Головна
Головна → Цивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне право → Цивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

3. Укладення договору соціального найму житлового приміщення і виникнення права на житлову площу
Договір соціального найму укладається на підставі адміністративно-правового рішення про надання житла з житлового фонду соціального використання (ч. 1 ст. 63 ЖК). Він може бути укладений тільки на приміщення, вказане у рішенні про його надання та відповідне названим раніше правилам житлового законодавства. Тому предмет даного договору не узгоджується його сторонами, а також не може бути змінений або уточнено ними. Точно так само і умови користування наданим за договором соціального найму жилим приміщенням імперативно визначаються житловим законодавством, а не угодою (взаємної волею) сторін. Таким чином, саме цивільно-правова угода сторін про укладення цього договору можливе лише за наявності адміністративно-правового рішення про надання житла. При цьому майбутній наймодавець пов'язаний названим рішенням насамперед у сенсі неможливості відмови від укладення договору соціального найму з зазначеним у вирішенні громадянином, а останній, вільно погоджуючись на укладення договору, пов'язаний адміністративно-правовим рішенням в сенсі неможливості зміни запропонованого предмета і ряду інших істотних умов договору, що ним договору.
Укладена в результаті цього угода підлягає обов'язковому письмовому оформленню (ст. 674 ЦК) за типовою формою. Типовий договір соціального найму житлового приміщення являє собою не тільки його обов'язкову проформу, а відповідно до ч. 2 ст. 63 ЖК затверджується федеральним урядом як нормативного акта (1), який в нормативному порядку і зумовлює зміст істотних умов даного договору.
---
(1) Див: Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в РРФСР, затверджений Постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 N 415 / / СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31 (з послід. Зм.). В даний час втратив чинність.
Разом з тим слід визнати, що правовідносини найму конкретного житлового приміщення і, відповідно, право користування громадян цим житловим приміщенням виникають тільки з договору найму житлового приміщення. Рішення про надання жилого приміщення спричиняє виникнення самостійного, комплексного житлового правовідносини щодо укладення договору соціального найму (зі своїм суб'єктним складом, змістом і всіма іншими атрибутами) (1). Адже поки договір соціального найму не укладено, правовідносини найму житлового приміщення не виникає; у громадянина, незважаючи на рішення про надання житла, немає права користування зазначеним у ньому приміщенням, немає обов'язку вносити плату за користування ним і т.д. Всі ці права та обов'язки можуть купуватися тільки з моменту укладення договору.
---
(1) Раніше це питання через наявність ордера і пов'язаних з ним особливих житлових правовідносин викликав різноманітні дискусії в літературі. Викладений підхід до його вирішення вперше був запропонований учнем С.М. Корнєєва Ю.А. Мехтієва (див.: Мехтієв Ю.А. Юридичні гарантії прав громадян при розподілі жилих приміщень у будинках державного фонду / / Вісник Московського університету. Серія 11. Право. 1986. N 6).
Надаване за договором соціального найму з державного або муніципального житлового фонду приміщення переходить в цільове володіння і користування його наймача (ч. 1 ст. 60 ЖК). Власне кажучи, заради придбання цих можливостей громадянином-наймачем і полягає даний договір. Зміст цих правомочностей полягає у можливості проживання у житловому приміщенні самого наймача, а також членів його сім'ї. Разом з тим наймач, уклавши договір, набуває і певні елементи права розпорядження, наприклад право обміну найнятого приміщення, здачі його в піднайм та ін (СР ч. 1 ст. 67 ЖК). У сукупності правомочності володіння і користування найнятим жилим приміщенням (з урахуванням елементів права розпорядження) нерідко називають правом на житлову площу.
По своїй суті це право являє собою виникло з договору право наймача (і членів його сім'ї) на річ, що належить іншій особі, тобто право використовувати чуже нерухоме майно (житлове приміщення) в межах, передбачених законом і договором. Раніше з цього іноді робився досить поспішний висновок про природу даного права як обмеженого речового права, незважаючи на відсутність у нього деяких необхідних ознак речових прав (абсолютного характеру і речове-правового захисту взаємин наймодавця і наймача; державної реєстрації даного права, відповідної характерному для речових прав "принципом публічності", та ін.)
Головне, однак, полягає в тому, що імперативно визначене законом право на житлову площу за своїм юридичним змістом і соціально-економічному характеру насправді являє собою правовий спосіб безкоштовного розподілу серед незаможних та інших громадян дефіцитного державного та муніципального житла, а не цивільно-правове оформлення об'єктивно необхідних економічних відносин з використання чужого (приватного) нерухомого майна (1). Тому з цивільно-правових позицій його можна охарактеризувати як виникає на основі адміністративно-правових передумов зобов'язальне право користування громадським майном, зміст якого імперативно визначено законом.
