Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

4. Поняття і зміст договору соціального найму житлового приміщення

За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - наймодавець (публічний власник, уповноважений ним орган чи уповноваженою ним особа) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і користування для проживання в ньому на умовах, встановлених законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).
За своєю юридичною природою цей договір є консенсуальним і взаємним (сіналлагматіческій); він може бути як оплатним, так і безоплатним (у передбачених законом випадках звільнення наймача від плати за наймання). Важливу особливість договору соціального найму складає його безстроковий характер, оскільки в нього навмисно, в інтересах наймача не включається умова про термін (а його розірвання з мотивів, пов'язаних із закінченням терміну, не допускається) (1).
---
(1) Разом з тим шляхом встановлення строку цих договорів і їх періодичного (наприклад, раз на п'ять років) переукладення можна було б забезпечити перевірку виконання сторонами договірних зобов'язань, що сприяло б виявленню випадків їх порушення, зокрема обов'язків житлових організацій щодо капітального ремонту , усунення несправностей сантехнічного та іншого обладнання тощо, а також обов'язків наймачів з виконання поточного ремонту, використання жилих приміщень за прямим призначенням і т.д. У підсумку могло б відбутися підвищення авторитету договору соціального наймання та його ролі в забезпеченні житлових прав громадян та збереження житлового фонду.
Наймодавцем при соціальному наймі виступає публічний власник житлового приміщення або діє від його імені державний орган чи орган місцевого самоврядування (публічної влади). Для експлуатації належного йому житлового фонду він зазвичай створює спеціальні житлово-експлуатаційні організації з правами юридичної особи (житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи), дирекції експлуатації будівель (ДЕЗи) і т.п.), які наділяє правом укладати договори найму житлових приміщень. В якості наймодавця (уповноваженої на це публічним власником або органом публічної влади) у розглянутому договорі може також виступати унітарне підприємство чи установа, на балансі яких як юридичних осіб є житловий фонд, або створена ними житлово-експлуатаційна організація.
Зміна власника (або відповідно суб'єкта права господарського відання або оперативного управління), тобто наймодавця житлового приміщення, згідно з правилом ст. 64 ЖК (ст. 675 ЦК) не тягне за собою ні розірвання, ні зміни умов договору соціального найму. У даному випадку традиційне для найманих відносин "право слідування" наймача (орендаря) стає також важливою гарантією дотримання житлових прав та інтересів громадян.
Наймачем у договорі соціального найму житлового приміщення може виступати тільки громадянин, щодо якого прийнято рішення про надання йому житла. Адміністративно-правовий характер такого рішення виключає поступку права на отримання житла (укладення договору соціального найму). Однак після укладення договору можлива заміна наймача іншим дієздатним членом сім'ї (ч. 2 ст. 82 ЖК).
Наймодавець за договором соціального найму зобов'язаний передати наймачеві предмет договору - житлове приміщення, що відповідає вимогам житлового законодавства і вільне від прав інших осіб (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Слід вважати, що при цьому маються на увазі не тільки можливі обтяження права на надаване приміщення (включаючи права сервітутного типу), але й обов'язки щодо його змісту (ремонту, оплати комунальних послуг тощо).
Згідно ч. 2 ст. 65 ЖК в обов'язки наймодавця за даним договором входить також здійснення капітального ремонту житлового приміщення та забезпечення надання наймачеві необхідних комунальних послуг (підключення його до водо-, електро-і (або) газопостачанню), а також участь в утриманні та ремонті спільного майна багатоквартирного будинку, в якому знаходиться здане в найм приміщення (1). В силу вказівок житлового законодавства або договору соціального найму на наймодавця можуть бути покладені й інші обов'язки.
---
(1) Ця остання "обов'язок" наймодавця, по суті, є визнаною законом спробою перекласти на наймачів частина лежачого на власника-наймодателе звичайного тягаря з утримання належного йому спільного майна будинку з метою спонукати мешканців до його більш дбайливому і акуратному використання.
