Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Колектив авторів. Питання та відповіді до державного іспиту з цивільного права 2012 рік, 2012 - перейти до змісту підручника

4. Поняття і зміст договору соціального найму житлового приміщення


За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - наймодавець (публічний власник, уповноважений ним орган чи уповноваженою ним особа) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і користування для проживання в ньому на умовах, встановлених законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).
За своєю юридичною природою цей договір є консенсуальним і взаємним (сіналлагматіческій); він може бути як оплатним, так і безоплатним (у передбачених законом випадках звільнення наймача від плати за наймання). Важливу особливість договору соціального найму складає його безстроковий характер, оскільки в нього навмисно, в інтересах наймача не включається умова про термін (а його розірвання з мотивів, пов'язаних із закінченням терміну, не допускається) (1).
---
(1) Разом з тим шляхом встановлення строку цих договорів і їх періодичного (наприклад, раз на п'ять років) переукладення можна було б забезпечити перевірку виконання сторонами договірних зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, зокрема обов'язків житлових організацій щодо капітального ремонту , усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання тощо, а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т.д. У підсумку могло б відбутися підвищення авторитету договору соціального наймання та його ролі в забезпеченні житлових прав громадян та збереження житлового фонду.
Наймодавцем при соціальному наймі виступає публічний власник житлового приміщення або діє від його імені державний орган чи орган місцевого самоврядування (публічної влади). Для експлуатації належного йому житлового фонду він зазвичай створює спеціальні житлово-експлуатаційні організації з правами юридичної особи (житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи), дирекції експлуатації будівель (ДЕЗи) і т.п.), які наділяє правом укладати договори найму житлових приміщень. В якості наймодавця (уповноваженої на це публічним власником або органом публічної влади) у розглянутому договорі може також виступати унітарне підприємство чи установа, на балансі яких як юридичних осіб є житловий фонд, або створена ними житлово-експлуатаційна організація.
Зміна власника (або відповідно суб'єкта права господарського відання або оперативного управління), тобто наймодавця житлового приміщення, згідно з правилом ст. 64 ЖК (ст. 675 ЦК) не тягне за собою ні розірвання, ні зміни умов договору соціального найму. У даному випадку традиційне для найманих відносин "право слідування" наймача (орендаря) стає також важливою гарантією дотримання житлових прав та інтересів громадян.
Наймачем у договорі соціального найму житлового приміщення може виступати тільки громадянин, щодо якого прийнято рішення про надання йому житла. Адміністративно-правовий характер такого рішення виключає поступку права на отримання житла (укладення договору соціального найму). Однак після укладення договору можлива заміна наймача іншим дієздатним членом сім'ї (ч. 2 ст. 82 ЖК).
Наймодавець за договором соціального найму зобов'язаний передати наймачеві предмет договору - житлове приміщення, що відповідає вимогам житлового законодавства і вільне від прав інших осіб (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Слід вважати, що при цьому маються на увазі не тільки можливі обтяження права на надаване приміщення (включаючи права сервітутного типу), але й обов'язки щодо його змісту (ремонту, оплати комунальних послуг тощо).
Згідно ч. 2 ст. 65 ЖК в обов'язки наймодавця за даним договором входить також здійснення капітального ремонту житлового приміщення та забезпечення надання наймачеві необхідних комунальних послуг (підключення його до водо-, електро-і (або) газопостачанню), а також участь в утриманні та ремонті спільного майна багатоквартирного будинку, в якому знаходиться здане в найм приміщення (1). В силу вказівок житлового законодавства або договору соціального найму на наймодавця можуть бути покладені й інші обов'язки.
---
(1) Ця остання "обов'язок" наймодавця, по суті, є визнаною законом спробою перекласти на наймачів частина лежачого на власника-наймодателе звичайного тягаря з утримання належного йому спільного майна будинку з метою спонукати мешканців до його більш дбайливому і акуратному використання.