---
(1) Детальніше про цивільно-правове оформлення речових прав на нерухомість див. § 2 гл. 11 т. I, § 1 гл. 18, § 1 і 2 гл. 23 т. II цього підручника.
Викладеним цілком пояснюється і строго цільовий характер права на житлову площу, також відрізняє його від традиційних речових прав. Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому, тобто для задоволення своєї житлової потреби (ч. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ЦК). Наймач за договором соціального найму зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, він не має права перекладати її в нежитлове приміщення для використання в інших цілях без дотримання спеціально передбачених законом умов (ст. ст. 22 - 24 ЖК). Не допускається розміщення у житлових приміщеннях торговельних підприємств, офісів юридичних осіб, використання їх для потреб промислового характеру, для складів і т.п. Використання житлового приміщення не за призначенням стає (при дотриманні передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення без надання іншого житла (ч. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ЦК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Укладення договору соціального найму житлового приміщення і виникнення права на житлову площу "
  1. 1. Цивільно-правові форми задоволення житлової потреби
    укладення з проживаючими в ньому громадянами договору житлового (соціального) найму. Поширеним підставою набуття права власності на житло є повна виплата пайового внеску за квартиру, надану в користування члену житлового чи житлово-будівельного кооперативу (п. 4 ст. 218 ЦК, ч. 1 ст. 129 ЖК). Підтвердженням факту внесення повної суми пайового внеску є
  2. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    висновки органів, уповноважених на проведення державного контролю та нагляду, з питань, віднесених до їх компетенції, проводить оцінку відповідності приміщення встановленим вимогам і визнає житлове приміщення придатним чи непридатним для проживання. Новим положенням житлового законодавства є те, що особи, які проживають на житловій площі, що не відповідає
  3. § 5. Користування житловими приміщеннями
    укладено договір соціального найму. Поряд з наймачем право на користування житловою площею набувають члени його сім'ї Відповідно до п. 1 ст. 69 ЖК до членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму відносяться які проживають разом з ним його чоловік, діти та батьки наймача. Інші родичі, непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача жилого
  4. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    укладена сторонами у розрахунку на його остаточне регулювання у подальшому; фактичний стан ; ставлення, визнане сторонами 47. Mutatis mutandis [мутатіс мутандіс] - змінивши те, що слід змінити, внісши необхідні зміни 48. Nemo plus juris transferre potest quam ipse habet [Немо плус юрис трансфере потес Квам іпсе хабет] - ніхто не може передати більше прав, ніж має
  5. 8. Договір обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму
    укладення даного договору є отримання письмової згоди осіб, на житлові права та інтереси яких обмін може зробити істотний вплив. Йдеться насамперед про які проживають спільно з обмінюються наймачами членах їхні сім'ї (включаючи і тимчасово відсутніх, оскільки за ними також зберігається право на житлове приміщення). Якщо серед останніх є неповнолітні,
  6. 1. Поняття договорів найму житлових приміщень
    ув'язнені в якості наймодавця тим, хто відповідно до Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 р. «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків" (Відомості Верховної Ради СРСР. 1948. N 36) був визнаний власником житлового будинку. Можливість здачі приміщень власником у своєму будинку знайшла підтвердження в одному з розглянутих Верховним Судом
  7. 7. Права та обов'язки сторін
    укладеного договору найму житлового приміщення з тією лише особливістю, що квартирна плата буде стягуватися стосовно фактично наданим приміщенню. Крім того, переїзд в надається жиле приміщення і назад, в займане раніше, здійснюється за рахунок коштів наймодавця. Допускається і такий варіант, при якому виключно за згодою всіх членів сім'ї наймача і його самого
  8. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    укладено договір про розвиток забудованої території (п. 21 ст. 30 ЗК), 2) якщо аукціон не відбувся по причині участі в ньому менше двох претендентів. ЗК передбачає збереження права використання відповідної частини земельної ділянки власником знову придбаних будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній
  9. Короткий перелік латинських виразів , що використовуються в міжнародній практиці
    укладена сторонами у розрахунку на його остаточне регулювання у подальшому; фактичний стан; ставлення, визнане сторонами 47. MUTATIS MUTANDIS [мутатіс мутандіс] - змінивши те, що слід змінити, внісши необхідні зміни 48. NEMO PLUS JURIS TRANSFERRE POTEST QUAM IPSE HABET [Немо плус юрис трансфере потес Квам іпсе хабет] - ніхто не може передати більше прав, ніж має
  10. § 7. Припинення житлових правовідносин
    укладенням договору соціального найму. Договір соціального найму житлового приміщення в будинку, що підлягає капітальному ремонту або реконструкції, підлягає розірванню. Таке вирішення питання може влаштовувати тих наймачів, які не бажають проживати на маневреної житлової площі без якихось реальних гарантій того, що капітальний ремонт або реконструкція житлового будинку будуть завершені в обіцяні
© 2014-2022  yport.inf.ua