У разі невиконання або неналежного виконання наймодавцем свого обов'язку з капітального ремонту житлового приміщення чи іншого майна будинку, в якому воно знаходиться, наймач має право за своїм вибором: вимагати зменшення плати за користування відповідним майном, або усунути відповідні недоліки з відшкодуванням витрат за рахунок наймодавця, або стягнути з нього завдані збитки (ч. 2 ст. 66 ЖК).
Права наймодавця полягають у можливості вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житло та комунальні послуги, а також виконання інших обов'язків, передбачених житловим законодавством.
Наймач за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати його в належному стані, проводити його поточний ремонт, а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги та, крім того, інформувати наймодавця про зміни підстав і умов права користування житлом за даним договором, наприклад про зміни складу проживають з ним громадян (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ЦК). Федеральними законами або договором можуть передбачатися й інші обов'язки наймача.
Права наймача у зобов'язанні соціального найму житлового приміщення визначаються законом. Він має право вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту займаного ним житла, "належної участі" у змісті спільного майна багатоквартирного будинку, а також надання необхідних комунальних послуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Він має право користуватися спільним майном будинку, в якому розташоване надане йому приміщення (ліфтами, сходовими майданчиками, підвалами та горищами, прибудинковою територією і т.п.).
У випадках тимчасової відсутності наймача (а також проживають з ним членів сім'ї або всіх цих громадян разом) у житловому приміщенні за ним зберігаються всі права та обов'язки, що випливають із зобов'язань соціального найму (ст. 71 ЖК) , незалежно від причин такої відсутності (наприклад, в силу призову на службу в Збройні Сили РФ, тривалого відрядження, перебування в іншому місці з інших причин, включаючи і відбування кримінального покарання в місцях позбавлення волі).
Раніше житлове законодавство передбачало граничні терміни такої відсутності, після закінчення яких громадяни могли бути в судовому порядку визнані такими, що втратили право на дане житлове приміщення, а також перелік поважних причин, за наявності яких відсутність громадян у їх житло допускалося понад визначені законом строків. Встановлення граничного терміну, протягом якого житлове приміщення зберігається за відсутніми громадянами, було з самого початку (з 1930-х рр..) Обумовлено насамперед крайнім недоліком жител. Враховувалося також, що тривале невикористання житла для проживання могло спричинити його руйнування (1). Законодавчу скасування даного терміну слід розглядати як один з випадків посилення гарантій житлових прав громадян. У зв'язку з цим відпала також доцільність отримання громадянами в деяких випадках їх тимчасової відсутності спеціального свідоцтва на займане житлове приміщення - броні, оформлення якої спричиняло виникнення особливих житлових правовідносин з бронювання житлового приміщення (в силу яких у наймодавця виникала адміністративно-правова обов'язок не заселяти заброньоване приміщення і тим самим забезпечувати його збереження).
---
(1) У 1995 р. норми про зазначений граничний термін, включаючи передбачену ними можливість втрати права на житлоплощу особами, засудженими до позбавлення волі на період понад такого терміну, були визнані неконституційними (Постанова Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р. N 8 - П "У справі про перевірку конституційності частини першої та пункту 8 частини другої статті 60 Житлового кодексу РРФСР у зв'язку із запитом Муромського міського народного суду Володимирській області та скаргами громадян Є.Р. Такнова, Е.А. Оглобліна, А.Н. Ващука" / / СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622), бо тимчасова відсутність наймача або членів його сім'ї саме по собі не може служити підставою для позбавлення їх права користування житловим приміщенням. Для застосування такої міри повинні бути інші підстави, наприклад руйнування або псування житлового приміщення у зв'язку з тривалим його невикористанням.
Крім того, наймачеві належать і деякі прямо передбачені законом можливості розпорядження займаним їм житлом у вигляді прав на:
- вселення інших осіб;
- здачу приміщення в піднайом;
- дозвіл проживати в займаному ним приміщенні тимчасовим мешканцям;
- обмін або заміну займаного приміщення.