У разі невиконання або неналежного виконання наймодавцем свого обов'язку з капітального ремонту житлового приміщення чи іншого майна будинку, в якому воно знаходиться, наймач має право за своїм вибором: вимагати зменшення плати за користування відповідним майном, або усунути відповідні недоліки з відшкодуванням витрат за рахунок наймодавця, або стягнути з нього завдані збитки (ч. 2 ст. 66 ЖК).
Права наймодавця полягають у можливості вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житло та комунальні послуги, а також виконання інших обов'язків, передбачених житловим законодавством.
Наймач за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати його в належному стані, проводити його поточний ремонт, а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги та, крім того, інформувати наймодавця про зміни підстав і умов права користування житлом за даним договором, наприклад про зміни складу проживають з ним громадян (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ЦК). Федеральними законами або договором можуть передбачатися й інші обов'язки наймача.
Права наймача у зобов'язанні соціального найму житлового приміщення визначаються законом. Він має право вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту займаного ним житла, "належної участі" у змісті спільного майна багатоквартирного будинку, а також надання необхідних комунальних послуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Він має право користуватися спільним майном будинку, в якому розташоване надане йому приміщення (ліфтами, сходовими майданчиками, підвалами та горищами, прибудинковою територією і т.п.).
У випадках тимчасової відсутності наймача (а також проживають з ним членів сім'ї або всіх цих громадян разом) у житловому приміщенні за ним зберігаються всі права та обов'язки, що випливають із зобов'язань соціального найму (ст. 71 ЖК) , незалежно від причин такої відсутності (наприклад, в силу призову на службу в Збройні Сили РФ, тривалого відрядження, перебування в іншому місці з інших причин, включаючи і відбування кримінального покарання в місцях позбавлення волі).
Раніше житлове законодавство передбачало граничні терміни такої відсутності, після закінчення яких громадяни могли бути в судовому порядку визнані такими, що втратили право на дане житлове приміщення, а також перелік поважних причин, за наявності яких відсутність громадян у їх житло допускалося понад визначені законом строків. Встановлення граничного терміну, протягом якого житлове приміщення зберігається за відсутніми громадянами, було з самого початку (з 1930-х рр..) Обумовлено насамперед крайнім недоліком жител. Враховувалося також, що тривале невикористання житла для проживання могло спричинити його руйнування (1). Законодавчу скасування даного терміну слід розглядати як один з випадків посилення гарантій житлових прав громадян. У зв'язку з цим відпала також доцільність отримання громадянами в деяких випадках їх тимчасової відсутності спеціального свідоцтва на займане житлове приміщення - броні, оформлення якої спричиняло виникнення особливих житлових правовідносин з бронювання житлового приміщення (в силу яких у наймодавця виникала адміністративно-правова обов'язок не заселяти заброньоване приміщення і тим самим забезпечувати його збереження).
---
(1) У 1995 р. норми про зазначений граничний термін, включаючи передбачену ними можливість втрати права на житлоплощу особами, засудженими до позбавлення волі на період понад такого терміну, були визнані неконституційними (Постанова Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р. N 8 - П "У справі про перевірку конституційності частини першої та пункту 8 частини другої статті 60 Житлового кодексу РРФСР у зв'язку із запитом Муромського міського народного суду Володимирській області та скаргами громадян Є.Р. Такнова, Е.А. Оглобліна, А.Н. Ващука" / / СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622), бо тимчасова відсутність наймача або членів його сім'ї саме по собі не може служити підставою для позбавлення їх права користування житловим приміщенням. Для застосування такої міри повинні бути інші підстави, наприклад руйнування або псування житлового приміщення у зв'язку з тривалим його невикористанням.
Крім того, наймачеві належать і деякі прямо передбачені законом можливості розпорядження займаним їм житлом у вигляді прав на:
- вселення інших осіб;
- здачу приміщення в піднайом;
- дозвіл проживати в займаному ним приміщенні тимчасовим мешканцям;
- обмін або заміну займаного приміщення.
