Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінського, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

9. Розірвання (зміна) договору оренди

До числа безсумнівно позитивних рис ГК необхідно віднести докладний і детальне регулювання підстав дострокового розірвання договору оренди (ст. 619, 620). Це стає очевидним, якщо згадати, що Основи цивільного законодавства (п. 1 ст. 86) вказували лише на можливість розірвання договору оренди за рішенням суду "у випадках, передбачених законодавчими актами ", а Основи законодавства про оренду (п. 1 ст. 13) допускали можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін" у випадках порушення іншою стороною умов договору ". Таким чином, доля договору оренди по суті ставилася в залежність від розсуду суду.
Деяка визначеність з'явилася у зв'язку з введенням в дію частини першої ДК. Розірвання договору за рішенням суду стало можливим лише при істотному порушенні договору однією зі сторін, а також в інших випадках, передбачених законом або договором (ст. 450). Однак досить абстрактне поняття "істотне порушення договору" все ж як і раніше залишало надмірно багато місця для судового розсуду.
ГК називає конкретні підстави для дострокового розірвання договору на вимогу як орендодавця, так і орендаря. Як правило, зазначені підстави розірвання договору носять характер розшифровки поняття "істотне порушення договору" стосовно до орендних відносин. Так, орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар: користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; суттєво погіршує майно; більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендар має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору в наступних випадках: орендодавець не надає йому здане в оренду майно або чинить перешкоди в користуванні майном відповідно до договору або призначення цього майна; орендоване майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець (ст. 612 ЦК); орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту зданого в оренду майна ; майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, не придатному для використання. Договором оренди можуть бути передбачені й інші підстави його дострокового розірвання на вимогу однієї зі сторін.
Звертає на себе увагу, що ГК передбачена своєрідна досудова процедура врегулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем у тих випадках, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. Орендодавцю поставлено в обов'язок попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. Дане положення означає , що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається до арбітражного суду, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем: копія письмового попередження орендаря та докази направлення або вручення цього попередження орендарю. Інакше позов орендодавця буде повернений арбітражним судам без розгляду (ст. 104, 108 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації; далі - АПК).
Що стосується орендаря, то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, зовсім не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди.
Обов'язковою умовою зміни або розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї із сторін є дотримання спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору.
Істота процедури досудового врегулювання полягає в тому, що зацікавлена ??сторона до звернення до суду повинна направити іншій стороні свою пропозицію змінити чи розірвати договір. Позов до суду може бути пред'явлений тільки при дотриманні однієї з двох умов: або після одержання відмови іншої сторони на пропозицію про зміну або розірвання договору; або після неотримання відповіді на відповідну пропозицію в 30-денний термін, якщо інший строк не передбачено законом, договором або не містять в реченні змінити або розірвати договір ( п. 2 ст. 452 ЦК).
У разі порушення встановленого досудового порядку врегулювання спору про зміну або розірвання договору суд, отримавши позовну заяву орендаря про зміну або розірвання договору без необхідних доказів звернення до іншої сторони з відповідною пропозицією в досудовому порядку, зобов'язаний повернути позовну заяву без розгляду.
Позови орендарів про зміну або розірвання договорів оренди в практиці судів та арбітражних судів явище нечасте. Навпаки, суперечки про розірвання договору оренди або про зміну його умов (особливо в частині збільшення розміру орендної плати) за позовами орендодавців досить типові. У більшості випадків такі вимоги орендодавців пред'являються в суд, арбітражний суд у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням з боку орендарів обов'язку по внесенню передбаченої договором орендної плати. Як вже зазначалося , можливість дострокового розірвання договору на вимогу орендаря за цим пунктом допускається лише в тому випадку, якщо орендар не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу (подп. 3 ч. 1 ст. 619 ЦК).
Т.Л. Левшина на основі аналізу матеріалів цілого ряду справ арбітражних судів по спорах про розірвання договорів у зв'язку з неналежним виконанням орендарями обов'язки щодо внесення орендної плати приходить до висновку про те, що "арбітражні суди з настороженістю відносяться до розірвання договору оренди на підставі істотного порушення орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати, прагнучи вирішити суперечку з інших підстав і піти від обговорення питання про те, чи є порушення істотним. Мабуть, це обумовлено недостатністю накопиченої практики підходів визначення ступеня значущості того, чого позбавляється орендодавець у результаті невнесення орендної плати "" * ".
---
"*" Левшина Т.Л. Спори, пов'язані з частковим внесенням орендної плати орендарем і його переважним правом після закінчення терміну оренди на укладення договору на новий термін / / Коментар судово - арбітражної практики / За ред. В.Ф. Яковлєва. Вип. 5. М., 1998. С. 39.
