому важливо відзначити, що стадія, про яку йдеться, має на увазі відносини, що складаються також у період дії підрядного договору. Інший приклад - ст. 742 ГК. Інтерес представляє і в цьому випадку вже саме її найменування - "Страхування об'єкта будівництва". Слід зазначити, нарешті, і те, що "визнання" незавершеного будівництва на всіх етапах будівництва нерухомістю пов'язано з тим, що саме в такій якості воно може служити об'єктом стягнення за боргами відповідної сторони підрядного договору, а в разі її банкрутства незавершене будівництво надходить в конкурсну масу, а крім того, враховується при розділі подружнього майна, може виступати в якості внеску до статутного капіталу та ін Не випадково тому Закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в ст. 25, про яку вже йшла мова, надаючи можливість державної реєстрації незавершеного будівництва, що не робить різниці між тим, чи відбувається вона до або після здачі об'єкта. Непрямим підтвердженням цього може служити і те, що обидва види документів, які необхідно пред'явити при реєстрації такого роду об'єктів, з питанням про те, чи був об'єкт прийнято від підрядника, ні прямо, ні навіть побічно не пов'язані. Серед авторів, що не допускають можливості визнання не завершених будівництвом об'єктів нерухомістю до припинення підрядного договору, інтерес представляють погляди Е.А. Суханова. У кінцевому рахунку зроблений ним з цього приводу висновок зводиться до наступного: "Якщо об'єкти незавершеного будівництва є предметом договору будівельного підряду і знаходяться в стадії зведення, їх не можна визнавати нерухомістю - право власності на них як на відому сукупність рухомих речей за умовами підрядного договору до моменту їх здачі в експлуатацію належить власнику відповідних матеріалів "" * ". --- "*" Суханов Е.А. Придбання і припинення права власності / / Господарство право. 1998. N 6. С. 2 - 5. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "5. Права та обов'язки сторін" |
||
|
||