| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Укладення договору соціального найму житлового приміщення і виникнення права на житлову площу |
||
|
Договір соціального найму укладається на підставі адміністративно-правового рішення про надання житла з житлового фонду соціального використання (ч. 1 ст. 63 ЖК). Він може бути укладений тільки на приміщення, вказане у рішенні про його надання та відповідне названим раніше правилам житлового законодавства. Тому предмет даного договору не узгоджується його сторонами, а також не може бути змінений або уточнено ними. Точно так само і умови користування наданим за договором соціального найму жилим приміщенням імперативно визначаються житловим законодавством, а не угодою (взаємної волею) сторін. Таким чином, саме цивільно-правова угода сторін про укладення цього договору можливе лише за наявності адміністративно-правового рішення про надання житла. При цьому майбутній наймодавець пов'язаний названим рішенням насамперед у сенсі неможливості відмови від укладення договору соціального найму з зазначеним у вирішенні громадянином, а останній, вільно погоджуючись на укладення договору, пов'язаний адміністративно-правовим рішенням в сенсі неможливості зміни запропонованого предмета і ряду інших істотних умов договору, що ним договору. Укладена в результаті цього угода підлягає обов'язковому письмовому оформленню (ст. 674 ЦК) за типовою формою. Типовий договір соціального найму житлового приміщення являє собою не тільки його обов'язкову проформу, а відповідно до ч. 2 ст. 63 ЖК затверджується федеральним урядом як нормативного акта (1), який в нормативному порядку і зумовлює зміст істотних умов даного договору. --- (1) Див: Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в РРФСР, затверджений Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 N 415 / / СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31 (з послід. Зм.). В даний час втратив чинність. Разом з тим слід визнати, що правовідносини найму конкретного житлового приміщення і, відповідно, право користування громадян цим житловим приміщенням виникають тільки з договору найму житлового приміщення. Рішення про надання жилого приміщення спричиняє виникнення самостійного, комплексного житлового правовідносини щодо укладення договору соціального найму (зі своїм суб'єктним складом, змістом і всіма іншими атрибутами) (1). Адже поки договір соціального найму не укладено, правовідносини найму житлового приміщення не виникає; у громадянина, незважаючи на рішення про надання житла, немає права користування зазначеним у ньому приміщенням, немає обов'язку вносити плату за користування ним і т.д. Всі ці права та обов'язки можуть купуватися тільки з моменту укладення договору. --- (1) Раніше це питання через наявність ордера і пов'язаних з ним особливих житлових правовідносин викликав різноманітні дискусії в літературі. Викладений підхід до його вирішення вперше був запропонований учнем С.М. Корнєєва Ю.А. Мехтієва (див.: Мехтієв Ю.А. Юридичні гарантії прав громадян при розподілі жилих приміщень у будинках державного фонду / / Вісник Московського університету. Серія 11. Право. 1986. N 6). Надаване за договором соціального найму з державного або муніципального житлового фонду приміщення переходить в цільове володіння і користування його наймача (ч. 1 ст. 60 ЖК). Власне кажучи, заради придбання цих можливостей громадянином-наймачем і полягає даний договір. Зміст цих правомочностей полягає у можливості проживання у житловому приміщенні самого наймача, а також членів його сім'ї. Разом з тим наймач, уклавши договір, набуває і певні елементи права розпорядження, наприклад право обміну найнятого приміщення, здачі його в піднайм та ін (СР ч. 1 ст. 67 ЖК). У сукупності правомочності володіння і користування найнятим жилим приміщенням (з урахуванням елементів права розпорядження) нерідко називають правом на житлову площу. По своїй суті це право являє собою виникло з договору право наймача (і членів його сім'ї) на річ, що належить іншій особі, тобто право використовувати чуже нерухоме майно (житлове приміщення) в межах, передбачених законом і договором. Раніше з цього іноді робився досить поспішний висновок про природу даного права як обмеженого речового права, незважаючи на відсутність у нього деяких необхідних ознак речових прав (абсолютного характеру і речове-правового захисту взаємин наймодавця і наймача; державної реєстрації даного права, відповідної характерному для речових прав "принципом публічності", та ін.) Головне, однак, полягає в тому, що імперативно визначене законом право на житлову площу за своїм юридичним змістом і соціально-економічному характеру насправді являє собою правовий спосіб безкоштовного розподілу серед незаможних та інших громадян дефіцитного державного та муніципального житла, а не цивільно-правове оформлення об'єктивно необхідних економічних відносин з використання чужого (приватного) нерухомого майна (1). Тому з цивільно-правових позицій його можна охарактеризувати як виникає на основі адміністративно-правових передумов зобов'язальне право користування громадським майном, зміст якого імперативно визначено законом. --- (1) Детальніше про цивільно-правове оформлення речових прав на нерухомість див. § 2 гл. 11 т. I, § 1 гл. 18, § 1 і 2 гл. 23 т. II цього підручника. Викладеним цілком пояснюється і строго цільовий характер права на житлову площу, також відрізняє його від традиційних речових прав. Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому, тобто для задоволення своєї житлової потреби (ч. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ЦК). Наймач за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, він не має права перекладати її в нежитлове приміщення для використання в інших цілях без дотримання спеціально передбачених законом умов (ст. ст. 22 - 24 ЖК). Не допускається розміщення у житлових приміщеннях торговельних підприємств, офісів юридичних осіб, використання їх для потреб промислового характеру, для складів і т.п. Використання житлового приміщення не за призначенням стає (при дотриманні передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення без надання іншого житла (ч. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ЦК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3. Укладення договору соціального найму житлового приміщення і виникнення права на житлову площу " |
||
|
||