Ставиться Т.Л. Лєвшиної і більш загальна проблема - проблема співвідношення спеціальних підстав розірвання договору оренди на вимогу орендодавця та загальних підстав розірвання всякого цивільно - правового договору. В рамках розгляду цієї проблеми заслуговує на увагу позиція автора, згідно з якою "підстави розірвання договору орендарем можуть на підставі п. 2 ст. 450 ГК бути передбачені договором, а відповідно до ст. 619 ЦК договір оренди на вимогу орендодавця може бути розірваний тільки в судовому порядку "" * ".
--- ---
"*" Там же. С. 40.
Ще більш категоричний висновок робить А.А. Іванов: "У будь-якому випадку договір оренди може бути достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору "" * ".
--- ---
"*" Цивільне право: Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 172.
Актуальність проблеми співвідношення положень ЦК про загальні підставах розірвання цивільно - правового договору (ст. 450) і про підстави дострокового розірвання договору оренди (ст. 619, 620) підтверджується і таким прикладом з арбітражно - судової практики.
Комітет з управління майном Москви (далі - Комітет) як орендодавець звернувся до Арбітражного суду міста Москви з позовом до акціонерного товариства - орендарю про виселення останнього із займаного ним нежитлового приміщення. В якості третьої особи на стороні позивача в справі залучено уряд Москви.
В обгрунтування позовних вимог Комітет послався на те, що договір оренди розірвано позивачем в односторонньому порядку у зв'язку з включенням спірного приміщення до переліку будівель, які підлягають реконструкції відповідно до Постанови Уряду Москви від 23 квітня 1996 N 372 "Про вилучення будівель, що реконструюються із залученням коштів інвесторів, на яких тривалий час не ведуться роботи (Центральний адміністративний округ)".
Рішенням арбітражного суду позовні вимоги задоволені. Постановою апеляційної інстанції дане рішення суду залишено без зміни. Однак Федеральний арбітражний суд Московського округу своєю постановою названі судові акти скасував і в позові відмовив. При цьому касаційна інстанція послалася на неправильне застосування норм матеріального права судом першої інстанції та апеляційної інстанцією.
У протесті на постанову касаційної інстанції пропонувалося скасувати ухвалу і залишити в силі рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції, оскільки дострокове розірвання договору в односторонньому порядку за вищезазначеному підставі було передбачено п. 6.3 договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем. При розгляді справи в порядку нагляду Президією Вищого Арбітражного Суду РФ було встановлено наступне.
Між Комітетом з управління майном Москви і акціонерним товариством був укладений договір оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: Москва, пров. Сивцев Вражек, д . 42, стор 3. Пунктом 6.3 вищеназваного договору передбачена можливість його одностороннього розірвання орендодавцем у разі передачі будівлі під реконструкцію.
У матеріалах справи малося постанова уряду Москви і розпорядження заступника прем'єра уряду Москви, в яких вказане будова включено до переліку будівель, які підлягають реконструкції. Оскільки дострокове розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку передбачено п. 6.3 договору, відповідач знав про наслідки, зазначених у цьому пункті, так як договір підписаний сторонами та скріплений печатками.
Згідно ч. 2 ст. 619 ЦК договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК, що мало місце в даному випадку. Орендодавець направив орендарю повідомлення про розірвання договору оренди.
За результатами розгляду справи був зроблений висновок: "Президія вважає, що орендодавець, звертаючись до арбітражного суду з позовом про виселення, поставив одночасно питання про розірвання договору в судовому порядку і документально обгрунтував дану вимогу. Арбітражний суд першої інстанції та апеляційна інстанція в повному обсязі розглянули позов і дали оцінку доводам позивача, що стосуються правомірності розірвання договору оренди та виселення відповідача із займаних приміщень "" * ".
--- ---
"*" Вісник ВАС РФ. 1998. N 5. С. 29 - 30.
Видається, що наведене тут Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ свідчить про позицію, згідно з якою договір оренди може бути розірваний тільки на підставі рішення суду, - інакше навіщо б знадобилося штучно, за відсутності відповідної вимоги в позовній заяві, розцінювати сам факт пред'явлення орендодавцем позову про виселення орендаря в якості його ж одночасного вимоги про розірвання договору? З цієї Постанови слід також, що сторони договору оренди не можуть реалізувати своє право на розірвання договору навіть у тому випадку, якщо таке право прямо передбачено договором оренди. Іншими словами, виходить, що ст. 619 ГК стосовно договору оренди виключає застосування ст. 450 ГК про зміну і розірвання всякого цивільно - правового договору. Така позиція викликає великі сумніви як з точки зору формально - юридичної, так і по суті.