Федеральними законами та договором соціального найму можуть передбачатися й інші права наймача.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 4. Поняття і зміст договору соціального найму житлового приміщення "
  1. 4. Поняття і зміст договору соціального найму житлового приміщення
    За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - наймодавець (публічний власник, уповноважений ним орган чи уповноваженою ним особа) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і користування для проживання в ньому на умовах, встановлених законом (ч. 1 ст. 60 ЖК). За своєю юридичною природою цей договір є консенсуальним і
  2. § 2. Правовий режим речей
    Об'єктами речових прав підприємців можуть виступати такі види майна, які є повністю оборотоздатні або обмежено оборотоздатні. Таке розмежування об'єктів в ст. 129 ГК засноване на тому, що деякі об'єкти можуть належати не всім, а лише зазначеним у законодавстві учасникам обороту, а також на тому, що використання певних об'єктів можливе лише за
  3. § 3. Умови дійсності і види недійсних угод
    Загальні положення. Для того щоб угода призвела до тих правових наслідків, яких бажають досягти її учасники, необхідний ряд умов, яким вона повинна відповідати. По-перше, здійснювати угоди можуть лише особи, що володіють такою складовою частиною дієздатності, як сделкоспособность. По-друге, потрібно, щоб особа дійсно бажало здійснити операцію і правильно висловило зовні волю на її
  4. § 1. Право приватної власності громадян. Загальні положення
    Поняття права приватної власності громадян. Основною правовою формою наділення громадян матеріальними благами для задоволення їх потреб у сучасних умовах є право приватної власності. У зв'язку з цим саме визначення права приватної власності для російського цивільного права має принципове значення. Визнання права приватної власності в Росії насилу пробивало
  5. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    Право приватної власності громадян на земельні ділянки. У складі об'єктів права власності громадян найбільше значення набувають земельні ділянки, які використовуються громадянами в самих різних цілях: для будівництва житлового будинку, ведення особистого підсобного або дачного господарства, організації селянського (фермерського) господарства (крім господарства при будинку), здійснення іншої
  6. § 2. Види цивільно-правових договорів
    Загальні положення. Складність соціальних явищ зумовлює і множинність класифікацій цих явищ. Це міркування повною мірою можна застосувати і до договору. Багатоаспектний характер договору як правового інституту тягне безліч класифікаційних критеріїв, на підставі яких виділяються різні види договорів. Найбільш значимі види договорів отримали закріплення в цивільному
  7. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    1. AD HOC [ад хок] - для даного випадку, для цієї мети 2. AD REFERENDUM [ад референдум] - до доповіді (відкласти для подальшого розгляду) 3. A FORTIORI [а фортіорі] - тим більше 4. A POSTERIORI [а постеріорі] - на підставі досвіду, з виниклою пізніше точки зору 5. A PRIORI [а пріорі] - заздалегідь, попередньо 6. BONA FIDE [бона ФІДЕ] - чесно, сумлінно 7. CAUSA [кауза] -
  8. § 1. Загальна характеристика договору оренди
    Поняття договору оренди. Договір оренди є одним з різновидів договорів про передачу майна у користування. Законодавче визначення договору міститься в ст. 606 ЦК: "За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування". Як видно,
  9. § 1. Поняття житлового права і система його джерел
    Поняття житлового права. Житлове право в його сучасному розумінні являє собою упорядковану сукупність правових норм, що регулюють так звані житлові відносини, тобто відносини щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями. Більш предметне уявлення про житлових правовідносинах дає ст. 4 ЖК, в якій перераховані їх основні види. З даної статті випливає, що
  10.  § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
      Поняття та ознаки житлового приміщення. Розуміння сутності правових норм, закріплених у різних актах житлового законодавства, а також їх правильне застосування неможливі без з'ясування поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновиди, правовий режим яких істотно відрізняється один від