Федеральними законами та договором соціального найму можуть передбачатися й інші права наймача.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 4. Поняття і зміст договору соціального найму житлового приміщення "
  1. § 2. Правовий режим речей
    поняття, а здійснюючи свої правомочності і надаючи таку будівлю в оренду або використовуючи його в якості предмета іпотеки для отримання банківського кредиту, вона веде вже підприємницьку діяльність. Цей приклад показує, що практичне значення розмежування об'єктів речових прав на такі, які беруть участь тільки в комерційному обороті, і такі, які беруть участь в ньому поряд з
  2. § 3. Умови дійсності і види недійсних угод
    поняття рівноцінними. У зв'язку з цим у літературі іноді відзначається, що "єдиною підставою недійсності угод є невідповідність закону або іншим правовим актам (ст. 168 ГК РФ)" * (533). Це зайвий раз підкреслює умовність поділу недійсних угод на зазначені групи, зокрема виділення серед них угод з вадами змісту, які іноді називають незаконними
  3. § 1. Право приватної власності громадян. Загальні положення
    понятті права власності в суб'єктивному сенсі, що включає певну сукупність правомочностей в незмінному вигляді незалежно від якої класифікації власності. Інакше йде справа з правом власності в об'єктивному сенсі. Зміст правових норм може істотно відрізнятися залежно від виду суб'єкта, специфіки об'єкту, що охороняється, підстав виникнення права власності.
  4. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    поняття: "земля" і "земельна ділянка". Поняття "земля" має соціально-економічне значення, яке визначається як різновид природного об'єкта, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, і природного ресурсу, використовуваного як засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК ). На відміну від цього поняття "земельну ділянку" має
  5. § 2. Види цивільно-правових договорів
    поняття "підприємницький договір". Разом з тим зі змісту норм закону і із загальновизнаних положень доктрини можна вивести особливості так званих підприємницьких договорів. Ці договори не є яким-небудь особливим типом договорів, а являють собою угоду особливих суб'єктів, яка укладається ними в рамках досягнення певної мети. Згідно з традиціями (в тому числі
  6. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    поняття суто економічне, її формальний показник - суспільно необхідні витрати праці. Вони формують суспільну вартість товару, яка, в свою чергу, впливає на його ринкову ціну. Відплатність - поняття економічне за змістом і юридичне за функціями, її формальний показник - ціна (ст. 424 ЦК). Еквівалентність обміну припускає тільки таке зустрічне надання,
  7. § 1. Загальна характеристика договору оренди
    понять "види договору оренди" і "договори оренди окремих видів майна" * (141). Дійсно, ст. 625 ГК оперує обома зазначеними поняттями. У той же час вона не конкретизує, які з договорів, врегульованих § 2-6 гл. 34 ГК, є видом договору оренди, а які - договором оренди окремого виду майна. Виходячи з назви логічно припустити, що якщо в основу виділення
  8. § 1. Поняття житлового права і система його джерел
    зрозуміло, чому в одній главі (6) об'єднані норми, що стосуються управління багатоквартирним будинком та загального майна, хоча в ЖК є розділ (7), присвячений управління багатоквартирним будинком. Створенню більш досконалого за структурою акту, по всій видимості, завадили ті рамки, в які були спочатку поставлені укладачі проекту, а також їх власні прорахунки. При введенні ЖК в дію
  9. § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
    поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновиди, правовий режим яких істотно відрізняється один від одного. Але перш ніж говорити про житловий фонд, необхідно з'ясувати, що являє собою "житлове приміщення", яке є первинним елементом житлового фонду і з приводу якого як
  10.  § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
      поняття потребу в поліпшенні житлових умов. У ст. 51 ЖК названі, по суті, ті ж підстави визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов, які виділялися в законодавстві й раніше. До них відносяться: 1) відсутність житлової площі; 2) недостатність житлової площі за розміром; 3) непридатність житлової площі для проживання; 4) проживання в квартирі, зайнятої кількома