Аналіз тексту ст. 619 ГК, яка називається "Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця", свідчить про те, що містяться в ній норми представляють собою спеціальні правила (стосовно до розірвання договору оренди) по відношенню тільки до п. 2 ст. 450 ГК і ніяк не зачіпають пп. 1 і 3 тієї ж статті, що включають в себе положення про розірвання договору за угодою сторін і про можливості односторонньої відмови від договору, коли така відмова допускається законом або договором. Отже, в силу відсутності спеціальних правил, що регулюють розірвання договору оренди на підставі угоди сторін або односторонньої відмови від договору оренди, в таких випадках підлягають застосуванню загальні положення про розірвання договору, що містяться в пп. 1 і 3 ст. 450 ЦК.
Щодо п. 2 ст. 450 ГК, що передбачає, що всякий цивільно - правовий договір може бути розірваний за рішенням суду на підставі вимоги однієї зі сторін при істотному порушенні договору іншою стороною, а також в інших випадках, передбачених законом або договором, то його дія також не перекривається (стосовно оренди) ст. 619 ЦК. Зазначена стаття встановлює конкретні підстави розірвання договору, які стосовно оренди вважаються істотними порушеннями цього договору, і, отже, звільняє орендодавця від необхідності доводити, що ці порушення спричинили для нього така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору (тобто їх істотний характер).
  Однак ст. 619 ГК зовсім не виключає можливість пред'явлення орендодавцем вимоги про розірвання договору у зв'язку з іншими порушеннями умов договору, не передбаченими ні зазначеною статтею, ні договором оренди. Але в цьому випадку орендодавець в силу п. 2 ст. 450 повинен буде довести, що орендарем допущено істотне порушення договору оренди.
  Якщо ж говорити по суті даної проблеми, то при розгляді питань, пов'язаних з розірванням або зміною договорів, необхідно розрізняти способи і підстави розірвання договорів, а також порядок розірвання та зміни договорів. Підстави та порядок розірвання (зміни) договору залежать від застосовуваного конкретного способу розірвання договору. Наслідки розірвання (зміни) договору сформульовані в законодавстві у вигляді загальних і спеціальних правил, які залежать від обставин, що стали підставою для розірвання або зміни договору.
  Основним способом розірвання (зміни) договору є розірвання або зміна договору за угодою сторін (п. 1 ст. 450 ЦК). Однак законом або договором може бути передбачено інше. Наприклад, якщо мова йде про договір на користь третьої особи, буде діяти спеціальна правило: з моменту вираження третьою особою боржника наміру скористатися своїм правом за договором сторони не можуть розривати або змінювати укладений ними договір без згоди третьої особи, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором (п. 2 ст. 430 ЦК). При розірванні (зміну) договору за угодою сторін підстави такої угоди мають правове значення лише для визначення наслідків розірвання або зміни договору, але не для оцінки законності угоди сторін.
  Другий спосіб розірвання договору полягає в тому, що договір розривається чи змінюється судом на вимогу однієї зі сторін.
  ЦК передбачені два випадки, коли допускається зміна або розірвання договору на вимогу однієї із сторін у судовому порядку. По-перше, коли іншою стороною порушені умови договору і ці дії можуть бути кваліфіковані як істотне порушення, тобто порушення, яке тягне для контрагента така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору. У даному випадку підставою для розірвання або зміни договору служить істотне порушення договору.
  По-друге, договір може бути змінений або розірваний у судовому порядку також в інших випадках, передбачених ГК, іншими законами або договором. Саме цей випадок мається на увазі в ст. 619 ЦК, яка передбачає, що договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ЦК (крім тих, що встановлені самою ст. 619, а також інших істотних порушень договору оренди).
  При застосуванні другого способу розірвання або зміни договору (на вимогу однієї із сторін у судовому порядку) вирішальне значення як для оцінки законності розірвання (зміни) договору, так і для визначення наслідків набуває відповідь на питання, чи були передбачені законом або договором підстави для розірвання або зміни договору.
  Третій спосіб розірвання або зміни договору полягає в тому, що одна зі сторін реалізує своє право, передбачене законом або договором, на односторонню відмову від договору (від виконання договору), що тягне розірвання або зміну договору.
  Одностороння відмова від договору (від виконання договору) можливий тільки в тих випадках, коли це допускається законом або угодою сторін. Наприклад, після закінчення терміну договору оренди він вважається поновленим на невизначений термін, і кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону не менше ніж за три місяці (ст. 621 ЦК).
  Порядок розірвання (зміни) договору залежить від застосовуваного способу розірвання або зміни договору. При розірванні (зміну) договору за угодою сторін повинні застосовуватися порядок укладання відповідного договору, а також вимоги, пропоновані до форми такого договору, оскільки суть правила про форму угоди про зміну і розірвання договору полягає в тому, що вона (форма) повинна бути ідентичною тій , в якій укладався договір (ст. 452 ЦК).
