| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Надання жилого приміщення за договором соціального найму |
||
|
За наявності охарактеризованих вище передумов житлові приміщення надаються за договорами соціального найму перебувають на обліку нужденним громадянам у порядку черговості, виходячи з часу їх прийняття на облік і, зрозуміло, наявності відповідних житлових приміщень. Лише трьом категоріям громадян відповідно до ч. 2 ст. 57 ЖК житлові приміщення за договорами соціального найму надаються позачергово (і, як правило, навіть без їх прийняття на облік в якості нужденних): 1) громадянам, житлові приміщення яких визнані непридатними для проживання і не підлягають ремонту або реконструкції (наприклад, в результаті стихійного лиха) (1); --- --- (1) Це правило повинне, очевидно, поширюватися і на випадки, коли житло взагалі перестало існувати. 2) дітям-сиротам і залишилися без піклування батьків, а також дорослим особам з їх числа після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі в установах соціального обслуговування, прийомних сім'ях, при припиненні встановленої над ними опіки та піклування, закінчення служби в Збройних Силах РФ тощо; 3) громадянам, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживання з ними в одній квартирі неможливо. Рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму, прийняте органом місцевого самоврядування, тягне припинення житлового (адміністративного) правовідносини, що виник з факту прийняття громадянина на облік потребуючих житлових приміщеннях. Одночасно воно стає і підставою для укладання у встановлений ним термін договору соціального найму (ч. 4 ст. 57 ЖК), в силу якого у наймодавця виникає обов'язок передати громадянину-наймачеві відповідне житло. У цій якості більше не виступає "ордер на зайняття жилого приміщення" - адміністративно-правовий документ, раніше оформляється на підставі рішення про надання державного або муніципального житла і традиційно вважався єдиною підставою для його заняття (вселення) та укладення договору житлового найму (1). --- (1) Разом з скасуванням ордера відпали і особливі житлові права на отримання ордера і на вселення громадянина-ордеродержателя в зазначене в ордері жиле приміщення, що складали найважливіші елементи відповідних видів житлових правовідносин, що істотно спростило структуру останніх. Відповідно, і місце судових спорів про визнання ордера недійсним зайняли суперечки про недійсність укладеного договору житлового (соціального) найму, що розглядаються за загальними нормами цивільного права про недійсність угод. Житлове приміщення, що надається громадянам за договорами соціального найму, має бути, по-перше, ізольованим і, по-друге, придатним для постійного проживання (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ЦК). Це насамперед означає, що предмет даного договору становлять лише житлові квартири та їх частини, що мають окремий вхід. У цій якості не може виступати неізольоване житлове приміщення: частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжна, тобто прохідна або "запроходная" кімната) (ч. 2 ст. 62 ЖК). Разом з тим суміжні кімнати в сукупності можуть бути предметом одного договору найму. Більше того, навіть окремі (ізольовані) житлові кімнати в житлових квартирах ("частини квартир") можуть бути самостійним предметом договору соціального найму лише у двох прямо передбачених законом випадках: а) при звільненні такої кімнати в комунальній квартирі (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59 ЖК); б) при перевищенні встановленої норми надання житла за даним договором (ч . 2 ст. 58 ЖК). У першому випадку звільнилися в комунальних квартирах кімнати надаються за договором соціального найму насамперед іншим мешканцям цих же квартир. Спочатку вони надаються тим мешканцям (наймачам або навіть власникам своїх кімнат), які виходячи з названих вище критеріїв визнані або можуть бути визнані незаможними й нужденними в житлових приміщеннях. За відсутності таких громадян звільнилася кімната може бути надана за даним договором тим малозабезпеченим мешканцям квартири, які забезпечені житлом менше норми надання (більшою, ніж облікова норма) на одну людину. За відсутності і таких претендентів на звільнену кімнату вона може бути продана за договором купівлі-продажу мешканцям, які не є незаможними, але забезпеченим житлом менш норми надання на одну людину. Лише за відсутності і таких осіб звільнилася кімната заселяється на підставі договору соціального найму сторонньою особою (ст. 59 ЖК). У другому випадку справа стосується ситуацій, коли житлове приміщення за договором соціального найму вимушено надається громадянинові з перевищенням норми надання (наприклад, житло надається самотній людині або громадянину, страждаючому однією з важких форм хронічних захворювань, при якій спільне проживання з ним неможливо). Оскільки норма надання житла на одну людину тут не може бути перевищена більш ніж в два рази (ч. 2 ст. 58 ЖК), йому може бути надана не окрема квартира, а лише ізольована кімната. Разом з тим без згоди громадян не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі (крім подружжя), причому незалежно від їх віку (ч. 1 ст. 58 ЖК). Це становить істотну пільгу громадянам, в силу якої, наприклад, самотня мати, що має малолітнього сина, може претендувати на надання їй двокімнатної квартири незалежно від розміру виникає при цьому перевищення норми надання житла. Норма надання житла за договором соціального найму являє собою мінімальний розмір загальної площі житлового приміщення, встановлений органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному освіту рівня забезпеченості житловими приміщеннями та інших факторів (ч. ч. 1 і 2 ст. 50 ЖК). У всіх випадках надання житла за договором соціального найму загальна площа на одну людину не повинна бути менше зазначеної норми. У цьому і полягає її юридичне (цивільно-правове) значення (1). Норма надання житла зазвичай перевищує облікову норму, застосовувану для визначення нужденності при постановці на облік. Громадянам, які перебувають на обліку на підставі федеральних законів і законів суб'єктів РФ не як незаможні, зазначеними законами можуть бути встановлені інші норми надання житла з державного житлового фонду за договорами соціального найму (ч. 3 ст. 50 ЖК). --- (1) Але цим воно і вичерпується, бо закон не передбачає більш надання окремим категоріям громадян за договором соціального найму додаткового житла (понад встановлені норми) або підвищеної оплати його надлишків (за їх наявності ст. 81 ЖК надає наймачам право просити наймодавця про надання житла меншого розміру). При цьому житло надається громадянам за місцем їх проживання (згідно з ч. 5 ст. 57 ЖК - в межах відповідного населеного пункту, що не виключає, наприклад, переселення громадян з його центру на околицю). Придатність житлового приміщення для постійного проживання громадян визначається житловим законодавством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК), яке виходить з відповідності житла встановленим санітарним і технічним нормам і іншим вимогам законодавства, у тому числі що належать до його благоустрою. Вона не зводиться, отже, тільки до певної площі (розміром) житла, а стосується комплексу різних його параметрів: капітальний характер споруди, призначеної для проживання громадян в усі сезони року; наявність централізованого опалення, гарячого водопостачання та інших комунальних зручностей і т.д. Разом з тим закон говорить про впорядкованості "стосовно до умов відповідного населеного пункту" (СР ч. 1 ст. 89 ЖК), тим самим розглядаючи його як відносну, а не абсолютну характеристику наданого житла. З цієї точки зору до категорії непридатних для проживання, у всякому разі, належать приміщення в бараках і аварійних будинках; підвальні та напівпідвальні приміщення; приміщення, що не мають природного освітлення; приміщення допоміжного використання (холи, кухні, коридори, комори і тому подібне) та інші аналогічні приміщення, які не можуть бути об'єктом договору житлового найму. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2. Надання жилого приміщення за договором соціального найму " |
||
|
||