  При розірванні (зміну) договору на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду за умови дотримання досудового порядку врегулювання спору.
  При розірванні (зміну) договору внаслідок односторонньої відмови однієї із сторін від договору (від виконання договору) вимога до порядку розірвання або зміни договору в цьому випадку зводиться до обов'язкового письмового повідомлення контрагента про відмову від договору (від виконання договору). Зазначена вимога повинна визнаватися дотриманим у разі доведення відповідного повідомлення до іншої сторони договору за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного чи іншого зв'язку, що дозволяє встановити, що документ виходить від сторони, що відмовилася від договору (від виконання договору). З моменту отримання такого повідомлення іншою стороною договір вважається розірваним.
  Положення про способи, підстави та порядок розірвання (зміни) договору в рівній мірі відносяться і до договору оренди; ст. 619 ГК лише кілька конкретизує підстави розірвання договору на вимогу однієї із сторін (орендодавця) стосовно договору оренди. 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "9. Розірвання (зміна) договору оренди"
  1.  § 1. Поняття договору в сфері підприємництва
      розірвання; про невиконанні чи неналежному виконанні зобов'язань, є економічними спорами, які вирішуються арбітражним судом у відповідності з Арбітражним процесуальним кодексом РФ. Зазначені ознаки договору у сфері підприємництва: особливий суб'єктний склад, розрахунок на прибуток при здійсненні підприємницької діяльності, возмездность - повинні розглядатися в
  2.  § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
      розірвання або зміни договору з особливих підстав. Вони полягають в тому, що приєдналася сторона вправі вимагати розірвання або зміни договору, якщо договір приєднання, хоча і не суперечить закону та іншим правовим актам, але позбавляє цю сторону прав, що зазвичай надаються за договорами такого виду, виключає чи обмежує відповідальність іншої сторони за порушення
  3.  § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
      розірвання договору купівлі-продажу, якщо не буде доведено, що покупець знав або повинен був знати про права третіх осіб на цей товар. Основний обов'язок покупця - прийняти переданий йому товар, за винятком випадків, коли він має право вимагати заміни товару або відмовитися від виконання договору купівлі-продажу, та оплатити товар за ціною, передбаченої договором, або за ціною,
  4.  § 2. Оренда
      розірвання договору та відшкодування збитків. Обов'язком орендаря є підтримка орендованого майна в справному стані, виробництво за свій рахунок поточного ремонту. Орендар також несе витрати на утримання майна. Інший порядок може бути встановлений законом або договором оренди. Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві взяте в найм майно при припиненні договору. Договір
  5.  § 2. Розрахунки і кредитування
      розірвання за названою основа-Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1997. С. 334 нию кредит ще не видано повністю, кредитор, згідно п. 3 ст. 821 ЦК, має право також відмовитися від подальшого кредитування позичальника за договором. Наявність спільних ознак і дію загальних правових норм не применшують самостійність кредитного
  6.  § 8. Довірче управління майном
      розірвання договору у зв'язку з істотним порушенням договору керуючим (п. 1 ч 2 ст. 450
  7.  § 1. Поняття приватизації державного та муніципального майна і законодавство про приватизацію
      розірвання договору »та ін [11]). Не менш важливе значення мав і Указ Президента РФ від 29 грудня 1991 р. «Про прискорення приватизації державних і муніципальних підприємств РФ на 1992 р», яким були затверджені Основні положення Програми приватизації державних і муніципальних підприємств РФ на 1992 р. Госпрофамма пізніше була затверджена Постановою Верховної Ради РФ від 11 червня
  8.  § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
      розірванням договору. Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 32 Отже, в результаті проведення торгів у вигляді аукціону або комерційного конкурсу між продавцем і переможцем покупцем виникає зобов'язання з купівлі-продажу приватизованого об'єкта. Це зобов'язання своєю підставою має два юридичних факту
  9.  § 1. Громадяни як суб'єкти права
      розірвання шлюбу; усиновлення (удочеріння), встановлення батьківства; зміна імені; смерть (п. 1 ст. 47 ЦК, п. 2 ст. 3 Закону про акти). Не підлягають реєстрації як акти цивільного стану всі інші факти, хоча б і впливають на статус громадянина (зокрема, місце його проживання, набуття статусу підприємця, емансипація, визнання недієздатним, обмежено дієздатним,
  10.  § 2. Цивільна дієздатність громадян
      розірвання існуючого шлюбу в спрощеному порядку (тобто в органах РАЦС). Недієздатність громадянина (в тому числі недієздатність одного з подружжя) - підстава, що перешкоджає усиновленню дітей. Якщо підстави для визнання громадянина недієздатним відпали (наприклад, в результаті лікування вдалося зняти фазу загострення і домогтися стійкої ремісії), суд визнає його дієздатним. На